A penhorabilidade do imóvel do fiador em contratos de locação
Atualizado em: 22 de outubro de 2024
E m contratos de locação, sejam eles residenciais, comerciais ou envolvendo bens móveis, é comum utilizar-se um fiador como forma de garantia.
A garantia por fiador é prática e não exige a formalidade de registro do bem para assegurar as obrigações da locação, tornando-a uma opção atrativa para as partes envolvidas. No entanto, uma dúvida frequente que surge nesse contexto é se o imóvel do fiador pode ser penhorado para garantir uma dívida de locação.
Neste artigo, exploraremos a legislação brasileira e a jurisprudência relacionada à penhorabilidade do imóvel do fiador em contratos de locação. Vamos analisar as circunstâncias em que o imóvel do fiador pode ou não ser penhorado, bem como as implicações legais desse processo.
A impenhorabilidade do bem de família
A impenhorabilidade é um instrumento legal fundamental que tem como objetivo primordial a proteção do patrimônio de um devedor e da sua família. Ela consiste em um dispositivo legal que, quando aplicado, impede que um imóvel residencial, especialmente quando este representa o único bem significativo de valor do devedor, seja usado como garantia em processos de penhora.
Essa proteção é essencial para salvaguardar o direito à moradia e a estabilidade financeira das famílias brasileiras. A impenhorabilidade visa assegurar que um devedor e sua família não sejam desalojados ou privados de sua residência em virtude de dívidas não pagas, a menos que existam circunstâncias excepcionais que justifiquem a penhora.
O conceito de impenhorabilidade se estende não apenas ao imóvel em si, mas também a elementos associados a ele, como as benfeitorias, plantações e equipamentos que compõem a habitação. Além disso, equipamentos de uso profissional e móveis que guarnecem a casa também estão protegidos, desde que estejam devidamente quitados.
A definição da impenhorabilidade de um bem de família encontra-se na Lei Federal nº 8.009/90, que estabelece:
"O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.
Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados."
O fiador e a penhorabilidade de seu imóvel
Se limitássemos nossa análise à lei mencionada acima, poderíamos concluir que o imóvel de um fiador, caso seja sua residência e único bem, não pode ser utilizado como garantia em penhora para cobrir dívidas decorrentes de um contrato de locação.
No entanto, a mesma Lei Federal traz uma exceção:
"A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: ... VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação."
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) também se pronunciou sobre essa questão, estabelecendo que mesmo se o fiador tiver apenas um único imóvel com cláusula de impenhorabilidade em sua matrícula, o locador tem o direito de acioná-lo para receber os valores devidos em um contrato de locação. Isso significa que o imóvel do fiador, mesmo sendo único e residencial, pode ser penhorado para garantir o pagamento da dívida de locação.
"É legítima penhora de apontado bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, ante o que dispõe o artigo 3º, inciso VII, da Lei nº 8009/1990."
E o Supremo Tribunal Federal (STF) também reforçou essa interpretação por meio do Ministro Luis Felipe Salomão, que afirmou:
"A jurisprudência desta corte é clara no sentido de que é possível a penhora do bem de família de fiador de contrato de locação, mesmo quando pactuado antes da vigência da Lei 8.245/91, que alterou o artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009."
Portanto, fica claro que, de acordo com a legislação e jurisprudência brasileira, mesmo que o fiador seja proprietário de apenas um único imóvel residencial, essa propriedade pode ser sujeita à penhora como forma de garantir o pagamento de uma dívida originada em um contrato de locação. Esse cenário pode surgir quando o locatário principal não cumpre suas obrigações financeiras, como o pagamento do aluguel, e o locador busca assegurar o ressarcimento devido.
Essa interpretação legal pode ser considerada uma medida de proteção ao direito dos locadores, que muitas vezes dependem do pagamento do aluguel para custear despesas relacionadas ao imóvel em questão. A capacidade de penhorar o imóvel do fiador oferece uma salvaguarda adicional ao locador, garantindo que, em caso de inadimplência do locatário, ele possa recorrer aos bens do fiador para cumprimento do contrato.
Assim, a penhora do imóvel do fiador em contratos de locação é uma exceção à regra geral de impenhorabilidade dos bens de família e é permitida apenas quando a dívida é decorrente de uma fiança concedida nesse contexto específico. Portanto, os fiadores devem estar plenamente cientes das implicações legais ao assumirem essa responsabilidade, pois, em caso de inadimplência, seus bens pessoais podem ser utilizados para garantir o cumprimento das obrigações do contrato de locação.
Considerações finais
Em conclusão, é crucial que as pessoas que pretendem atuar como fiadores em contratos de locação estejam cientes das implicações legais dessa decisão. Se o fiador possui apenas um imóvel que serve como residência, esse bem pode ser penhorado para cobrir dívidas decorrentes de um contrato de locação, de acordo com a legislação brasileira e a jurisprudência dos tribunais.
Para evitar problemas futuros, é fundamental que as partes envolvidas em um contrato de locação estabeleçam termos claros e objetivos. Um contrato bem definido pode prevenir conflitos que poderiam resultar em litígios judiciais, economizando tempo e recursos para todas as partes.
Portanto, ao assinar um contrato de locação como fiador ou locatário, é aconselhável buscar orientação legal e entender plenamente as implicações de suas obrigações.
Referências Legais
Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ)
Jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (STF)
Gustavo Falcão
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