Quem é Responsável pelo Pagamento do IPTU em Contratos de Locação?
Criado em: 09 de fevereiro de 2019
Atualizado em: 04 de março de 2024
A ano, somos confrontados com uma lista de impostos e taxas obrigatórios a serem pagos, e entre eles, figura o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Entretanto, surge uma questão crucial: quem deve arcar com o pagamento do IPTU em uma locação, seja ela residencial ou comercial? O locador ou o locatário?
Este artigo busca esclarecer essa dúvida, fornecendo informações sobre as definições legais, as obrigações e as responsabilidades relacionadas ao IPTU em contratos de aluguel.
Responsabilidade Legal Pela Pagamento do IPTU
A legislação brasileira estabelece que todo imposto sobre um bem deve ser de responsabilidade de seu proprietário, ou seja, do dono do bem. Portanto, em um imóvel, o IPTU é inicialmente de responsabilidade do locador, não do locatário, como muitos erroneamente acreditam.
É comum que, em contratos de locação, seja por escrito ou verbal, as partes assumam que o IPTU deve ser pago pelo locatário. No entanto, essa crença está equivocada, a menos que haja um acordo mútuo em contrário.
A Lei do Inquilinato, Lei Federal nº 8.245, em seu artigo 22, estabelece que a obrigação do pagamento dos impostos são do locador, exceto se estiver declarado o contrário no contrato:
Art. 22. O locador é obrigado a:
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
Possibilidade de Transferência da Responsabilidade para o Locatário
Conforme mencionado no artigo citado, as partes podem, mediante acordo mútuo, transferir a responsabilidade pelo pagamento do IPTU para o locatário. Nesse caso, o locatário deve quitar o imposto para evitar o descumprimento contratual.
Consequências do Não Pagamento do IPTU pelo Locatário
Se o locatário não efetuar o pagamento do IPTU, várias implicações podem ocorrer:
Busca Judicial pelo Valor Devido pelo Locador: O locador tem o direito de buscar judicialmente o locatário para reaver o valor devido referente ao IPTU. Isso pode envolver processos legais e custos adicionais.
Rescisão do Contrato de Locação: O descumprimento do pagamento do IPTU pode dar ao locador o direito de rescindir o contrato de locação por justa causa. Esse é um cenário adverso para o locatário, pois resulta na perda do imóvel alugado.
Cobrança de Multa Contratual: Se o contrato de locação contiver uma cláusula que estipula uma multa por descumprimento contratual, o locatário também pode ser obrigado a pagar essa multa, além do valor do IPTU em atraso.
Importância da Cláusula Contratual
É crucial que os contratos de locação contenham cláusulas claras e bem definidas sobre a responsabilidade pelo pagamento do IPTU. Essas cláusulas fornecem segurança jurídica a ambas as partes e estabelecem as bases para o cumprimento das obrigações tributárias. Além disso, elas ajudam a evitar disputas e conflitos desnecessários ao longo do período de locação.
Formas de Pagamento do IPTU em Contratos de Locação
Quando o contrato estipula que o locatário é responsável pelo pagamento do IPTU, existem duas formas de efetuar esse pagamento:
Envio do pagamento para o Locatário: Nesse caso, o carnê do IPTU é enviado diretamente ao locatário, que deve quitar o imposto.
Pagamento pelo Locador com Ressarcimento: A segunda opção, geralmente mais segura, envolve o proprietário/locador pagando o IPTU e, em seguida, solicitando o ressarcimento do valor ao locatário. Essa abordagem oferece ao locador a certeza de que o imposto foi pago, evitando surpresas desagradáveis.
Consequências do Não Pagamento do IPTU
Se o IPTU é de responsabilidade do locador e não é pago, somente ele terá problemas, podendo ser cobrado pela dívida ativa com juros elevados.
No caso de o IPTU ser de responsabilidade do locatário e não ser pago, tanto o locador quanto o locatário enfrentarão consequências desfavoráveis. O locador terá que quitar o imposto e possivelmente buscar o ressarcimento judicialmente, enquanto o locatário poderá enfrentar a rescisão do contrato e ser processado pelos valores devidos e danos morais.
Portanto, a opção em que o locador paga o IPTU e, em seguida, cobra o locatário é a mais recomendada, pois oferece uma resposta imediata e evita a acumulação de dívidas futuras.
Importante ressaltar que independentemente do que está especificado no contrato, para o Fisco, a responsabilidade pelo IPTU sempre recairá sobre o locador.
Inclusão da Cláusula de Pagamento no Contrato
Para garantir que o IPTU seja pago pelo locatário, é fundamental especificar na cláusula de pagamento do contrato de locação a obrigação do locatário de quitar o imposto, seja por reembolso ou pagamento direto. Essa cláusula proporciona ao locador proteção contra prejuízos e garante a detecção rápida de inadimplências, impedindo a inscrição de seu nome na dívida ativa.
Alternativa: Inclusão do Valor do IPTU no Aluguel
Uma alternativa popular para repassar o valor do IPTU no aluguel, sem a necessidade de mencioná-lo explicitamente no contrato ou depender das nuances da legislação, é incorporar o montante do IPTU diretamente no valor do aluguel mensal. Com essa abordagem, o locatário não apenas reconhece a obrigação de pagar o IPTU, mas também o faz de forma automática, sem a necessidade de transações separadas.
No entanto, é importante destacar que essa abordagem pode apresentar desafios se o imposto sofrer um reajuste significativo. Se o IPTU aumentar em uma proporção superior ao reajuste acordado para o aluguel, o locador pode enfrentar uma desvalorização de sua receita mensal em relação aos custos associados ao imóvel. Portanto, é fundamental que as partes envolvidas estejam cientes dessa possibilidade ao optarem por essa abordagem.
Conclusão
Em todos os casos, a importância de ter um contrato bem definido é evidente. Um contrato claro e objetivo serve como segurança para todas as partes envolvidas, prevenindo conflitos que poderiam resultar em disputas judiciais, prejuízos e perda de tempo.
Referências Legais
Lei Federal nº 8.245 (Lei do Inquilinato).
Lei Federal nº 10.406 (Código Civil).
Gustavo Falcão
Gustavo Falcão, fundador da 99contratos, oferece soluções acessíveis e descomplicadas para o conhecimento jurídico.
Através de modelos de contratos personalizáveis, sua missão é garantir praticidade e segurança jurídica.
Sempre buscando aprimorar seus serviços e expandir suas áreas de atuação, Gustavo acredita na tecnologia como aliada para simplificar processos burocráticos e democratizar o acesso ao conhecimento jurídico.
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