O contrato de locação residencial e a Lei do Inquilinato.

Entenda melhor a relação de um contrato de locação e a legislação que a rege, conhecida como Lei do Inquilinato.

Artigo
 


Como gerar um contrato de acordo com a Lei do Inquilinato?

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Artigo Locação Residencial

L ocar algo, significa alugar, ou seja, arrendar um determinado objeto. Isso significa que o proprietário do objeto, cede à outra parte este em troca de uma determinada prestação. O contrato de locação é oneroso, consensual, comutativo e de execução continuada (até que se cesse o contrato de aluguel).

A Lei do Inquilinato e a Locação Residencial

A lei do inquilinato, de nº 8245, publicada em outubro de 1991, dispões sobre as locações de imóveis urbanos, bem como os procedimentos concernentes a ela, excluindo-se, pelo menos os bens móveis e os imóveis rurais.

Considera-se imóvel urbano conforme sua destinação e não de acordo com sua localização. Mesmo que situado numa área rural, o imóvel pode ser considerado urbano para fins de locação desde que seja destinado à moradia ou ao comércio.

A lei exclui do seu âmbito de atuação alguns dos tipos de imóveis urbanos. Logo em seu primeiro artigo, diz expressamente que não cuida de arrendamentos mercantis - leasing, espaços destinados à publicidade e imóveis da União, por pertencerem à alçada do código civil ou de legislações especiais.

Os tipos de locação residencial

Classifica-se a locação em três sub grupos:

1 - Locação residencial

Na locação residencial, há que se considerar o tempo de duração do contrato, sendo este superior a 90 dias.

Pode haver resolução contratual nas hipóteses do art. 9º da lei:
- por mútuo acordo;
- por prática de infração legal ou contratual;
- por falta de pagamento de aluguel;
- por inadimplemento de encargos;
- mediante a necessidade de reparação urgente determinada pelo poder público.

2 - Locação residencial para temporada

A locação de temporada é '... aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo'. E seu prazo não pode ser superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel'.

Como se refere a situações transitórias, com curta duração, é comum que o pagamento de aluguel e encargos se façam anteriormente ao uso e gozo do bem. Se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem a oposição do locador presumir-se-á a prorrogação do contrato até que se faça a notificação por parte deste.

3 - Locação não residencial

As locações não residenciais se dividem quanto à possibilidade da renovação compulsória.

Caso a locação não esteja acobertada por essa possibilidade, a regra a qual irá submeter-se o contrato será a da lei 8245/91, estando este sujeito à denúncia vazia, ao direito de retomada.

Nos contratos com renovação compulsória, também denominados comerciais, em que não há vínculo existente entre a locação e relevante significância social ( escolas, igrejas...) ou humanitária (hospitais...), é preciso que o contrato seja de no mínimo cinco anos e que não haja mudança no ramo de atividade por no mínimo três, a fim de preservar o valor do “ponto”. Para garantir a inerência do locatário, deve-se fazer com seis meses de antecedência do vencimento do contrato uma renovação deste – a ação renovatória, para garantir a prioridade sobre o imóvel. Se não houver a possibilidade de renovação, o locatário deverá ser indenizado pelos acréscimos que realizou.

A sublocação

A sublocação

A sublocação vem a ser um contrato de locação que se efetiva entre o locatário de um bem e terceiro – o sublocatário, com a prévia permissão do locador, que, participando de uma primeira relação (contrato de locação), se vincula a uma segunda (contrato de sublocação), tendo-se em conta, nas duas, o mesmo objeto locado.

A lei do inquilinato trata especialmente da sublocação nos arts 14,15 e16, onde diz que essa relação jurídica ramificada de uma outra da mesma espécie segue as mesmas normas e procedimentos da locação, sujeitando-se primordialmente à permissão do locador original.

O fim do contrato de locação

A extinção do contrato se dará mediante resilição bilateral, direito de retomada, cláusula resolutiva, perda da coisa (seja de forma total ou parcial), vencimento do prazo, desapropriação, nulidade (absoluta ou relativa), inexecução contratual ou infração à lei, falência ou concordata de um dos contratantes e ainda por extinção de usufruto ou fideicomisso , no caso do art 7º da lei.

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Observações complementares

- Divórcio do locatário:

Ocorrendo separação ou divórcio a locação se estenderá ao cônjuge que permanecer no imóvel locado, lembrando sempre que se deve comunicar o locador por escrito. Este, por sua vez, poderá exigir a substituição do fiador ou uma das garantias legais no prazo de trinta dias.

- Morte:

A morte de uma das partes da relação ex locatio, seja do locador ou do locatário, não finda os efeitos do contrato. Em casos assim, ocorre a transmissão aos herdeiros ou segue-se as ordens de sub-rogação elencadas no art 11 da lei.

- Alienação do imóvel:

A alienação, quando ocorre durante a vigência do contrato, requer a denúncia do mesmo, que deve ser exercida por sua vez no prazo de noventa dias, contados do registro da venda ou do compromisso, sob pena de se presumir a concordância tácita de continuação da locação.

Esta regra se aplica a todas as modalidades de locação, com exceção apenas daquelas contratadas com prazo determinado, com cláusula de vigência e devidamente registradas no registro imobiliário competente.

Conclusão

Percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.

Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.

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Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato

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