Qual é a diferença entre denúncia cheia e vazia em uma locação?

Criado em: 18 de setembro de 2018             
Atualizado em: 09 de maio de 2020             


Artigo Denúncia Cheia e Vazia
Artigo Denúncia Cheia e Vazia

A locação de um imóvel é feita através de um contrato, seja o contrato feito de forma escrita ou até mesmo verbalmente.

E como todo contrato, ele pode ser encerrado de acordo com algumas situações que estão definidas na lei nº. 8.245, como, por exemplo:

  • o uso indevido do imóvel;

  • a falta de pagamento do aluguel;

  • a solicitação de retomada, ou seja, quando o locador solicita o distrato;

entre outras.

O locatário tem o direito de devolver o imóvel quando lhe for conveniente, sendo sua única penalidade a cobrança de uma multa, se ela estiver definida em contrato.

Já o locador só pode solicitar o seu imóvel em 2 (duas) situações:

1. se tiver uma denúncia cheia.

2. por meio de denúncia vazia, mas somente se o prazo da locação for encerrado.

Entenda mais sobre o prazo e a retomada em nosso artigo: o prazo mínimo da locação e a sua retomada pelo locador.

Denúncia

"Porque denúncia?"

"Denúncia não tem a ver com algo criminoso?"

"Porque devo fazer uma denúncia contra o locatário se a locação está sendo feita de forma correta?"

Estas perguntas surgem ao citar a palavra "denúncia" para se referir ao término de uma locação. Vamos então começar pela definição da palavra por si:

denúncia

substantivo feminino

1. imputação de crime ou de ação demeritória revelada à autoridade competente.

2. JURÍDICO (TERMO) - ato verbal ou escrito pelo qual alguém leva ao conhecimento da autoridade competente um fato contrário à lei, à ordem pública ou a algum regulamento e suscetível de punição.

3. JURÍDICO (TERMO) - ato pelo qual um dos contratantes comunica à outra parte sua vontade de resolver o contrato, marcando data para a cessação de sua eficácia.

4. comunicação do término de um acordo, pacto, convenção.

5. declaração ou comunicação a respeito de algo que se mantinha secreto.

6. indício que manifesta fato ou aspecto que permanecia escondido.


Repare no item 4 da sua definição que a denúncia, por mais forte que seja a palavra no âmbito popular, significa uma comunicação referente ao término de um acordo, no caso, o contrato.

Ok, desmistificamos neste momento o significado desta palavra que inicialmente tem um cunho negativo. Mas ainda temos muito o que explicar neste artigo.

Locação Residencial x Não Residencial

Se a locação for comercial, ao se terminar o prazo do contrato o locador pode solicitar o seu imóvel por meio de uma denúncia vazia, contanto que se respeite a renovação compulsória se este for o caso, e se o imóvel não estiver sendo utilizado por estabelecimento de saúde, de ensino ou entidades religiosas registradas, o que nestes casos só podem ter o imóvel retomado com denúncia cheia.

Mas, se a locação for residencial, o locador deve se atentar para 2 possíveis cenários:

I. se o contrato for com prazo inferior a 30 (trinta) meses, ou se for feito verbalmente, a denúncia vazia não é possível de ser utilizada após o término do prazo do contrato, somente sendo permitida após 5 (cinco) anos de locação. Antes deste prazo o imóvel só poderá ser retomado com denúncia cheia.

II. se o contrato for com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses o locador poderá retomar o imóvel utilizando a denúncia vazia após o término do prazo do contrato, somente sendo necessário fornecer o prazo de 30 (trinta) dias para a saída do inquilino desocupar o imóvel.

O que diz o artigo 46 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91):

"Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.".

E qual a diferença entre denúncia cheia e vazia?

Chegamos no ponto principal deste artigo, que é a explicação da diferença entre uma denúncia cheia e uma vazia.

E de forma simples podemos dizer que a denúncia cheia é a qual o locador tem uma justificativa para a retomada do imóvel, justificativa esta prevista dentre as hipóteses legais.

Já a denúncia vazia significa que a solicitação pela retomada do imóvel é feita sem uma motivação, ou seja, sem nenhuma justificativa.

Novamente citando o artigo 46 da Lei do Inquilinato:

"Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso."


Situações previstas na lei que contemplam uma denúncia cheia:

I. mútuo acordo;

II. ocorrência de infração legal ou contratual;

III. por falta de pagamento do aluguel e/ou encargos da locação;

IV. pela necessidade de realização de reparos urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente realizadas com o locatário permanecendo no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las (art. 9º);

V. ocorrendo extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estava relacionada ao seu emprego;

VI. para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

VII. ocorrendo o interesse ou necessidade de demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;

VIII. Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Conclusão

Percebe-se com o que foi explicado que o prazo de uma locação, assim como o seu tipo, influencia na sua forma de retomada do imóvel pelo locador.

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Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato



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