As vantagens da locação de imóveis sem garantia: Uma análise detalhada
Criado em: 17 de agosto de 2018
Atualizado em: 11 de março de 2024
A locação de imóveis é uma prática comum em todo o mundo, e a segurança das partes envolvidas é um aspecto fundamental para o sucesso desse processo.
Tradicionalmente, uma garantia é exigida para proteger os interesses do locador em caso de inadimplência por parte do locatário. No entanto, este artigo discutirá as razões pelas quais optar por um contrato de locação sem garantia pode ser a melhor escolha para ambas as partes envolvidas.
Exploraremos as vantagens dessa abordagem à luz da Lei do Inquilinato (Lei Federal nº 8.245/91), que rege as relações de locação de imóveis no Brasil.
O Que é uma garantia de locação?
1. ato ou palavra com que se assegura o cumprimento de obrigação, compromisso, promessa etc.
Antes de mergulharmos nas razões pelas quais a locação sem garantia pode ser uma escolha atrativa, é crucial aprofundarmos nossa compreensão sobre o conceito de garantia de locação.
Em sua essência, uma garantia representa um mecanismo que visa garantir o estrito cumprimento das obrigações estabelecidas no contrato de locação. Esse compromisso pode ser formalizado por meio de diferentes instrumentos, como fiadores, depósitos caucionais, seguros-fiança ou outras modalidades similares.
A inclusão de uma garantia nesse cenário adiciona uma camada extra de segurança ao locador, agindo como uma espécie de salvaguarda financeira. Em momentos de inadimplência, o locador tem a prerrogativa de recorrer a essa garantia para cobrir as perdas decorrentes do não cumprimento das obrigações pelo locatário. Essa salvaguarda é particularmente valiosa para os proprietários, pois fornece uma rede de proteção contra possíveis prejuízos financeiros decorrentes de atrasos ou falta de pagamento por parte do locatário.
Vantagem 1: A opção de cobrança antecipada
De acordo com o artigo 42 da Lei do Inquilinato, "Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo." Isso significa que, em um contrato de locação sem garantia, o locador tem o direito de receber o pagamento antecipado do aluguel e de todas as despesas associadas até o sexto dia útil do mês. Esse cenário é conhecido como "pagar para morar".
A cobrança antecipada do aluguel oferece vantagens significativas para o locador:
1. Fluxo de Caixa Previsível: O locador pode contar com o pagamento pontual e antecipado do aluguel, o que contribui para um fluxo de caixa mais previsível.
2. Redução do Risco de Inadimplência: Como o aluguel é pago antecipadamente, o locador tem menos exposição ao risco de inadimplência, uma vez que o pagamento já foi efetuado.
3. Maior Facilidade de Planejamento Financeiro: Com o pagamento antecipado, o locador pode planejar suas finanças com mais eficácia, sabendo que os recursos estarão disponíveis no início do mês.
Vantagem 2: Despejo mais rápido em caso de inadimplência
Outra vantagem significativa de um contrato de locação sem garantia, e por muitos considerada a mais importante, é a possibilidade de despejar um inquilino inadimplente de forma mais rápida do que a Ação de Despejo tradicional.
O artigo 59 da Lei do Inquilinato estabelece que:
"Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei Federal nº 12.112, de 2009)"
De acordo com o especificado na legislação podemos concluir que:
1. Despejo por liminar
O locador pode solicitar uma liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária, desde que preste uma caução no valor equivalente a três meses de aluguel.
Isso se aplica quando a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação ocorre no vencimento e o contrato está desprovido de qualquer das garantias previstas no artigo 37 da Lei do Inquilinato. Essa medida permite que o locador aja de forma rápida e eficaz em caso de inadimplência.
2. Rápida recuperação do imóvel
O despejo por liminar agiliza o processo de recuperação do imóvel em situações de inadimplência, permitindo que o locador recupere seu ativo de forma mais eficiente.
Vantagem 3: Maior praticidade e menos burocracia
Uma das razões pelas quais a locação sem garantia pode ser uma opção altamente atrativa é a simplificação do processo. Nesse cenário, tanto o locador quanto o locatário se beneficiam da considerável redução da burocracia envolvida na formalização do contrato.
1. Ausência de caução
Nos contratos de locação com garantia, é comum que o locatário precise efetuar um depósito de caução, muitas vezes equivalente a até três meses de aluguel. Essa exigência pode ser um desafio financeiro para muitas pessoas que desejam alugar um imóvel. Na ausência de garantia, essa barreira é removida, tornando o processo de locação mais acessível.
2. Eliminação da necessidade de seguro-fiança
Outra modalidade de garantia envolve a contratação de seguro-fiança, que pode resultar em despesas significativas para o locatário. A escolha por um contrato sem garantia elimina essa necessidade, aliviando a carga financeira do locatário e acelerando o processo de locação.
3. Dispensa de buscar um fiador
A busca por um fiador confiável é frequentemente um desafio para os locatários. Encontrar alguém disposto a assumir esse compromisso pode ser demorado e complicado. Em contratos sem garantia, essa preocupação desaparece, proporcionando um processo de locação mais rápido e direto.
4. Agilidade na formalização do contrato
Com menos etapas burocráticas e exigências financeiras, a formalização de um contrato de locação sem garantia tende a ser significativamente mais rápida. Essa agilidade beneficia tanto o locador, que pode disponibilizar seu imóvel para locação mais rapidamente, quanto o locatário, que pode ocupar o imóvel desejado em um prazo mais curto.
Em resumo, a locação sem garantia simplifica o processo, reduz a burocracia e elimina a necessidade de recursos financeiros significativos por parte do locatário, tornando a concretização do contrato mais eficiente e direta. Essa praticidade é um fator adicional que torna essa modalidade de locação uma escolha atraente para muitas pessoas.
Conclusão
Embora a ideia de locar um imóvel sem garantia possa parecer arriscada, há inúmeras vantagens nessa abordagem.
Além de simplificar o início da locação, a ausência de garantia oferece a possibilidade de um despejo mais rápido em caso de inadimplência, juntamente com o pagamento antecipado do aluguel. Essas vantagens podem tornar a locação sem garantia a forma mais eficiente de realizar um contrato de locação de um imóvel.
Referências legais
Lei Federal n.º 8.245, de 1991 (Lei do Inquilinato)
Lei Federal nº 12.112, de 2009 (alterações na Lei do Inquilinato)
Gustavo Falcão
Gustavo Falcão, fundador da 99contratos, oferece soluções acessíveis e descomplicadas para o conhecimento jurídico.
Através de modelos de contratos personalizáveis, sua missão é garantir praticidade e segurança jurídica.
Sempre buscando aprimorar seus serviços e expandir suas áreas de atuação, Gustavo acredita na tecnologia como aliada para simplificar processos burocráticos e democratizar o acesso ao conhecimento jurídico.
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