O prazo de contrato de locação de 30 meses e a rescisão contratual


Confira abaixo as informações e dicas sobre o prazo de contrato de locação de 30 meses e a rescisão contratual


 
 

O prazo de contrato de locação de 30 meses e a rescisão contratual




O prazo de contrato de locação de 30 meses e a rescisão contratual

Os contratos de locação não devem ser vistos como um documento de simples criação, e recomenda-se sempre ser gerado com orientação ou ajuda profissional.
Desta forma garante-se que o seu documento personalizado estará completo e de acordo com as necessidades das partes, além de juridicamente seguro.

Vamos elaborar neste artigo sobre um tópico que gera dúvidas no contrato de locação, que é sobre o prazo da locação e a rescisão contratual.

Cláusula do prazo de locação com prazo superior a 30 meses

Para poder encerrar o contrato de locação, sem necessitar uma justificativa (denúncia vazia), deve-se respeitar algumas condições definidas na Lei do Inquilinato, condições estas definidas nos artigos 46 e 47.

"Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação."

"Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo."

Verificando os 2 artigos acima, podemos verificar que para se retirar um locatário de um imóvel locado, se o prazo for menor que 30 (trinta) meses, e se ocorrer a prorrogação do contrato, é muito mais difícil, pois necessitará uma justificativa (denúncia cheia).
Já nos contratos com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, o locador só precisa notificar o locatário da sua intenção de encerrar o contrato para que este saia do imóvel em 30 (trinta) dias, e sem necessitar justificativa (denúncia vazia).

Mas, caso seja da vontade de ambas as partes - locador e locatário - de se criar um contrato com prazo inferior a 30 (trinta) meses, e ainda assim ser possível a retirada do locatário sem necessitar a denúncia cheia, deve-se criar um contrato com algumas alterações.
Assim, se o locatário por exemplo tiver interesse em ficar no imóvel somente 6 (seis) meses, digamos que por uma situação transitória, e assim não deseja assumir as penalizações ao solicitar o encerramento do contrato, deve-se criar um contrato de 30 (trinta) meses, mas alterando a cláusula da rescisão / penalidades para que a multa só seja válida se o contrato for rompido antes dos 6 (seis) meses estipulados, podendo assim o locatário rescindir o contrato após os 6 (seis) meses desejados.

A cláusula relacionada à resisão deve ser alterada de (exemplo):

"§ 4º. Caso ocorra a devolução do imóvel pelo LOCATÁRIO antes do prazo estipulado neste contrato, o LOCATÁRIO será responsável pelo pagamento de multa de 3 (três) meses de aluguel, abatida proporcionalmente conforme o tempo restante de cumprimento de contrato."

para

"§ 4º. Caso ocorra a devolução do imóvel pelo LOCATÁRIO antes de 6 (seis) meses completos de locação, o LOCATÁRIO será responsável pelo pagamento de multa de 3 (três) meses de aluguel, abatida proporcionalmente conforme o tempo restante de cumprimento de contrato."

e adiciona-se um parágrafo novo:

"§ 5º. Após o prazo de 6 (seis) meses, o LOCATÁRIO poderá resilir o contrato mediante prévio aviso de 30 (trinta) dias, por escrito, sem incorrer na multa prevista no caput."

Esta alteração não é uma forma de burlar a Lei do Inquilinato, visto que o prazo do contrato é de 30 (trinta) meses.
O que está sendo definido, e isso é válido legalmente, é que o locador renuncia (adbica) o seu direito à cobranda da multa de rescisão após o prazo que foi determinado entre as partes, não penalizando assim o locatário no fim do término estipulado.
Esperamos ter ajudado sobre este tema, que sempre gera dúvidas na hora de elaborar o contrato.

- Faça um contrato de locação de imóvel personalizado, confiável e de acordo com a lei vigente.
Modelo de Contrato para Locação de Imóvel Residencial