Qual é a diferença entre denúncia cheia e vazia em uma locação?

Confira em nosso artigo sobre as diferenças entre a denúncia cheia e a vazia em uma retomada de um imóvel.

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As diferença entre denúncia cheia e vazia em uma locação Artigo escrito por: Gustavo Falcão
Criado em: 18 de setembro de 2018   
Atualizado em: 26 de fevereiro de 2019
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Artigo Denúncia Cheia e Vazia

A locação de um imóvel é feita atráves de um contrato, seja o contrato feito de forma escrita ou até mesmo verbalmente. E como todo contrato, ele pode ser encerrado de acordo com algumas situações que estão definidas na Lei nº. 8.245, como por exemplo:

o uso indevido do imóvel;
a falta de pagamento do aluguel;
a solicitação de retomada, ou seja, quando o locador solicita o distrado;
entre outras.

O locatário tem o direito de devolver o imóvel quando lhe for conveniente, sendo sua única penalidade a cobrança de uma multa, se ela estiver definida em em contrato.

Já o locador só pode solicitar o seu imóvel em 2 (duas) situações:
1. se tiver uma denúncia cheia.
2. por meio de denúncia vazia, mas somente se o prazo da locação for encerrado (Entenda mais sobre o prazo e a retomada em nosso artigo: O prazo mínimo da locação e a sua retomada pelo locador).

Denúncia

"Porque denúncia?"
"Denúncia não tem a ver com algo criminoso?"
"Porque devo fazer uma denúncia contra o locatário se a locação está sendo feita de forma correta?"

Estas perguntas surgem ao citar a palavra "denúncia" para se referir ao término de uma locação. Vamos então começar pela definição da palavra por si:

denúncia
substantivo feminino
1. imputação de crime ou de ação demeritória revelada à autoridade competente.
2. JURÍDICO (TERMO) - ato verbal ou escrito pelo qual alguém leva ao conhecimento da autoridade competente um fato contrário à lei, à ordem pública ou a algum regulamento e suscetível de punição.
3. JURÍDICO (TERMO) - ato pelo qual um dos contratantes comunica à outra parte sua vontade de resolver o contrato, marcando data para a cessação de sua eficácia.
4. comunicação do término de um acordo, pacto, convenção.
5. declaração ou comunicação a respeito de algo que se mantinha secreto.
6. indício que manifesta fato ou aspecto que permanecia escondido.

Repare no item 4 da sua definição que a denúncia, por mais forte que seja a palavra no âmbito popular, significa uma comunicação referente ao término de um acordo, no caso, o contrato.

Ok, desmistificamos neste momento o significado desta palavra que inicialmente tem um cunho negativo. Mas ainda temos muito o que explicar neste artigo.

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Locação Residencial x Não Residencial

Se a locação for comercial, ao se terminar o prazo do contrato o locador pode solicitar o seu imóvel por meio de uma denúncia vazia, contanto que se respeite a renovação compulsória se este for o caso (leia mais em O contrato de locação comercial), e se o imóvel não estiver sendo utilizado por estabelecimento de saúde, de ensino ou entidades religiosas registradas, o que nestes casos só podem ter o imóvel retomado com denúncia cheia.

Mas, se a locação for residencial, o locador deve se atentar à 2 possíveis cenários:
- Se o contrato for com prazo inferior a 30 (trinta) meses, ou se for feito verbalmente, a denúncia vazia não é possível de ser utilizada após o término do prazo do contrato, somente sendo permitida após 5 (cinco) anos de locação. Antes deste prazo o imóvel só poderá ser retomado com denúncia cheia.
- Se o contrato for com prazo igual ou superior a 30 (trinte) meses o locador poderá retomar o imóvel utilizando a denúncia vazia após o término do prazo do contrato, somente sendo necessário fornecer o prazo de 30 (trinta) dias para a saída do inquilino desocupar o imóvel.

O que diz o artigo 46 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91):
"Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação."

Qual a diferença entre Denúncia Cheia e Vazia?

Artigo Duvidas Denúncia Cheia

Chegamos no ponto principal deste artigo, que é a explicação da diferença entre uma denúncia cheia e uma vazia. E de forma simples podemos dizer que a denúncia cheia é a qual o locador tem uma justificativa para a retomada do imóvel, justificativa esta prevista dentre as hipóteses legais. Já a denúncia vazia significa que a solicitação pela retomada do imóvel é feita sem uma motivação, ou seja, sem nenhuma justificativa.

Novamente citando o artigo 46 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91):
"Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso."

Situações previstas na Lei de Locações (Lei 8.245/91) que contemplam uma denúncia cheia:
I. Mútuo acordo;
II. Ocorrência de infração legal ou contratual;
III. Por falta de pagamento do aluguel e/ou encargos da locação;
IV. Pela necessidade de realização de reparos urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente realizadas com o locatário permanecendo no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las (art. 9º);
V. Ocorrendo extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estava relacionada ao seu emprego;
VI. Para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
VII. Ocorrendo o interesse ou necessidade de demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
VIII. Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

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Conclusão

Percebe-se assim que o prazo de uma locação, assim como o tipo de locação, influencia na sua forma de retomada do imóvel pelo locador.

Assim, em uma locação residencial com prazo superior a 30 (trinta) meses, a retomada é feita com uma simples denúncia vazia, e por este motivo este prazo é comumente encontrado em contratos feitos por imobilárias e profissionais.

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Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato


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