Modelo de Contrato de Locação Residencial
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O que é e para que serve um contrato de locação residencial?
O contrato de locação residencial, ou contrato de aluguel, é o instrumento utilizado para formalizar o acordo entre locador (proprietário ou responsável pelo imóvel) e locatário (inquilino).
Ele define as condições da locação, como o prazo de vigência, podendo ser determinado (com data para terminar) ou indeterminado, o valor do aluguel e sua forma de pagamento, se contará com uma garantia (caução, fiador, seguro-fiança, etc.), permissão ou proibição de animais, responsabilidades pelo pagamento de impostos e tributos, deveres e direitos das partes, dentre outras.
Ao gerar seu contrato, você recebe gratuitamente um modelo de laudo de vistoria e um de recibo de aluguel, recomendados para completar a formalização da locação.
Geramos o seu contrato de aluguel simples de preencher e totalmente personalizado, baseado em suas respostas, sendo disponibilizado nos formatos Word e PDF em conformidade com as normas ABNT.
Qual é a legislação aplicável ao contrato de locação residencial?
O nosso modelo de contrato é revisado mensalmente de acordo com a Lei do Inquilinato (Lei Federal n.º 8.245) e pela Lei Federal n. 12.112 (saiba mais).
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL
Entre:
____________, estado civil: solteiro, nacionalidade: ____________, profissão: ____________, carteira de identidade n.º ____________, CPF n.º ____________, residente e domiciliado em: ____________,
doravante denominado LOCADOR,
e:
____________, estado civil: solteiro, nacionalidade: ____________, profissão: ____________, carteira de identidade n.º ____________, CPF n.º ____________, residente e domiciliado em: ____________,
doravante denominado LOCATÁRIO.
As partes acima identificadas têm entre si justo e acertado o presente contrato de locação de imóvel residencial, que se regerá pela Lei 8.245/91, ficando desde já aceito nas cláusulas e condições abaixo descritas.
CLÁUSULA 1ª – DO OBJETO
Por meio deste contrato, que firmam entre si o LOCADOR e o LOCATÁRIO, regula-se a locação do imóvel urbano localizado em:
§ 1º. O imóvel ora locado possui as seguintes características:
§ 2º. O presente contrato acompanha um laudo de vistoria, descrevendo detalhadamente o imóvel ora locado e o seu estado de conservação no momento de entrega deste ao LOCATÁRIO. (parágrafo opcional)
CLÁUSULA 2ª – VALOR DO ALUGUEL E FORMA DE PAGAMENTO
O valor mensal do aluguel, livremente ajustado pelas partes, é de R$ ____________ (valor por extenso).
§ 1º. O pagamento do referido aluguel terá vencimento todo dia _______ de cada mês vencido.
§ 2º. O LOCATÁRIO deverá efetuar o pagamento do valor acordado por meio de pix, utilizando a chave ___________________.
§ 3º. Caso o LOCATÁRIO não efetue o pagamento do aluguel até a data estipulada, fica obrigado a pagar multa de __% (____ por cento) sobre o valor do aluguel, bem como juros de mora de __% (____ por cento) ao mês, mais correção monetária apurada conforme variação do IGP-M no período.
§ 4º. O valor do aluguel firmado neste instrumento será reajustado a cada 12 (doze) meses, tendo como base o índice IGP-M. Em caso de falta deste índice, o reajuste do valor da locação terá por base a média da variação dos índices inflacionários do ano corrente ao da execução da locação.
CLÁUSULA 3ª – PRAZO DE VIGÊNCIA
A presente locação tem prazo de ________ meses, com início em ____________ (data do início da locação).
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado da locação, se o LOCATÁRIO permanecer no imóvel por mais de 30 (trinta) dias sem a oposição do LOCADOR, presumir-se-á prorrogada a locação nas mesmas condições e ajustada por tempo indeterminado.
CLÁUSULA 4ª – DA VEDAÇÃO À SUBLOCAÇÃO E EMPRÉSTIMO DO IMÓVEL
Fica vedada ao LOCATÁRIO a sublocação, cessão, ou empréstimo do imóvel ora cedido, quer no todo, ou em parte, ou sob qualquer título, sem a expressa autorização do LOCADOR, sob pena de rescisão do presente contrato.
CLÁUSULA 5ª – DOS DEVERES DO LOCATÁRIO
Sem prejuízo de outras disposições deste contrato, constituem obrigações do LOCATÁRIO:
I – pagar o aluguel no prazo estipulado;
II – cuidar e zelar pelo imóvel como se fosse sua propriedade;
III – devolver o imóvel, no final da locação, no mesmo estado recebido, desconsiderando-se deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV – permitir ao LOCADOR ou seu mandatário o direito de realizar vistoria do imóvel mediante combinação prévia de dia e hora;
CLÁUSULA 6ª – DOS DEVERES DO LOCADOR
Sem prejuízo de outras disposições deste contrato, constituem obrigações do LOCADOR:
I – entregar o imóvel em perfeitas condições de habitabilidade, assegurando a sua utilização plena e adequada para o fim a que se destina;
II – assegurar o uso pacífico do imóvel locado, não podendo dificultar ou impedir o direito do LOCATÁRIO de usufruir o imóvel com tranquilidade;
III – fornecer ao LOCATÁRIO um relatório detalhado das condições do imóvel, constando todos os vícios, problemas e defeitos existentes.
CLÁUSULA 7ª – DAS BENFEITORIAS NECESSÁRIAS, ÚTEIS E VOLUPTUÁRIAS
As benfeitorias necessárias, úteis ou voluptuárias não terão o direito de retenção ou indenização, mesmo que a autorização tenha sido submetida e autorizada pelo LOCADOR.
CLÁUSULA 8ª – DO SINISTRO
Qualquer sinistro que porventura venha a ocorrer no imóvel ora locado, seja por culpa ou dolo do LOCATÁRIO, este será obrigado a arcar, além da multa prevista neste contrato, com todas as despesas decorrentes do sinistro, inclusive com eventuais reparos no imóvel.
CLÁUSULA 9ª – DO DIREITO DE PREFERÊNCIA
No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos, ou dação em pagamento, o LOCATÁRIO terá preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o LOCADOR dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação expressa.
§ 1º. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
§ 2º. Após sua notificação, o LOCATÁRIO terá 30 (trinta) dias para manifestar-se, de maneira inequívoca, sobre a sua aceitação à proposta.
§ 3º. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
CLÁUSULA 10ª – DA RESCISÃO
O presente contrato será rescindido de forma imediata, independentemente de qualquer comunicação prévia, nas seguintes hipóteses:
I – ocorrendo sinistro, incêndio ou qualquer outra situação que impossibilite a posse do imóvel, bem como em quaisquer outras circunstâncias que impeçam a utilização plena do imóvel;
II – em caso de desapropriação do imóvel locado ou qualquer outro ato que resulte na perda da posse pelo LOCADOR.
§ 1º. Poderá também o presente instrumento ser rescindido, sem gerar direito a indenização ou qualquer ônus para o LOCADOR, caso o imóvel seja utilizado de forma diversa da locação residencial.
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Este é apenas um exemplo de contrato de locação. Visualize o contrato completo e preencha online em poucos minutos. Clique para começar.
Qual é a importância de um contrato de locação residencial?
O contrato de locação residencial é o instrumento legal utilizado na organização do aluguel de um imóvel para fins residenciais, visando à boa convivência entre locador e locatário.
Ele simplifica a formalização e ajuda a evitar possíveis conflitos e disputas judiciais, facilitando a compreensão dos direitos e responsabilidades de todos, economizando, portanto, tempo e evitando prejuízos.
Este documento detalha os principais pontos da locação, como:
- A identificação e qualificação das partes;
- A descrição do imóvel e seu endereço;
- O prazo de vigência, que pode ser determinado ou indeterminado, e sua data de início;
- O valor do aluguel, sua forma de pagamento e reajuste;
- A multa e os juros aplicáveis em caso de atraso no pagamento;
- A garantia utilizada, como fiador, caução ou seguro-fiança (opcional);
- Os deveres e os direitos das partes;
- As penalidades por descumprimento contratual (opcional);
- Os procedimentos para caso ocorra a rescisão do contrato.
A locação de um imóvel sem contrato pode gerar diversos problemas, como a falta de comprovação do acordo, dificultando ações legais caso sejam necessárias, e conflitos sobre valores, prazos e garantias. Sem um contrato, o locador fica desprotegido contra inadimplência, danos ao imóvel e uso inadequado, além de enfrentar dificuldades para aplicar as regras da Lei do Inquilinato ou exigir, quando necessário, reparações e devoluções adequadas.
Portanto, este contrato não deve ser visto como uma mera formalidade, mas sim como uma importante ferramenta utilizada para garantir maior proteção para locador e locatário na locação de um imóvel residencial.
Tipos de garantia permitidos em contratos de locação residencial
A garantia do aluguel protege o proprietário em caso de inadimplência do locatário. Mas, existem algumas condições a serem respeitadas, como, por exemplo, a permissão de exigir apenas uma garantia.
Ao elaborar o contrato, as partes podem optar por diferentes tipos de garantia, cada uma com características específicas. Entre as mais utilizadas estão:
- Fiador: Uma pessoa se responsabiliza pelo pagamento das dívidas caso o inquilino não cumpra as obrigações. Se o fiador for casado, o cônjuge também deve assinar.
- Caução: Um bem (dinheiro, imóveis ou bens móveis) é oferecido como garantia. Quando em dinheiro, o valor não pode ultrapassar três meses de aluguel.
- Seguro-fiança: Substitui o fiador, oferecendo uma apólice que garante o pagamento de encargos caso o locatário não pague.
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: O inquilino transfere quotas de um fundo de investimento para o locador como garantia, que podem ser usadas para cobrir débitos em caso de inadimplência.
- Título de Capitalização: O inquilino compra um título de capitalização, que pode ser usado para cobrir débitos em caso de inadimplência.
O locador poderá utilizar a garantia do aluguel em cenários de inadimplência, como o não pagamento do aluguel dentro do prazo acordado ou se o locatário causar danos no imóvel.
Gostaria de entender qual seria a melhor garantia para a sua locação? Acesse o nosso artigo completo sobre garantias locatícias.
Importância do laudo de vistoria no contrato de locação residencial
O laudo de vistoria é um documento recomendado e muito importante na locação de um imóvel. Ele descreve as condições do imóvel no início da locação, incluindo pintura, estado de conservação, móveis e demais itens disponibilizados pelo locador.
No final da locação, o locatário tem como obrigação devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, e o laudo ajudará a verificar se houve danos durante a locação, podendo o locador recusar a devolução enquanto o inquilino não efetuar os reparos.
Oferecemos um modelo de laudo de vistoria que acompanha gratuitamente o contrato gerado em nosso site.
Quais são os prazos para um contrato de locação residencial?
O prazo da locação pode ser definido pelas partes como determinado (com data de término) ou indeterminado (sem data específica). Não há exigência legal de período mínimo ou máximo para a locação.
No entanto, a rescisão do contrato difere de acordo com o prazo, devendo seguir as regras definidas nos Artigos 46 e 47 da Lei do Inquilinato, que são:
Contratos com prazo determinado de 30 meses ou mais
Contratos com prazo igual ou superior a 30 meses garantem ao locador (proprietário) o direito de reaver o imóvel ao final do prazo, mesmo que o locatário não concorde em sair. Já o locatário, por sua vez, pode rescindir o contrato mediante pagamento de multa (se prevista).
Contratos com prazo determinado e inferior a 30 meses
Já nos contratos com prazo inferiores a 30 meses, as regras para retomada do imóvel mudam, especialmente em casos de denúncia vazia (sem justificativa). Este tipo de contrato torna-se indeterminado após o término de seu prazo, mas o locador somente poderá solicitar o imóvel de volta após cinco anos de locação ou nas condições previstas em lei (denúncia cheia).
Contratos com prazo indeterminado
Quando o contrato tiver prazo indeterminado, ele poderá ser rescindido por qualquer uma das partes mediante simples aviso prévio de 30 dias, sem necessidade de justificativa ou aplicação de penalidades.
Saiba como lidar com esse processo no nosso guia sobre rescisão de contrato de aluguel
.Valor do aluguel: como calcular e reajustar
O valor do aluguel pode ser negociado livremente entre locador e locatário, conforme previsto no Art. 17 da Lei do Inquilinato. É importante que além do valor, esteja definido no contrato a sua forma de pagamento (transferência bancária, pix, em espécie, etc.).
Além disso, a data de vencimento do aluguel também deve estar no contrato, para assim, em caso de atraso, ser permitida a cobrança de multa e juros de mora do locatário.
Para calcular a multa e os juros em caso de atraso no pagamento, recomendamos a nossa calculadora de multa e juros de aluguel atrasado.
Quando pode ocorrer o reajuste do valor do aluguel?
O reajuste do valor do aluguel é permitido pela Lei do Inquilinato e pode ser feito de duas formas: contratual ou judicialmente. A forma mais comum é a contratual, na qual as partes estipulam em contrato que o valor será atualizado anualmente de acordo com um índice de reajuste.
Os índices mais utilizados para efetuar o reajuste são:
- IGP-M: Índice Geral de Preços do Mercado;
- IPCA: Índice de Preços ao Consumidor Amplo;
- IVAR: Índice de Variação de Aluguéis Residenciais.
Caso precise calcular o valor do reajuste do aluguel, utilize a nossa calculadora de reajuste de aluguel.
Como fazer um contrato de locação residencial?
Faça o seu contrato seguindo o passo a passo abaixo.
1. Crie o seu contrato
Criar um contrato de locação pode ser simples, prático e seguro com nosso modelo personalizado. Preencha as informações respondendo às perguntas apresentadas no modelo editável online e veja o documento sendo ajustado em tempo real, com cláusulas adaptadas para atender às suas necessidades, incluindo a descrição do imóvel, o valor do aluguel e sua forma de pagamento, multa por atraso, o prazo de vigência e as responsabilidades das partes.
Além disso, para maior segurança, você poderá adicionar cláusulas sobre penalidades por descumprimento, motivos para rescisão antecipada, garantia locatícia, responsabilidades por benfeitorias e reajuste periódico, reduzindo riscos de conflitos futuros.
Ao final, você poderá baixar, imprimir e receber no seu e-mail o seu documento personalizado.
Você receberá os seguintes itens:
- O seu contrato personalizado nos formatos Word e PDF;
- Modelo de laudo de vistoria (grátis);
- Modelo de recibo de aluguel (grátis);
- Orientações sobre como utilizar o contrato e o que fazer após a sua criação.
2. Verifique se o seu contrato está preenchido corretamente
É importante que o contrato seja claro e detalhado, especificando todas as condições da locação. Revise o contrato para garantir que todas as informações estejam corretas. Certifique-se de que todos os campos estejam devidamente preenchidos e, se necessário, inclua anexos relevantes, como cópias dos documentos de identificação e CPF de todos os envolvidos.
3. Assine o contrato
Para que o contrato tenha validade, é recomendado que todas as partes envolvidas assinem o documento. Os signatários incluem:
- O locador;
- O locatário;
- O fiador e seu cônjuge (caso tenha sido a modalidade de garantia escolhida);
- Duas testemunhas (opcional, mas recomendado para maior segurança jurídica).
4. Guarde o contrato
Após a assinatura, cada parte deve manter uma cópia do contrato com todas as assinaturas. Recomendamos guardar o documento em local seguro para evitar perdas ou extravios. Oferecemos uma versão digital (backup) que ficará disponível e poderá ser solicitada e acessada sempre que necessário.
Como assinar o contrato
O contrato deve ser assinado pelo locador, locatário, testemunhas e, se houver, pelo fiador. As assinaturas podem ser presenciais ou digitais, ambas juridicamente válidas.
Assinatura presencial
Recomenda-se rubricar todas as páginas do contrato, exceto a última, que deve conter as assinaturas. Embora não seja obrigatório, o reconhecimento de firma é recomendado.
Assinatura digital
É possível utilizar meios eletrônicos, como e-mail ou WhatsApp, desde que as partes expressem seu aceite explícito, confirmando estarem de acordo com os termos.
É permitido também assinar contratos digitalmente pelo site ou app Gov.br, com validade legal equivalente à assinatura física, conforme regulamentado pelo decreto 10.543/2020. O serviço aceita arquivos nos formatos doc, docx, pdf ou odt.
Quanto custa um contrato de locação residencial?
Em nosso site, você pode acessar gratuitamente um modelo de contrato de locação residencial.
Se preferir um contrato de locação simples e completo, totalmente ajustado às suas necessidades — com cláusulas personalizadas, garantia locatícia, prazo definido e muito mais — oferecemos nosso modelo personalizado por um valor único de R$ 29,90.
Sem mensalidades, sem taxas adicionais.
E você poderá pagar por pix ou cartão de crédito, com acesso imediato.
O que um contrato de locação residencial deve ter?
Em um contrato de locação, alguns elementos importantes que devem constar são:
- Identificação das partes: nome completo, identidade, CPF e demais informações do locador e do locatário.
- Descrição do imóvel: localização com endereço completo do imóvel, descrição de suas características e seu estado de conservação.
- Prazo da locação: período de vigência em que o locatário poderá utilizar o imóvel.
- Valor do aluguel: valor mensal acordado para o aluguel, a sua forma (transferência bancária, depósito, cheque, pix, etc.), percentual da multa que será cobrada em caso de atraso e qual índice de reajuste será utilizado anualmente.
- Taxas e despesas: detalhes sobre quais contas e impostos são de responsabilidade do locatário.
- Reparos e manutenção (benfeitorias): cláusula que definirá quem será responsável pelos reparos, e como deverão ser solicitados.
- Deveres e obrigações: descrição das obrigações que deverão ser respeitadas na locação, como o pagamento pontual do aluguel, a conservação e manutenção do imóvel e a sua devolução no final do prazo.
- Garantia: a exigência do locador como forma de proteção caso ocorra inadimplência ou danos causados pelo locatário.
- Cláusulas adicionais: cláusula contendo condições específicas, como como proibição de animais, realização de reformas ou outras condições específicas acordadas entre as partes.
- Rescisão: previsão de como será tratada a rescisão antecipada por parte do locatário, a multa que será cobrada e qual será o prazo de aviso prévio.
- Foro: jurisdição na qual qualquer disputa deve ser resolvida.
- Assinaturas: espaço para as assinaturas do locador, do locatário, do fiador, caso existente, e das testemunhas, juntamente com a data de assinatura.
Descubra tudo o que um contrato de locação precisa ter! Acesse nosso guia completo.
Legislacao aplicável ao contrato de locação residencial
Aplicam-se ao contrato de locação residencial as seguintes leis:
- Lei Federal nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato;
- Lei Federal nº 12.112/2009;
- Código Civil (Lei nº 10.406/2002).
Perguntas frequentes sobre contrato de locação residencial
Abaixo estão algumas das perguntas mais frequentes sobre o aluguel de imóvel residencial:
Como reajustar o valor do aluguel?
O reajuste do aluguel somente pode ser feito anualmente e de acordo com o índice de correção estipulado no contrato, geralmente o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), ou poderá ser reajustado livremente se for de comum acordo entre as partes.
Posso proibir cachorro na locação do imóvel?
Sim, o locador pode incluir no contrato de locação residencial uma cláusula que proíba a presença de animais de estimação no imóvel. Essa restrição é válida desde que esteja expressamente prevista no contrato.
Quais são os documentos necessários para alugar um imóvel?
Os documentos geralmente exigidos incluem identificação pessoal (RG e CPF), comprovante de renda, um comprovante de endereço para contato (opcional) e a documentação da garantia locatícia escolhida (ex: fiador, caução ou seguro-fiança).
Posso alugar meu imóvel residencial para uma pessoa jurídica?
Embora o locador possa ser uma pessoa física ou jurídica, o locatário deverá ser uma pessoa física para que o contrato se enquadre na locação residencial pura de acordo com a Lei do Inquilinato. Se o imóvel for alugado para uma empresa utilizá-lo como moradia de um funcionário ou sócio, o contrato deverá ser elaborado como locação não residencial/comercial com cláusula de uso para moradia.
Qual é a diferença entre contrato de aluguel e contrato de locação?
Não existe uma diferença legal entre "contrato de aluguel" e "contrato de locação" — ambos os termos se referem ao mesmo contrato. "Aluguel" é o termo mais comum e popular, enquanto "locação" é o termo mais técnico e jurídico, frequentemente utilizado em documentos formais e legislação. Em resumo, ambos significam o mesmo tipo de contrato.
É necessário registrar o contrato em cartório?
O registro do contrato de locação em cartório não é obrigatório de acordo com a legislação brasileira. No entanto, é recomendado registrar o contrato no cartório de títulos e documentos para conferir maior segurança, pois assim ele se tornará público para terceiros.
Confira a nossa seção de perguntas frequentes sobre uma locação de um imóvel residencial para acessar outras perguntas frequentes sobre contratos de aluguel.
Glossário - Termos essenciais que você precisa entender antes de assinar um contrato de locação residencial
Aqui estão algumas definições úteis sobre os termos legais presentes em um contrato de locação:
- Locador: A parte que é dona ou detentora do imóvel e o disponibiliza para aluguel.
- Locatário: A parte que aluga o imóvel do locador para a sua utilização.
- Partes: Indica quem são os envolvidos na relação contratual.
- Rescisão Contratual: O ato de encerrar a locação por decisão de uma ou ambas as partes.
- Foro e legislação aplicável: Refere-se à lei e ao tribunal responsáveis pela interpretação e resolução de disputas judiciais relacionadas ao contrato.
- Laudo de Vistoria do Imóvel: Um documento que descreve as condições do imóvel no início da locação, incluindo pintura e móveis, que é usado para verificar qualquer dano ou desgaste durante a locação.
- Caução: Uma quantia em dinheiro ou equivalente, geralmente paga pelo locatário ao locador como forma de assegurar o cumprimento das obrigações contratuais e cobrir possíveis danos ao imóvel.
- Sublocação: A ação de alugar o imóvel para terceiros por parte do locatário, o que pode ser permitido ou proibido de acordo com o contrato.
- Vistoria: Uma inspeção realizada antes do início e após o término do contrato para avaliar o estado do imóvel e quaisquer danos.
Se você quiser, fique à vontade para explorar o nosso glossário de termos utilizados em uma locação.
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Resumo: Por que usar contrato de locação residencial
O contrato de locação é um documento necessário para quem deseja alugar um imóvel, seja como locador ou locatário, pois assegura os direitos e deveres de ambas as partes.
Para o proprietário do imóvel, o contrato é importante para garantir o recebimento do aluguel e a preservação da integridade do bem, garantindo a restituição do imóvel conforme o estado descrito no laudo de vistoria.
Já para o locatário, o contrato é fundamental para estabelecer o prazo da locação e as regras sobre o valor do aluguel, reajustes e demais despesas da locação, garantindo assim seus direitos e deveres enquanto inquilino.
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Outros nomes para este contrato
Este tipo de contrato também é conhecido por outros nomes, como:
- Contrato de Aluguel Residencial
- Contrato de Locação de Casa
- Contrato de Locação de Apartamento
- Contrato de Aluguel para Fins Residenciais
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Modelo de Contrato de Locação Residencial.docx (Word)
Modelo de Contrato de Locação Residencial.pdf