Quando pode ocorrer a retomada do imóvel na locação residencial?

Entenda em nosso artigo quando se pode solicitar o imóvel alugado antes do término da locação.

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Quando pode ocorrer a retomada do imóvel na locação residencial Artigo escrito por: Gustavo Falcão
Criado em: 23 de janeiro de 2019   
Atualizado em: 26 de fevereiro de 2019
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Artigo Retomada Imóvel Locação Residencial

Q uando se aluga um imóvel, pensando em preservar o seu dinheiro, além do seu bem, surge sempre a dúvida: "Quando poderei retomar meu imóvel após iniciar uma locação?". E vamos neste artigo debater os motivos possíveis para a retomada do imóvel antes do término do prazo da locação.

Como retomar meu imóvel?

Geralmente a motivação mais comum é a falta de pagamento, assim como a falta dos outros encargos de responsabilidade do locatário, como condomínio, impostos e taxas.

Mas existem sim diversas outras situações que permitem ao locador solicitar o seu imóvel antes de terminar a locação.

Inicialmente, e honestamente, a resposta correta vai sempre depender do prazo acordado para a locação em seu contrato, pois para cada tipo de prazo contratual existem procedimentos diferentes para a retomada do imóvel pelo locador.

Este é um dos motivos, dentre diversos outros, que é sempre recomendada a elaboração de um contrato de locação residencial por escrito, pois nele teremos as obrigações e responsabilidades dos envolvidos, além do prazo acordado para a locação.

Como definição, o locador não pode solicitar a retomada do seu imóvel antes de terminar o prazo acordado de locação em contrato.

Porém, a legislação permite que o locatário encerre a locação quando bem entender, devendo em alguns casos, se estipulado em contrato, pagar a multa rescisória.

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Diferença entre os prazos da locação

Ok, sabemos que o locatário pode solicitar o término da locação quando bem entender, mas e o proprietário / locador? Porque o prazo interfere?

Se o contrato tiver um prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, então após o término do prazo, ao ter o contrato renovado automaticamente, este passa a ser por prazo indeterminado, mas o locador poderá solicitar a retomada do seu imóvel mediante uma denúncia vazia, ou seja, sem um motivo definido por lei - entenda mais em: As diferenças entre a denúncia cheia e a denúncia vazia.

Assim o locador poderá solicitar sem precisar se justificar, mediante uma simples notificação ao locatário e lhe dando o prazo de 30 (trinta) dias de aviso prévio.

Já nos contratos com prazo inferior a 30 (trinta) meses, quando encerrado o contrato, se este for renovado automaticamente, ou seja, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 (trinta) dias sem a solicitação de rescisão do locador, este contrato será renovado por prazo indeterminado, mas o locador só poderá solicitar o imóvel mediante uma denúncia cheia, ou seja, se houver uma motivação autorizada pela lei.

E neste tipo de contrato, com prazo inferior a 30 (trinta) meses, o locador só poderá solicitar seu imóvel com denúncia vazia após 5 (cinco) anos ininterruptos de locação.

Motivos para retomada imediata

Independente do prazo do contrato, é permitida a retomada do imóvel locado pelo proprietário quando:
I. Ocorrer um mútuo acordo para o encerramento do contrato;
II. Se o locatário cometer alguma infração legal ou atos ilícitos no imóvel;
III. Se o locatário cometer alguma infração contratual, como a mudança do tipo de finalidade de locação;
IV. Se o locatário não cumprir as regras de convivência, gerando multas condominiais;
V. Se não ocorrer o pagamento do aluguel e demais encargos, como impostos de responsabilidade do locatário e taxas, sendo este o motivo mais comum.
VI. Caso o locador solicite o imóvel para seu uso próprio residencial, ou de seu cônjuge/companheiro, ou de seu ascendente ou descendente. Desde que não tenham outro imóvel próprio para este fim.

Mas, independente do motivo, se o locatário não aceitar a devolução, deve-se iniciar então uma Ação de Despejo, para que com ela se tenha a retomada do imóvel.

Crime se solicitar o imóvel com motivo falso

Caso o locador solicite o imóvel mediante uma denúncia cheia, como, por exemplo, a solicitação do imóvel para uso próprio residencial, e ele não assim o utilize, sendo usada a denúncia somente como meio de despejo do locatário, poderá o locador sofrer um processo pelo locatário.

Por exemplo: O locador quer reajustar o aluguel mas não pode, pois existem regras para o reajuste, então ele resolve solicitar o imóvel para uso próprio e logo após aluga novamente para outra pessoa.

Isto é considerado crime, sendo tipificado no artigo 44 da Lei do Inquilinato, e com pena de detenção de três meses a um ano.

Além da detenção o locador também poderá ter que indenizar o antigo locatário em até 24 (vinte e quatro) vezes o valor do último aluguel.

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Conclusão

Em todos os casos percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.

Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.


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Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato


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