Dicas para Negociar com Inquilinos com Atrasos no Aluguel
Criado em: 22 de outubro de 2019
Atualizado em: 01 de março de 2024
T er um imóvel alugado pode ser uma fonte estável de renda, mas também vem com seus desafios. Um dos problemas mais comuns que os proprietários enfrentam é o atraso no pagamento do aluguel por parte dos inquilinos. Isso pode acontecer por uma variedade de razões, desde dificuldades financeiras até conflitos pessoais entre as partes envolvidas.
Neste artigo, vamos explorar como lidar com essa situação desafiadora, passando por várias etapas e considerações importantes.
Perfil do Inquilino: A Importância da Seleção Criteriosa
Antes mesmo de chegar ao ponto de lidar com atrasos no pagamento do aluguel, é crucial realizar uma verificação minuciosa do perfil do inquilino durante o processo de locação. Essa etapa serve como uma medida preventiva para evitar problemas futuros.
A Lei do Inquilinato (Lei Federal nº 8.245/91) estabelece os direitos e deveres tanto do locador quanto do locatário. No que diz respeito à seleção de inquilinos, ela confere ao locador o direito de recusar uma locação com base no perfil do pretendente. Isso significa que, se o proprietário identificar riscos substanciais de inadimplência com base na análise do inquilino em potencial, ele tem o respaldo legal para não prosseguir com a locação.
Realizar uma seleção criteriosa de inquilinos oferece diversas vantagens, incluindo:
Redução de Riscos: Evitar inquilinos com históricos financeiros problemáticos pode reduzir significativamente o risco de inadimplência, economizando tempo e recursos no futuro.
Proteção Legal: A Lei do Inquilinato protege o direito do locador de tomar decisões informadas com base no perfil do pretendente, proporcionando uma base sólida para a seleção de inquilinos.
Preservação do Patrimônio: Evitar inquilinos problemáticos ajuda a preservar o valor do seu imóvel, pois reduz o risco de danos ou desgaste excessivo.
Para realizar uma seleção de inquilinos eficiente, considere as seguintes dicas:
1. Estabeleça Critérios Claros: Defina critérios específicos para a seleção de inquilinos com base em aspectos como histórico de crédito, renda, histórico de locações anteriores e referências pessoais.
2. Peça Documentação Completa: Solicite documentação completa, incluindo comprovantes de renda, documentos de identificação e referências pessoais.
3. Conduza Entrevistas: Entrevistas pessoais podem fornecer informações valiosas sobre a personalidade e comportamento do inquilino em potencial.
Selecionar cuidadosamente seus inquilinos é um passo fundamental para evitar futuros problemas com a inadimplência de aluguel.
Contrato de Locação: A Base do Relacionamento
Quando uma locação é formalizada, seja para um imóvel residencial ou comercial, a base desse relacionamento é o contrato de locação. A sua existência é fundamental para estabelecer as diretrizes e obrigações que regerão a relação entre locador e locatário.
É importante compreender que, legalmente, tanto os contratos escritos quanto os verbais são reconhecidos e têm validade. No entanto, um contrato por escrito oferece benefícios significativos em termos de clareza e evidência. Ele cria um registro documentado das condições acordadas entre as partes, reduzindo a probabilidade de mal-entendidos e disputas futuras. Portanto, a recomendação geral é sempre optar por um contrato escrito, pois ele proporciona maior segurança para ambas as partes envolvidas.
Entre os elementos essenciais de um contrato estão:
Valor do Aluguel: O contrato deve especificar o valor do aluguel acordado entre as partes. Isso inclui informações sobre o montante mensal e qualquer forma de reajuste ou atualização prevista.
Forma de Pagamento: Deve ser definida a forma como o aluguel será pago, seja por boleto, transferência bancária, cheque ou outra modalidade. A clareza nesse ponto é crucial para evitar atrasos e desentendimentos.
Datas de Vencimento: As datas em que os aluguéis devem ser pagos também devem ser mencionadas no contrato. Ter datas claras ajuda a manter a organização e a evitar a inadimplência.
Caso ocorra algum desacordo no futuro, o contrato servirá como prova documentada das obrigações e acordos estabelecidos. Isso pode ser fundamental em situações como ação de despejo, resolução de disputas ou a necessidade de fazer cumprir os termos do contrato.
Notificação sobre o atraso: O Passo inicial
No caso de atraso no pagamento do aluguel, a ação pronta e eficaz do locador é essencial para manter a saúde da relação locatícia.
A notificação formal ao locatário é o primeiro passo nesse processo, e sua importância não pode ser subestimada. Ela serve como um aviso oficial ao locatário de que há um atraso no pagamento do aluguel e que medidas devem ser tomadas para regularizar a situação. Essa notificação deve ser elaborada de forma clara e objetiva, incluindo detalhes essenciais, como o valor em atraso, as datas de vencimento não cumpridas e o prazo para quitação, geralmente estabelecido em torno de três dias.
É importante ressaltar que a Lei do Inquilinato não estabelece um prazo específico para a notificação em caso de atraso no pagamento do aluguel. No entanto, ela exige que o locador notifique o locatário sobre o atraso, concedendo-lhe a oportunidade de regularizar a dívida.
Se o contrato de locação incluir um fiador, todas as notificações sobre o atraso no pagamento do aluguel devem ser enviadas também a ele. Isso é uma prática importante para garantir que todas as partes envolvidas estejam plenamente cientes da situação e das tentativas de resolução amigável.
Ação de Despejo: Recorrendo à justiça
Se as notificações iniciais não resultarem no pagamento do aluguel em atraso, o locador pode considerar a possibilidade de entrar com uma ação de despejo. Nesse processo, o contrato de locação e as notificações anteriores servirão como evidência da inadimplência.
Com uma ação de despejo, o contrato de locação é encerrado, e o imóvel é devolvido ao locador. Além disso, os valores em atraso podem ser cobrados judicialmente, e as multas estipuladas no contrato também devem ser pagas pelo locatário.
É importante notar que todos os custos relacionados ao processo, como honorários advocatícios e despesas judiciais, podem ser cobrados do inquilino inadimplente, conforme previsto na legislação.
Reparos no imóvel
Após o despejo, além dos valores em atraso, o inquilino também pode ser responsável por custos de reparos que sejam necessários no imóvel. Isso inclui qualquer dano causado durante o período de locação.
A Lei do Inquilinato estipula que o locatário deve devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, com exceção do desgaste natural, independente se a devolução foi voluntária ou por meio de despejo.
Conclusão
Em todos os casos envolvendo atraso no pagamento do aluguel, a importância de um contrato bem definido e de seguir os procedimentos legais é clara. Um contrato sólido serve como base para resolver disputas de forma justa e eficaz, evitando conflitos prolongados que podem resultar em ações judiciais demoradas e dispendiosas.
Ao fazer um contrato claro e objetivo, as partes envolvidas podem minimizar conflitos, prevenir prejuízos financeiros e economizar tempo valioso. Portanto, ao considerar a locação de um imóvel, certifique-se de seguir todas as diretrizes legais e estabelecer um contrato sólido desde o início.
Referências Legais:
Lei Federal n.º 8.245, de 1991 (Lei do Inquilinato)
Lei Federal nº 12.112, de 2009 (alterações na Lei do Inquilinato)
Gustavo Falcão
Gustavo Falcão, fundador da 99contratos, oferece soluções acessíveis e descomplicadas para o conhecimento jurídico.
Através de modelos de contratos personalizáveis, sua missão é garantir praticidade e segurança jurídica.
Sempre buscando aprimorar seus serviços e expandir suas áreas de atuação, Gustavo acredita na tecnologia como aliada para simplificar processos burocráticos e democratizar o acesso ao conhecimento jurídico.
Busca um contrato personalizado para atender as suas necessidades?
Utilize um dos nossos e conte com todo apoio que necessitar.
Sobre a 99Contratos!
A 99Contratos é uma LegalTech 100% nacional, criada e desenvolvida pensando no público brasileiro.
Nosso time é formado por especialistas em documentos legais e profissionais apaixonados por novidades que possam ajudar o dia a dia de todos.
Atualmente somos a maior plataforma para a criação de contratos personalizados e documentos legais de forma automatizada do Brasil.