Como fazer o reajuste do aluguel, e quando ele é permitido?

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Criado em: 02 de janeiro de 2019             
Atualizado em: 14 de maio de 2020             
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Artigo como fazer o reajuste do aluguel

E m algumas locações de imóvel, seja ela residencial ou comercial, é comum surgir uma dúvida: "quando é possível reajustar o valor cobrado do inquilino?".

Muitos locadores por falta de conhecimento da legislação acreditam que podem reajustar mensalmente o aluguel cobrado.

Mas este reajuste pode acontecer? Desta forma?

Os contratos de locação, também conhecidos como contratos de aluguel, permitem uma cláusula que prevê o reajuste do valor a ser pago mensalmente, sendo ela permitida de acordo com a Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/91), mas é necessário que se atente para algumas condições, que se não forem respeitadas podem tornar nula a cláusula do reajuste.

Vamos neste artigo debater estes pontos, como qual é a periodicidade permitida, quais os índices que podem ser utilizados e as regras para que o reajuste ocorra de forma permitida.

Período para o reajuste

Começaremos este artigo tratando sobre uma das principais dúvidas quando se trata sobre o reajuste, que é sobre a periodicidade em que deve ocorrer.

Existem 2 formas para fazer um reajuste, sendo a mais comum a contratual, ou seja, em que as partes, ao negociar o aluguel, estipulam em contrato que o valor pago será reajustado a cada 12 meses.

Não é permitido o reajuste automático do aluguel com período inferior a 12 meses. Ou seja, só é permitido o reajuste feito anualmente, que ocorrerá no mês de aniversário da contratação.

Contratos que estipulem que o reajuste será feito em período inferior podem ter esta cláusula considerada nula.

O reajuste pode ser feito antes dos 12 meses caso seja feito um acordo comum entre as partes, podendo reajustar até mesmo por um valor acima do acordado, ou utilizando um percentual livremente acordado. Já os reajustes previstos em contrato, além da periodicidade descrita, devem utilizar um índice oficial.

Índices permitidos

O índice mais comum encontrados nos contratos de locação para efetuar o reajuste é o IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado), mas é permitida a utilização de outros índices, desde que seja um permitido.

Entre os índices mais utilizados estão:

IGP-M: Índice Geral de Preços e Mercado, divulgado pela Fundação Getúlio Vargas;

INPC: Índice Nacional de Preços ao Consumidor, divulgado pelo IBGE;

IPC: Índice de Preços ao Consumidor, divulgado pela FIPE;

IPCA: Índice de Preços ao Consumidor Amplo, divulgado pelo IBGE.

Apesar da possibilidade de escolher entre mais de um índice deve-se utilizar somente 1 (um) para cada reajuste, o que não impede o locador de escolher outro índice em reajustes futuros caso o locatário concorde.

Aumento acima do índice

Não é permitido utilizar em contrato um reajuste sem que se tenha um índice oficial, ou seja, não pode utilizar o salário mínimo, ou moeda estrangeira, para o reajuste.

A Lei do Inquilinato cita:

"Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.".


Ao ter o prazo de um contrato encerrado, se for de acordo comum entre as partes, pode-se criar um novo contrato com um novo valor, independente do índice ou prazo para o reajuste, visto que um novo contrato estará sendo firmado.

Se neste cenário o locatário não estiver de acordo com o valor do aluguel para o novo contrato, pode devolver o imóvel, assim como também poderá o locador solicitar a sua devolução.

O que não pode é ter um reajuste do valor do aluguel em um contrato ainda vigente com um percentual acima do índice oficial escolhido se as partes não concordarem.

Caso o contrato tenha mais de três anos de vigência e ainda esteja válido, ou seja, o seu prazo não foi encerrado, e uma das partes acredita estar em desvantagem, poderá solicitar judicialmente o reajuste do aluguel.

"Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.".

Como informar o locatário sobre o reajuste

Para que o reajuste seja informado ao o inquilino, deve-se enviar uma comunicação por escrito, mesmo que de forma digital, como e-mail ou whatsapp, e nesta comunicação deverá ter:

os dados do locatário;

o novo valor do aluguel;

a data da efetivação do aumento do aluguel;

a assinatura das partes envolvidas;

É recomendado que se faça uma confirmação informal antes de se fazer a formal por escrita, ou seja, que as partes envolvidas conversem e concordem com o reajuste, mesmo ele estando previsto em contrato.

Esta conversa serve para manter a relação em tom harmônico, pois esta abordagem costuma ser bem vista pelo locatário.

Lembrando do reajuste

Muitos são os casos em que as partes envolvidas em um contrato não se lembram qual foi exatamente a data de sua assinatura, confundindo com isso a data do reajuste, ou até mesmo qual foi o índice acordado.

Nestes momentos surge uma correria para localizar o contrato gerado, e muitos são as locações que até ficam sem reajustes por causa deste esquecimento.

Ao criar um contrato em nossa plataforma você tem a opção de receber gratuitamente um lembrete sobre o reajuste em seu e-mail, que será informada a data e o índice escolhido.

Conclusão

Em todos os casos percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.

Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.

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