O contrato de locação comercial serve como um facilitador para a boa convivência entre as partes (locadora e locatária), e ajuda na organização da locação do imóvel comercial que será celebrada.

Ele serve para ajudar e esclarecer as principais dúvidas sobre a locação comercial, como:
• Descrição do imóvel e qual será a finalidade da locação;
• Quais serão os prazos da locação;
• Definição do valor / remuneração que a parte locatária pagará à locadora, e a forma de pagamento;
• Qual será a garantia utilizada na locação - se for necessária;
• Possibilidade ou não da locatária efetuar uma sublocação do imóvel comercial;
• As obrigações das partes envolvidas;
• Como proceder no caso de rescisão de contrato por qualquer uma das partes.

Uma vez definidos os direitos e obrigações de cada parte, consegue-se evitar conflitos que resultem em brigas judiciais, o que sempre é causa de prejuízo e perda de tempo para todos os envolvidos.
Ou seja, o contrato de locação comercial não deve ser visto como uma mera formalidade, mas sim como uma ferramenta importante para proteger as partes e garantir uma harmonia na locação.

De acordo com o Código Cívil, Art. 318, a locação de imóvel comercial deverá ter seu pagamento efetuado em moeda nacional.


PAGAMENTO ANTECIPADO DO ALUGUEL

Conforme o Art. 42, caso não seja utilizada garantia na locação, o locador poderá exigir, se assim desejar, que o parte locatário efetue o pagamento do aluguel de forma antecipada até o sexto dia útil do mês vincendo.


AS GARANTIAS EXISTENTES

No contrato de locação comercial, pode-se utilizar uma garantia, que a parte proprietária (locadora) utiliza para se proteger em caso de inadimplência por parte da locatária.
Não é obrigatória em um contrato a exigência de garantia, mas sempre é recomendada a sua utilização.

As modalidades mais comuns de garantia para a locação de imóvel comercial, previstas na Lei do Inquilinato, são:

• FIANÇA
Nesta modalidade, uma pessoa (fiadora) garante assumir as obrigações caso a parte locatária se torne devedora (inadimplente).
A fiança compreenderá todos os aspectos da dívida, inclusive possíveis despesas judiciais.
A parte locadora, de acordo com o Código Civil, pode recusar um fiador caso este não comprove ser uma pessoa idônea, não reside no mesmo município ou não possua bens suficientes para cumprir a obrigação.

• SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA
O seguro fiança locatícia é uma modalidade prevista na Lei do Inquilinato, e substitui o fiador nos contratos de locação, garantindo o pagamento do aluguel e demais encargos no caso do locatário se tornar devedor (inadimplente).
Para esta modalidade, deve-se contratar uma apólice de seguro, o qual a parte locadora será a única beneficiária.
O valor de prêmio a ser pago varia normalmente entre um a três vezes o valor da locação do imóvel.

• CAUÇÃO
A caução pode ser dada em espécie, bens móveis ou imóveis.
No caso de bens móveis, recomenda-se que se registre a caução em um cartório de títulos e documentos.
Bens móveis são os bens que podem ser transportados de um local ao outro, como objetos de valor, veículos, entre outros.

Os bens imóveis, referem-se aos bens que não podem ser transportados, como uma casa ou um apartamento.
Recomenda-se que essa caução seja averbada em cartório junto com a respectiva matrícula, vinculando com o contrato de locação.

De acordo com a Lei do Inquilinato, a caução em espécie (dinheiro) não pode ser superior a três meses de aluguel.
Deverá também ser depositada em poupança, e o valor decorrente de rendimentos, no final da locação deverá ser revertido em benefício da parte locatária, caso não tenha sido utilizada.


LAUDO DE VISTORIA

É recomendado que seja anexado junto ao contrato um laudo de vistoria do imóvel.
Este documento deve ser elaborado, em duas vias, descrevendo as condições gerais do imóvel, como pintura, vidros, instalações elétricas, móveis - se houver - e hidráulicas.
Uma via deverá ficar com o locatário e outra com o locador.
Com este laudo, no final da locação, junto com a entrega das chaves, é possível verificar se houve dano ao imóvel.
O proprietário poderá recusar a devolução do imóvel enquanto não tiver sido devidamente reparado.

A 99Contratos fornece um modelo de laudo de vistoria gratuitamente, que acompanha o contrato de locação residencial.


SOBRE O DESPEJO

O despejo do locatário poderá ocorrer se houver:
I - Término do prazo contratual ou de sua renovação sem a sáida do locatário do imóvel;
II - Se o locatário sublocar, ceder ou emprestar o imóvel, no todo ou em parte, sem o prévio e expresso consentimento do locador;
III - Se o locatário não pagar o aluguel no prazo convencionado;
IV - Dano causado ao imóvel, provado o dolo ou culpa do locatário;
V - Se o locatário mudar a destinação do imóvel;
VI - Abandono total ou parcial do imóvel;
VII - Nos casos de pedido de retomada, permitidos e previstos em lei e neste regulamento, comprovada em Juízo a sinceridade do pedido;
VIII - Se o locatário conduzir atividade ilegal, cometer infrações legais, ou cometer infração grave de obrigação contratual.


Observações relevantes.

• De acordo com a legislação vigente, poderão ser consideradas como nulas as cláusulas contratuais que contenham uma multa superior a 10% sobre o valor do contrato ou da dívida.
• O mesmo acontece para cobrança de juros, que por determinação legal não pode ultrapassar 12% ao ano ou 1% ao mês. Valores acima disso poderão ser considerados como uma extorsão indireta, caractarizando como crime previsto no Código Penal e citado na Lei de Usura.