Moro de aluguel há muitos anos. Tenho direito ao Usucapião?

Criado em: 13 de abril de 2019   
Atualizado em: 08 de maio de 2020   


Artigo Usucapião
Artigo Usucapião

A dúvida quanto ao direito para Usucapião de um imóvel alugado não é incomum, sendo uma preocupação para o proprietário, assim como uma dúvida do inquilino.

Pode-se ter direito a solicitar o Usucapião sobre um imóvel alugado? E se esta locação já tiver o contrato vencido há anos? Muda algo?

Vamos ajudar com este tema neste artigo, e esperamos que no final você tenha resolvido suas dúvidas sobre o tema.

Usucapião de um imóvel alugado

Deve-se ressaltar que a nossa legislação não permite Usucapião de um imóvel que esteja alugado, pois fere o requisito obrigatório para o Usucapião que se refere ao desejo de ser dono.

Ao se fazer um contrato de locação residencial o locatário tem a plena noção de que a propriedade e registro do imóvel é do locador.

Assim a relação inicia já sabendo que o imóvel será utilizado com a permissão do proprietário, não ensejando assim o desejo de propriedade.

Percebe-se assim que mesmo que a locação dure décadas não dá o direito ao locatário de solicitar o Usucapião.

Locação sem contrato

A legislação entende que mesmo sem um contrato formal, ou seja, um contrato de locação residencial por escrito, o locatário iniciou sua moradia no imóvel sem a intenção de ser dono.

Alguns cenários que não dão direito à solicitação de Usucapião:

I. Locação residencial com contrato;
II. Moradia com pagamento de aluguel, mas sem contrato;
III. Foi iniciada a moradia com um contrato, este encerrou tem muitos anos e o locatário permanece morando no imóvel;
IV. Foi iniciada a moradia com um contrato, este encerrou e o proprietário não cobra mais locação há muitos anos;
V. Não se sabe o paradeiro do proprietário;
VI. A moradia foi iniciada por meio de um empréstimo de imóvel (comodato).

Ou seja, importa neste cenário como foi iniciada a posse do imóvel, ou seja, o início da moradia da pessoa que pretende solicitar o Usucapião.

Se esta moradia se iniciou por meio de uma locação, ou empréstimo, mesmo que tenha se iniciado anos atrás, não dá direito ao Usucapião.

Requisitos para o Usucapião

De acordo com o Código Civil, os requisitos determinados para se solicitar o Usucapião são:

I. Que o possuidor que quer pedir o usucapião esteja no imóvel e tenha iniciado a sua moradia no local com a intenção de posse, explorando o bem imóvel com exclusividade, como se proprietário fosse;
II. Que a posse não tenha iniciado mediante violência ou de forma clandestina;
III. Que seja uma posse feita de forma pacífica e contínua.

Tipos de Usucapião

Existem diversos tipos de Usucapião em nosso país, e para cada tipo existem condições que devem ser respeitadas.

Abaixo listaremos as condições para imóveis:

Extraordinária:
I. Ter a posse do imóvel por 15 anos, sem interrupção, nem oposição;
II. Independente de título e boa-fé;
III. Redução de prazo para 10 anos, se: o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual, houver realizado obras, ou ainda, tiver realizado serviços de caráter produtivo no local.

Ordinária:
I. Ter a posse durante 10 anos continuamente;
II. Boa-fé;
III. Justo título;
IV. Redução para 5 anos, se: houver aquisição onerosa, com base em registro, cancelada posteriormente, ou os possuidores tiverem estabelecido moradia no local, ou os possuidores tiverem realizado investimento de interesse social e econômico.

Especial rural
I. Posse por 5 anos;
II. Zona rural;
III. Área não superior a 50 hectares;
IV. Área produtiva pelo trabalho próprio ou da família, tendo nela sua moradia;
V. O possuidor não pode ter outro imóvel.

Especial Urbana
I. Posse por 5 anos;
II. Zona urbana;
III. Área não superior a 250 m²;
IV. Serve como moradia;
V. O possuidor não pode ter outro imóvel.

Conclusão

Conforme citado no artigo, não será considerada a solicitação ao usucapião se a pessoa que no momento possua o imóvel o tenha iniciado sabendo que não é proprietário, como, por exemplo, locatários, caseiros, amigos que moram em imóvel emprestado, entre outros.


Referência:
Lei 10.406


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