As partes acima identificadas têm entre si, justo e acertado, o presente contrato de compra e venda de imóvel rural que será regulado pelas cláusulas e condições abaixo descritas.
CLÁUSULA 1ª – DO OBJETO DA COMPRA E VENDA
Por meio deste contrato, a VENDEDORA se compromete a vender à COMPRADORA o seguinte imóvel rural:
________________________
localizado no seguinte endereço:
________________________
CLÁUSULA 2ª – DO PREÇO
O valor da presente negociação, ajustado livremente entre as partes, é de R$ __________ (zero reais), que será pago nas seguintes condições:
________________________
CLÁUSULA 3ª – DA POSSE
A COMPRADORA fica autorizada a ocupar o imóvel rural após a assinatura deste contrato.
Parágrafo único. No exercício da posse, a COMPRADORA poderá fazer do imóvel rural o uso que lhe convier.
CLÁUSULA 4ª – DA TRANSFERÊNCIA DEFINITIVA DO IMÓVEL RURAL
Fica acordado entre as partes que o imóvel rural transacionado neste objeto permanecerá em nome da VENDEDORA e somente será permitida a sua transferência definitiva para a COMPRADORA após quitado em sua integralidade o valor correspondente ao preço ajustado.
Parágrafo único. A COMPRADORA concorda que todos os emolumentos para o registro do imóvel rural em cartório, caso se faça necessário, assim como os impostos de transmissão, taxas e demais despesas inerentes, correrão exclusivamente por sua conta.
CLÁUSULA 5ª – DAS BENFEITORIAS
As benfeitorias eventualmente realizadas pela COMPRADORA a partir de sua posse, ainda que não definitiva, serão incorporadas ao imóvel rural e não gerarão direito a indenização ou ressarcimento na hipótese de rescisão do presente contrato, exceto se as partes expressamente, por meio escrito, acordarem o contrário.
Parágrafo único. Caso ocorra a rescisão do presente contrato motivada pela VENDEDORA, as benfeitorias úteis ou necessárias realizadas serão indenizadas à COMPRADORA e as benfeitorias voluptuárias poderão ser levantadas, desde que não deteriorem o imóvel rural ora negociado.
CLÁUSULA 6ª – DAS OBRIGAÇÕES DA VENDEDORA
Sem prejuízo de outras disposições deste contrato, constituem obrigações da VENDEDORA:
I – entregar à COMPRADORA o imóvel rural livre de qualquer débito;
II – realizar as diligências e prestar assistência necessária à COMPRADORA para efetuar a transferência do imóvel rural;
III – informar a COMPRADORA sobre fatos, ações, protestos, execuções ou quaisquer medidas administrativas, judiciais ou extrajudiciais que afetem o imóvel rural objeto da presente negociação.
CLÁUSULA 7ª – DAS OBRIGAÇÕES DA COMPRADORA
Sem prejuízo de outras disposições deste contrato, constituem obrigações da COMPRADORA:
I – realizar o pagamento conforme as datas e os meios definidos neste contrato;
II – fornecer os documentos necessários para o registro do instrumento particular ou público de compra e venda.
CLÁUSULA 8ª – DA IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE
Fica estabelecido que o presente contrato é celebrado em caráter irrevogável e irretratável, por força do qual nenhuma das partes poderá se arrepender das condições nele pactuadas, obrigando não só a si, contratantes, como também seus sucessores a qualquer título ao seu cumprimento.
CLÁUSULA 9ª – DA SUCESSÃO
Ocorrendo morte, insolvência, falência, concordata da VENDEDORA e/ou da COMPRADORA, os direitos e obrigações assumidos deverão ser preservados e respeitados pelos herdeiros, espólio e sucessores das mesmas. Nesses casos, será direito líquido e certo o pedido de alvará Judicial para o perfeito cumprimento das obrigações aqui assumidas, não podendo o imóvel rural objeto deste contrato ser arrolado ou inventariado em massa falida e/ou espólio.
CLÁUSULA 10ª – DOS IMPOSTOS E DESPESAS FUTURAS
A COMPRADORA obriga-se com o pagamento, a partir da assinatura deste presente instrumento, de todas as parcelas vincendas do imposto territorial, taxas, contribuições de melhoria ou quaisquer outros tributos que incidam, ou que venham a incidir, sobre o objeto do presente instrumento, ainda que tais lançamentos sejam feitos em nome da VENDEDORA ou de terceiros.
Parágrafo único. A COMPRADORA não será responsabilizada por quaisquer débitos existentes antes da data mencionada acima.
CLÁUSULA 11ª – DA TOLERÂNCIA
Qualquer eventual tolerância ou concessão entre as partes em relação ao descumprimento de qualquer cláusula deste contrato não implicará alteração ou modificação das cláusulas contratuais.
CLÁUSULA 12ª – DO FORO
Fica desde já eleito o foro da comarca de __________________ para serem resolvidas eventuais pendências decorrentes deste contrato.
Por estarem assim certos e ajustados, firmam os signatários este instrumento em 02 (duas) vias de igual teor e forma, e para único fim de Direito, diante das 02 (duas) testemunhas abaixo, que também o subscrevem.
__________________, ____ de ____________________ de _________.
Em caso de dúvidas ou necessidade de ajustes em seu contrato, não se preocupe! Nossa equipe está pronta para ajudar com suas questões e fazer os ajustes necessários. Entre em contato conosco através do e-mail contato@99contratos.com.br e conte com o nosso suporte.
RECOMENDAÇÕES PARA ESTE CONTRATO:
Estas recomendações acompanharão o seu contrato em folha separada.
• Antes de assinar o contrato, é essencial que todas as partes leiam o documento com atenção. Caso haja dúvidas ou pontos que precisem ser esclarecidos, é fundamental que sejam discutidos e esclarecidos entre os envolvidos.
• Após a leitura e confirmação do contrato, é importante que todas as partes assinem o documento, incluindo as testemunhas.
• Para garantir a integridade do contrato e evitar possíveis fraudes, é necessário que sejam realizadas rubricas em todas as folhas deste documento, bem como em qualquer anexo que faça parte do mesmo e não contenha as assinaturas das partes envolvidas. Dessa forma, qualquer alteração posterior ficará evidenciada, garantindo a segurança e transparência do acordo estabelecido.
• Cada parte envolvida deve receber uma cópia do contrato. É recomendado que cópias do documento de identificação e do CPF de todas as partes envolvidas sejam anexadas ao contrato.
• Apesar de não ser obrigatório, registre o contrato de compra e venda no cartório de registro de imóveis competente. Este registro tornará pública a compra e venda, evitando com isso reclamações de terceiros.
Para que ocorra o registro, o contrato, devidamente assinado e com firmas reconhecidas, deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis acompanhado dos seguintes documentos:
I – carteira de identificação dos signatários (vendedor, comprador e testemunhas);
II – CPF de todos os signatários;
III – certidão de nascimento ou de casamento dos compradores e vendedores;IV – estatuto social ou ato constitutivo caso uma das partes tenha natureza de pessoa jurídica;
V – matrícula de registro do imóvel rural;
VI – laudo de vistoria;
DOCUMENTOS (CÓPIAS) RECOMENDADAS PARA ACOMPANHAR O CONTRATO:
Listamos abaixo as cópias dos documentos que são recomendados para acompanhar o contrato, ou seja, que devem ser guardados junto com o contrato pelos envolvidos na negociação.
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Vendedor/Proprietário - Pessoa Física:
I – comprovante de propriedade do imóvel rural;
II documento de identificação, como RG ou carteira nacional de habilitação (CNH);
III – CPF;
IV – certidão de nascimento, ou, se for casado, certidão de casamento;
V – se for casado: documento de identificação e CPF do cônjuge;
VI – comprovante de residência;
VII – certidão negativa de ações cíveis;
VIII – protesto de títulos.
•
Vendedor/Proprietário - Pessoa Jurídica:
I – comprovante de propriedade do imóvel rural;
II – contrato social e designação de poderes aos representantes legais;
III – certidão negativa de débitos com o INSS;
IV – protesto de títulos;
V – certidão negativa de devidos estaduais expedida pela secretaria de estado da fazenda;
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Comprador:
I – documento de identificação, como RG ou carteira nacional de habilitação (CNH);
II – CPF;
III – certidão de nascimento, ou, se for casado, certidão de casamento;
IV – cópias do documento de identificação e CPF do cônjuge caso seja casado;
V – comprovante de residência;
VI – contrato social e designação de poderes aos representantes legais caso seja pessoa jurídica.
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Imóvel:
I – cópia autenticada da escritura definitiva em nome dos vendedores, registrada no Cartório de Registro de Imóveis;
II – certidão negativa vintenária de ônus reais. O documento mostra o histórico do imóvel rural nos últimos 20 anos;
III – certidão negativa de impostos, que é expedido pela prefeitura;
IV – certidão negativa de débitos condominiais;
V – cópia autenticada do IPTU do ano. É expedida pela prefeitura;
VI – averbação da construção junto ao cartório do Registro de Imóveis;
VII – registro de ações reipersecutórias e alienações.
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Caso o imóvel rural esteja em inventário:
I – certidão negativa vintenária de ônus reais;
II – cópia autenticada do atestado de óbito;
III – cópia autenticada do formal da partilha.
IMPEDIMENTOS PARA A COMPRA E VENDA
Para que ocorra a compra e venda de imóvel rural de forma permitira pela legislação, todos os envolvidos devem ser considerados como capazes (pessoa que pode exercer pessoalmente seus direitos e responder por suas obrigações), ou ter o representante legal assinando em seu nome caso seja incapaz.
A legislação considera como ausência de legitimação, tornando o contrato nulo e não sendo válida a negociação, nos seguintes casos:
I – a venda de ascendente a descendente sem a anuência dos demais descendentes e do cônjuge (CC, art. 496);
II – a alienação de imóvel sem a concordância do cônjuge quando necessária (CC, art. 1.647, inciso I);
III – a venda entre cônjuges de bens comunicáveis entre o casal (CC, art. 499);
IV – a venda de parte indivisa em condomínio (CC, art. 504).
Se o imóvel rural negociado estiver em um inventário judicial a venda dependerá de autorização de um juiz ou por meio de uma cessão de direitos hereditários, que deverá ser assinada por todos os herdeiros. Mas neste cenário somente será possível efetuar o registro imobiliário em cartório após o final do processo judicial de partilha.
A COMPRA E VENDA ENTRE CÔNJUGES
A legislação em seu artigo 499 do Código Civil não permite a venda entre cônjuges de bens que sejam compartilhados na comunhão.
É permitida a venda de um bem para o cônjuge caso este não esteja na relação de bens do casal, ou seja, não faça parte do patrimônio do casal. Como, por exemplo, um bem que um dos cônjuges recebeu como herança.
Artigo 499 do Código Civil: "É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão."
REGISTRO NO INCRA
Todos os imóveis rurais devem ser cadastrados junto ao Incra.
Se o imóvel não estiver cadastrado junto ao Incra, não será possível obter o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), documento indispensável para que ocorra o desmembramento, arrendamento, hipoteca, venda ou promessa de venda.
Assim como este cadastro deve sempre ser atualizado quando ocorrer alterações, como, por exemplo, mudança de titularidade, de exploração e de situação jurídica.
LAUDO DE VISTORIA
É recomendado que um laudo de vistoria do imóvel rural seja anexado ao contrato de compra e venda.
Este documento deve ser elaborado em duas vias, uma via deverá ser entregue para o comprador e outra para o vendedor, e neste instrumento deverão estar descritas as condições gerais do imóvel rural, como a sua estrutura em geral, a sua pintura, os estados dos vidros, instalações elétricas, hidráulicas e de seus móveis, quando houver.
Com este laudo, junto com a entrega das chaves, é possível verificar se houve dano ao imóvel rural.
O comprador poderá recusar a entrega do imóvel rural enquanto não tiver sido devidamente reparado e de acordo com o laudo.
Fornecemos um modelo de laudo de vistoria que acompanha o contrato de compra e venda de imóvel rural.
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