O imóvel do fiador pode ser penhorado para garantir uma dívida de locação?

Confira em nosso artigo se o imóvel do fiador, mesmo se único, pode ser penhorado para garantir uma dívida de locação.

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O imóvel do fiador pode ser penhorado para garantir uma dívida de locação? Artigo escrito por: Gustavo Falcão
Criado em: 06 de agosto de 2018   
Atualizado em: 26 de fevereiro de 2019
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Artigo Imóvel Fiador

E m contratos de locação, seja um contrato de locação residencial, comerciais ou de bens móveis, é muito comum utilizar-se fiador como a forma de garantia. A garantia por fiador costuma ser mais prática para se fechar um acordo entre as partes, pois ela não necessita uma formalidade de registro do bem que está sendo utilizado para garantir as obrigações da locação, além de não gerar custos para as partes. Nesta modalidade de garantia, o fiador garante que as obrigações do contratos serão cumpridas.

Desta forma, quando o locatário não cumprir suas obrigações financeiras no contrato, como o pagamento do aluguel, o locador tem o direito de cobrar o fiador para que honre a dívida existente.

Uma dúvida muito comum quanto à este tipo de garantia é sobre o imóvel do fiador.

Imóvel sendo o único bem da família

Se o imóvel do fiador for o único bem da família? Ele pode ser penhorado para garantir a locação?

A impenhorabilidade é um instrumento que serve para proteger o patrimônio de um devedor e sua família. Este instrumento não permite que um imóvel, se for residencial e o único bem do devedor, seja utilizado como penhora.

A definição da impenhorabilidade de um bem de família pode ser encontrada na Lei Federal nº 8.009/90, que cita:
"O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados.”.

Se nos limitarmos somente à esta análise concluímos então que o imóvel de um fiador, se for sua residência e único bem, não pode ser utilizado como garantia em penhora para cobrir dívidas de um contrato de locação.

Mas, a mesma Lei Federal também cita logo adiante:
"A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: ... VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.".

De acordo com o Superior Tribunal de Justiça (STJ), mesmo se o fiador tiver um único imóvel, e em sua matrícula conste a cláusula de impenhorabilidade, o locador, com objetivo de receber valores que lhe são devidos em uma locação, pode sim acioná-lo, e desta forma poderá sim o fiador ter seu imóvel, mesmo que único, penhorado para a concretização do pagamento do débito.

Além do STJ temos também o Supremo Tribunal Federal, que já declarou anteriormente que através do Ministro Luis Felipe Salomão o seguinte:
"A jurisprudência desta corte é clara no sentido de que é possível a penhora do bem de família de fiador de contrato de locação, mesmo quando pactuado antes da vigência da Lei 8.245/91, que alterou o artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009".

E o Ministro também declarou que:
"É legítima penhora de apontado bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, ante o que dispõe o artigo 3º, inciso VII, da Lei nº 8009/1990.".

Ou seja, caso uma pessoa seja devedora, mas que tal dívida não seja originada de um fiança em contrato de locação, seu imóvel, se único, não pode ser penhorado. Mas, se a pessoa devedora for um fiador, então sim, o bem pode ser penhorado, desde que a obrigação seja decorrente de contrato de locação.

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Conclusão

Importante então ressaltar que a pessoa que pretende assinar uma fiança deve pensar com muito cuidado sobre este assunto, pois se tiver um único imóvel e a locação gerar uma dívida, esta pessoa pode perder seu imóvel.

Percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.

Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.

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Referências:
Lei 10.406
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