Entendendo as diferenças entre denúncia cheia e denúncia vazia
Criado em: 18 de setembro de 2018
Atualizado em: 24 de maio de 2025
A locação de um imóvel é formalizada através de um contrato, podendo ser elaborado de maneira escrita ou, em algumas circunstâncias, verbalmente estabelecido.
No âmbito contratual, assim como em qualquer acordo, existem circunstâncias que podem levar ao seu encerramento, conforme preconizado na lei nº. 8.245, também conhecida como Lei do Inquilinato. Dentre as situações contempladas, merecem destaque:
• Utilização inadequada do imóvel;
• Falta de pagamento do aluguel;
• Requisição de retomada por parte do locador, conhecida como distrato;
• Outras eventualidades previamente definidas.
O locatário é assegurado do direito de devolver o imóvel quando mais lhe convir, arcando unicamente com a cobrança de multa, caso tal disposição esteja explicitada no contrato.
O locador, por outro lado, está habilitado a requerer a restituição do imóvel em apenas duas situações:
1. Mediante denúncia plena;
2. Através de denúncia simples, contudo condicionada ao término do prazo de locação.
A compreensão aprofundada sobre os prazos e o processo de retomada do imóvel pelo locador pode ser obtida em nosso extenso artigo que trata acerca do prazo mínimo de locação e os trâmites para a sua retomada por parte do proprietário.
Dissipando mal-entendidos sobre o termo "Denúncia"
Indagações podem surgir quando mencionamos o termo "denúncia" no contexto da finalização de um contrato de locação. Perguntas pertinentes incluem:
• "Por que a terminologia 'denúncia' é utilizada?"
• "Denúncia não está ligada a delitos?"
• "Por que seria necessário efetuar uma denúncia contra o locatário se a locação está transcorrendo corretamente?"
Vamos, portanto, esclarecer a definição do termo:
Denúncia - substantivo feminino
1. Imputação de crime ou ato censurável reportada à autoridade competente.
2. Jurídico - Ação, verbal ou escrita, que informa à autoridade competente uma infração à lei, ordem pública ou regulamentações, passível de punição.
3. Jurídico - Comunicação pela qual uma das partes de um contrato informa à outra a sua intenção de encerrar o contrato, estipulando uma data para o término da sua vigência.
4. Comunicação do encerramento de um acordo, pacto ou convenção.
5. Declaração ou comunicação acerca de algo previamente oculto.
6. Indício revelador de um aspecto ou fato previamente oculto.
Destacamos a quarta definição, que esclarece que o termo "denúncia", apesar de carregar conotação negativa no senso comum, refere-se, simplesmente, à comunicação do término de um acordo, no presente caso, o contrato de locação.
Com essa contextualização, desmistificamos a conotação originalmente adversa associada à expressão "denúncia" quando empregada para designar o encerramento de um contrato. A análise ainda requer maior desenvolvimento, mas confiamos em ter promovido uma apreensão mais clara desse conceito.
Distinção entre locação residencial e não residencial
No cenário de uma locação comercial, quando o prazo contratual termina, o locador tem o direito de solicitar a devolução do imóvel por meio de uma denúncia simples, desde que se observe a renovação compulsória, quando cabível. Além disso, a retomada é condicionada a não estarem em operação instituições de saúde, educação ou entidades religiosas registradas, as quais só podem ter o imóvel recuperado por meio de denúncia plena.
Contudo, em locações residenciais, o locador deve considerar duas situações distintas:
1. Nos contratos com prazo inferior a 30 (trinta) meses ou contratos verbais, a denúncia simples não é permitida após o término do prazo do contrato. Ela só é viável após cinco anos de locação. Até que esse período se complete, o imóvel só pode ser recuperado por denúncia plena.
2. Em contratos com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, o locador tem permissão para reaver o imóvel por meio da denúncia simples após o vencimento do prazo acordado. Ele apenas precisa fornecer um prazo de 30 (trinta) dias para que o inquilino desocupe o imóvel.
Conforme expresso no artigo 46 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91):
"Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação."
Diferenciando a denúncia cheia da vazia
Alcançamos o ponto central deste artigo, que é a explanação da diferenciação entre denúncia cheia e denúncia vazia.
Em termos simplificados, a denúncia cheia ocorre quando o locador possui embasamento para reaver o imóvel, com justificativas enquadradas nas situações legais preestabelecidas.
Por sua vez, a denúncia vazia implica na requisição da restituição do imóvel sem fundamentação, ou seja, sem motivo específico.
O artigo 46 da Lei do Inquilinato, novamente, vem à tona:
"Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso."
Cenários permitidos na Lei para a denúncia cheia
1. Consenso mútuo;
2. Violação de cláusulas legais ou contratuais;
3. Falta de pagamento de aluguel e encargos da locação;
4. Necessidade urgente de reparos determinados pelo Poder Público, que não possam ser executados enquanto o locatário permanece no imóvel, ou que, mesmo sendo possíveis, o locatário se recuse a permitir (conforme artigo 9º da lei);
5. Extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada à sua atividade profissional;
6. Uso próprio do imóvel, de seu cônjuge ou parceiro, ou para fins residenciais de ascendentes ou descendentes que não possuam imóvel próprio para residência, ou de seu cônjuge ou parceiro;
7. Necessidade ou interesse de demolição e construção licenciada, ou para empreender obras aprovadas pelo Poder Público, que resultem em um acréscimo de, pelo menos, vinte por cento na área construída, ou um aumento de cinquenta por cento no caso de o imóvel ser destinado a hotelaria ou pensões;
8. Se a locação ininterrupta ultrapassar cinco anos.
Conclusão
Com base nas explicações abordadas até o momento, torna-se patente que tanto o prazo quanto o tipo de locação são determinantes na maneira como o locador pode pleitear a restituição do imóvel.
A compreensão plena desses aspectos é vital para que proprietários e inquilinos tenham clareza dos direitos e obrigações inerentes ao contrato de locação. Dessa forma, um relacionamento mais equilibrado e harmonioso pode ser mantido entre as partes envolvidas.
O entendimento de termos técnicos como "denúncia", bem como a distinção entre "denúncia cheia" e "denúncia vazia", resulta em maior transparência no cenário da locação de imóveis, dissipando mal-entendidos e contribuindo para a proteção dos interesses de ambas as partes. A consideração atenta das disposições legais, especialmente aquelas delineadas na Lei do Inquilinato, capacita proprietários e inquilinos a tomarem decisões informadas, promovendo um ambiente mais seguro e confiável para as transações imobiliárias.
Por fim, ao promover uma conscientização mais profunda sobre as nuances legais que regem a locação de imóveis, espera-se estabelecer um terreno fértil para relações locatárias saudáveis e bem-sucedidas, onde tanto locadores quanto locatários possam agir de acordo com suas obrigações e direitos, com a garantia de um processo justo e legalmente embasado.
Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato
Gustavo Falcão
Gustavo Falcão, fundador da 99contratos, oferece soluções acessíveis e descomplicadas para o conhecimento jurídico.
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Sempre buscando aprimorar seus serviços e expandir suas áreas de atuação, Gustavo acredita na tecnologia como aliada para simplificar processos burocráticos e democratizar o acesso ao conhecimento jurídico.
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