Contrato de locação comercial
Modelo de contrato personalizado automaticamente em tempo real utilizando inteligência artificial
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Última revisão: 10 de janeiro de 2021
O contrato de locação comercial é o instrumento que deve ser utilizado por quem deseja alugar um imóvel para o uso comercial, sendo locador ou locatário.
Neste documento estarão as condições contratuais, entre elas: o valor do aluguel que será praticado, sua forma de pagamento, e seu reajuste, se contará com uma garantia, a finalidade da locação, e qual será o seu prazo.
Nele também estará definido quem será responsável pelo pagamento de impostos e tributos, se o imóvel será alugado junto com mobília, dentre outras.
Fornecemos um modelo de laudo de vistoria do imóvel, documento recomendado para acompanhar a locação, oferecido gratuitamente ao gerar o seu contrato.
O seu documento será gerado a partir das suas respostas, de maneira única e personalizada, para assim atender a sua necessidade.
Você também contará com nosso suporte para ajustes e orientações que necessitar.
O nosso modelo foi criado, e é mensalmente revisado, de acordo com a lei federal nº 8.245, sendo disponibilizado em Word e PDF.
INFORMAÇÕES SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL
O contrato de locação comercial é o instrumento facilitador para a boa convivência entre o proprietário e a pessoa que utilizará o seu imóvel, e ajuda na organização da locação do imóvel comercial.
Ele serve para ajudar e esclarecer as principais dúvidas sobre a contratação, como:
• a descrição do imóvel que está sendo alugado;
• qual será a utilização comercial do imóvel;
• quais serão os prazos da locação;
• o valor do aluguel e a sua forma de pagamento;
• qual será a garantia utilizada na locação, caso necessária;
• a possibilidade do locatário efetuar a sublocação do imóvel;
• as obrigações e os direitos das partes;
• como proceder em caso de rescisão.
Uma vez definidos os direitos e os deveres dos envolvidos, é possível evitar conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais entre as partes, prevenindo prejuízos e perda de tempo.
Este instrumento não deve ser visto como uma formalidade, mas sim como uma ferramenta para proteger as partes e garantir uma harmonia na locação.
A GARANTIA DO ALUGUEL
De acordo com a Lei do Inquilinato pode-se utilizar uma garantia, que servirá para o locador se proteger em caso de inadimplência.
As modalidades mais comuns de garantia são:
• FIANÇA/FIADOR
Nesta modalidade uma pessoa, chamada de fiador, assume as obrigações caso o locatário se torne devedor.
A fiança compreenderá todos os aspectos da dívida, inclusive possíveis despesas judiciais, devendo o fiador assumir o pagamento de qualquer valor devido para o locador.
• SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA
O seguro de fiança locatícia substitui o fiador nos contratos de locação, garantindo o pagamento do aluguel e demais encargos caso o locatário se torne devedor.
Deve-se contratar uma apólice de seguro a qual a parte locadora será a beneficiária, e que efetuará os pagamentos para a locadora caso ocorra qualquer inadimplência.
O valor de prêmio varia normalmente entre um a três vezes o valor do aluguel.
• CAUÇÃO
A caução pode ser dada em espécie, bens móveis ou imóveis.
Bens móveis são os bens que podem ser transportados de um local ao outro.
Os bens imóveis, referem-se aos bens que não podem ser transportados, como uma casa.
A caução em espécie (dinheiro) não pode ser superior a três meses de aluguel.
E de acordo com a Lei do Inquilinado a escolha da garantia é do locador, podendo ele escolher qualquer uma que seja do seu agrado, mas não sendo possível exigir mais de uma modalidade de garantia.
O PRAZO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL
A contratação pode ser feita por tempo determinado, ou seja, com prazo para terminar, ou indeterminado.
Caso seja por prazo indeterminado as partes poderão rescindir o contrato quando bem entenderem, sem cobrança de multa, mediante um simples aviso prévio.
Em contratos com prazo determinado somente será permitida a rescisão após o término do prazo acordado.
LAUDO DE VISTORIA
O laudo de vistoria não é obrigatório, mas recomendado.
Este laudo deve ser elaborado descrevendo as condições do imóvel, como a pintura, os vidros, as instalações elétricas e hidráulicas, dentre outras.
O locatário deverá devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, e com o laudo consegue-se verificar se houve algum dano.
Assim verifica-se que o laudo de vistoria é uma ferramenta importante que não deve ser ignorada.
Fornecemos junto com o seu documento um modelo de laudo de vistoria, também no formato Word e editável.
A RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA
A renovação compulsória é um direito do locatário e está descrita na lei federal nº 8.245, que cita:
"Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.".
De acordo com o citado acima, a renovação compulsória somente será direito do locatário se todas as condições forem respeitadas, e podemos resumir com a descrição abaixo:
II. a locação deve ter seu prazo formalmente escrito de pelo menos 5 anos;
III. o locatário deverá exercer a mesma atividade comercial no imóvel por pelo menos 3 anos;
IV. a ação renovatória deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do término contratual.
Respeitadas as condições acima o locatário poderá renovar o contrato independente da vontade do proprietário.
O FUNDO DE COMÉRCIO/LUVAS
É permitida a cobrança de fundo de comércio, conhecida como luvas, caso seja respeitado o direito do locatário para a renovação compulsória, ou seja, se as condições acima reportadas forem respeitadas, como o prazo de 5 anos formalmente escrito.
E somente será permitida a cobrança de luvas no início da locação, não sendo permitira a sua cobrança em uma renovação contratual.
No final, ou seja, ao terminar o prazo acordado, o locatário não terá direito ao ressarcimento do valor feito como pagamento de fundo de comércio/luvas.
REAJUSTE DO ALUGUEL
Existem 2 (duas) formas de se fazer um reajuste no valor do aluguel, sendo a mais comum a contratual, ou seja, em que as partes, ao negociar o valor do aluguel, estipulam em contrato que o valor pago será atualizado anualmente de acordo com um índice de reajuste escolhido.
Mas, se as partes concordarem, pode-se reajustar o aluguel antes do prazo, ou seja, reajustando o valor de comum acordo.
Entre os índices mais utilizados estão:
INPC: Índice Nacional de Preços ao Consumidor, divulgado pelo IBGE;
IPC: Índice de Preços ao Consumidor, divulgado pela FIPE;
IPCA: Índice de Preços ao Consumidor Amplo, divulgado pelo IBGE.
Se você estiver procurando uma ferramenta para ajudar no cálculo do reajuste pode utilizar a nossa calculadora de reajuste de aluguel.
O QUE PODE SER ALUGADO COM ESTE CONTRATO
Este instrumento serve para firmar a cessão de um imóvel para o uso comercial, como uma loja ou comércio.
Assim como também serve para um escritório ou consultórios.
Caso o imóvel seja locado por uma empresa, pessoa jurídica, para que um funcionário, ou dirigentes, nele habite, deve-se utilizar este documento.
A SUBLOCAÇÃO/EMPRÉSTIMO DO IMÓVEL
Ao se negociar a locação deve-se ter prevista a possibilidade ou proibição do locatário ceder, emprestar ou sublocar o imóvel para terceiros.
De acordo com a Lei do Inquilinato o locatário somente poderá fazê-lo se tiver a permissão expressa do locador.
Em nosso modelo você poderá escolher se esta modalidade será permitida ou não.
COMO PREENCHER E BAIXAR O CONTRATO
Ao preencher o nosso modelo o seu contrato será gerado em tempo real, de forma simples e prática.
Cláusulas serão adicionadas e modificadas de acordo com as suas respostas.
No fim, você poderá baixar e imprimir o seu documento, assim como também o receberá em seu e-mail nos formatos Word e PDF, livre para editar e alterar.
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Guias e artigos para te ajudar
Perguntas frequentes
1. Preciso registrar o contrato de locação?
Não. Não existe a necessidade de efetuar o registro em cartório para que a relação locatícia seja válida legalmente. O contrato tem efeito legal e é válido sem que o registro em cartório ocorra. O registro é somente uma recomendação.
2. Preciso da assinatura das testemunhas em meu contrato?
Não é obrigatória a presença das assinaturas de testemunhas, mas elas são recomendadas.
Isso acontece porque a legislação já atribui eficácia ao 'crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel', servindo o pagamento como prova de que a locação existe e é válida de pleno direito.
3. Posso cobrar luvas do inquilino?
Sim. A cobrança do fundo de comércio, popularmente conhecido como luvas, pode ser feita, desde que o contrato seja feito por escrito e com prazo determinado de pelo menos 5 anos.
4. O aluguel pode ser cobrado antecipadamente?
O aluguel somente poderá ser cobrado de forma antecipada, ou seja, cobrado antes do inquilino utilizar o imóvel, caso a locação não tenha uma garantia.
Caso a locação tenha qualquer uma das garantias possíveis, como, por exemplo, caução, então não é permitida a cobrança antecipada.
O direito aplicável
O direito aplicável que rege as locações está definido na Lei Federal nº. 8.245, também conhecida como Lei do Inquilinato.
2. Certeza de estar atualizado
3. Suporte e orientações
4. Cópia de segurança
Prévia simples do modelo do contrato para baixar
CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL
Entre:
____________, solteiro, nacionalidade: ____________, profissão: ____________, carteira de identidade (RG) n.º ____________, expedida por ___________, CPF n.º ____________, residente em: ____________,
doravante denominado LOCADOR,
e:
____________, solteiro, nacionalidade: ____________, profissão: ____________, carteira de identidade (RG) n.º ____________, expedida por ___________, CPF n.º ____________, residente em: ____________,
doravante denominado LOCATÁRIO.
Os contratantes acima qualificados são, em conjunto, denominados "Partes", e têm, entre si, justo e firmado o presente contrato de locação de imóvel, para fins comerciais, que se regerá pelas cláusulas e condições abaixo descritas.
CLÁUSULA 1ª - DO OBJETO
Por meio deste contrato, que firmam entre si o LOCADOR e o LOCATÁRIO, regula-se a locação comercial do imóvel localizado em:
§ 1º. O imóvel entregue na data da assinatura deste contrato, do LOCADOR ao LOCATÁRIO, possui as características descritas abaixo:
§ 2º. O presente instrumento acompanha um laudo de vistoria, que descreve detalhadamente o imóvel ora locado e o seu estado de conservação, no momento de entrega deste ao LOCATÁRIO.
CLÁUSULA 2ª - DA DESTINAÇÃO DO IMÓVEL
O imóvel se destina exclusivamente às seguintes atividades do LOCATÁRIO:
Parágrafo único. Não será permitida, em hipótese alguma, a mudança de uso e destinação, sem prévio e expresso consentimento do LOCADOR.
CLÁUSULA 3ª - DO VALOR DO ALUGUEL
O valor mensal do aluguel, livremente ajustado pelas partes, é de R$ _________ (_________ valor por extenso).
§ 1º. O pagamento do referido aluguel terá vencimento todo dia __ (_______) de cada mês vencido.
§ 2º. O LOCATÁRIO deverá efetuar o pagamento do valor acordado por meio de transferência ou depósito bancário na seguinte conta, favorecendo o LOCADOR:
Agência: ______
Número da conta: ______
§ 3º. Durante a vigência deste contrato, assim como em uma eventual prorrogação, ficará a encargo do LOCATÁRIO o pagamento da totalidade das contas de consumo e uso de energia/luz, gás, água e esgoto, que venham a incidir sobre o imóvel por ora locado, sendo inclusive responsável por eventuais multas e infrações que venha dar causa.
§ 4º. O LOCATÁRIO desde já concorda em solicitar junto aos órgãos responsáveis as devidas transferências de titularidade para o seu nome das contas de consumo que passam a vigorar sob sua responsabilidade, em um prazo de 30 (trinta) dias após assinatura deste contrato, sob pena de rescisão e multa estipulada no presente instrumento.
§ 5º. Também fica o LOCATÁRIO ciente de que ao final da locação deverá solicitar junto aos órgãos responsáveis o cancelamento do fornecimento dos serviços prestados que estão em sua titularidade, ficando sob sua responsabilidade a retirada do seu nome perante tais órgãos, não se responsabilizando o LOCADOR por débitos que venham e existir em nome do LOCATÁRIO, caso o cancelamento não seja efetuado.
§ 6º. As partes acordam, livremente e de boa-fé, que ficará a encargo do LOCATÁRIO o pagamento da totalidade dos impostos, taxas e tributos que venham a incidir sobre o imóvel ora locado durante a vigência deste contrato, assim como em uma eventual prorrogação.
§ 7º. O LOCATÁRIO não vindo a efetuar o pagamento do aluguel até a data firmada neste contrato fica obrigado a pagar multa de __% (_______ por cento), sobre o valor do aluguel, bem como juros de mora de ___% (______ por cento) ao mês, mais correção monetária.
§ 8º. O valor do aluguel firmado neste contrato será reajustado a cada 12 (doze) meses, tendo como base o índice IGP-M. Em caso de falta deste índice, o reajuste do valor da locação terá por base a média da variação dos índices inflacionários do ano corrente ao da execução da locação.
CLÁUSULA 4ª - DO PRAZO DO ALUGUEL
A presente locação tem prazo de __ (______) meses, com início em ________________ (data de início da locação).
§ 1º. O LOCATÁRIO terá direito à renovação compulsória, caso seja verificado que:
I. cumpriu-se o prazo de locação de 5 (cinco) anos;
II. o LOCATÁRIO está explorando o seu ramo de atividade, por pelo menos 3 (três) anos seguidos.
§ 2º. O LOCADOR poderá não renovar este contrato se acontecer uma das seguintes condições:
I. se tiver que, por ordem do Poder Público, realizar obras no referido imóvel, que causem transformação, ou modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II. se o imóvel estiver sendo utilizado para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo o LOCADOR detentor da maior parte do capital.
§ 3º. O LOCATÁRIO terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o LOCADOR, no prazo de 3 (três) meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
CLÁUSULA 5ª - DO FUNDO DE COMÉRCIO
As partes livremente concordam que a presente locação do ponto comercial e, pelo tudo o que foi investido durante anos na formação do fundo de comércio, é realizado a título oneroso, a custo de luvas, a qual o LOCADOR recebe do LOCATÁRIO o preço acordado e ajustado de R$ ________ (__________ reais).
§ 1º. o LOCADOR concorda em ceder ao LOCATÁRIO o seu imóvel comercial pelo prazo mínimo de 5 (cinco) anos, garantindo desta forma ao LOCATÁRIO o direito da Renovação Compulsória se assim o desejar.
§ 2º. Findo o prazo da presente locação o LOCATÁRIO não poderá exigir qualquer indenização referente ao referido fundo de comércio.
§ 3º. O LOCATÁRIO reconhece que se ocorrer a rescisão antecipada do contrato, motivada por si, não terá direito a qualquer indenização do fundo de comércio, conhecido também como custo de luvas, independente do tempo transcorrido da locação, visto que o montante disponibilizado não envolve a locação, nem seu aluguel cobrado, estando de acordo com os termos da Lei 8.245/91.
§ 4º. Ocorrendo a rescisão antecipada motivada pelo LOCADOR, sem que esta seja originada por descumprimento contratual do LOCATÁRIO, deverá o LOCADOR indenizar o LOCATÁRIO o montante recebido do fundo de comércio.
CLÁUSULA 6ª - DA VEDAÇÃO À SUBLOCAÇÃO E EMPRÉSTIMO DO IMÓVEL
Fica vedada ao LOCATÁRIO a sublocação, cessão, ou empréstimo do imóvel que ora lhe foi locado, quer no todo, ou em parte, ou sob qualquer título, sem a expressa autorização do LOCADOR, sob pena de rescisão do presente contrato.
CLÁUSULA 7ª - DA GARANTIA
O cumprimento das obrigações previstas neste contrato, inclusive o pagamento pontual do aluguel, estará garantido através de caução dada em dinheiro, perfazendo o montante de R$ __________ (________ reais), entregue ao LOCADOR no ato de assinatura deste contrato.
§ 1º. O valor da caução será usado em todas as hipóteses as quais se farão necessários recursos provenientes do LOCATÁRIO, caso que, sendo aplicado, tal numerário imediatamente será reposto.
§ 2º. Ao final da locação, tendo sido todas as obrigações devidamente cumpridas, o LOCATÁRIO estará autorizado a levantar a respectiva soma, inclusive com as eventuais vantagens dela decorrentes, tais como juros e rendimentos.
§ 3º. A critério das partes, o valor dado como caução poderá ser revertido para o pagamento de aluguéis devidos.
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