Pode-se cobrar luvas em um contrato de locação comercial?

Confira em nosso artigo sobre a possibilidade de se cobrar o fundo de comércio, também conhecido como luvas, em uma locação comercial.

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Pode-se cobrar luvas em um contrato de locação comercial? Artigo escrito por: Gustavo Falcão
Criado em: 14 de fevereiro de 2019   
Atualizado em: 26 de fevereiro de 2019
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Artigo Luvas em Locação Comercial

A cobrança das conhecidas 'luvas' em um contrato de locação comercial é um tema controverso entre os profissionais do ramo imobiliário e jurídico.

Antes da Lei do Inquilinato tínhamos o Decreto nº 24.150, de 20 de Abril de 1934, decreto este sancionado pelo então presidente Getúlio Vargas, que proibia a prática de cobrança de luvas em uma locação comercial.

E mesmo com tal decreto muitos cobravam as luvas, o que na época era uma contravenção penal.

Mas a Lei do Inquilinato mudou este cenário, permitindo-se a cobrança de luvas no início da locação, desde que cobrada somente se o contrato de locação obedecer alguns requisitos, e sobre isto que iremos debater neste artigo.

O que seriam as luvas?

As luvas, também conhecidas como fundo de comércio, ou cessão do direito de uso, sempre existiram e foram negociadas entre os locadores e locatários de um estabelecimento comercial.

Este pagamento é referente ao valor dado em adiantado para o locador, pelo inquilino, como uma reserva para garantir o contrato de locação comercial, e este valor não é associado ao aluguel nem à nenhuma garantia contratual.

Se um proprietário tem um imóvel em uma área valorizada, como, por exemplo, um bairro com bastante comércio, ao iniciar a sua oferta de locação recebe várias propostas, visto que os locatários terão bastante interesse para aproveitar aquele ponto em questão.

Assim, o locador negocia com os interessados quem tem a melhor oferta pelo local, e as luvas servem para isso, como uma garantia para reservar aquele local por um determinado tempo.

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O prazo da locação comercial

Chegamos em um ponto crucial para a cobrança de luvas.

Visto que o local a ser alugado tem grande procura, o locador pode não querer alugar o espaço por 5 (cinco) anos, o que daria direito ao locatário à renovação compulsória, fazendo com que o locador seja obrigado a locar o espaço por pelo menos 10 (dez) anos.

Assim muitos locadores preferem alugar por 1 (um) ano, ou 2 (dois) anos, garantindo que se o valor da locação na área aumentar consideravelmente, poderá ele rescindir o contrato após o seu término e alugar para outra pessoa pelo valor mais atraente.

A Lei do Inquilinato, percebendo este cenário, permite a cobrança de luvas no início da locação, mas somente se o contrato for por prazo determinado e por no mínimo 5 (cinco) anos.

Ou seja, o locador ao assinar o contrato dá ao locatário a certeza de que se o contrato for cumprido corretamente este terá o direito de renovar a locação por mais 5 (cinco) anos mantendo os mesmos termos acordados neste contrato.

Contratos por prazo indeterminado ou por prazos inferiores à 5 (cinco) anos não podem ter a cobrança de luvas.

A renovação do contrato e as luvas

Além do prazo do contrato existe uma regra a ser cumprida quando se trata de luvas, que é a permissão de cobrá-la somente no início da locação.

Ou seja, se o contrato tiver sido iniciado com luvas, não poderá o locador cobrar novamente luvas para renovação do contrato.

Se o locador cobrar luvas para a renovação de um contrato de locação comercial ele estará infringindo a Lei, podendo sofrer um processo do locatário.

E menos ainda poderá o locador rescindir o contrato existente de locação porque o locatário não pagou as luvas na renovação. Se o fizer poderá o locatário entrar na justiça contra o locador.

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Conclusão

Podemos concluir assim que em uma locação comercial, caso este seja contratada com o prazo determinado e superior à 5 (cinco) anos, poderá o locador cobrar uma taxa de luvas, sendo esta taxa permitida pela nossa legislação.

Já se o contrato for por prazo indeterminado ou menor de 5 (cinco) anos a cobrança é ilegal.

Além de ser ilegal a cobrança de luvas para a renovação contratual.

Percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.

Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.

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Referências:
Lei 10.406
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