Erros cometidos pelo locador que podem gerar um processo

Criado em: 28 de junho de 2021   
Atualizado em: 28 de junho de 2021   


Artigo Passo a Passo contrato Locação Residencial
Artigo Passo a Passo contrato Locação Residencial

A locação de um imóvel envolvem regras e etapas que devem ser cumpridas, assim como especificado em nossa legislação, mais precisamente na lei do inquilinato.

Não cumprir com estas regras, mesmo em uma locação sem contrato, ou seja, uma locação verbal, pode causar algumas dores de cabeça para o proprietário, principalmente se o locatário quiser, por direito, entrar com um processo judicial.

Descubra quais são os erros mais comuns que levam um inquilino a processar um locador.

Entrar no imóvel alugado sem a permissão do inquilino

Ao alugar um imóvel o locador cede a sua posse, e com isso é necessário entender que ela, a posse, passa a pertencer ao inquilino pelo prazo que foi acordado no contrato.

Mesmo que o locador tenha boa intenção, é proibida a sua entrada sem que esta seja combinada antes com o inquilino.

De acordo com a nossa Constituição:

"a casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial".


Desta forma, o proprietário ou locador não pode de forma alguma entrar no imóvel sem que a permissão tenha sido dada.

Não cumprir com o prazo acordado em contrato

Quando se firma um contrato de locação, nele se especifica o seu prazo, e este prazo deve ser devidamente cumprido.

O locador somente pode solicitar o imóvel antes do prazo se ele tiver um motivo legal permitido, que é chamado de denúncia cheia.

Se ele não tiver uma denúncia cheia, então é irregular solicitar o imóvel antes do término do prazo da locação.

Já o locatário pode devolver o imóvel quando bem entender, mas para ele pode ser cobrada uma multa por rescisão antecipada, caso esta esteja prevista no contrato.

Efetuar uma vistoria irregular, e abusiva, no final da locação

A vistoria de término de locação, ou seja, a vistoria da entrega das chaves, é um direito do locador.

Ela tem como principal objetivo a manutenção e preservação do bem, validando com ela se algum dano ocorreu ao imóvel que seja de responsabilidade do inquilino.

Para que ela seja feita, deve o locador comparar o estado do imóvel quando foi entregue ao locatário com o estado em que o está recebendo de volta. E para isso o laudo de vistoria é fundamental.

Esta comparação, chamada de vistoria, não pode ser feita de qualquer maneira, e muito menos abusiva, devendo ser feita de maneira justa e correta.

Não adianta o locador querer cobrar o triplo para uma pintura, ou obrigar o locatário a pintar um imóvel que já foi por ele pintado antes da entrega e está em bom estado de conservação.

Caso algum abuso ocorra nesta etapa final da locação, pode o inquilino abrir um processo por danos morais e prejuízos que tenha.

Não dar importância para os problemas do imóvel

Existe uma especificação na Lei do Inquilinato sobre os reparos e melhorias que são feitas em um imóvel, e este tema geralmente é negligenciado ao elaborar um contrato.

Em um contrato podem as partes definir quem será responsável por qual tipo de reparo, sendo eles:

Necessários: os que são fundamentais para a moradia, como encanamentos com vazamentos, portas, rachaduras;
Estes são de responsabilidade do locador, exceto se estiver definido o contrário em contrato.

Úteis: que melhoram o imóvel mas não são necessários para a moradia, como, por exemplo, grades de segurança, rampas de acesso, etc;
Estes não são de responsabilidade do locador, devendo ser feitas somente se este aprovar.

Voluptuários: são as melhorias estéticas, como um vaso, um quadro, dentre outras.
Estes são de responsabilidade do locatário, devendo as retirar quando entregar o imóvel.

Um contrato pode especificar que as benfeitorias necessárias não serão reembolsadas, e que devem ser de responsabilidade do locatário.

Mas, se não citar sobre este assunto, então será de responsabilidade do locador. E caso não sejam feitas, poderá o locatário solicitar a rescisão por justa causa do contrato, e ainda cobrar por danos em um processo.

Cobrar de forma errada um aluguel atrasado

Atrasos acontecem, originados por uma crise, demissões, ou até um esquecimento, e o proprietário deve entender como cobrar este valor que lhe é devido.

Se o inquilino não paga o aluguel passa a ser considerado como inadimplente, podendo o locador cobrar este valor, mas sem excesso ou constrangimentos.

O recomendado é que seja feito uma solicitação, ou notificação, por escrito, informando educadamente a data que o pagamento deveria ter sido feito, e o valor.

Caso o inquilino ainda assim não efetue o pagamento, poderá o locador solicitar legalmente a quebra do contrato por justa causa, cobrando os valores devidos e solicitando um despejo.

Mas se o locador não seguir estes passos, não notificando e aguardando, e ainda cobrar de forma grosseira, poderá o inquilino, mesmo devendo, abrir um processo contra ele por danos morais.

Não seguir as etapas necessárias para o despejo

Seguindo o item anterior, com o descumprimento contratual surge a possibilidade do locador despejar o inquilino. Mas é muito importante que se faça de acordo com a legislação.

Não poderá o locador entrar no imóvel e retirar os itens do inquilino, trocando a fechadura. Se fizer isso poderá, e com direito, sofrer um processo.

O despejo pode ser feito por meio de liminar caso a locação não tenha uma garantia, o qual ocorre em até 15 dias, ou por meio da Ação de Despejo.

E todas estas formas de despejo dependem de autorização judicial, que caso não cumprida pelo inquilino dará ao locador o direito de ir ao imóvel com força policial. Mas de forma alguma pule as etapas necessárias.

Conclusão

A locação de um imóvel é a cessão de sua posse para o inquilino. E assim os direitos do inquilino devem ser respeitados.

Não se pode ter a mentalidade do "é meu e posso fazer o que quiser". Se assim fizer poderá dar motivos para um inquilino, estando sujeito à um processo judicial.


Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato


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