Alugando com Sabedoria: Cláusulas Que Mexem no seu Bolso em Contratos de Locação
Atualizado em: 13 de março de 2024
A negociação de contratos de locação, seja para fins residenciais ou comerciais, é uma prática comum em todo o Brasil. Em um contrato de locação, uma parte concede o uso de seu imóvel à outra em troca de um pagamento, que é geralmente chamado de aluguel. Além do aluguel, vários outros aspectos contratuais podem afetar o bolso tanto do locador quanto do locatário.
Neste artigo, exploraremos algumas cláusulas relevantes em contratos de locação, destacando sua importância e as implicações legais que as envolvem.
Reajuste Anual e Índices de Atualização
A questão do reajuste anual é um dos tópicos mais debatidos em contratos de locação. A Lei do Inquilinato, que estabelece as regras para locações no Brasil, não especifica um índice de reajuste específico, mas exige que seja usado um índice oficial do governo, como o IGP-M, IPCA, entre outros.
Além disso, o reajuste deve ocorrer anualmente, ou seja, a cada 12 meses de locação. Esta exigência está prevista no artigo 28 do Plano Real (Lei Federal nº 9.069/95).
Art. 28. Nos contratos celebrados ou convertidos em REAL com cláusula de correção monetária por índices de preço ou por índice que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados, a periodicidade de aplicação dessas cláusulas será anual.
Contratos que utilizam valores fixos, como um reajuste de 10%, ou que estabelecem uma periodicidade inferior a 12 meses para o reajuste, são considerados irregulares e podem ser contestados judicialmente. Outro ponto de discussão envolve a atualização do aluguel apenas quando o índice for positivo, o que impede a redução no valor do aluguel.
Mas o artigo 18 da Lei do Inquilinato permite que as partes ajustem o valor do aluguel, desde que concordem em fazê-lo.
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Para evitar cenários de deflação que reduziriam o valor do aluguel, muitos contratos incluem cláusulas que especificam que o reajuste só ocorrerá quando o índice de atualização for positivo. Essas cláusulas garantem que o valor do aluguel não seja reduzido, mesmo em períodos de inflação negativa.
Responsabilidade dos Impostos
A questão da responsabilidade fiscal em contratos de locação é de suma importância para ambas as partes envolvidas, o locador e o locatário. Conforme a Lei do Inquilinato, a responsabilidade pelo pagamento dos impostos relacionados ao imóvel é atribuída ao locador, a menos que exista uma disposição expressa no contrato que transfira essa responsabilidade para o locatário.
O artigo 22 da Lei do Inquilinato é claro ao listar as obrigações do locador, que incluem o pagamento dos impostos, taxas e, em alguns casos, o prêmio de seguro complementar contra incêndio que incidem ou possam incidir sobre o imóvel objeto da locação. Essa disposição é uma salvaguarda para o locatário, assegurando que não seja sobrecarregado com responsabilidades fiscais indesejadas durante o período de locação.
No entanto, a Lei do Inquilinato também concede flexibilidade às partes envolvidas. Isso significa que, mediante acordo mútuo e inclusão de uma cláusula específica no contrato de locação, a obrigação de pagamento dos impostos pode ser transferida do locador para o locatário. Essa cláusula, quando presente no contrato, esclarece que o locatário será responsável por quaisquer impostos, taxas ou tributos que incidam sobre o imóvel durante a vigência do contrato.
Essa flexibilidade é fundamental, pois permite que as partes ajustem as responsabilidades financeiras de acordo com suas necessidades e acordos individuais. No entanto, é essencial que essa cláusula seja formulada de maneira precisa e abrangente, delineando as condições sob as quais a responsabilidade fiscal será transferida e quais tipos específicos de impostos ou taxas estão incluídos.
Benfeitorias no Imóvel e Seu Ressarcimento
Manter um imóvel em boas condições é essencial, e muitas vezes, isso envolve a realização de benfeitorias, que podem variar em sua natureza. A Lei do Inquilinato estabelece regras claras para o ressarcimento de benfeitorias feitas pelo locatário.
Benfeitorias Necessárias: São aquelas que têm como objetivo principal a conservação do imóvel. Exemplos incluem reparos de rachaduras, troca de telhas danificadas e substituição de portas quebradas. Essas benfeitorias são indenizáveis, mesmo sem a autorização prévia do locador, desde que sejam necessárias.
Benfeitorias Úteis: São benfeitorias que visam facilitar a utilização do imóvel, como a criação de rampas para cadeirantes ou áreas de estacionamento. Para que sejam indenizáveis, essas benfeitorias devem ser autorizadas pelo locador.
Benfeitorias Voluptuárias: Referem-se a melhorias que visam a tornar o imóvel mais agradável ou esteticamente atraente, mas não são necessárias para a sua conservação. Exemplos incluem a compra de itens decorativos. Essas benfeitorias não são passíveis de indenização ou direito de retenção.
É fundamental que o contrato estabeleça claramente as condições para o ressarcimento de benfeitorias. Em relação às benfeitorias necessárias, o locador pode estabelecer que pagará pelo seu custo, desde que tenha dado permissão prévia. Caso contrário, o locatário pode arcar com as despesas, mas apenas mediante autorização expressa do locador.
Importância da Clareza Contratual
Esteja você no papel de locador ou locatário, é essencial compreender bem todas as cláusulas de um contrato de locação. A falta de clareza e especificidade nas cláusulas pode resultar em desentendimentos e litígios no futuro. Ao assinar um contrato de aluguel, atente-se às suas cláusulas e, se necessário, busque orientação jurídica para garantir que o contrato seja justo e transparente para ambas as partes.
Conclusão
A elaboração de um contrato de locação bem definido é de extrema importância para garantir a segurança e a transparência nas relações entre locador e locatário. Um contrato claro e objetivo ajuda a prevenir conflitos que poderiam resultar em disputas judiciais, economizando tempo e dinheiro para ambas as partes envolvidas.
Referências Legais
Lei Federal nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato): Essa lei estabelece os principais regulamentos e regras que regem as locações de imóveis no Brasil, incluindo disposições sobre o reajuste de aluguel, responsabilidades fiscais e outras cláusulas contratuais relevantes.
Lei Federal nº 9.069/1995 (Lei do Plano Real): Esta lei inclui informações sobre a periodicidade de aplicação das cláusulas de correção monetária por índices de preço em contratos de locação, como o IGP-M, IPCA, entre outros. É especialmente relevante no contexto do reajuste de aluguel.
Gustavo Falcão
Gustavo Falcão, fundador da 99contratos, oferece soluções acessíveis e descomplicadas para o conhecimento jurídico.
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Sempre buscando aprimorar seus serviços e expandir suas áreas de atuação, Gustavo acredita na tecnologia como aliada para simplificar processos burocráticos e democratizar o acesso ao conhecimento jurídico.
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