Como funciona o despejo de um inquilino em uma locação?

Confira em nosso artigo informações de como funciona o despejo de um inquilino e a legislação envolvida.

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Como e quando poode um inquilino ser despejado? Artigo escrito por: Gustavo Falcão
Criado em: 05 de abril de 2018   
Atualizado em: 26 de fevereiro de 2019
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V ocê gostaria de entender melhor sobre como funciona o despejo de um inquilino e em quais situação esta ação pode ser aplicada? Explicaremos sobre o assunto neste artigo. Assim como também explicaremos sobre os direitos do proprietário e do inquilino, ou seja, das partes envolvidas.

O despejo é uma ação que está enquadrada dentro da Lei do Inquilinato (art 8.245/91). Suas regras definem os direitos e deveres de todos envolvidos em relação ao encerramento de um contrato de aluguel, seja por prazo encerrado ou por descumprimento contratual.

O que é a ação de despejo e quando pode ser solicitada

A ação de despejo se inicia quando um proprietário entra com uma ação na justiça para poder retomar o seu imóvel alugado. Alguns fatores podem motivar uma ação de despejo, de acordo com a Lei do Inquilinato, é permitida sua solicitação quando:

I. O proprietário / locador solicita a desocupação de seu imóvel para que sejam realizadas reformas, ou para que o imóvel seja utilizado por ele ou familiares.

Nestes casos o despejo acontece com motivo, ou seja, um despejo motivado. Mas, para que estas possibilidades sejam permitidas, o contrato de locação não pode ter um prazo determinado e o locatário deverá ser avisado com um prazo antecedente de no mínimo 30 (trinta) dias.

II. Quando o contrato se encerra e o locador não tem o interesse em sua renovação. Neste caso acontece o despejo por denúncia vazia, sem a necessidade de qualquer justificativa, notificação ou aviso.

Mas, um detalhe importante, esta condição só é permitida, de acordo com a Lei do Inquilinato, quando o contrato de locação for criado por escrito e com prazo igual ou maior que 30 (trinta) meses.

III. Quando ocorre o descumprimento contratual, e com isso alguma cláusula do contrato é infringida, o despejo pode ocorrer. E neste caso não há a necessidade de notificação.

A maioria dos casos de descumprimento contratual ocorrem pela falta de pagamento do aluguel ou outros encargos.

Não apenas a falta do pagamento do aluguel justifica a ação de despejo / retomada do imóvel. Caso outras contas de responsabilidade do locatário sejam atrasadas, como condomínio, luz, água, entre outras, pode também sujeitar à uma ação de despejo.

O atraso é considerado à partir do primeiro dia de atraso no pagamento das contas. E desde então o inquilino pode ser considerado inadimplente. Assim, a ação de despejo pode ser iniciada logo no dia seguinte ao vencimento da conta não paga.

Procedimentos para iniciar uma ação de despejo

Para que uma ação de despejo seja iniciada, o locador deve acionar um advogado civil e entrar com a ação. Caso o contrato não estipule uma garantia para o pagamento (como fiador, cheque caução, entre outras), o locador deverá pagar uma guia de depósito referente à caução, que corresponde a três vezes o valor do aluguel. E em seguida, o juiz poderá deferir uma expedição de mandato para que o locatário desocupe o imóvel em até 15 (quinze) dias.

Quando existe garantia estipulada no contrato de locação, o prazo para a desocupação costuma ser maior, de 30 (trinta) dias depois que a ação de despejo é aceita e julgada procedente. Após mais de quatro meses entre a citação e a sentença este prazo pode ser reduzido.

Direitos do Locatário

Após ser citado em uma ação de despejo iniciada por falta de pagamento, o locatário tem 15 (quinze) dias para quitar todo o valor devido. Deverão ser pagos, além do valor em atraso, multas e penalidades previstas no contrato de locação, juros de mora, custos processuais e os honorários do advogado do locador. Acontecendo estes pagamentos, o contrato de locação volta a ter continuidade.

De acordo com a legislação vigente, este procedimento só pode ocorrer uma vez a cada 24 (vinte e quatro) meses. Ou seja, se ocorrer uma reincidência e uma nova ação de despejo em menos de 2 (dois) anos, o locatário perde este direito.

O locatário também tem direito à contestar o processo de despejo. Para isso ele também deve contratar um advogado que irá lhe defender e apresentar provas de que os valores cobrados já foram quitados. Tal contestação deve ocorrer em um prazo máximo de 15 (quinze) dias após a sua citação.

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Conclusão

Deve-se sempre tomar todas as precauções para não solicitar um despejo indevidamente, visto que isso pode ser prejudicial para o locador.
Assim, recomenda-se que se entenda como funciona o processo e que se faça amparado legalmente.

Em todos os casos percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.

Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.


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Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato


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