Quem deve pagar as taxas extras de condomínio que veio no aluguel?

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Criado em: 11 de setembro de 2018             
Atualizado em: 26 de fevereiro de 2020             
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Artigo Taxas Extras Condomínio

T oda locação de um imóvel urbano deve ser baseada na Lei do Inquilinato, também conhecida como Lei de Locações, e que define as regras, os deveres e as obrigações de uma locação.

Nela, temos definido no art. 22, que trata sobre as obrigações do locador:

"X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio."


E, logo em seguida temos o artigo 23, que cita as obrigações do locatário, e entre elas:

"XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio."


De acordo com a legislação, o proprietário do imóvel, ou seja, o locador, deverá ser o responsável pelas despesas extraordinárias, enquanto o locatário por sua vez se responsabilizará pelas despesas ordinárias.

E é sobre estas despesas estas que debateremos em nosso artigo.

Despesas extraordinárias

Para iniciar nossa explicação, e elucidar melhor sobre as despesas e seus tipos, devemos analisar a legislação, e para isso a citaremos abaixo, continuando a citar o artigo 22 que trata das obrigações do locador.

"Art. 22: Compete ao Locador:...

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva."


Pela definição acima conseguimos entender quais são os gastos que são de responsabilidade do locador, não devendo estes gastos serem cobrados do locatário.

Despesas ordinárias

Agora chegamos na definição das despesas ordinárias, que podem ser entendidas como despesas necessárias para o devido funcionamento do condomínio, como, por exemplo, em relação ao consumo de energia e água, ou no pagamento de seus funcionários, dentre outras.

Art. 23: Compete ao Locatário:...

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Parágrafo 1º. Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Parágrafo 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

Parágrafo 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, o locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas."

Conclusão

Desta forma podemos concluir que as despesas para o uso normal, como salários, água, luz, funcionários, entre outras deverá ser do locatário.

E as despesas para a conservação ou melhoria do condomínio, assim como despesas jurídicas de causas ocorridas antes da locação deverão ser de obrigação do locador.

O fundo de reserva é de responsabilidade do locador, sendo que a exceção para esta regra existe, e pode ser repassada ao locatário caso ela tenha sido utilizada para reposição do fundo quando este foi utilizado para cobrir despesas ordinárias.

A taxa extra de condomínio deve estar bem especificada nos boletos, pois um erro comum ocorre quando a administradora, ou o síndico, não separa corretamente as despesas e simplesmente lança um valor único como taxa extra.

O valor do condomínio deve estar separado das despesas extraordinárias, deixando claro qual é o gasto em qual tipo de despesa.

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Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato


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