Pode ser feita a cobrança de luvas em um contrato de locação comercial?

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Criado em: 14 de fevereiro de 2019             
Atualizado em: 09 de maio de 2020             
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Artigo Luvas em Locação Comercial

A cobrança das conhecidas 'luvas' em um contrato de locação comercial é um tema controverso entre os profissionais do ramo imobiliário e jurídico.

Antes da Lei do Inquilinato, tínhamos o Decreto nº 24.150, de 20 de abril de 1934, decreto este sancionado pelo então presidente Getúlio Vargas, que proibia a prática de cobrança de luvas em uma locação comercial.

E mesmo com este decreto muitos cobravam as luvas, o que era considerado uma contravenção penal.

A Lei do Inquilinato mudou este cenário, permitindo-se a cobrança de luvas no início da locação, desde que cobrada somente se o contrato de locação obedecer alguns requisitos.

O que seriam as luvas?

As luvas, também conhecidas como fundo de comércio, ou cessão do direito de uso, são negociadas entre os locadores e locatários de um estabelecimento comercial.

Este pagamento é referente a um valor dado adiantado para o locador, pelo inquilino, como uma reserva para garantir o contrato de locação comercial, e este valor não é associado ao aluguel nem a nenhuma garantia contratual.

Se um proprietário tem um imóvel em uma área valorizada, como, por exemplo, um bairro com bastante comércio, ao iniciar a sua oferta de locação recebe várias propostas, pois os locatários neste cenário têm bastante interesse para aproveitar aquele ponto comercial.

O locador então negocia com os interessados quem tem a melhor oferta pelo local, e as luvas servem para isso, como uma garantia para reservar aquele local por um determinado tempo.

O prazo da locação comercial

Chegamos a um ponto crucial para a cobrança de luvas.

Visto que o local a ser alugado tem grande procura, o locador pode não querer alugar o espaço por 5 (cinco) anos, o que daria direito ao locatário à renovação compulsória, fazendo com que o locador seja obrigado a locar o espaço por pelo menos 10 (dez) anos.

Por este motivo muitos locadores preferem alugar por 1 (um) ano, ou 2 (dois) anos, garantindo que se o valor da locação na área aumentar, poderá ele rescindir o contrato após o seu término e alugar para outra pessoa por um valor mais atraente.

A Lei do Inquilinato permite a cobrança de luvas no início da locação, mas somente se o contrato for por prazo determinado, e por um prazo mínimo de 5 (cinco) anos.

Ou seja, o locador ao assinar o contrato dá ao locatário a certeza de que se cumprir corretamente o acordado, ele terá o direito de renovar a locação por mais 5 (cinco) anos, e mantendo os mesmos termos acordados anteriormente.

Contratos por prazo indeterminado ou por prazos inferiores à 5 (cinco) anos não podem ter a cobrança de luvas.

A renovação do contrato e as luvas

Além do prazo do contrato, existe uma regra a ser cumprida quando se trata de luvas, que é a permissão de cobrá-la somente no início da locação.

Se o contrato tiver sido iniciado com a cobrança de luvas, não poderá o locador cobrar novamente luvas para efetuar uma renovação do contrato.

Se o locador cobrar luvas para a renovação ele estará infringindo a Lei, podendo sofrer um processo pelo locatário.

E menos ainda poderá o locador rescindir o contrato existente de locação porque o locatário não pagou as luvas na renovação. Se o fizer estará cometendo uma irregularidade, podendo o locatário entrar na justiça contra o locador.

Conclusão

Podemos concluir assim que em uma locação comercial, caso este seja contratada com o prazo determinado e superior à 5 (cinco) anos, poderá o locador cobrar uma taxa de luvas.

Já se o contrato for por prazo indeterminado, ou menor de 5 (cinco) anos, este tipo de cobrança não é permitida.

Além de ser ilegal a cobrança de luvas para a renovação contratual.

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Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato


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