Qual é a diferença entre denúncia cheia e vazia em uma locação?
Confira em nosso artigo sobre as diferenças entre a denúncia cheia e a vazia em uma retomada de um imóvel.
Artigo escrito por: Gustavo Falcão
Criado em: 18 de setembro de 2018
Atualizado em: 26 de fevereiro de 2019
Adicionar comentário
A
locação de um imóvel é feita atráves de um contrato, seja o contrato feito de forma escrita ou até mesmo verbalmente. E como todo contrato, ele pode ser encerrado de acordo com algumas situações que estão definidas na Lei nº. 8.245, como por exemplo:
o uso indevido do imóvel;
a falta de pagamento do aluguel;
a solicitação de retomada, ou seja, quando o locador solicita o distrado;
entre outras.
O locatário tem o direito de devolver o imóvel quando lhe for conveniente, sendo sua única penalidade a cobrança de uma multa, se ela estiver definida em em contrato.
Já o locador só pode solicitar o seu imóvel em 2 (duas) situações:
1. se tiver uma denúncia cheia.
2. por meio de denúncia vazia, mas somente se o prazo da locação for encerrado (Entenda mais sobre o prazo e a retomada em nosso artigo: O prazo mínimo da locação e a sua retomada pelo locador).
Denúncia
"Porque denúncia?"
"Denúncia não tem a ver com algo criminoso?"
"Porque devo fazer uma denúncia contra o locatário se a locação está sendo feita de forma correta?"
Estas perguntas surgem ao citar a palavra "denúncia" para se referir ao término de uma locação. Vamos então começar pela definição da palavra por si:
denúncia
substantivo feminino
1. imputação de crime ou de ação demeritória revelada à autoridade competente.
2. JURÍDICO (TERMO) - ato verbal ou escrito pelo qual alguém leva ao conhecimento da autoridade competente um fato contrário à lei, à ordem pública ou a algum regulamento e suscetível de punição.
3. JURÍDICO (TERMO) - ato pelo qual um dos contratantes comunica à outra parte sua vontade de resolver o contrato, marcando data para a cessação de sua eficácia.
4. comunicação do término de um acordo, pacto, convenção.
5. declaração ou comunicação a respeito de algo que se mantinha secreto.
6. indício que manifesta fato ou aspecto que permanecia escondido.
Repare no item 4 da sua definição que a denúncia, por mais forte que seja a palavra no âmbito popular, significa uma comunicação referente ao término de um acordo, no caso, o contrato.
Ok, desmistificamos neste momento o significado desta palavra que inicialmente tem um cunho negativo. Mas ainda temos muito o que explicar neste artigo.
Locação Residencial x Não Residencial
Se a locação for comercial, ao se terminar o prazo do contrato o locador pode solicitar o seu imóvel por meio de uma denúncia vazia, contanto que se respeite a renovação compulsória se este for o caso (leia mais em O contrato de locação comercial), e se o imóvel não estiver sendo utilizado por estabelecimento de saúde, de ensino ou entidades religiosas registradas, o que nestes casos só podem ter o imóvel retomado com denúncia cheia.
Mas, se a locação for residencial, o locador deve se atentar à 2 possíveis cenários:
- Se o contrato for com prazo inferior a 30 (trinta) meses, ou se for feito verbalmente, a denúncia vazia não é possível de ser utilizada após o término do prazo do contrato, somente sendo permitida após 5 (cinco) anos de locação. Antes deste prazo o imóvel só poderá ser retomado com denúncia cheia.
- Se o contrato for com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses o locador poderá retomar o imóvel utilizando a denúncia vazia após o término do prazo do contrato, somente sendo necessário fornecer o prazo de 30 (trinta) dias para a saída do inquilino desocupar o imóvel.
O que diz o artigo 46 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91):
"Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação."
Qual a diferença entre Denúncia Cheia e Vazia?
Chegamos no ponto principal deste artigo, que é a explicação da diferença entre uma denúncia cheia e uma vazia. E de forma simples podemos dizer que a denúncia cheia é a qual o locador tem uma justificativa para a retomada do imóvel, justificativa esta prevista dentre as hipóteses legais. Já a denúncia vazia significa que a solicitação pela retomada do imóvel é feita sem uma motivação, ou seja, sem nenhuma justificativa.
Novamente citando o artigo 46 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91):
"Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso."
Situações previstas na Lei de Locações (Lei 8.245/91) que contemplam uma denúncia cheia:
I. Mútuo acordo;
II. Ocorrência de infração legal ou contratual;
III. Por falta de pagamento do aluguel e/ou encargos da locação;
IV. Pela necessidade de realização de reparos urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente realizadas com o locatário permanecendo no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las (art. 9º);
V. Ocorrendo extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estava relacionada ao seu emprego;
VI. Para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
VII. Ocorrendo o interesse ou necessidade de demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
VIII. Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Conclusão
Percebe-se assim que o prazo de uma locação, assim como o tipo de locação, influencia na sua forma de retomada do imóvel pelo locador.
Assim, em uma locação residencial com prazo superior a 30 (trinta) meses, a retomada é feita com uma simples denúncia vazia, e por este motivo este prazo é comumente encontrado em contratos feitos por imobilárias e profissionais.
Se estiver buscando um contrato de locação residencial que possa ser feito de maneira personalizada, utilize o nosso clicando no link abaixo.
Nele você terá a segurança de estar gerando um contrato atualizado mensalmente com a legislação vigente, além de contar com todo nosso suporte e orientações por e-mail sempre que precisar.
Este contrato servirá principalmente para aumentar a segurança na relação entre os envolvidos, garantindo os direitos e definindo as obrigações de todos.
Precisa de ajuda?
Se você tiver qualquer dúvida ou queira comentar sobre este artigo vá na sessão de comentários logo abaixo.
Responderemos bem rápido para você!
Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato
Curtiu o nosso artigo?
Curta ou compartilhe, e nos incentive com isso a criar novos conteúdos para você!
Busca um contrato personalizado para atender as suas necessidades?
Utilize um dos nossos e conte com todo apoio que necessitar.
Utilize o espaço abaixo e o nosso time lhe responderá bem rápido!
Sobre nós!
A 99Contratos é uma LegalTech 100% nacional, criada e desenvolvida pensando no público brasileiro.
Nosso time é formado por especializadas em documentos legais e profissionais apaixonados por novidades que possam ajudar o dia a dia de todos.
Atualmente somos a maior plataforma para a criação de contratos personalizados e documentos legais de forma automatizada do Brasil.
Qualquer dúvida entre em contato conosco pelo e-mail contato@99contratos.com.br, ou pela opção de contato localizado no menu em nosso site.
O atendimento é realizado de segunda a domingo, das 8h à meia-noite.
© 2020 - Todos direitos reservados - 99Contratos - Seu documento personalizado!