Quem deve pagar o IPTU em uma locação? Locador ou Locatário?

Saiba mais em nosso artigos sobre a a obrigação quanto ao pagamento do imposto em uma locação.

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Quem deve pagar o IPTU em uma locação? Locador ou Locatário?

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Artigo Cobrança IPTU

A o iniciar um ano temos sempre a relação de impostos e taxas que nos são cobradas e obrigatórias o pagamento, e entre elas está o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Mas quem deve pagar este imposto em uma locação, seja ela residencial ou comercial? Locador ou locatário?

Saiba mais sobre este tema em nosso artigo, que detalhará as definições legais, obrigações e responsabilidades sobre o IPTU em um aluguel.

Quem é o responsável padrão de acordo com a legislação?

A legislação entende que todo imposto sobre um bem deve ser de responsabilidade de seu proprietário, ou seja, do dono do bem. Assim, em um imóvel inicialmente o IPTU é de responsabilidade do locador, e não do locatário como muitos acreditam.

É comum em uma locação, seja ela feita de forma escrita ou verbal, termos a predisposição em acreditar que o IPTU deve ser pago pelo locatário, mas esta crença está inicialmente errada, inicialmente porque pode sim o locatário, se mutuamente acordado, ser o responsável.

A Lei do Inquilinato - Lei nº 8.245 - em seu artigo 22 cita os deveres do locador, e entre eles temos:

"Art. 22. O locador é obrigado a:
...
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;"

Mas pode o locador cobrar do locatário o IPTU?

Repare no artigo citado acima, sobre as obrigações do locador, a seguinte parte "salvo disposição expressa em contrário no contrato". Isto significa que, se livremente acordado entre as partes, poderá sim a obrigação quanto o pagamento do IPTU recair sobre o inquilino, devendo este quitar este imposto para não enquadrar no descumprimento contratual.

Assim, se o locatário não efetuar o pagamento do IPTU, além do locador poder cobrar judicialmente o valor devido, ele, locatário, além de ter o contrato rescindido de pleno direito também poderá ser cobrado pela multa por descumprimento contratual, caso ela exista no contrato, seja ele um contrato de locação residencial seja ele um contrato de locação comercial feito entre as partes.

Estando em contrato a responsabilidade do locatário quanto ao pagamento do IPTU, existem 2 formas deste pagamento acontecer.

A primeira é o envio do carnê do IPTU para o locatário, sendo ele quem vai quitar este imposto diretamente.

A segunda, e mais segura, é a qual o proprietário / locador efetua o pagamento do imposto e em seguida solicita o ressarcimento do valor. Esta opção é a mais segura pois assim o locador tem a certeza de que o imposto está pago, evitando surpresas indesejadas.

Problemas com o não pagamento do IPTU

Se o imposto for de responsabilidade do locador, somente ele terá problemas caso o imposto não seja pago, pois poderá no futuro ser cobrado pela dívida ativa, e com juros altos.

Já se o imposto for de responsabilidade do locatário, o não pagamento dele gera problemas tanto para o locador quanto para o locatário.

Problemas para o locador pois este terá que quitar o imposto de qualquer jeito, pagando juros e ainda terá a dor de cabeça de judicialmente cobrar o locatário pelos valores devidos.

E para o locatário, como citado anteriormente, além de descumprir o contrato e com isso causando uma possível rescisão contratual por justa causa, terá que responder judicialmente pelos valores e danos morais.

Assim, a opção em que o locador paga o IPTU e posteriormente cobra o locatário é a mais recomendada, pois nela já na primeira parcela do imposto temos a garantia do pagamento ou do descumprimento, podendo ser um cenário contornado mais facilmente do que futuramente descobrir alguns IPTUs atrasados e com juros acumulados.

Independente do especificado em contrato, para o Fisco a responsabilidade sempre será do locador.

Especificando em contrato

Para garantir que o IPTU seja pago pelo locatário, deve-se na hora de finalizar o contrato de locação especificar na cláusula de pagamento a obrigação do locatário em pagar o referido imposto.

Seja este pagamento por reembolso ou direto.

Com esta cláusula bem definida no contrato poderá o locador se garantir contra prejuízos e ter a segurança que uma inadimplência será descoberta rapidamente, o que lhe dará uma resposta rápida para a situação e evitará a inscrição de seu nome na dívida ativa.

Projeto de Lei

Existe em tramitação no Congresso Nacional alguns projetos que pedem a mudança na Lei do Inquilinato quanto ao pagamento dos impostos de um imóvel alugado.

Estas mudanças visam obrigar que o imposto seja sempre de responsabilidade exclusiva do proprietário, proibindo que a responsabilidade seja transferida para o locatário não importantdo o que foi acordado em contrato.

Mas, enquanto esta mudança não seja feita, pode-se sim repassar a responsabilidade para o locatário.

Alternativa

Também existe uma alternativa para que seja repassado o valor do IPTU no aluguel sem precisar citá-lo em contrato nem mesmo se apoiar na legislação, e esta alternativa é uma das mais praticadas na locação, que é a de embutir o valor do IPTU direto no valor do aluguel.

Assim o locador já obriga o locatário ao pagamento do valor.

O problema desta alternativa é que se o imposto sofrer um reajuste acima do reajuste acordado para o aluguel, o proprietário terá uma desvalorização do seu valor recebido mensalmente perante o valor gasto com o IPTU.

Conclusão

Em todos os casos percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.

Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.

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Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato

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