10 passos para efetuar o despejo de um inquilino devedor

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Criado em: 24 de junho de 2019             
Atualizado em: 10 de maio de 2020             
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Dez passos para despejar um inquilino devedor

T oda relação contratual de aluguel, seja ela iniciada por meio de um contrato ou verbalmente, não começa com a ideia de despejo do inquilino, pois é esperado que a relação ocorra de forma harmônica e que todos cumpram com o acordado.

Mas e se o locatário não efetuar o pagamento do aluguel? O que fazer para despejar o inquilino?

Este é um tipo de pensamento recorrente, e vamos neste artigo debater sobre os cuidados a ser tomados e as medidas possíveis para se despejar um inquilino devedor.

1. A Lei do Inquilinato

O primeiro cuidado a ser tomado é relacionado à lei 8.245, também conhecida como Lei do Inquilinato, lei que define as condições, obrigações e responsabilidades de uma locação de um imóvel.

Antes de tomar qualquer atitude é recomendado que você saiba quais são os seus direitos, assim como também os direitos do locatário.

O desconhecimento da lei pode gerar discussões e dores de cabeça desnecessárias, além de processos por agir de forma irregular, o que ainda poderá gerar novos prejuízos além de aluguéis não recebidos.

O contrato de locação residencial entra neste momento como um instrumento regulador, que define claramente as obrigações e direitos de todos os envolvidos, e deve sempre ser feito de acordo com o que for permitido pela legislação.

Caso o contrato tenha sido gerado com alguma irregularidade, a cláusula que a irregularidade se encontra pode ser considerada como nula, deixando o locador exposto.

E não tome uma atitude "por fora", mais conhecida como "por suas próprias mãos", como, por exemplo, desligar a energia do inquilino, ou interromper o fornecimento de água, mesmo se este inquilino lhe dever meses de aluguel.

2. Sempre tente um acordo como primeira alternativa

Sabemos que a inadimplência gera estresse para o locador, o que faz com que muitas vezes este perca a cabeça e fique estressado ao conversar com seu inquilino.

Mas, a primeira recomendação é: converse com seu inquilino com a cabeça fria, racionalmente, e tente um acordo.

Tente resolver a situação de forma amistosa antes de sair dizendo ao inquilino que abrirá um processo contra ele.

Ao conversar com o inquilino tente ver se existe alguma negociação para resolver a situação, pois o mesmo pode estar sim disposto para resolver tudo da melhor maneira.

Caso vocês cheguem a um acordo, recomendamos que façam um termo de confissão de dívida, como este modelo que indicamos.

3. Saiba qual o motivo correto para a Ação de Despejo

Caso não exista um acordo amigável para a situação, e ainda assim o inquilino permaneça no imóvel, deve-se ter um motivo certo para iniciar a Ação de Despejo.

O simples fato de não gostar do inquilino, ou até mesmo que o inquilino tenha feito algo que você não concorda, pode não ser motivo para o rompimento de contrato e muito menos para uma Ação de Despejo.

O inquilino pode ser despejado se:

I. Não cumprir o que foi acordado em contrato, desde que tenha sido o contrato gerado de acordo com a legislação;

II. O inquilino venha dever o pagamento do aluguel;

III. O imóvel seja utilizado de forma diferente da que se destina, como um imóvel residencial sendo utilizado como comercial;

dentre outros motivos.

Sempre saiba qual o motivo você utilizará para o despejo e se este motivo é permitido pela Lei do Inquilinato, caso contrário você poderá estar infringindo as regras.

4. Faça a comunicação do Aviso de Ação de Despejo

Antes de iniciar uma Ação de Despejo você deve obrigatoriamente enviar um aviso ao inquilino comunicando que se ele não regularizar o débito, ou a situação que motivou a reclamação, será aberta uma Ação de Despejo contra ele.

Esta comunicação não é obrigatória pela Lei do Inquilinato, mas é recomendada para que você tenha uma maior segurança ao abrir o processo contra o inquilino inadimplente.

5. Inicie a Ação de Despejo

Esta etapa é necessária que seja feita junto com um advogado, pois ele deve entender o motivo para o despejo, que neste nosso artigo é derivada pela falta de pagamento do aluguel, e iniciará o pedido de despejo.

Muitos processos são feitos inicialmente sem a cobrança dos valores em atraso, solicitando simplesmente a saída do inquilino inadimplente, mas a grande maioria opta por também cobrar estes débitos.

A diferença entre estes processos é que a simples saída do inquilino, sem a cobrança dos débitos existentes, é mais prático e rápido, podendo diminuir prejuízos que serão acumulados caso o processo demore.

Depois da saída do inquilino, e consequentemente com seu imóvel retomado, pode-se sim iniciar uma nova etapa, ajuizando nela a ação de execução e cobrança do débito deixado.

O valor desta causa deve ser fixado em doze vezes o valor do último aluguel, conforme cita a Lei do Inquilinato em seu artigo 58:

"Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar – se – á o seguinte:

III – o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento."

6. O despejo mais rápido por meio de uma Liminar

Já debatemos neste nosso artigo sobre como é um despejo por Liminar, que ocorre de forma mais rápida que com uma Ação de Despejo.

Ainda na lei do Lei do Inquilinato temos citado:

"§ 1º Conceder – se – á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)"


Ou seja, o despejo por liminar requer do locador uma caução para se iniciar o processo, ou seja, um valor que será utilizado para garantir financeiramente o valor no processo, e este valor servirá como indenização ao locatário caso a ação tenha sido iniciada de forma irregular pelo locador.

Caso o despejo seja válido e o locador tenha aberto o processo com motivo válido este valor não será utilizado e será devolvido ao locador.

7. Compareça à Audiência

Não deixe de comparecer à audiência, e sempre apresente as documentações que confirmem que você está agindo corretamente, como, por exemplo:

I. O contrato de locação, assinado e com firmas reconhecidas;

II. Comprovantes de dívidas do aluguel;

III. Comprovante da comunicação feita com o inquilino solicitando o pagamento, podendo ser e-mail, whatsapp, carta...;

dentre outras provas de que você veio agindo de boa-fé tentando um acordo.

E durante a audiência não perca a sua paciência ou demonstre emoções alteradas.

8. O Despejo

Caso tudo ocorra como esperado, e isso inevitavelmente ocorrerá se você agir de acordo com o esperado, a ordem judicial será emitida, autorizando o despejo do inquilino devedor.

Mas mesmo com esta ordem judicial poderá o locatário não cumprir o que foi solicitado, ou seja, permanecer no imóvel, permitindo ao locador seguir o artigo 65 da Lei do Inquilinato:

"Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento."


Recomendamos que se chegar a este ponto, que o locador empregue a força com acompanhamento de policiais.

Se o locatário abandonar o imóvel no decorrer do processo, fato corriqueiro, deve-se seguir o artigo 66 da mesma lei:

"Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel."


Ou seja, sendo abandonado o imóvel após a conclusão do processo, o locador poderá entrar em seu imóvel novamente, retomando a sua posse.

9. A vistoria do imóvel

Após a saída do inquilino, seja pelas vias normais, seja por meio de um despejo, é recomendado que se faça uma vistoria do estado do imóvel, para que esta vistoria seja comparada com a que foi feita no início da locação.

Isto porque a locação, ou seja, o vínculo locatício, só se termina quando o imóvel é devolvido ao locador no mesmo estado em que foi entregue ao locatário, salvo se exposto diferente em contrato.

Se o locador verificar que o imóvel está com danos estruturais, ou estéticos, como uma falta de pintura, ele poderá ainda abrir um novo processo judicial cobrando estas obrigações pendentes do inquilino.

Ou seja, mesmo com a conclusão do processo de despejo o locatário não estará isento de suas obrigações.

10. Sempre utilize um contrato

Para se proteger durante todas as etapas da locação, seja ela harmoniosa ou não, recomenda-se que faça um contrato com o locatário logo no início da relação.

Isto porque ele será utilizado em todas as fases acima citadas, seja para confirmar o valor do aluguel acordado, seja para garantir os direitos e obrigações firmadas.


Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato


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