A Sublocação e a Lei do Inquilinato
Criado em: 19 de maio de 2018
Atualizado em: 20 de janeiro de 2022
A sublocação é uma modalidade muito praticada no meio das locações, e ela acontece quando um locatário cede uma parte do imóvel por ele locado para que outra pessoa utilize, cobrando por sua vez um valor de aluguel.
Esta prática pode gerar vantagens para todos, como uma renda extra, divisão nos gastos e redução nos custos, mas para que seja feita deve-se sempre obedecer alguns aspectos legais, caso contrário a prática pode até ser considerada ilegal.
Primeiro fator ser considerado é que para um locatário poder sublocar um cômodo de um imóvel, o imóvel como um todo, ou até mesmo uma área de um espaço comercial, ele deve obrigatoriamente ter esta permissão especificada em uma cláusula contratual em seu contrato de locação original.
Caso não exista esta permissão em contrato, pode-se solicitar uma autorização por escrita do locador.
Sem a autorização do locador, o locatário não pode efetuar a sublocação, e se fizer será considerada uma atividade ilegal.
O que cita a Lei do Inquilinato em seu artigo 13:
"Art 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
§1º. Não se presume consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
§2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.".
Outro ponto relevante é que a sublocação deve respeitar o uso original do imóvel, assim, se um imóvel for alugado para uso residencial, a sublocação deverá seguir o mesmo uso.
O preço do aluguel
Em uma sublocação, o aluguel cobrado não pode ser superior ao valor cobrado na locação original, salvo se o imóvel for considerado de habitações multifamiliares, ou seja, de habitação coletiva.
Em um imóvel de habitação coletiva, como, por exemplo, em um imóvel comercial de 5 (cinco) cômodos em que o locatário tenha a intenção de sublocar 4 (quatro) cômodos, o total dos aluguéis das sublocações não poderá ser superior ao dobro do valor da locação original.
Novamente faremos referência à Lei do Inquilinato, que em seu artigo 21 cita:
"Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.".
O prazo da sublocação
O sublocação deve obrigatoriamente ter o prazo igual ou inferior ao prazo da locação original.
Se o contrato de locação original for rescindido, independente do motivo, o contrato de sublocação obrigatoriamente também será rescindido, obrigando assim o sublocatário a também deixar o imóvel.
Caso o sublocatário tenha algum direito de indenização, este direito será cobrado do sublocador, isentando o locador original.
O artigo 15 da Lei do Inquilinato trata sobre este assunto:
"Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem – se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.".
Em casos de renovação da sublocação, 2 (duas) opções podem surgir:
1. se a locação principal ainda estiver vigente e o prazo que se necessita sublocar for ainda englobado nele, o sublocatário deve solicitar a renovação ao sublocador, e esta renovação só terá efeito entre eles.
2. se o período da renovação for superior ao prazo da locação principal, o sublocatário deverá solicitar a renovação para o sublocador e para o locador principal, e assim, se renovado o contrato, o efeito será entre o sublocatário e o locador original, saindo da cena o sublocador.
Em locações de imóveis comerciais o sublocatário também tem o direito à renovação do contrato por igual prazo, ou seja, a renovação compulsória, quando a sublocação atender às demandas exigidas para que isso ocorra.
Direito de preferência
Se o proprietário do imóvel tiver a intenção de vender o seu bem, e este estando alugado, é direito do locatário a preferência na aquisição.
Bastando informar que pretende adquirir o imóvel no mesmo valor da proposta que o proprietário tenha recebido por terceiros.
Caso exista uma sublocação, o sublocatário também terá o direito, mas com preferência sobre o locatário. Assim, em ordem de prioridade teremos o sublocatário, seguido do locatário.
Recorremos novamente à Lei do Inquilinato, em seu artigo 30, que cita:
"Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.
Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.".
Em relação aos outros pontos da locação, como garantias e obrigações das partes, o contrato de sublocação segue os mesmos padrões e regulamentos de um contrato de locação.
Conclusão
Percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido, tanto para a locação quanto para a sublocação.
Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.
Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.
Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato
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