Despejo de inquilino devedor: Um guia completo em dez etapas
Criado em: 24 de junho de 2019
Atualizado em: 29 de maio de 2024
A A relação entre locador e inquilino, seja formalizada por contrato escrito ou verbalmente, pressupõe um convívio harmonioso onde ambas as partes cumpram com suas obrigações. Contudo, quando o inquilino não paga o aluguel, surgem desafios que podem levar ao despejo.
Neste artigo, exploraremos os cuidados necessários e as medidas legais para despejar um inquilino devedor.
1. Conhecendo a Lei do Inquilinato: A base fundamental
Lidar com inquilinos devedores é uma situação que pode ser desafiadora, mas a chave para um processo eficaz começa com o conhecimento sólido da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Essa lei é o alicerce de todas as ações legais relacionadas à locação de imóveis, estabelecendo as condições, obrigações e responsabilidades tanto para locadores quanto para inquilinos.
O desconhecimento da Lei do Inquilinato pode ser um terreno para complicações legais e prejuízos financeiros. Locadores que não estão familiarizados com as disposições legais podem inadvertidamente violar os direitos do inquilino ou agir de maneira que prejudique sua própria posição legal.
Portanto, antes de dar os primeiros passos em direção ao despejo de um inquilino devedor, é fundamental que o locador dedique tempo para se familiarizar com a Lei do Inquilinato, entendendo seus direitos e obrigações de forma abrangente.
2. Priorizando um acordo amigável: A importância do diálogo
Antes de considerar o despejo como a única alternativa, é fundamental adotar uma abordagem que priorize a resolução amigável do problema.
Ao conversar com o inquilino, o locador pode explorar opções que ajudem a resolver a situação de forma satisfatória para ambas as partes. É importante abordar a conversa de maneira respeitosa e não confrontacional, evitando conflitos desnecessários.
Um instrumento valioso que pode ser usado durante a negociação é o Termo de Confissão de Dívida. Esse documento formaliza o acordo entre o locador e o inquilino, estabelecendo as condições e os prazos para o pagamento das dívidas pendentes. Além de proporcionar segurança jurídica, ele esclarece os detalhes do acordo, como o valor a ser pago, as datas de vencimento e os métodos de pagamento aceitáveis.
3. Identificando o motivo adequado para a ação de despejo
Quando as tentativas de acordo não surtem efeito e o locador se vê diante da necessidade de buscar uma solução através da Ação de Despejo, é de extrema importância identificar com precisão o motivo que embasará o processo.
A Lei do Inquilinato estabelece uma lista de situações nas quais o locador tem o direito de buscar o despejo do inquilino. Entre esses motivos estão:
Inadimplência Contratual: Quando o inquilino não cumpre com as obrigações estipuladas no contrato de locação, desde que o contrato tenha sido elaborado de acordo com a legislação vigente.
Atraso no Pagamento do Aluguel: Quando o inquilino deixa de pagar o aluguel na data estipulada, configurando a inadimplência.
Uso Indevido do Imóvel: Quando o inquilino utiliza o imóvel de forma que vá contra o que foi acordado, como, por exemplo, usar um imóvel residencial para fins comerciais sem permissão.
A escolha do motivo correto para a Ação de Despejo é de vital importância para evitar complicações legais. Iniciar um processo de despejo com base em motivos infundados pode resultar em ações judiciais malsucedidas e até mesmo em penalidades para o locador.
4. Enviando a notificação de rescisão
Antes de tomar medidas legais drásticas, como a Ação de Despejo, é recomendável que o locador envie de uma notificação de rescisão da locação, que antecede a Ação de Despejo. Embora não seja estritamente obrigatório por lei, essa comunicação prévia desempenha um papel essencial em várias frentes.
A notificação serve como um alerta prévio ao inquilino, informando-o de que medidas legais serão tomadas caso a dívida não seja regularizada ou o problema não seja resolvido de outra forma.
Ao enviar a notificação, é aconselhável que a comunicação seja feita por escrito. Isso cria um registro documentado da notificação, que pode ser útil em procedimentos legais posteriores, caso seja necessário comprovar que o aviso foi enviado e recebido.
5. Iniciando a ação de despejo
Quando todas as tentativas de acordo falharam e a necessidade de tomar medidas legais se torna evidente, o locador entra na fase de iniciar a Ação de Despejo. No entanto, esse é um processo complexo que requer um conhecimento profundo da lei e, portanto, é fundamental contar com a assistência de um advogado.
Em muitos casos, buscar a desocupação rápida do imóvel pode ser uma estratégia vantajosa para o locador. Isso ocorre porque, quanto mais rápido o inquilino devedor deixar o imóvel, menor será o acúmulo de prejuízos financeiros e potenciais danos ao imóvel.
É importante observar que a Lei do Inquilinato estabelece prazos e procedimentos específicos que devem ser seguidos durante a Ação de Despejo. Não cumprir esses prazos pode resultar em complicações e atrasos.
6. Obtendo uma liminar para um despejo rápido
Já discutimos anteriormente em nosso artigo sobre o despejo por Liminar, uma estratégia legal que permite uma resolução mais rápida em comparação com uma Ação de Despejo tradicional. Esta abordagem é ancorada na Lei do Inquilinato, que estabelece diretrizes claras para sua aplicação.
Conforme estipulado na Lei do Inquilinato, a Liminar é uma medida que pode ser concedida em um prazo acelerado, normalmente em até quinze dias, independentemente da realização de uma audiência com a parte contrária. No entanto, para acionar esse mecanismo, o locador deve prestar uma caução no valor equivalente a três meses de aluguel. Esse montante atua como uma garantia financeira para proteger os interesses do inquilino, caso a ação de despejo seja considerada injusta ou inválida.
A caução desempenha um papel crucial nesse contexto, pois serve a dois propósitos fundamentais:
Garantia de Cumprimento: Ao fornecer a caução, o locador demonstra sua seriedade em cumprir a decisão judicial, evitando o uso indevido da Liminar para fins arbitrários.
Indenização ao Inquilino: Caso a Ação de Despejo seja posteriormente considerada injusta ou inválida, a caução é utilizada para indenizar o inquilino pelos possíveis danos e prejuízos sofridos devido à aplicação da Liminar. Mas caso a Ação de Despejo seja considerada justa, o valor pago pelo locador será retornado para ele.
O fundamento legal para a concessão de uma Liminar está vinculado à falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação na data de vencimento, desde que o contrato não conte com as garantias previstas no artigo 37 da Lei do Inquilinato ou que essas garantias tenham sido extintas ou renunciadas, independentemente do motivo. Essa disposição foi acrescentada pela Lei nº 12.112, de 2009.
7. Participando da audiência
Quando se trata do processo de despejo, a etapa da audiência é uma das mais críticas. A presença do locador nesse momento assume uma importância inegável, pois é aqui que as evidências e argumentos são apresentados diante das autoridades judiciais.
Para garantir uma representação eficaz e defender seus interesses, o locador deve estar preparado e consciente de algumas considerações fundamentais.
Um dos pilares mais importantes na audiência é a apresentação de documentação que comprove a ação correta por parte do locador. Isso inclui, em primeiro lugar, o contrato de locação devidamente assinado e com as firmas reconhecidas. Esse documento estabelece as bases do acordo entre as partes e é uma prova fundamental da relação locatícia.
Além disso, comprovantes de dívidas devem ser apresentados de forma organizada. Esses documentos respaldam a alegação de inadimplência do inquilino e reforçam a validade da ação de despejo.
Outro aspecto relevante a ser destacado na audiência é a comunicação prévia realizada com o inquilino, demonstrando a boa-fé do locador.
É também fundamental que o locador mantenha a calma e uma postura respeitosa durante a audiência. Ações impulsivas, demonstrações de raiva ou comportamento inadequado podem prejudicar a credibilidade do locador.
8. Executando o despejo
Quando a ordem judicial para o despejo é emitida, autorizando a recuperação do imóvel pelo locador, inicia-se uma etapa crucial no processo. Nesse momento, o locador deve tomar medidas concretas para garantir que o inquilino deixe o imóvel, e a lei prevê meios legais para assegurar o cumprimento da decisão.
Após a emissão da ordem judicial de despejo, o locador deve agir de acordo com a decisão. Isso inclui garantir que o inquilino saia do imóvel voluntariamente. Geralmente, os inquilinos cumprem a ordem judicial e desocupam o imóvel sem a necessidade de intervenção adicional.
A legislação prevê que, se o inquilino resistir ao despejo, o locador pode solicitar a assistência da força policial para cumprir a ordem judicial. É importante observar que o uso da força policial deve ser sempre autorizado e conduzido de acordo com a lei. O objetivo não é causar danos ou conflitos, mas sim assegurar o cumprimento da decisão judicial de forma segura e ordenada.
9. Realizando uma vistoria no imóvel
Após a desocupação do imóvel pelo inquilino, é uma prática recomendável e prudente realizar uma vistoria abrangente para avaliar o estado atual da propriedade. Essa medida não apenas visa proteger o patrimônio do locador, mas também a garantir que a justiça seja efetivamente aplicada, caso existam danos ou obrigações pendentes por parte do inquilino.
A vistoria do imóvel após a saída do inquilino é uma etapa essencial para determinar se há alterações significativas em relação ao estado original da propriedade no momento da locação. Essa comparação é vital para estabelecer a responsabilidade por eventuais danos estruturais ou estéticos.
Se a vistoria revelar que o imóvel sofreu danos durante o período de locação, o locador pode optar por tomar medidas legais adicionais. Isso pode incluir a abertura de um novo processo para cobrar as obrigações pendentes do inquilino relacionadas aos danos identificados. Ter uma vistoria documentada e fotografada é uma prova crucial em tais situações, pois ajuda a estabelecer a extensão dos danos e a responsabilidade do inquilino.
10. Confirmando a importância do contrato
Para assegurar uma relação locatícia sólida e protegida legalmente, a celebração de um contrato formal no início da locação é uma etapa crucial.
O contrato de locação é um documento legal que define os termos e condições do acordo entre o locador e o inquilino. Ele estabelece claramente as expectativas e obrigações de ambas as partes, criando um ambiente onde todos os envolvidos sabem o que esperar.
O contrato de locação serve, portanto, como um registro escrito das obrigações e acordos entre as partes. Em caso de disputa, ele é uma fonte valiosa de informações e pode ser usado como evidência em um tribunal.
Referências legais
Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91)
Código Civil Brasileiro (Lei 10.406/02)
Gustavo Falcão
Gustavo Falcão, fundador da 99contratos, oferece soluções acessíveis e descomplicadas para o conhecimento jurídico.
Através de modelos de contratos personalizáveis, sua missão é garantir praticidade e segurança jurídica.
Sempre buscando aprimorar seus serviços e expandir suas áreas de atuação, Gustavo acredita na tecnologia como aliada para simplificar processos burocráticos e democratizar o acesso ao conhecimento jurídico.
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