A SUBLOCAÇÃO E A LEI DO INQUILINATO

A SUBLOCAÇÃO E A LEI DO INQUILINATO
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A sublocação é uma modalidade muito praticada no meio das locações, pois é quando um locatário cede uma parte do imóvel por ele locado para que outra pessoa utilize, cobrando por sua vez um valor de aluguel.

Esta prática pode gerar vantagens para todos, como uma renda extra, divisão nos gastos e redução nos custos, mas para que seja feita deve-se sempre obedecer alguns aspectos legais, caso contrário a prática pode até ser considerada ilegal.

Primeiro fator ser considerado é que para um locatário poder sublocar um cômodo de um imóvel, o imóvel como um todo, ou até mesmo uma área de um espaço comercial, ele deve obrigatoriamente ter esta permissão especificada em uma cláusula contratual em seu contrato de locação original.

Caso não exista esta permissão em contrato, pode-se solicitar uma autorização por escrita do locador.

Sem a autorização do locador, o locatário não pode efetuar a sublocação, e se fizer será considerada como uma atividade ilegal.

O que cita a legislação:
“Art 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

§1º. Não se presume consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

§2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.”

Outro fator que é muito relevante é que a sublocação deve respeitar o uso original do imóvel, assim, se um imóvel for alugado para uso residencial, a sublocação deverá seguir o mesmo uso.

O PREÇO DO ALUGUEL

Em uma sublocação, o aluguel cobrado não pode ser superior ao valor cobrado na locação original, salvo se o imóvel for considerado de habitações multifamiliares, ou seja, de habitação coletiva.

Em um imóvel de habitação coletiva, como por exemplo em um imóvel comercial de 5 (cinco) comodos em que o locatário tenha a intenção de sublocar 4 (quatro) comodos, o total dos aluguéis das sublocações não poderá ser superior ao dobro do valor da locação inicial / original.

O que cita a legislação:
“Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.”

O PRAZO DA SUBLOCAÇÃO

O sublocação deve obrigatoriamente ter o prazo igual ou inferior ao prazo da locação original.

Se o contrato de locação original for rescindido, independente do motivo, o contrato de sublocação obrigatoriamente tambem será rescindido, obrigando assim o sublocatário a tambem deixar o imóvel.

Caso o sublocatário tenha algum direito de indenização, este direito será cobrado do sublocador, isentando o locador original.

O que cita a legislação:
“Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem – se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.”

Em casos de renovação da sublocação, 2 (duas) opções podem surgir:

1 – Se a locação principal ainda estiver vigente e o prazo que se necessita sublocar for ainda englobado nele, o sublocatário deve solicitar a renovação ao sublocador, e esta renovação só terá efeito entre eles.

2 – Se o período da renovação for superior ao prazo da locação principal, o sublocatário deverá solicitar a renovação para o sublocador e para o locador principal, e assim, se renovado o contrato, o efeito será entre o sublocatário e o locador original, saindo da cena o sublocador.

Em locações de imóveis comerciais o sublocatário também tem o direito à renovação do contrato por igual prazo, ou seja, a renovação compulsória, quando a sublocação atender às demandas exigidas para que isso ocorra.

DIREITO DE PREFERÊNCIA

Se o proprietário do imóvel tiver a intenção de vender o seu bem, e este estando alugado, é direito do locatário a preferência na aquisição.

Bastando informar que pretende adquirir o imóvel no mesmo valor da proposta que o proprietário tenha recebido por terceiros.

Caso exista uma sublocação, o sublocatário também terá o direito, mas com preferência sobre o locatário. Assim, em ordem de prioridade teremos o sublocatário, seguido do locatário.

O que cita a legislação:

“Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.”

Em relação aos outros pontos da locação, como garantias e obrigações das partes, o contrato de sublocação segue os mesmos padrões e regulamentos de um contrato de locação.

Precisando de um contrato de sublocação, conte com a gente e utilize um dos nossos modelos:

Contrato Sublocação Comercial
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Contrato Sublocação Residencial
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Como oficializar a sua União Estável


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Entenda melhor como você pode oficializar a sua União Estável e quais são os requisitos e documentos necessários para isso.

A União Estável, de acordo com a especificação definida em nossa legislação, é a relação de convivência entre duas pessoas que seja duradoura e estabelecida com o objetivo de constituição familiar.

O Código Civil não faz menção ao prazo mínimo de duração da relação para que se possa atribuir a condição de união estável. Assim como também não é obrigatório que morem juntos, ou seja, podem ter uma união estável mesmo morando em domicílios diferentes.

A oficialização da União Estável

Para oficializar a União Estável, deve-se ter a Declaração, também conhecida como Certidão de União Estável.

É prática comum que seja solicitada esta declaração por meio de um documento público, firmado pelas partes no Cartório de Notas, que será o responsável pela oficialização da união.

Nesta declaração teremos as regras definidas para a união, como qual será o regime de bens que prevalecerá entre o casal, a especificação dos bens de cada um (opcional), entre outras regras e obrigações.

Mas, pouco se comenta que esta oficialização também é permitida por meio de um Contrato de União Estável, ou também conhecido como Contrato Particular de União Estável.

E neste artigo iremos comentar também sobre esta forma de oficializar a união estável de um casal.

Vantagens da oficialização da União Estável

Ao se oficializar uma união estável, tem-se diversas vantagens e benefícios para os companheiros, pois a partir de sua oficialização passa a existir um documento registrado em cartório que afirma a situação jurídica do casal.
Com este registro consegue-se assim uma segurança contra qualquer alegação que negue a existência da união, seja entre futuras desavenças do casal ou por alegações de terceiros.

Como oficializar a União Estável | Fazendo a Declaração

Assim como comentado anteriormente, existem 2 (duas) formas de se oficializar a união estável. A primeira seria pela declaração por meio de um documento público, e a segunda por meio de um contrato particular.
Citaremos abaixo como oficializar a união estável pelas duas formas.

– Pela declaração por meio de um documento público, ou seja, por escritura pública

Para se oficializar a união estável por meio de um documento público, deve o casal comparecer à um cartório de notas oficial e solicitar a criação do documento por um tabelião.

Esta declaração ficará arquivada no tabelionato, ou seja, no cartório, e será considerada pública de imediato.

Todo o seu processo é feito no mesmo instante e local.

Neste processo não existe a necessidade de apresentar testemunhas.
Deve-se comparecer ao cartório com os documentos de identidade originais, CPF das partes, comprovantes de endereço e certidão de Estado Civil emitida em no máximo 90 (noventa) dias (certidão de nascimento ou casamento).

Caso não seja possível a presença de uma das partes envolvidas, pode-se sim fazer a declaração, basta a parte ausente nomear um procurador para que este o(a) represente. Um procurador pode até mesmo representar o casal, caso ambos não possam comparecer ao cartório.

– Pela declaração por meio de um contrato particular

Caso se opte por fazer a declaração por meio de um contrato particular, o que na maior parte das vezes acaba saindo mais barato que com a escritura pública, deve-se após a criação do contrato levar o documento para um Cartório de Registro de Títulos de Documentos.

Com o registro no Cartório de Registro de Títulos e Documentos a união terá publicidade perante terceiros, ou seja, o contrato somente terá efeitos para o casal após o registro.

Após este registro, assim como acontece com a declaração pública, nenhum terceiro, seja pessoa física, jurídica ou órgão público poderá alegar desconhecer a relação do casal.

Em um contrato particular, deve-se obrigatoriamente estipular a dada do início da relação, qual é o regime de bens escolhido pelas partes, as regras e até adicionar cláusulas que sejam de acordo com a vontade do casal, sempre respeitando a legislação.

Requisitos para a oficialização da União Estável

Para ambos os tipos de oficialização, por escritura pública ou contrato particular, não deve existir nenhum impedimento matrimonial entre o casal.

Impedimentos Matrimoniais – de acordo com o Art. 1.521:
I – os ascendentes com os descendentes, seja o parentesco natural ou civil;
II – os afins em linha reta;
III – o adotante com quem foi cônjuge do adotado e o adotado com quem o foi do adotante;
IV – os irmãos, unilaterais ou bilaterais, e demais colaterais, até o terceiro grau inclusive;
V – o adotado com o filho do adotante;
VI – as pessoas casadas;
VII – o cônjuge sobrevivente com o condenado por homicídio ou tentativa de homicídio contra o seu consorte.

Se a oficialização for por meio de um contrato particular, deve-se além de reconhecer a firma do casal, ter a firma reconhecida de pelo menos 2 (duas) testemunas, devendo elas obrigatoriamente serem maiores de idade e capazes.

Quanto custa para se fazer uma declaração de união estável?

Cada cartório terá o seu valor, dependendo de estado para estado no território brasileiro. Isto independe do tipo escolhido, seja pública ou particular.

Assim, recomendamos que seja consultado o cartório do seu estado mais próximo de sua residência para poder obter os dados sobre os valores cobrados.

Como desfazer uma união estável?

Uma união entre 2 pessoas nem sempre se torna o que elas esperavam e, eventualmente, pode ser necessário impor um fim, ou seja, solicitar a separação do casal.

Pode se desfazer da união estável de maneira extrajudicialmente ou judicialmente.

Caso a forma para desfazer a união estável seja a judicial, o fim da união será declarado pelo judiciário, utilizando-se uma ação judicial.

Já extrajudicialmente a separação é feita diretamente no cartório de notas, sem precisar entrar com uma ação judicial, bastando lavrar uma escritura pública de Dissolução de União Estável.

Para que a dissolução seja feita em cartório, ou seja, extrajudicialmente, o seu pedido deve ser aceito pelas partes, ou seja, consensual, e o casal não pode ter filhos menores ou incapazes.

Convertendo a união estável em um casamento civil

A Constituição em seu artigo 226, assim como também o Código Civil em seu artigo 1726, expressam que é de direito do casal solicitar a conversão da união estável em casamento.

Para isso basta que o casal formalize o seu pedido em um Cartório de Registro Civil e compareça acompanhado de 2 (duas) testemunhas maiores e capazes, além de levar os documentos necessários.

Motivos principais para se oficializar a união estável

1. Os companheiros definem o início da convivência
Com a escritura pública, no caso de uma eventualidade, o casal terá prova da data de início da união estável e do regime de bens que vigora na união.

2. Pode ser estipulado o regime de bens que desejarem
É permitido por lei que o casal escolha qualquer regime de bens para valer durante a sua convivência. Desta forma o casal pode adotar os regimes da comunhão parcial, comunhão universal, da separação de bens ou da participação final nos aquestos.

3. Direito à herança do outro
O convivente é sucessor do outro, nos termos do artigo 1.790 do Código Civil.

4. Permite que o companheiro seja incluído em planos de saúde, sem burocracia
Com a união estável é fácil aos companheiros incluírem o outro em planos de saúde, odontológicos, clubes e outros.

5. Autoriza o levantamento integral do seguro obrigatório DPVAT em caso de acidente
O companheiro de acidentado tem direito a levantar integralmente o valor do seguro DPVAT.

6. Permite que o companheiro receba pensão do INSS em razão de morte do outro
Facilita o recebimento de pensão do INSS em razão de falecimento do companheiro, uma vez que faz prova da convivência.

7. Garante direitos nas uniões entre pessoas do mesmo sexo
Gera segurança para o casal e proteção em âmbito patrimonial, sendo facilitada a sua conversão em casamento.

E precisando de um contrato de união estável, conte com a gente e utilize um o nosso modelo:

Contrato de União Estável
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A devolução de um imóvel no final do contrato de locação

A devolução de um imóvel no final do contrato de locação
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Quando ocorre o final de uma locação, seja pelo fim de contrato de locação ou por qualquer outro motivo, a devolução do imóvel sempre acaba sendo um tópico que envolve dúvidas e em muitos casos estresses entre as partes.

O imóvel alugado, de acordo com a legislação vigente – Lei do Inquilinato, deve sempre ser devolvido nas mesmas condições em que foi entregue ao inquilino no inicio da locação / contrato.

Por existirem muitas condições para a devolução de um imóvel, este assunto acaba se tornando confuso e consequentemente aparecem conflitos entre as partes, principalmente entre o locador e o locatário.

Para evitar estresses e assim ter uma devolução tranquila, deve-se entender claramente os direitos e responsabilidades desta etapa da locação, garantindo assim uma correta devolução do imóvel alugado.

Contratos e acordos – Diferentes situações nas locações

Cada contrato de locação deve ser único entre as partes envolvidas, pois eles refletem o que foi acordado entre elas.
Assim, cada negociação tem suas particularidades e deve sempre estar ciente dos detalhes.

Benfeitorias – melhorias – costumam ser um tema de muito debate, se a melhoria for necessária, como uma porta quebrada, elas devem ser pagar pelo locador.

Já uma melhoria estética não obrigatoriamente deverá ser paga pelo locador, podendo ele negar o pagamento se estipulado em contrato que tal benfeitoria será paga pelo locatário.

O que diz a legislação:

“Art. 35. – Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.”

Conclui-se que pode-se sim estipular em contrato quem será o responsável pelo pagamento das benfeitorias.

Mas, se este ponto não for negociado antes da locação, no final dela pode-se ter conflitos de entendimento quanto ao pagamento de benfeitorias.

A influência da data de encerramento do contrato de locação

Existem 2 cenários em relação à data de encerramento de um contrato:

1 – Contratos com prazo de locação superior a 30 (trinta) meses
Caso o contrato tenha sido firmado com um prazo superior a 30 (trinta) meses, o locatário poderá efetuar a devolução do imóvel no final do contrato, sem ter a necessidade de um aviso prévio.

Assim como o locador também poderá solicitar a devolução de seu imóvel no final da locação sem a necessidade do aviso.

Mas recomenda-se que seja efetuada a comunicação entre as partes, para que o processo de devolução do imóvel seja tranquilo.

2 – Contratos com prazo inferior a 30 (trinta) meses
Nos casos dos contratos que foram firmados com um prazo inferior a 30 (trinta) meses, no final do contrato a locação é renovada automaticamente caso não ocorra o pronunciamento de uma das partes.

Mas, para desocupar o imóvel, deve-se comunicar a outra parte por escrito com um prazo de 30 (trinta) dias de antecedência.

A desocupação do imóvel

Para desocupar um imóvel é recomendado para o locatário desligar os disjuntores referentes à energia/luz, fechar os registros de gás – caso sejam individualizados, e os registros de água.

Se possível recomenda-se que sejam anotados os consumos marcados nos relógios, e também tirar fotos.

A vistoria do imóvel

Ao se entregar as chaves do imóvel, marca-se em seguida uma vistoria para a devolução do imóvel alugado, conhecida também como vistoria de saída.
Sempre é recomendado que as partes estejam presentes, tanto locadora como locatária, para acompanhar e poder contestar o que for apontado como necessário para reparo.

Na vistoria para a devolução, ou vistoria de saída, efetua-se uma comparação da situação do imóvel no momento de sua desocupação com a vistoria de entrada, realizada no inicio do contrato de aluguel.

Esta comparação tem como objetivo apontar problemas e necessidades de reparos que deverão ser realizados pelo locatário antes de poder ser considerada encerrada a locação.

Caso sejam constatadas necessidade de manutenção em paredes, telhados, pisos ou qualquer item necessário do imóvel, e seja provado que a estrutura esteja comprometida devido ao tempo ou qualidade do material, assim isentando o locatário de culpa pelo desgaste, o locador / proprietário será o responsável por tais reparos.

Mas, o locatário é responsável por danos que tenha causado, desde que comprovada a culpa, assim com reparar a parte interna do imóvel, como janelas, portas, torneiras, utensílios e móveis / mobília.

Pisos e paredes devem ser devolvidos no mesmo estado em que foi entregue na entrada do imóvel / início da locação. Ou seja, se as paredes estavam limpas e recém pintadas, deverá o locatário efetuar uma nova pintura para devolver o imóvel nas mesmas condições.

Conclui-se assim que as vistorias são ferramentas muito importantes para a locação. Tanto a vistoria de entrada quanto a de saída.

E por isso recomendamos sempre a utilização do laudo de vistoria ao se iniciar um contrato de locação.

O laudo de vistoria deve sempre apresentar o imóvel de forma completa e detalhada, e se possível utilizando fotos, permitindo assim resolver de forma fácil qualquer dúvida ou contestação que possa surgir no momento da devolução do imóvel.

A 99Contratos fornece gratuitamente laudos de vistoria, quando se fazem necessários, ao se criar um contrato em nosso site.

E precisando de um contrato, conte com a gente e utilize um de nossos modelos:

Contrato para Locação de Imóvel Residencial
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Contrato para Locação de Imóvel Comercial
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Contrato para Hospedagem | Flat | Apart-Hotel
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Contrato para Locação Residencial para Temporada
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Qualquer dúvida entre em contato conosco pelo e-mail contato@99contratos.com.br, ou pela opção de contato localizado no menu em nosso site. O atendimento é realizado de segunda a domingo, das 8h à meia noite. © 2018 – Todos direitos reservados – 99Contratos – Seu documento personalizado!

A compra e venda de um imóvel financiado

A compra e venda de um imóvel financiado
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Gostaria de entender sobre a compra e venda de um imóvel financiado?
Neste artigo iremos debater sobre a compra e venda de um imóvel financiado.

Os cuidados ao negociar um imóvel já financiado

Quando se negocia um imóvel que já está financiado, ou seja, ainda não está totalmente quitado e com parcelas pendentes de serem pagas, deve-se tomar algumas precauções, para assim evitar dores de cabeça no futuro.

A prática mais comum neste tipo de negociação envolvem 3 cenários, que são:
1 – O comprador transfere o financiamento existente para o seu nome, assim assumindo as parcelas pendentes e isentando o vendedor de qualquer responsabilidade;
2 – O comprador faz um acordo com o vendedor, e neste acordo o financiamento continua em nome do vendedor / proprietário original, sendo que neste caso o comprador assume o pagamento das parcelas restantes;
3 – O comprador solicita um refinanciamento do imóvel em outra instituição financeira.

Independente da opção escolhida na negociação de um imóvel financiado, o contrato de compra e venda deve estar bem definido, para que não ocorram divergências ou problemas com o decorrer do tempo.

Transferindo o financiamento para o nome do comprador

Ao solicitar a transferência do financiamento existente para o novo comprador, deve-se solicitar a aprovação com a instituição financeira antes de se efetuar a compra, pois a instituição financeira deverá aprovar o crédito para o novo comprador.
Quando a transferência ocorrer, as condições existentes no financiamento do imóvel, como taxas de juros e valores das prestações pendentes são mantidas, ou seja, serão as mesmas no novo contrato que será assumido pelo comprador.

Quando o comprador assume o financiamento existente em nome do vendedor

Quando a opção escolhida entre as partes é a de que o comprador não efetuará a transferência do financiamento para o seu nome, mas será responsável pelo pagamento das parcelas, este tipo de negociação passa a ser chamada, popularmente, como “Contrato de gaveta”.
Ao se optar pela opção de “Contrato de Gaveta”, o comprador entende que a transferência da titularidade do imóvel para o seu nome somente acontecerá quando o valor total das parcelas restantes seja quitado.

Esta opção de negociação é muito utilizada, na maioria das vezes por necessidade ou por falta de condições de conseguir crédito.
Assim como também é utilizada por pessoas que têm urgência na negociação, pois não é necessária aprovações de instituições financeiras quanto ao crédito nem o pagamento de taxas de avaliação.

Mas deve-se alertar que esta modalidade de negociação pode gerar diversos problemas.

Possíveis problemas para o vendedor no contrato de gaveta:
Em caso de falecimento do comprador, o vendedor terá que reassumir a dívida que tinha com a instituição financeira, visto que para a instituição financeira ele ainda permanece como responsável.
Além de ser obrigado a declarar no Imposto de Renda anual um imóvel que na prática não é mais de sua propriedade.

Possíveis problemas para o comprador no contrato de gaveta:
Caso ocorra o falecimento do vendedor / proprietário, o comprador terá que entrar com uma ação por usucapião na justiça, para que assim consiga efetuar a transferência do imóvel para o seu nome.
Com o contrato de gaveta, somente um juiz, após analisar o contrato feito entre as partes, poderá solicitar a transferência do bem para o nome do comprador.

Refinanciando o imóvel

A vantagem de solicitar um novo financiamento para o imóvel é que o comprador poderá negociar as novas taxas, podendo assim conseguir condições mais atraentes.
Neste caso, antes da negociação, o comprador deve ir ao banco e verificar a possibilidade de financiar o imóvel, pois pode o banco recusar.
Entre os motivos da recusa para o financiamento estão a falta de crédito do comprador, ou até mesmo a possibilidade do imóvel ser reprovado em uma vistoria da instituição financeira.

Em todos os possíveis casos, recomendamos que sempre levante toda a documentação do vendedor, comprador e do imóvel, comprovando a regularidade do imóvel e também das partes envolvidas.
Estes documentos vão garantir uma negociação segura.

É recomendado que após a negociação, com o contrato de “Promessa de Compra e Venda”, as partes solicitem uma averbação na matriculado imóvel no Cartório de Registro de Imóveis em que o imóvel está cadastrado.

Precisando de um contrato de compra e venda de imóvel conte com a gente e utilize o de nosso modelo:

Promessa de Compra e Venda de Imóvel
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Promessa de Compra e Venda de Terreno
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Os direitos de quem mantém uma união estável

Os direitos de quem mantém uma união estável
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De acordo com a legislação nacional, especificamente pelo Código Civil de 2002, a união estável é definida por uma relação de convivência entre duas pessoas que seja duradoura e com o objetivo de constituição familiar.

Esta convivência também é aceita em uma relação homossexual, como foi reconhecido pelo Supremo Tribunal Federal (STF) em 2011, assim as uniões homoafetivas também tem o direito de desfrutar dos mesmos direitos das heterossexuais.

A legislação não tem definido um prazo mínimo de convivência, ou que o casal more junto, para que seja configurada a união estável.

COMO RECONHECER UMA UNIÃO ESTÁVEL

Para se reconhecer uma união estável, a formalização em cartório não é obrigatória, sendo permitido o reconhecimento por contrato particular.
Assim como comprovando-se a existência de filhos, moradia em conjunto, ou comprovação de bens em comuns.

REQUISITOS PARA COMPROVAÇÃO DA UNIÃO ESTÁVEL

Para se comprovar a condição de dependente deve-se seguir o que está especificado no Decreto 3048/99, em seu artigo 22.
Neste artigo especifica-se que deve ser apresentado no mínimo 3 itens da lista abaixo:

“3º Para comprovação do vínculo e da dependência econômica, conforme o caso, devem ser apresentados no mínimo três dos seguintes documentos:
I – certidão de nascimento de filho havido em comum;
II – certidão de casamento religioso;
III- declaração do imposto de renda do segurado, em que conste o interessado como seu dependente;
IV – disposições testamentárias;
VI – declaração especial feita perante tabelião;
VII – prova de mesmo domicílio;
VIII – prova de encargos domésticos evidentes e existência de sociedade ou comunhão nos atos da vida civil;
IX – procuração ou fiança reciprocamente outorgada;
X – conta bancária conjunta;
XI – registro em associação de qualquer natureza, onde conste o interessado como dependente do segurado;
XII – anotação constante de ficha ou livro de registro de empregados;
XIII- apólice de seguro da qual conste o segurado como instituidor do seguro e a pessoa interessada como sua beneficiária;
XIV – ficha de tratamento em instituição de assistência médica, da qual conste o segurado como responsável;
XV – escritura de compra e venda de imóvel pelo segurado em nome de dependente;
XVI – declaração de não emancipação do dependente menor de vinte e um anos; ou
XVII – quaisquer outros que possam levar à convicção do fato a comprovar.”

DIREITOS ADQUIRIDOS COM A UNIÃO ESTÁVEL

Ao se manter uma união estável o casal tem o mesmo efeito que em um casamento sob o regime de “Comunhão Parcial de Bens”, assim, o que o casal adquirir ao longo da relação será dividido igualmente pelo casal caso ocorra o fim do relacionamento.
Assim como em um casamento, o casal pode escolher qual será o regime de bens que será adotado na união estável.

O estado civil das partes envolvidas não é alterada com a união estável. Assim quem tem o estado civil de solteiro não terá o estado modificado para casado, permanecendo como solteiro mesmo com a união estável reconhecida.
A união estável dá direito à herança, declaração conjunta em imposto de renda, adição do parceiro em plano de saúde, entre outros benefícios e responsabilidades.

Pode-se reconhecer uma união estável mesmo com alguém que ainda não esteja separado legalmente. Ou seja, a pessoa ainda é casada mas separada de fato.

IMPEDIMENTOS PARA A UNIÃO ESTÁVEL

*Art. 1.521. Não podem casar:
I – os ascendentes com os descendentes, seja o parentesco natural ou civil;
II – os afins em linha reta;
III – o adotante com quem foi cônjuge do adotado e o adotado com quem o foi do adotante;
IV – os irmãos, unilaterais ou bilaterais, e demais colaterais, até o terceiro grau inclusive;
V – o adotado com o filho do adotante;
VI – as pessoas casadas (que não estejam separadas de fato);
VII – o cônjuge sobrevivente com o condenado por homicídio ou tentativa de homicídio contra o seu consorte.

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A importância dos detalhes em um laudo de vistoria

A importância dos detalhes em um laudo de vistoria
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Gostaria de entender sobre o laudo de vistoria em uma negociação?
Neste artigo iremos debater sobre a importância desta ferramenta em contratos, seja de locação, empréstimos ou compra e venda.

Ao se efetuar uma negociação, seja de locação de veículo ou imóvel, ou de compra e venda de um bem, recomenda-se sempre efetuar e registrar uma vistoria no bem antes do início do contrato.
Esta vistoria não é obrigatória, mas é visto como uma ferramenta muito importante para todas as partes envolvidas na negociação.
Uma vistoria bem efetuada ajuda a evitar problemas que possam ocorrer no futuro, e principalmente no fim de uma locação, que pode resultar em um desgaste no relacionamento entre as partes.

Recomenda-se que seja feita uma vistoria com o maior número de detalhes, como por exemplo, em uma vistoria de imóvel ter especificado itens como acabamentos, estado da pintura, condições da mobília, e tudo mais que possa fornecer detalhes sobre o estado em que o bem foi inicialmente negociado.
Se possível utilize fotos, pois são válidas, junto com o laudo de vistoria, para provar o estado do bem negociado.

Para que serve o laudo de vistoria?

A vistoria tem 2 finalidades, dependendo do tipo de contrato utilizado na negociação.
Para os contratos de locação ou empréstimos de bens, a vistoria serve para garantir que o bem será retornado da mesma forma que foi entregue.
Em um contrato de locação de imóvel por exemplo, a vistoria serve para determinar a forma como o imóvel deve ser devolvido ao locador, pelo locatário, devendo estar nas mesmas condições em que foi recebido inicialmente.
Caso necessite de reparos, o locador pode recusar a entrega enquanto o locatário não efetuar os devidos reparos.

Assim como o locatário não é obrigado a fazer reparos que já eram necessários antes da locação.
Como por exemplo, se antes da locação existia uma rachadura em um dos cômodos, ao entregar o imóvel o locador não poderá obrigar o locatário a efetuar o reparo, visto que o imóvel lhe foi entregue com este defeito.

Para contratos de compra e venda, seja de um veículo, um bem ou um imóvel, o laudo de vistoria serve para garantir que o bem negociado será entregue ao comprador no mesmo estado em que ele foi inicialmente visto.
Assim, se um veículo foi negociado em excelente estado, mas antes da entrega ocorrer um sinistro, o vendedor deverá efetuar os reparos antes da entrega ao comprador, ou o contrato também pode ser rescindido de pleno direito por não estar o bem na forma como estava descrito no laudo.

Da mesma forma, se um item é vendido com algum defeito conhecido e reportado em um laudo, o comprador não poderá reclamar o reparo após adquirir o bem, pois concordou com o estado em que o bem foi declarado no laudo de vistoria.
Podemos dizer que a vistoria é uma ferramenta útil para ambas as partes envolvidas em uma negociação, seja para o locador ou para o locatário em contratos de locação, como para o vendedor ou comprador em contratos de compra e venda.

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Modelos de Contratos
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A compra e venda de um estabelecimento comercial – Trespasse

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Cuidados ao comprar um estabelecimento comercial

Ao negociar um estabelecimento comercial, ou também conhecido como estabelecimento empresarial, devemos ter em mente que a negociação não envolve somente o local aonde as atividades são praticadas, mas sim que a negociação envolve todos os bens, sejam materiais ou imateriais, que fazem parte do instrumento pelo qual o vendedor explora uma determinada atividade ou comércio.

Sobre os tipos de bens, materiais e imateriais, que também são conhecidos como Elementos Corpóreos e Elementos Incorpóreos, podemos dividir na seguinte forma:

Elementos Corpóreos:
Estoque, mercadorias, equipamentos, veículos, entre outros, ou seja, tudo o que é utilizado para a execução da atividade do estabelecimento.

Elementos Incorpóreos:
Marcas registradas, nome do estabelecimento / nome fantasia, bens de propriedade intelectual ou industrial, como desenhos industriais, plantas, modelos, documentos, entre outros.

De acordo com o Código Civil, um estabelecimento comercial trata de um conjunto de bens, pertencentes à uma ou mais pessoas, e que tem a mesma destinação.
Assim, todos os objetos do estabelecimento, corpóreos ou incorpóreos, fazem parte da negociação, podendo ser vendidos no conjunto como um todo, ou separadamente, dependendo da vontade das partes.

Os detalhes do contrato de compra e venda de estabelecimento comercial

Sua eficácia:
O contrato de compra e venda de estabelecimento comercial, também conhecido como trespasse, somente terá eficácia perante terceiros quando ocorrer o seu registro na Junta Comercial, e posteriormente a publicação na Imprensa Oficial.

Sobre os débitos e créditos:
O vendedor deve ter patrimônio suficiente para quitar todas as dívidas existentes no momento da venda.
Caso o estabelecimento comercial vendido tenha dívidas, o vendedor deve saldar todas, ou obter a aprovação dos credores da transferência do estabelecimento comercial para o comprador.
Caso não tenha patrimônio suficiente para efetuar a liquidação das dívidas, o vendedor deve notificar os credores, que terão 30 (trinta) dias para se manifestarem sobre a venda do estabelecimento.
Caso não ocorra a resposta dos credores, a venda poderá também ser realizada.
Mas, ocorrendo uma negativa de qualquer um dos credores, a transferência fica impedida de ocorrer, tornando a negociação finalizada e o contrato rescindido.

Os débitos existentes do estabelecimento no momento da venda, por padrão, não são de responsabilidade do comprador, que não responderá por nenhum débito anterior à compra.
Mas, se estiver escrito em contrato, pode-se então repassar a responsabilidade para o comprador.

São exceções as dívidas trabalhistas (artigo 448 da CLT) e as tributárias(artigo 133 do CTN) que são reguladas por legislação própria.

A venda de um estabelecimento comercial que seja feita durante um processo de falência ou de recuperação judicial não acarreta, para o comprador do estabelecimento, nenhum ônus, ou seja, o comprador não responderá pelas dívidas anteriores do vendedor, inclusive dívidas tributárias e trabalhistas.

Sobre o imóvel do estabelecimento comercial
O imóvel em que o estabelecimento opera, pode ou não acompanhar a venda, assim como pode ser um imóvel próprio do estabelecimento, ou do vendedor, ou ser um imóvel alugado ou cedido por terceiros.
Ao se comprar um estabelecimento comercial, o contrato não efetua a compra / transferência do imóvel, devendo ser considerado como objeto à parte.
O contrato deve especificar como deverá ser tratado o imóvel, se será vendido junto com o estabelecimento, e assim necessitará de um instrumento de compra e venda próprio, ou se o imóvel será alugado para o comprador, necessitando um contrato de locação de imóvel comercial à parte.

Não concorrência
Caso não esteja definido em contrato que o comprador pode fazer concorrência, por padrão, o Código Civil define que o vendedor não pode fazer concorrência com o comprador do estabelecimento comercial por um prazo de 5 (cinco) anos.
Este prazo pode ser menor caso seja interesse das partes, mas deve ser estipulado em contrato. Porém o prazo não deve ser maior que 5 (cinco) anos, podendo ser considerado abusivo.

Sobre os contratos existentes do estabelecimento comercial
Todos os contratos feitos com o estabelecimento comercial que está sendo vendido, e que sejam referentes à exploração da atividade comercial / empresarial, são automaticamente sub-rogados para o comprador, ou seja, todos os contratos passam para o comprador cumprir.
As exceções ocorrem quanto aos contratos de catáter pessoal, estes não são transferidos e continuam no nome do vendedor do estabelecimento comercial.

Exemplos de contratos referentes à exploração da atividade:
Contrato com fornecedores;
Contratos de trabalho;
Contratos de prestação de serviços;
Entre outros que estejam ligados à atividade do estabelecimento.

Exemplos de contratos pessoais:
Contrato com advogado ou escritório de advocacia;
Contrato com contador ou escritório de contabilidade;
Entre outros contratos que não sejam ligados diretamente à atividade do estabelecimento.

Caso o estabelecimento comercial esteja em um imóvel alugado de terceiro, deve-se atentar à concordância prévia do locador do imóvel, visto que pela lei das locações (Lei do Inquilinato), um contrato de locação é sempre de caráter pessoal.
Se o contrato de locação comercial existente tiver como garantia a opção de fiança, mesmo que o contrato seja sub-rogado, a fiança neste caso é considerada extinta, devendo o locador exigir uma nova garantia para que o contrato tenha continuidade.

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A TRANSFERÊNCIA DAS CONTAS DE CONSUMO NA LOCAÇÃO DE UM IMÓVEL

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TitularidadeConta

Uma questão que é comum nos contratos de locação, seja locação de imóvel residencial ou comercial, é referente às cobranças de contas de consumo, como luz / energia, gás e afins.
Como tratar este tipo de cobrança? Independente da responsabilidade do pagamento, quem deverá ter a titularidade nas contas?

De acordo com a Lei do Inquilinato, não existe uma obrigatoriedade para que o inquilino / locatário transfira as contas para o seu nome, mas é um procedimento recomendado em todo contrato de locação.

O que todos proprietários de imóveis ao alugar seu bem querem, é que não sejam surpreendidos por cobranças que não sabiam que estavam pendentes de pagamentos.

A Lei do Inquilinato cita em seu conteúdo que:
“O LOCATÁRIO é obrigado a pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto.”

Esta obrigação já é suficiente para que um proprietário tenha segurança caso receba seu imóvel com pendências e débitos indevidos, podendo assim recorrer à justiça para que seu inquilino regularize as contas, ou que devolva ao proprietário valores que ele utilizou para quitar estas dívidas que lhe foram indevidamente deixadas.
Mas é sempre mais seguro contar com esta cláusula em seu contrato de locação, pois assim, se o locatário não efetuar o pagamento das contas o locador terá o direito de cobrar multa de descumprimento e até mesmo solicitar a rescisão contratual.

Mas a obrigatoriedade no pagamento não incide no fato de ter que transferir a sua titularidade, o que também vamos citar neste artigo.

A TITULARIDADE DAS CONTAS DE CONSUMO NO NOME DO INQUILINO

Algumas operadoras / concessionárias aceitam a transferência da titularidade pela internet, enquanto outras precisam que seja feito de forma presencial.

O que costuma-se solicitar para efetuar a transferência são:
– Documento de identificação do inquilino
– CPF do inquilino
– Contrato de locação que confirme a moradia do inquilino no imóvel

Caso tenha alguma conta pendente de pagamento, quem terá o nome prejudicado não será o locador, mas sim o inquilino.
Mas, as operadoras / provedoras / concessionárias dos serviços costumam obrigar que se regularize o débito antes que possa voltar a fornecer o serviço.
Por exemplo, se a energia do imóvel foi cortada por falta de pagamento, o proprietário só poderia ligar novamente a energia se quitar todas as dívidas existentes.
Este procedimento não é considerado válido, pois a conta de consumo deve ser ligada ao CPF, e não ao imóvel.
Assim, tal débito deve ser cobrado da pessoa que estava utilizando na época do débito.

Sendo que mesmo se o proprietário pagar tais dívidas, para que regularize rapidamente a situação de seu imóvel, ele poderá legalmente cobrar o inquilino para que ele pague de volta os valores gastos, visto que seu contrato especificava claramente a responsabilidade do pagamento.

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A locação residencial e a proibição de animais pelo locador

A locação residencial e a proibição de animais pelo locador
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Muitos proprietários de imóveis, ao colocar seu bem para locação, por razões diversas, tendem a não aceitar locatários que possuam animais de estimação.

Alguns dos motivos alegados são:
– Respeito à lei do silêncio / barulho que o animal pode fazer.
– Preservação do imóvel e dos móveis que estão sendo alugados junto.
– Receio de que o animal possa ser violento.
Entre diversas outras razões.

Este tema gera muita dúvida, e por mais que o tópico seja controverso, por lei os proprietários podem sim definir algumas restrições antes de concluir a negociação e fechar o contrato de locação.
Mas, estas regras devem estar claras e especificadas antes da locação iniciar.

Ou seja, se o contrato não tiver uma restrição à animais e depois do locatário se mudar levar também um animal de estimação, o locador não poderá reclamar ou proibir.

O que é permitido?

É permitido que o proprietário possa definir as regras referente ao uso que será feito em seu imóvel, desde que não mude as características do bem, como por exemplo, alugar um imóvel residencial para uso comercial, ou que tenha alguma restrição discriminatória.

O proprietário tem o direito de especificar que o imóvel não poderá ter animais domésticos.

O que não é permitido é que o proprietário tenha restrições que sejam de cunho discriminatório criminal, como por exemplo, proibir uma determinada etnia, raça ou nacionalidade do locatário.

A legislação não permite a proibição de animais de estimação por parte do condomínio, mas deve-se sempre respeitar as regras de convivência.
Condomínios não podem restringir a presença de animais nos imóveis, visto que a propriedade do imóvel é do locador e o condomínio não pode interferir na forma como o proprietário define o seu uso.

O que os condomínios podem fazer é restringir a entrada de animais em determinados ambientes, como por exmeplo, piscinas ou salão de festa.
Mas, um animal que faça muito barulho de noite pode infringir a lei do silêncio, o que seria uma penalização para o locatário, e não para o locador, visto que danos ou problemas causados por animais são de responsabilidade de seu dono.

Temos como exemplo um processo em que um condomínio apelou da decisão que permitia ao morador ter um cachorro em seu apartamento, ainda que a Assembleia Geral do Condomínio tivesse decidido que estava proibida a permanência de animais que perturbasse os moradores.
Entretanto, o juiz não acatou a apelação pela ausência de provas de que o cachorro realmente prejudicasse o sossego dos condôminos.

Abaixo a decisão do juiz:

“Apesar da convenção de condomínio estabelecer normas gerais com o fim de promover a boa convivência da vizinhança, que devem ser obedecidas pelos titulares de direito sobre as unidades autônomas ou para aqueles que sobre elas tenham posse ou detenção (artigo 1.333, do Código Civil), a situação fática do caso demanda exame mais acurado. Vislumbra-se a necessidade de se estabelecer a amplitude contida na proibição prevista na convenção quanto à manutenção de animais nas unidades autônomas.”

“Isso porque o animal, cuja presença se pretende retirar do Edifício, é um cachorro de pequeno porte, da raça YorKshire, que tem peso de 2 quiilos, que “(…) circula,quando necessário, pelo elevador de serviço, dentro de uma bolsa de transporte específica para esta finalidade, fechada, saindo do prédio apenas pela garagem do subsolo, sempre dentro de sua bolsa, não transitando em momento algum pelos halls e entradas sociais do edifício, o que por si só já demonstra cuidados para não atrapalhar ou incomodar eventualmente qualquer vizinho (.. J ” ( f l . 17/18).”

“Assim, à míngua de provas quanto à alegada nocividade ou perigo ao sossego, à saúde ou segurança dos demais condôminos, que pudessem ser atribuídos ao animal em questão (artigo 10, da Lei n° 4.591/64), afigura-se conveniente a manutenção da decisão recorrida, sendo certo que apenas na fase instrutória, com a produção de provas, haverá condições de melhor se aferir a necessidade da revogação da medida. À vista do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso de agravo de instrumento.”

Tribunal de Justiça de São Paulo, Comarca de Bauru. Agravo de instrumento nº 507.259-4/2-00. Relator Paulo Alcides. Data: 10/09/2007.

A legislação garante que as regras de um condomínio não podem limitar a presença de animais de estimação.

O proprietário pode utilizar livremente do imóvel, desde que não se esteja praticando alguma infração civil ou penal.

Em resumo, o proprietário pode escolher para quem vai alugar seu imóvel, inclusive proibindo quem tiver um animal de estimação.
Já o condomínio não pode proibir, pois manter o animal dentro de um imóvel, é o exercício regular do direito de propriedade e não pode ser regulado pelo condomínio.

Clareza na negociação

Para que não ocorram mal entendidos, recomendamos que toda negociação seja completa e o mais claro possível.

Os proprietários e os locatários devem ser específicos ao negociar.
Desta forma a locação inicia com todos os termos entendidos e claros para todos, não podendo uma parte reclamar posteriormente de algo que não foi acordado.

O que diz a Lei do Inquilinato (Lei para Locação)?

A lei vigente para locações, conhecida como Lei do Inquilinato, não menciona em seu teor se o contrato pode ou não conter restrições.
Assim, o que prevalece é o que está especificado no contrato de locação, sob a prerrogativa que de a negociação foi livre entre as partes envolvidas.
Mas, restrições à raça ou classe social não têm nenhum argumento que seja considerado razoável, e ainda por cima são passíveis de punição grave.

Com a ajuda dos nossos especialistas, a 99Contratos criou o modelo para contrato de locação residencial, para que locatários e locadores tenham, com esse documento, a segurança de estarem de acordo com a lei.

Além disso, junto com o nosso modelo, fornecemos gratuitamente o laudo de vistoria completo.

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Modelo de Contrato de Locação Residencial
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Como contratar um cuidador de idoso de acordo com a legislação

Como contratar um cuidador de idoso de acordo com a legislação
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O Cuidador de Idoso tem como principal objetivo oferecer todo o suporte e cuidado necessário para que o idoso permaneça com a sua rotina em seu domicilio, dispensando assim a necessidade de uma internação em clinicas de repouso.
Ele se faz necessário para que os familiares continuem em seus empregos ou carreiras e tenham a segurança de que uma pessoa capacitada está junto à seu ente querido.

Qual é a legislação que predomina sobre o assunto?

A legislação vigente, que regulamenta o trabalho de um cuidador de idoso em âmbito residencial, é a Lei Complementar nº 150/2015, derivada da PEC das domésticas.
Mas, existe no Congresso Nacional, ainda aguardando a aprovação da Câmara Federal, o Projeto de Lei nº 284/2011, que irá regulamentar a profissão de Cuidador de Pessoa Idosa.

Enquanto este Projeto de Lei não é regulamentado, deve-se seguir a legislação vigente, que dará ao Cuidador de Idoso as seguintes garantias:

1 – Jornada de trabalho de 8 horas diárias e 44 semanais, ou Jornada de trabalho de 12×36.
2 – Controle da jornada de trabalho em folha de ponto, horas extras (caso jornada seja 44 horas semanais), adicional noturno (caso jornada seja 44 horas semanais), faltas e atrasos.
3 – Férias.
4 – Descanso aos domingos e feriados ou, pelo menos, um dia na semana.
5 – Aviso prévio.
6 – Benefícios como vale transporte, licença maternidade ou licença paternidade.

Entre outros benefícios existentes na CLT.

Como é o procedimento para contratar um Cuidador de Idosos?

O procedimento para se contratar um Cuidador de Idoso segue o mesmo padrão de uma pessoa que irá efetuar trabalho doméstico na residência do empregador.
Deve-se assinar sua carteira de trabalho, fornecendo os dados do trabalho,como endereço, salário e cargo, e também deve-se cadastrar o profissional através do e-Social como prestador de serviços domésticos.
Para deixar a contratação clara, evitar conflitos futuros e dar maior segurança para todos, recomenda-se a criação de um contrato de trabalho, um instrumento particular que servirá de garantia para todos e deixará a relação mais clara, pois nele estarão todos os detalhes do trabalho.

Mas o Cuidador de Idosos é um empregado doméstico?

Esta questão ocorre frequentemente entre empregadores e os cuidadores de idosos, se o trabalho se encaixa ou não como empregado doméstico.
Qualquer profissional que trabalhe dentro de uma residência, por mais de 2 (dois) dias da semana, deve ser enquadrado nas leis que hoje regulamentam o trabalho doméstico, seja ele um técnico de enfermagem ou formado em outra área.

Ocorreu em Brasilia um caso que demonstra esta situação, em que um técnico de enfermagem estava trabalhando dentro de uma residência.

A 3ª vara de Brasília considerou que um técnico de enfermagem que trabalha como cuidador de idoso, dentro da residência, deveria ser considerado como empregado doméstico.
O juiz titular da 3ª Vara do Trabalho de Brasília, Francisco Luciano de Azevedo Frota, entendeu que a atividade preenche os requisitos do artigo 1º da Lei nº 5.859.

O dispositivo define o empregado doméstico como sendo a pessoa física que presta serviços de natureza contínua e sem fins lucrativos, à pessoa e à família, dentro da residência do empregador, com uma relação caracterizada pela subordinação, onerosidade e pessoalidade.

“A natureza do serviço prestado, portanto, não é elemento definidor da relação de trabalho doméstico. Havendo as peculiaridades especiais referidas, ainda que se trate de um serviço eminentemente técnico ou intelectual, como no caso do técnico/auxiliar de enfermagem, a relação de emprego é doméstica, na esteira do que preconiza o art. 1º da Lei nº 5.859/72”, explicou o magistrado em sentença que negou a um trabalhador nessas condições a aplicação de direitos previstos em normas coletivas da categoria de técnico de enfermagem.

Confirma-se desta forma que o profissional não pode recorrer ou solicitar a aplicação das normas coletivas que são aplicadas para a categoria de técnicos de enfermagem.

Foi considerado no caso em questão, que apesar do serviço prestado não ser definido como trabalho doméstico, pois exige um diferente nível técnico, ele mantem as mesmas condições do empregado doméstico, visto que o contratado presta serviço dentro de uma residência sem fins lucrativos.

Caso o profissional contratado pratique suas atividades dentro de uma residência, ele pode e deve se encaixar na categoria de empregado doméstico.

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