As partes acima identificadas têm entre si justo e acertado o presente contrato de compra e venda de imóvel, ficando desde já aceito nas cláusulas e condições abaixo descritas.
CLÁUSULA 1ª – DO OBJETO DA COMPRA E VENDA
Por meio deste contrato, a VENDEDORA compromete-se a vender à COMPRADORA, e esta, por sua vez, compromete-se a comprar o seguinte imóvel:
________________________
Parágrafo único. O imóvel acima referido está localizado no seguinte endereço:
________________________
CLÁUSULA 2ª – DO PREÇO
O valor da presente negociação, ajustado livremente entre as partes, é de R$ 0,00 (zero reais), que será pago nas seguintes condições:
________________________
Parágrafo único. A COMPRADORA se compromete a realizar o pagamento do valor acordado neste contrato em espécie, entregue para a VENDEDORA.
CLÁUSULA 3ª – DA POSSE
A COMPRADORA fica autorizada a ocupar o imóvel após a assinatura deste contrato.
Parágrafo único. No exercício da posse, a COMPRADORA poderá fazer do imóvel o uso que lhe convier.
CLÁUSULA 4ª – DA TRANSFERÊNCIA DEFINITIVA DO IMÓVEL
Fica acordado entre as partes que o imóvel transacionado neste objeto permanecerá em nome da VENDEDORA e somente será permitida a sua transferência definitiva para a COMPRADORA após quitado em sua integralidade o valor correspondente ao preço ajustado.
Parágrafo único. A COMPRADORA concorda que todos os emolumentos para o registro do imóvel em cartório, caso se faça necessário, assim como os impostos de transmissão, taxas e demais despesas inerentes, correrão exclusivamente por sua conta.
CLÁUSULA 5ª – DAS BENFEITORIAS
As benfeitorias eventualmente realizadas pela COMPRADORA a partir de sua posse, ainda que não definitiva, serão incorporadas ao imóvel e não gerarão direito a indenização ou ressarcimento na hipótese de rescisão do presente contrato, exceto se as partes expressamente, por meio escrito, acordarem o contrário.
Parágrafo único. Caso ocorra a rescisão do presente contrato motivada pela VENDEDORA, as benfeitorias úteis ou necessárias realizadas serão indenizadas à COMPRADORA e as benfeitorias voluptuárias poderão ser levantadas, desde que não deteriorem o imóvel ora negociado.
CLÁUSULA 6ª – DAS OBRIGAÇÕES DA VENDEDORA
Sem prejuízo de outras disposições deste contrato, constituem obrigações da VENDEDORA:
I – entregar à COMPRADORA o imóvel livre de qualquer débito;
II – realizar as diligências e prestar assistência necessária à COMPRADORA para efetuar a transferência do imóvel;
III – informar a COMPRADORA sobre fatos, ações, protestos, execuções ou quaisquer medidas administrativas, judiciais ou extrajudiciais que afetem o imóvel objeto da presente negociação.
CLÁUSULA 7ª – DAS OBRIGAÇÕES DA COMPRADORA
Sem prejuízo de outras disposições deste contrato, constituem obrigações da COMPRADORA:
I – realizar o pagamento conforme as datas e os meios definidos neste contrato;
II – asdsadaacacacacaca a cadadadaaaacaca adaca cacacacaca caca cacacacaca cacacac acaca ca cacaca.
CLÁUSULA 8ª – DA IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE
Fica estabelecido que o presente contrato é celebrado em caráter irrevogável e irretratável, por força do qual nenhuma das partes poderá se arrepender das condições nele pactuadas, obrigando não só a si, contratantes, como também seus sucessores a qualquer título ao seu cumprimento.
CLÁUSULA 9ª – DA SUCESSÃO
Ocorrendo morte, insolvência, falência, concordata da VENDEDORA e/ou da COMPRADORA, os direitos e obrigações assumidos deverão ser preservados e respeitados pelos herdeiros, espólio e sucessores das mesmas. Nesses casos, será direito líquido e certo o pedido de alvará Judicial para o perfeito cumprimento das obrigações aqui assumidas, não podendo o imóvel objeto deste contrato ser arrolado ou inventariado em massa falida e/ou espólio.
CLÁUSULA 10ª – DOS IMPOSTOS E DESPESAS FUTURAS
A COMPRADORA obriga-se com o pagamento, a partir da assinatura deste presente instrumento, de todas as parcelas vincendas do imposto territorial, taxas, contribuições de melhoria ou quaisquer outros tributos que incidam, ou que venham a incidir, sobre o objeto do presente instrumento, ainda que tais lançamentos sejam feitos em nome da VENDEDORA ou de terceiros.
Parágrafo único. A COMPRADORA não será responsabilizada por quaisquer débitos existentes antes da data mencionada acima.
CLÁUSULA 11ª – DA TOLERÂNCIA
Qualquer eventual tolerância ou concessão entre as partes em relação ao descumprimento de qualquer cláusula deste contrato não implicará alteração ou modificação das cláusulas contratuais.
CLÁUSULA 12ª – DO FORO
Fica desde já eleito o foro da comarca de __________________ para serem resolvidas eventuais pendências decorrentes deste contrato.
Por estarem assim certos e ajustados, firmam os signatários este instrumento em 02 (duas) vias de igual teor e forma, e para único fim de Direito, diante das 02 (duas) testemunhas abaixo, que também o subscrevem.
__________________, ____ de ____________________ de _________.
Em caso de dúvidas ou necessidade de correções em seu contrato, não se preocupe! Nossa equipe está pronta para ajudar com suas questões e fazer as correções necessárias. Entre em contato conosco através do e-mail contato@99contratos.com.br e conte com o nosso suporte.
RECOMENDAÇÕES PARA ESTE CONTRATO:
Estas recomendações acompanharão o seu contrato em folha separada.
Antes de assinar o contrato de compra e venda, é essencial que todas as partes leiam o documento com atenção.
Caso haja dúvidas ou pontos que precisem ser esclarecidos, é fundamental que sejam discutidos e esclarecidos entre os envolvidos.
Após a leitura e confirmação do contrato, é importante que todas as partes assinem o documento, incluindo as testemunhas.
Cada parte envolvida deve receber uma cópia do contrato. É recomendado que cópias do documento de identificação e do CPF de todas as partes envolvidas sejam anexadas ao contrato.
É recomendado efetuar rubricas nas folhas do documento, incluindo anexos, que não contenham as assinaturas das partes envolvidas, a fim de evitar possíveis alterações no acordo firmado.
Para maior segurança, é aconselhável que todas as partes envolvidas reconheçam a firma em cartório, embora isso não seja obrigatório.
Mesmo que não seja obrigatório, é recomendado registrar o Contrato de Compra e Venda (seja ele um contrato particular ou de gaveta, ou uma Escritura lavrada por Tabelião de Notas) no cartório de registro de imóveis competente, para tornar a compra pública e evitar reclamações de terceiros interessados.
O registro fornecerá maior segurança para todas as partes envolvidas.
Para que ocorra o registro, o contrato deve estar completamente preenchido, sem lacunas, e assinado com firmas reconhecidas, e deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis acompanhado dos seguintes documentos:
1. Documento de identificação de todas as partes envolvidas;
2. CPF de todas as partes envolvidas;
3. Certidão de nascimento ou de casamento dos vendedores (caso sejam pessoas físicas);
4. Estatuto social, contrato social, ou ato constitutivo (caso sejam pessoas jurídicas);
5. Matrícula de Registro do Imóvel e um laudo de vistoria.
LAUDO DE VISTORIA
Para garantir uma transação segura e sem surpresas desagradáveis, é altamente recomendável que um laudo de vistoria do imóvel seja anexado ao contrato de compra e venda.
Esse documento deve ser elaborado em duas vias, descrevendo minuciosamente as condições do imóvel, como pintura, vidros, instalações elétricas, hidráulicas e móveis, entre outros detalhes relevantes.
Com a entrega das chaves, é fundamental que o laudo seja utilizado como base para verificar se houve dano ao imóvel. Caso seja constatada qualquer irregularidade, o comprador tem o direito de recusar a entrega até que as devidas reparações sejam realizadas e comprovadas pelo laudo. Por sua vez, o vendedor pode recusar realizar reparos em danos que já foram citados no laudo do imóvel.
Fornecemos um modelo de laudo de vistoria gratuitamente ao gerar o seu contrato de compra e venda de imóvel.
A NEGOCIAÇÃO DE UM IMÓVEL FINANCIADO ENTRE PARTICULARES
Ao negociar a venda de um imóvel que ainda está financiado, é recomendado que a negociação seja feita mediante aprovação da instituição financeira que concedeu o empréstimo, já que ela é a real proprietária do imóvel até que todas as parcelas sejam quitadas.
No entanto, em alguns casos, o imóvel ainda financiado pode ser vendido para um novo comprador.
Nesse cenário, há um risco considerável do novo comprador não continuar pagando as prestações devidas à instituição financeira, e o vendedor ainda permanecerá como responsável pelos pagamentos perante a instituição.
Para minimizar esses riscos, é fundamental que o contrato de compra e venda seja elaborado com muita cautela, incluindo cláusulas que assegurem os direitos e obrigações de ambas as partes.
Além disso, o contrato também servirá como instrumento judicial para que o vendedor possa reivindicar judicialmente os valores devidos pelo comprador, bem como eventuais perdas e danos causados.
A ANUÊNCIA DE TERCEIROS
Quando a venda de um imóvel é feita de ascendente para descendente, é recomendado que os demais herdeiros, caso existentes, concedam sua anuência para que a venda seja efetuada.
O nosso modelo de contrato de compra e venda já inclui essa opção ao ser preenchido, permitindo que a devida concordância dos herdeiros ou de outros terceiros necessários possa ser formalizada no contrato.
Essa anuência é importante para evitar possíveis contestações futuras por parte dos demais herdeiros ou terceiros, garantindo assim a validade e a segurança da negociação para todas as partes envolvidas.
IMÓVEL SEM ESCRITURA
Embora seja possível realizar a negociação de um imóvel sem escritura, é importante ressaltar que essa prática não é recomendada. Isso porque a escritura é o documento que comprova a propriedade do imóvel, e sem ela não é possível transferir a propriedade para o comprador.
Para que a propriedade do imóvel seja transferida de forma legal, é necessário atualizar a matrícula do imóvel em um Cartório de Registro de Imóveis. Esse procedimento só pode ser realizado mediante a apresentação da escritura.
No entanto, mesmo que a escritura não esteja disponível, é possível fazer a negociação do imóvel por meio de um contrato. O contrato, embora não tenha o mesmo valor jurídico que a escritura, é um documento que pode fornecer uma segurança entre as partes envolvidas, estabelecendo os direitos e obrigações de cada uma delas.
Vale lembrar que, em caso de problemas futuros, o comprador pode recorrer à justiça para fazer valer seus direitos, apresentando o contrato como prova de que a negociação foi realizada e de que ele tem direito sobre o imóvel.
A LEGISLAÇÃO
A legislação brasileira prevê situações em que a ausência de legitimação torna o contrato nulo. São elas:
• a venda de ascendente a descendente sem a anuência dos demais descendentes e do cônjuge (CC, art. 496);
• a alienação de imóvel sem a concordância do cônjuge quando necessária (CC, art. 1.647, inciso I);
• a venda entre cônjuges (CC, art. 499);
• a venda de parte indivisa em condomínio (CC, art. 504).
Caso o imóvel vendido esteja em processo de inventário judicial, a venda dependerá de autorização judicial ou poderá ser realizada por meio de cessão de direitos hereditários, mediante a assinatura de todos os herdeiros.
No caso de uma das partes ser casada em regime de comunhão total de bens ou comunhão parcial de bens, a venda do imóvel somente poderá ser realizada com a anuência obrigatória do cônjuge.
A DIFERENÇA ENTRE O CONTRATO DE COMPRA E VENDA E A PROMESSA DE COMPRA E VENDA
A compra e venda de um imóvel pode ser realizada por meio de um contrato de compra e venda, também chamado de compromisso de compra e venda, ou por meio de um contrato de promessa de compra e venda.
No compromisso de compra e venda não há a possibilidade de arrependimento, sendo o contrato irretratável e podendo ser utilizado judicialmente para cobrar a negociação acordada.
Por outro lado, a promessa de compra e venda é um contrato preliminar que permite o arrependimento por uma das partes.
Se o contrato permitir a desistência do negócio mediante o pagamento de uma multa, então ele será considerado como uma promessa de compra e venda.
A RETENÇÃO DO VALOR DADO COMO ENTRADA EM CASO DE DESISTÊNCIA DA NEGOCIAÇÃO
Conforme o artigo 420º do Código Civil, o valor dado como entrada em uma negociação pode ser utilizado como multa rescisória.
Nesse sentido, se o comprador desistir da negociação, o vendedor poderá reter o valor dado como entrada, devolvendo somente o valor pago além da entrada.
Por outro lado, se for o vendedor quem desistir da negociação, deverá devolver a entrada ao comprador em dobro, ou seja, devolver a entrada e pagar o mesmo valor como multa rescisória.
O REGISTRO DO IMÓVEL E A ATUALIZAÇÃO DA MATRÍCULA
Para efetuar a atualização da matrícula do imóvel e assim registrar a negociação em cartório, é recomendado seguir as seguintes etapas:
I – Solicitar a lavratura da Escritura do imóvel junto ao Tabelionato;
Para a lavratura, é necessário apresentar a cópia do contrato de compra e venda assinado pelos envolvidos, bem como os documentos pessoais dos compradores e as certidões dos vendedores.
II – O Tabelionato enviará uma minuta da Escritura para validação pelos envolvidos;
III – Pagar as taxas e impostos, como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e os custos do Tabelionato;
IV – O Tabelionato fará a lavratura da Escritura com as assinaturas coletadas, entregando o traslado da Escritura para os compradores;
V – Os compradores encaminham o traslado da escritura, juntamente com a guia das taxas e impostos, ao Cartório de Registro de Imóveis do imóvel para atualizar a matrícula;
VI – O Cartório de Registro de Imóveis fornecerá aos compradores a matrícula atualizada do imóvel em até 30 dias, confirmando assim a transferência da titularidade.
DOCUMENTOS RECOMENDADOS
Listamos abaixo as cópias dos documentos recomendados para acompanhar o contrato.
• Vendedor - Pessoa Física:
I – comprovante de propriedade do imóvel;
II documento de identificação;
III – CPF;
IV – certidão de nascimento, ou, se for casado, certidão de casamento;
V – se for casado: documento de identificação e CPF do cônjuge;
VI – comprovante de residência;
VII – certidão negativa de ações cíveis;
VIII – protesto de títulos.
• Vendedor - Pessoa Jurídica:
I – comprovante de propriedade do imóvel;
II – contrato social ou ato societário e designação de poderes aos representantes legais;
III – certidão simplificada da Junta Comercial ou Cartório de Registro Civil de Pessoa Jurídica;
IV – certidão negativa de débitos com o INSS;
IV – protesto de títulos;
V – certidão negativa de devidos estaduais expedida pela secretaria de estado da fazenda.
• Comprador:
I – documento de identificação;
II – CPF;
III – certidão de nascimento, ou, se for casado, certidão de casamento;
IV – cópias do documento de identificação e CPF do cônjuge caso seja casado;
V – comprovante de residência;
VI – contrato social e designação de poderes aos representantes legais caso seja pessoa jurídica.
• Imóvel:
I – cópia autenticada da escritura definitiva;
II – certidão negativa vintenária de ônus reais.;
III – certidão negativa de impostos;
IV – certidão negativa de débitos condominiais;
V – cópia autenticada do IPTU do ano;
VI – averbação da construção junto ao cartório do Registro de Imóveis;
VII – registro de ações reipersecutórias e alienações.
• Caso o imóvel esteja em inventário:
I – cópia autenticada do atestado de óbito;
II – cópia autenticada do formal da partilha.
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