O locador pode fazer cobrança de aluguel antecipado?

Entenda em nosso artigo sobre quando é permitida a cobrança de aluguel antecipado e quando esta cobrança não é possível de ser efetuada.

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O locador pode fazer cobrança de aluguel antecipado? Artigo escrito por: Gustavo Falcão
Criado em: 28 de janeiro de 2019   
Atualizado em: 26 de fevereiro de 2019
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Artigo Retomada Imóvel Locação Residencial

É comum depararmos com situações em que as partes envolvidas em uma negociação, seja para negociar um valor melhor, seja para ter uma maior garantia, façam uma proposta de pagar antecipado o aluguel, alguns aluguéis, e até mesmo todos os aluguéis de uma locação. Mas, deve-se entender a legislação e o que ela cita sobre este assunto, para não cometer uma irregularidade que pode até mesmo anular o contrato gerado entre as partes.

E para isso vamos debater neste artigo sobre quando se pode ou não cobrar um aluguel antecipado.

Quando se pode cobrar o aluguel antecipado?

Vamos começar debatendo sobre a permissão, ou seja, quando que o proprietário pode solicitar, via contrato de locação, o pagamento antecipado do aluguel.

De acordo com o art. 20 da Lei do Inquilinado, o locador por definição não pode cobrar o aluguel antecipado, exceto se a locação for para temporada.

"Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel."

Mas existe um cenário previsto na Lei do Inquilinato que gera uma exceção à esta regra, que seriam as hipóteses do art. 42, permitindo em uma locação residencial, mesmo não sendo para temporada, que o locador cobre o pagamento antecipado.

"Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo."

Ou seja, se a locação do imóvel não tiver nenhuma forma de garantia, como caução, seguro fiança, fiador, entre outros, poderá o locador solicitar o pagamento antecipado do aluguel.

O locatário pode oferecer o pagamento antecipado?

Explicamos acima sobre quando o locador pode ou não cobrar um aluguel antecipado, mas e se o locatário oferecer por vontade própria? Poderá o locador aceitar o pagamento antecipado? Veja que a lei cita que o locador não poderá exigir o pagamento antecipado. E agora?

Para entendermos este caso devemos analisar novamente a legislação, mais precisamente em seu artigo 43:

"Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
(...)
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada."

Neste artigo percebe-se que a proibição está na exigência do pagamento antecipado, mas não na aceitação.

Assim, se na locação vigente não for permitida a cobrança do aluguel antecipado, mas se for por mera vontade do locatário, poderá sim o locador aceitar o pagamento antecipado, mas não exigir.

Exemplo: O locatário precisará viajar e se ausentará por 3 (três) meses, e para garantir o pagamento em dia oferece o pagamento destes meses antecipado para o locador. Neste cenário poderá sim o locador aceitar o pagamento. Mas o inverso não pode ocorrer, ou seja, o locador cobrar estes meses do locatário.

Deve-se alertar que o cenário acima citado descreve uma vontade livre do locatário, e não uma exigência, e assim esta citação é proibida em um contrato de locação, devendo constar em recibo, ou qualquer outro meio escrito, que o referido pagamento foi uma decisão livre do locatário.

Conclusão

De acordo com a nossa legislação, mais precisamente pela Lei do Inquilinato, percebe-se que é proibida a cobrança antecipada do aluguel, exceto:
1 - Em uma locação para temporada;
2 - Se a locação residencial não contemplar uma garantia;
3 - Se for uma mera vontade do locatário.

Em todos os casos percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.

Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.


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Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato


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