Reajuste de Aluguel: O Guia Completo Para Proprietários e Inquilinos
Criado em: 02 de janeiro de 2019
Atualizado em: 13 de março de 2024
M uitos proprietários de imóveis, sejam eles residenciais ou comerciais, frequentemente têm dúvidas sobre como e quando é possível reajustar o valor do aluguel cobrado aos inquilinos.
A falta de conhecimento da legislação muitas vezes leva a práticas inadequadas, como reajustes mensais não autorizados.
Neste artigo, exploraremos os detalhes do reajuste de aluguel, incluindo periodicidade, índices permitidos e regras legais para garantir que o reajuste seja feito de maneira adequada e legal.
Período para o Reajuste
Uma das principais questões que surgem quando se trata do reajuste de aluguel está relacionada à sua frequência. Na maioria das vezes, o reajuste ocorre de acordo com o que foi estipulado no contrato de locação, sendo que a prática mais comum é definir que o valor do aluguel seja ajustado a cada período de 12 meses.
É fundamental destacar que a Lei do Inquilinato (Lei Federal n.º 8.245/91) estipula que o reajuste não pode ocorrer com uma frequência inferior a 12 meses. Portanto, o reajuste é permitido apenas anualmente e deve ocorrer no mês correspondente ao aniversário da contratação do contrato de locação. Contratos que estabelecem reajustes em intervalos menores podem ter essa cláusula considerada inválida perante a lei.
Entretanto, é importante salientar que, se ambas as partes concordarem, o reajuste pode ser realizado antes do período de 12 meses, com a possibilidade de ajustar o valor acima do previamente acordado ou utilizar um percentual livremente acordado entre as partes. Porém, nos reajustes definidos em contrato, além da periodicidade estipulada, é necessário utilizar um índice oficial como base para o cálculo.
Índices Permitidos
O índice mais comum encontrado em contratos de locação para efetuar o reajuste é o IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado), mas a legislação permite a utilização de outros índices, desde que sejam índices permitidos. Entre os índices mais utilizados estão:
IGP-M: Índice Geral de Preços e Mercado, divulgado pela Fundação Getúlio Vargas.
IVAR: Índice de Variação de Preços de Aluguéis Residenciais.
INPC: Índice Nacional de Preços ao Consumidor, divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).
IPC: Índice de Preços ao Consumidor, divulgado pela FIPE.
IPCA: Índice de Preços ao Consumidor Amplo, divulgado pelo IBGE.
É importante destacar que, mesmo com a possibilidade de escolher entre diferentes índices, cada reajuste deve utilizar apenas um índice. No entanto, isso não impede que o locador escolha um índice diferente em reajustes futuros, desde que haja concordância do locatário.
Aumento Acima do Índice
É fundamental observar que não é permitido realizar reajustes sem a utilização de um índice oficial. Em outras palavras, não é permitido utilizar o salário mínimo ou moeda estrangeira como base para o reajuste do aluguel. A Lei do Inquilinato estabelece:
"Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo."
Quando um contrato chega ao seu término, as partes podem criar um novo contrato com um valor diferente, independentemente do índice ou prazo para reajuste estipulado no contrato anterior. No entanto, é crucial respeitar a concordância mútua entre as partes. Um aumento no valor do aluguel em um contrato vigente com um percentual acima do índice oficial escolhido é proibido se as partes não estiverem de acordo.
Se um contrato tiver mais de três anos de vigência e ainda estiver em vigor, uma das partes pode solicitar judicialmente o reajuste do aluguel, conforme previsto na Lei do Inquilinato:
"Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado."
Como Informar o Locatário Sobre o Reajuste
Para informar o inquilino sobre o reajuste do aluguel, é essencial enviar uma comunicação por escrito, que pode ser feita de forma digital, como por e-mail ou WhatsApp.
Essa comunicação deve conter os seguintes elementos:
Dados do locatário.
Novo valor do aluguel.
Data de efetivação do aumento do aluguel.
Assinatura das partes envolvidas.
Recomenda-se que, antes de formalizar por escrito, as partes envolvidas discutam e concordem com o reajuste, mesmo que ele esteja previsto no contrato. Essa abordagem é benéfica para manter um relacionamento harmonioso entre locador e locatário.
Lembrando do Reajuste: Evitando Surpresas Desagradáveis
É surpreendente quantas vezes as partes envolvidas em um contrato de locação acabam esquecendo a data de assinatura exata ou o índice de reajuste acordado. Essa falta de lembrança pode facilmente levar a confusões sobre a data correta do reajuste, resultando em muitos aluguéis que não são reajustados no momento adequado.
Para evitar essa situação, é importante considerar mecanismos que garantam que o reajuste seja lembrado e realizado pontualmente. Ao criar um contrato de locação em nossa plataforma, oferecemos a opção de receber gratuitamente um lembrete por e-mail. Esse lembrete é uma ferramenta valiosa que informa de forma automática a data do reajuste e o índice escolhido, garantindo que ninguém perca o prazo ou cometa erros no processo de reajuste.
Esse serviço não apenas simplifica a gestão do contrato, mas também promove a transparência e a comunicação eficaz entre locador e locatário. Dessa forma, ambos os lados podem estar preparados para as mudanças no valor do aluguel e evitam surpresas desagradáveis.
Conclusão
Em todos os casos, fica evidente a importância de ter um contrato de locação bem definido. Um contrato claro e objetivo serve como segurança para todas as partes envolvidas, prevenindo conflitos que poderiam resultar em disputas judiciais e economizando tempo e recursos.
Referências Legais
Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/91).
Gustavo Falcão
Gustavo Falcão, fundador da 99contratos, oferece soluções acessíveis e descomplicadas para o conhecimento jurídico.
Através de modelos de contratos personalizáveis, sua missão é garantir praticidade e segurança jurídica.
Sempre buscando aprimorar seus serviços e expandir suas áreas de atuação, Gustavo acredita na tecnologia como aliada para simplificar processos burocráticos e democratizar o acesso ao conhecimento jurídico.
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