Modelo de Contrato de Locação Residencial

Qual é a importância de um contrato de locação residencial?

O contrato de locação residencial formaliza as condições acordadas entre locador e locatário e ajuda a deixar claros os direitos e deveres de cada parte.

Nele podem ser definidos o prazo da locação, valor e forma de pagamento do aluguel, garantias, responsabilidades pela manutenção do imóvel, encargos, regras de utilização e condições para encerramento do contrato.

A locação de um imóvel sem contrato pode gerar diversos problemas, como a falta de comprovação do acordo, dificultando ações legais caso sejam necessárias, e conflitos sobre valores, prazos e garantias. Sem um contrato, o locador fica desprotegido contra inadimplência, danos ao imóvel e uso inadequado, além de enfrentar dificuldades para aplicar as regras da Lei do Inquilinato ou exigir, quando necessário, reparações e devoluções adequadas.

Dessa forma, o documento ajuda a prevenir conflitos e serve como registro das condições acordadas durante a locação.

Como funciona a garantia em contratos de locação residencial?

A garantia do aluguel protege o proprietário em caso de inadimplência do locatário e, ao elaborar o contrato de locação, as partes podem optar por diferentes tipos de garantia, cada uma com características específicas. Entre as mais utilizadas estão:

• Fiador: Uma pessoa se responsabiliza pelo pagamento das dívidas caso o inquilino não cumpra as obrigações. Se o fiador for casado, o cônjuge também deve assinar.
• Caução: Um bem (dinheiro, imóveis ou bens móveis) é oferecido como garantia. Quando em dinheiro, o valor não pode ultrapassar três meses de aluguel.
• Seguro-fiança: Substitui o fiador, oferecendo uma apólice que garante o pagamento de encargos caso o locatário não pague.
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: O inquilino transfere quotas de um fundo de investimento para o locador como garantia, que podem ser usadas para cobrir débitos em caso de inadimplência.

O locador poderá utilizar a garantia do aluguel em cenários de inadimplência, como o não pagamento do aluguel dentro do prazo acordado ou se o locatário causar danos no imóvel. E é importante ressaltar que o locador somente pode exigir uma garantia no contrato.

A importância do laudo de vistoria na conservação do imóvel

O laudo de vistoria é um documento recomendado e muito importante na locação de um imóvel. Ele descreve as condições do imóvel no início da locação, incluindo pintura, estado de conservação, móveis e demais itens disponibilizados pelo locador.

No final da locação, o locatário tem como obrigação devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, e o laudo ajudará a verificar se houve danos durante a locação, podendo o locador recusar a devolução enquanto o inquilino não efetuar os reparos.

Oferecemos um modelo de laudo de vistoria que acompanha gratuitamente o contrato gerado em nosso site.

Existe prazo mínimo ou máximo para uma locação residencial?

A Lei do Inquilinato permite que o contrato de locação seja celebrado por qualquer prazo, não estabelecendo um período mínimo ou máximo para a locação residencial. No entanto, contratos com prazo igual ou superior a dez anos dependem de consentimento do cônjuge, quando aplicável, para que o período excedente produza efeitos em relação a ele.

Embora não exista obrigação de utilizar um prazo específico, a escolha do período do contrato é importante porque as regras para o encerramento e a retomada do imóvel mudam conforme a duração da locação, especialmente em relação ao limite de 30 meses.

Contratos com prazo determinado de 30 meses ou mais

Nas locações residenciais celebradas por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, o contrato se encerra ao final do período estipulado, independentemente de aviso ou notificação.

Se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias após o término, sem oposição do locador, a locação passa a vigorar por prazo indeterminado, mantidas as demais condições. Nessa situação, o locador poderá encerrar a locação mediante concessão de 30 dias para a desocupação.

Contratos com prazo determinado e inferior a 30 meses

Quando a locação residencial é celebrada por prazo inferior a 30 meses, o término do período contratado não permite, por si só, que o locador retome o imóvel sem justificativa. Encerrado o prazo, a locação é prorrogada automaticamente por tempo indeterminado.

A retomada pelo locador fica então sujeita às hipóteses previstas na Lei do Inquilinato, como determinados casos de uso próprio, extinção de vínculo de trabalho relacionado à ocupação do imóvel, realização de determinadas obras, situações previstas no art. 9º ou quando a locação ininterrupta ultrapassar cinco anos.

E se o contrato for celebrado por prazo indeterminado?

Para o locatário, a locação por prazo indeterminado pode ser encerrada mediante aviso escrito ao locador com antecedência mínima de 30 dias.

Para o locador, as regras de retomada dependem das características e do prazo original da locação. Nos contratos escritos com prazo igual ou superior a 30 meses que tenham sido prorrogados por prazo indeterminado, o locador poderá denunciar o contrato concedendo 30 dias para desocupação. Já nas locações sujeitas ao art. 47 da Lei do Inquilinato, a retomada depende das hipóteses previstas em lei.

Como definir o valor do aluguel?

O valor do aluguel pode ser negociado livremente entre locador e locatário, conforme previsto no Art. 17 da Lei do Inquilinato. É importante que além do valor, esteja definido no contrato a sua forma de pagamento (transferência bancária, pix, em espécie, etc.).

Além disso, a data de vencimento do aluguel também deve estar no contrato, para assim, em caso de atraso, ser permitida a cobrança de multa e juros de mora do locatário.

Para calcular a multa e os juros em caso de atraso no pagamento, recomendamos a nossa calculadora de multa e juros de aluguel atrasado.

Quando pode ocorrer o reajuste do valor do aluguel?

O reajuste do valor do aluguel é permitido pela Lei do Inquilinato e pode ser feito de duas formas: contratual ou judicialmente. A forma mais comum é a contratual, a qual as partes estipulam em contrato que o valor será atualizado anualmente de acordo com um índice de reajuste.

Os índices mais utilizados para efetuar o reajuste são:

• IGP-M: Índice Geral de Preços do Mercado;
• IPCA: Índice de Preços ao Consumidor Amplo;
• IVAR: Índice de Variação de Aluguéis Residenciais.

Caso precise calcular o valor do reajuste do aluguel, utilize a nossa calculadora de reajuste de aluguel.

Como fazer um contrato de aluguel residencial?

Para fazer um contrato de aluguel residencial, é importante definir por escrito as principais condições da locação, identificando as partes, o imóvel e as obrigações assumidas pelo locador e pelo locatário.

1. Reúna os dados das partes e do imóvel

Informe os dados do locador e do locatário e descreva corretamente o imóvel que será alugado, incluindo seu endereço e, quando necessário, suas principais características.

2. Defina as condições da locação

Estabeleça o valor do aluguel, data e forma de pagamento, prazo da locação, índice de reajuste, responsabilidades por despesas e eventual garantia locatícia, como caução, fiador ou seguro-fiança.

3. Registre as regras e responsabilidades no contrato

Deixe claras as obrigações de cada parte, as condições de conservação e devolução do imóvel, regras sobre benfeitorias, uso do imóvel, multas e hipóteses de encerramento da locação. Quando houver laudo de vistoria, ele pode acompanhar o contrato para registrar o estado do imóvel no início da locação.

4. Revise e assine o documento

Antes da assinatura, confira nomes, documentos, valores, datas e demais condições. Depois de assinado, cada parte deve manter uma cópia do contrato e de seus anexos.

Como assinar o contrato?

O contrato pode ser assinado fisicamente ou por meio eletrônico. O importante é que seja possível identificar os signatários e demonstrar que as partes concordaram com o conteúdo do documento.

Assinatura presencial

Aceite eletrônico

Em contratos que não exigem forma especial, como os de locação, a manifestação de vontade também pode ocorrer por meios eletrônicos, como e-mail ou WhatsApp, desde que seja possível demonstrar a identidade das partes e que o aceite ao conteúdo do contrato ocorreu de forma clara e inequívoca.

Assinatura digital

O contrato também pode ser assinado por meio de plataformas de assinatura eletrônica, inclusive pelo Gov.br, que permitem identificar os signatários e registrar a manifestação de vontade.

O que um contrato de locação residencial deve ter?

Em um contrato de locação residencial, é recomendável que sejam incluídas as seguintes informações:

1. Identificação das partes: nome completo, identidade, CPF e demais informações do locador (proprietário ou responsável pelo imóvel) e do locatário (inquilino).
2. Descrição do imóvel: localização com endereço completo do imóvel, descrição de suas características e das áreas comuns, se houver, seu estado de conservação, e número de vagas de estacionamento, se disponíveis.
3. Prazo da locação: período (em meses) em que o locatário poderá utilizar o imóvel, e a data do início.
4. Valor do aluguel: valor do pagamento pago mensalmente, a sua forma (transferência bancária, depósito, cheque, pix, etc.) e data de pagamento, percentual da multa que será cobrada em caso de atraso e qual índice de reajuste será utilizado anualmente.
5. Taxas e despesas: detalhes sobre quais contas (água, eletricidade, gás, etc.) são de responsabilidade do locatário, assim como a taxa condominial, e os impostos, como, por exemplo, IPTU.
6. Reparos e manutenção (benfeitorias): cláusula que definirá quem será responsável pelos reparos, e como deverão ser solicitados.
7. Deveres e obrigações: descrição das obrigações que deverão ser respeitadas na locação, como o pagamento pontual do aluguel, a conservação e manutenção do imóvel e a sua devolução no final do prazo.
8. Garantia: a exigência do locador como forma de proteção caso ocorra inadimplência ou danos causados pelo locatário.
9. Cláusulas adicionais: cláusula contendo condições específicas, como restrições ao fumo, animais, reformas, etc.
10. Rescisão: previsão de como será tratada a a rescisão antecipada por parte do locatário, a multa que será cobrada e qual será o prazo de aviso prévio.
11. Foro: Indicação da jurisdição em que quaisquer disputas devem ser resolvidas e da lei que será aplicada ao contrato.
12. Assinaturas: Espaço para as assinaturas do locador, do locatário, do fiador, caso existente, e das testemunhas, com a data de assinatura.

Descubra tudo o que um contrato de locação precisa ter! Acesse nosso guia completo.

Legislação aplicável à locação residencial

Aplicam-se ao contrato de locação residencial as seguintes leis:

• Lei Federal nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato;
• Lei Federal nº 12.112/2009;
• Código Civil (Lei nº 10.406/2002).

Perguntas frequentes sobre contrato de locação residencial

Abaixo estão algumas das perguntas mais frequentes sobre o aluguel de imóvel residencial:

Como ajustar o valor do aluguel?

O reajuste do aluguel somente pode ser feito anualmente e de acordo com o índice de correção estipulado no contrato, ou poderá ser reajustado livremente se for de comum acordo entre as partes.

Quais são as formas de garantia que podem ser exigidas?

O locador pode exigir uma dentre as diversas formas de garantia, como fiador, caução, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Quais são os documentos necessários para alugar um imóvel?

Os documentos geralmente exigidos incluem identificação pessoal (RG e CPF), comprovante de renda e um comprovante de residência atual.

Posso alugar meu imóvel para uma pessoa jurídica?

O locador pode ser tanto uma pessoa física quanto uma pessoa jurídica. Mas o locatário somente poderá ser uma pessoa física. Caso seja necessário alugar um imóvel para uma pessoa jurídica o utilizar, como, por exemplo, para um de seus funcionários nele residir, deverá então ser criado um contrato de locação comercial, especificando que este terá fins de moradia.

Qual é a diferença entre contrato de aluguel e contrato de locação?

Não existe uma diferença legal entre "contrato de aluguel" e "contrato de locação" — ambos os termos se referem ao mesmo contrato. "Aluguel" é o termo mais comum e popular, enquanto "locação" é o termo mais técnico e jurídico, frequentemente utilizado em documentos formais e legislação. Em resumo, ambos significam o mesmo tipo de contrato.

É necessário registrar o contrato em cartório?

O registro do contrato de locação em cartório não é obrigatório de acordo com a legislação brasileira. No entanto, é comum e recomendado registrar o contrato no cartório de títulos e documentos para conferir maior segurança e eficácia jurídica ao documento.

Confira a nossa seção de perguntas frequentes sobre uma locação de um imóvel residencial para conferir mais perguntas e respostas.

Termos mais utilizados - Glossário

Aqui estão algumas definições úteis sobre os termos legais presentes em um contrato de locação:

• Locador: A parte que é dona ou detentora do imóvel e o disponibiliza para aluguel.
• Locatário: A parte que aluga o imóvel do locador para a sua utilização.
• Vistoria: Uma inspeção realizada antes do início e após o término do contrato para avaliar o estado do imóvel e quaisquer danos.
• Caução: Uma quantia em dinheiro ou equivalente, geralmente paga pelo locatário ao locador como garantia de cumprimento das obrigações contratuais e eventuais danos ao imóvel.
• Sublocação: A ação de alugar o imóvel para terceiros por parte do locatário, o que pode ser permitido ou proibido de acordo com o contrato.
• Foro e legislação aplicável: Refere-se à lei e ao tribunal responsáveis pela interpretação e resolução de disputas judiciais relacionadas ao contrato.

Se você quiser, fique à vontade para explorar o nosso glossário de termos utilizados em uma locação.

• Hospedagem | Flat | Apart-Hotel
• Locação Comercial
• Locação de Espaço para Evento
• Locação para Temporada
• Locação de Quarto em Imóvel Residencial