Despesas de Condomínio: O que locador e locatário precisam saber
Criado em: 11 de setembro de 2018
Atualizado em: 20 de novembro de 2025
Q uando se trata de alugar um imóvel urbano, uma bússola fundamental para orientar proprietários e inquilinos é a Lei do Inquilinato, também conhecida como Lei de Locações.
Essa lei estabelece as bases, os deveres e as obrigações para ambas as partes envolvidas na locação.
No contexto das responsabilidades, o artigo 22 define as obrigações do locador. Entre elas, temos a cláusula "X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio".
De maneira similar, o artigo 23 lista as obrigações do locatário, incluindo a disposição "XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio".
A legislação é clara: o proprietário do imóvel, ou seja, o locador, é responsável pelas despesas extraordinárias, enquanto o locatário assume as despesas ordinárias.
Neste artigo, vamos explorar mais a fundo essas despesas e seus tipos, esclarecendo o que cada uma abrange e como ambas as partes devem lidar com elas.
Despesas extraordinárias: Conservando e melhorando o espaço comum
Para entender melhor as despesas e suas categorias, precisamos examinar as disposições legais. O artigo 22, que trata das obrigações do locador, estabelece:
"Art. 22: Compete ao Locador:...
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva."
A partir desta definição, fica claro quais gastos devem ser cobertos pelo locador e não podem ser repassados ao locatário.
Despesas ordinárias: Mantendo a engrenagem em movimento
Agora, vamos direto ao ponto sobre as despesas ordinárias, que englobam os custos necessários para a manutenção regular do condomínio. Isso pode incluir despesas como consumo de energia, água, pagamento de funcionários, entre outras.
O artigo 23, que trata das obrigações do locatário, esclarece:
"Art. 23: Compete ao Locatário:...
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
Parágrafo 1º. Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
Parágrafo 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
Parágrafo 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, o locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas."
Conclusão
Portanto, a regra é clara: despesas relacionadas a gastos rotineiros e de conservação são de responsabilidade do locatário, enquanto despesas voltadas para melhorias e manutenção mais abrangente do condomínio são de responsabilidade do locador.
Para evitar mal-entendidos, é essencial que os boletos detalhem a taxa extra de condomínio de forma minuciosa. É comum ocorrer confusões quando a administradora ou o síndico não discrimina corretamente as despesas e simplesmente lança um valor único como taxa extra. A divisão entre o valor do condomínio e as despesas extraordinárias deve ser explícita, deixando claro a alocação de cada gasto.
Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato
Gustavo Falcão
Gustavo Falcão, fundador da 99contratos, oferece soluções acessíveis e descomplicadas para o conhecimento jurídico.
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