Como rescindir um contrato de locação?

Entenda em nosso artigo como fazer uma rescisão de um contrato de locação de acordo com a Lei do Inquilinato.

Artigo
 


Como rescindir um contrato de locação

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Artigo rescisão de contrato de locação

É muito comum em um contrato de locação residencial que um proprietário coloque uma cláusula de prazo de 30 (trinta) meses. Já até debatemos sobre este motivo neste nosso artigo: o prazo da locação de 30 (trinta) meses e a relação com a rescisão contratual.

Claro que se tudo ocorrer como esperado não existirão problemas e o contrato será cumprido até o seu término. Mas devemos considerar que como tudo na vida uma locação também pode ter imprevistos. Mas caso seja necessária a solicitação de término do contrato antes do seu prazo estipulado, o que é chamado de rescisão contratual, deve-se sempre verificar como proceder, as despesas que podem gerar e as possíveis formas legais de se atuar.

Motivos para solicitação de rescisão do contrato de locação

O locador só tem a possibilidade de solicitar a rescisão do contrato caso ocorra uma das 4 (quatro) situações previstas na Lei do Inquilinado:

I. Em caso de necessidade para uso próprio, como por exemplo se o locador precisar morar no imóvel e não tiver outro.
II. Caso ocorra alguma utilização indevida do imóvel pelo locatário, como por exemplo, uma atividade ilegal ocorrendo dentro do imóvel.
III. Caso ocorra o descumprimento do contrato por parte do inquilino, como a falta de pagamento, mas este ponto deve sempre ser acompanhado de uma Ação de Despejo (citamos neste artigo: Como despejar um inquilino que não paga aluguel?).
IV. Determinação judicial, como uma ordem pública para reparo em um imóvel em risco de desabamento.

Se não ocorrer nenhum destes casos citados, o locador não pode solicitar a rescisão do contrato, devendo esperar o término do contrato antes de solicitar a devolução do imóvel.

Já o locatário não precisa de motivos previamente determinados por lei para solicitar a rescisão do contrato. Mas é comum em contratos que se estipule uma multa caso isso ocorra.

A multa será desconsiderada se:

I. Ocorrer descumprimento do contrato por parte do locador.
II. O locatário for transferido de cidade por ordem do seu empregador.

Nestes casos o inquilino pode solicitar a rescisão e não ser obrigado a pagar a multa de rompimento contratual.

No caso de rompimento por transferência de localidade de trabalho o locatário deve informar ao locador com um prazo de pelo menos 30 (trinta) dias.

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A multa rescisória por quebra de contrato

Caso o contrato de locação contenha uma cláusula de multa rescisória, esta deve ser sempre proporcional ao tempo restante de contrato. É muito comum em contratos de locação que a cláusula de multa cite o pagamento de 3 (três) meses de aluguel em caso de rescisão antecipada. Então, vamos citar como seria o cálculo proporcional:

Vamos supor que o valor do aluguel a ser pago mensalmente seja de R$ 1.000,00 (mil reais), o contrato tenha um prazo determinado de 30 (trinta) meses, e o locatário ficou no imóvel por 20 (vinte) meses.

O valor total da multa seria de 3x R$ 1.000,00 (mil reais), somando-se assim R$ 3.000,00 (três mil reais) em seu total. Mas, como o locatário permaneceu no imóvel por 2/3 (dois terços) do prazo combinado, esta multa deve ter o abatimento proporcional, sendo então retirado R$ 2.000,00 do seu total. E assim a multa que o locatário terá que pagar por solicitar a rescisão contratual será de R$ 1.000,00 (mil reais).

Esta proporcionalidade na cobrança da multa é uma determinação legal estipulada na Lei do Inquilinato.

Caso as partes não concordem com o valor devido, pode-se encerrar a locação, visto que a multa rescisória não impede um contrato de ser encerrado, e depois ocorrer o questionamento do valor entre as partes extrajudicialmente ou judicialmente.

Considerações finais

I. Sempre tenha uma cláusula de rescisão.

Esta cláusula em contratos serve para proteger todas as partes envolvidas, evitando em muitos casos uma disputa judicial.

II. Negocie o encerramento.

É livre para as partes fecharem um acordo entre si caso seja vantajoso.
Assim evitam disputas judiciais que podem acarretar em gastos extras e tempo.

III. Caso ocorra uma quebra de contrato levante todas as provas.

Sempre que possível guarde todas as provas sobre a quebra de contrato, pois se for necessária uma ação de despejo estas provas serão fundamentais para você.

E por fim, sempre se informe sobre a legislação e seus direitos, nunca agindo por impulso, pois esta situação normalmente acaba sendo prejudicial.

Se você tiver qualquer dúvida ou queira comentar sobre este artigo vá na sessão de comentários logo abaixo, respondemos bem rápido para você!

Legislação e Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato

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