O locador pode fazer cobrança de aluguel antecipado?

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Criado em: 28 de janeiro de 2019             
Atualizado em: 26 de fevereiro de 2020             
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Artigo Retomada Imóvel Locação Residencial

É comum depararmos com situações em que as partes envolvidas em uma negociação, seja para negociar um valor melhor, seja para ter uma maior garantia, façam uma proposta de pagar antecipado o aluguel, alguns aluguéis, e até mesmo todos os aluguéis de uma locação.

Mas deve-se entender a legislação, e o que ela cita sobre este assunto, para não cometer uma irregularidade que pode até mesmo anular o contrato gerado entre as partes.

E para isso vamos debater neste artigo sobre quando se pode ou não cobrar um aluguel antecipado.

Quando se pode cobrar o aluguel antecipado?

Vamos começar debatendo sobre a permissão, ou seja, quando que o proprietário pode solicitar via contrato de locação o pagamento antecipado do aluguel.

De acordo com o art. 20 da Lei do Inquilinado, o locador por definição não pode cobrar o aluguel antecipado, exceto se a locação for para temporada.

"Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.".


Mas existe um cenário previsto na Lei do Inquilinato que gera uma exceção para esta regra, que seriam as hipóteses do art. 42, permitindo em uma locação residencial, mesmo não sendo para temporada, que o locador cobre o pagamento antecipado.

"Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.".


Ou seja, se a locação do imóvel não tiver nenhuma forma de garantia, como caução, seguro fiança, fiador, entre outros, poderá o locador solicitar o pagamento antecipado do aluguel.

O locatário pode oferecer o pagamento antecipado?

Explicamos acima sobre quando o locador pode ou não cobrar um aluguel antecipado, mas e se o locatário oferecer por vontade própria? Poderá o locador aceitar o pagamento antecipado?

Perceba que a lei cita que o locador não poderá exigir o pagamento antecipado caso tenha garantia na locação. E o locatário?

Para entendermos este caso devemos analisar novamente a legislação, mais precisamente em seu artigo 43:

"Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
(...)
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada."


Neste artigo percebe-se que a proibição está na exigência do pagamento antecipado, mas não na aceitação.

Assim, se na locação vigente não for permitida a cobrança do aluguel antecipado, mas se for por mera vontade do locatário, poderá sim o locador aceitar o pagamento antecipado, mas não exigir.

Exemplo: O locatário precisará viajar e se ausentará por 3 (três) meses, e para garantir o pagamento em dia oferece o pagamento destes meses antecipado para o locador.

Neste cenário poderá sim o locador aceitar o pagamento, mas o inverso não pode ocorrer, ou seja, o locador cobrar estes meses antecipadamente do locatário.

Deve-se alertar que o cenário acima citado descreve uma vontade livre do locatário, e não uma exigência, e assim esta citação, ou seja, descrição não deve estar contida no contrato de locação, devendo constar em recibo, ou qualquer outro meio escrito, que o pagamento antecipado foi uma decisão livre do locatário.

Conclusão

De acordo com a nossa legislação, mais precisamente pela Lei do Inquilinato, percebe-se que é proibida a cobrança antecipada do aluguel, exceto quando:

1. em uma locação para temporada;

2. se a locação residencial não contemplar uma garantia;

3. se for uma vontade do locatário.


Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.


Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato


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