Última revisão: 05 de maio de 2026

Modelo de Contrato de Locação Comercial

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O que é um contrato de locação comercial?

O contrato de locação comercial é o instrumento utilizado para formalizar o acordo entre o proprietário de um imóvel (locador) e uma empresa ou indivíduo (locatário) para o uso do imóvel com fins comerciais, industriais ou profissionais.

Nele são descritas as condições da locação acordadas entre as partes, incluindo o valor do aluguel praticado, a forma de pagamento e seu reajuste, o prazo da locação, além da exigência ou não de garantia locatícia, como caução em dinheiro ou bens, fiador ou seguro fiança, para maior segurança das partes.

Também serão estabelecidas no contrato questões como a responsabilidade pelo pagamento de impostos e tributos, a possibilidade de locação do imóvel com ou sem mobília e outras cláusulas importantes.

Além disso, é possível garantir maior proteção do ponto comercial, se for o caso, prevendo a cobrança do fundo de comércio (luvas) e regulando o direito de renovação compulsória.

Ao gerar seu contrato, você recebe gratuitamente um modelo de laudo de vistoria e um de recibo de aluguel, recomendados para a locação.

Qual é a legislação aplicável ao contrato de locação comercial?

O nosso modelo de contrato de locação comercial é revisado mensalmente por equipe jurídica especializada em locação, em conformidade com a Lei do Inquilinato (Lei Federal nº 8.245) e a Lei Federal nº. 12.112.

Contrato de Locação Comercial

CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL




Entre:


____________, solteiro, nacionalidade: ____________, profissão: ____________, carteira de identidade n.º ____________, CPF n.º ____________, residente em: ____________, doravante denominado LOCADOR,

e:

____________, solteiro, nacionalidade: ____________, profissão: ____________, carteira de identidade n.º ____________, CPF n.º ____________, residente em: ____________, doravante denominado LOCATÁRIO.


As partes têm entre si, de forma justa e acordada, o presente contrato de locação de imóvel para fins comercias, que se regerá pelas cláusulas e condições abaixo descritas.



CLÁUSULA 1ª – DO OBJETO

Por meio deste contrato, firmado entre o LOCADOR e o LOCATÁRIO, regula-se a locação comercial do imóvel localizado em:

____________ (endereço do imóvel)

§ 1º. O imóvel, entregue na data da assinatura deste contrato pelo LOCADOR ao LOCATÁRIO, possui as características descritas abaixo:

____________ (características do imóvel comercial)

§ 2º. O presente instrumento acompanha um laudo de vistoria, o qual descreve detalhadamente o imóvel ora locado e seu estado de conservação no momento da entrega ao LOCATÁRIO.


CLÁUSULA 2ª – DA DESTINAÇÃO DO IMÓVEL

O imóvel se destina exclusivamente às seguintes atividades do LOCATÁRIO:

____________ (atividades comerciais)

Parágrafo único. Não será permitida, em hipótese alguma, a mudança de uso e destinação, sem prévio e expresso consentimento do LOCADOR.


CLÁUSULA 3ª – DO VALOR DO ALUGUEL

O valor mensal do aluguel, livremente ajustado pelas partes, é de R$ _________ (_________ valor por extenso).

§ 1º. O pagamento do referido aluguel terá vencimento todo dia __ (_______) de cada mês.

§ 2º. O LOCATÁRIO deverá efetuar o pagamento do valor do aluguel acordado por meio de transferência ou depósito bancário na seguinte conta, favorecendo o LOCADOR:

Banco: ______
Agência: ______
Número da conta: ______

§ 3º. Durante a vigência deste contrato, e em uma eventual prorrogação, ficará a cargo do LOCATÁRIO o pagamento da totalidade das contas de consumo de energia, gás, água e esgoto que venham a incidir sobre o imóvel por ora locado, sendo inclusive responsável por eventuais multas e infrações que venha a dar causa.

§ 4º. O LOCATÁRIO desde já concorda em solicitar junto aos órgãos responsáveis as devidas transferências de titularidade para o seu nome das contas de consumo que passam a vigorar sob sua responsabilidade, em um prazo de 30 (trinta) dias após a assinatura deste contrato, sob pena de rescisão e multa estipulada no presente instrumento.

§ 5º. Também fica o LOCATÁRIO ciente de que ao final da locação deverá solicitar junto aos órgãos responsáveis o cancelamento do fornecimento dos serviços prestados sob sua titularidade, ficando sob sua responsabilidade a retirada do seu nome perante tais órgãos, não se responsabilizando o LOCADOR por débitos que venham existir em nome do LOCATÁRIO, caso o cancelamento não seja efetuado.

§ 6º. As partes acordam, livremente e de boa-fé, que ficará a cargo do LOCATÁRIO o pagamento da totalidade dos impostos, taxas e tributos que incidam sobre o imóvel comercial ora locado durante a vigência deste contrato, assim como em uma eventual prorrogação.

§ 7º. Caso o LOCATÁRIO não efetue o pagamento do aluguel até a data firmada neste contrato, fica obrigado ao pagamento de multa de __% (_______ por cento) sobre o valor do aluguel, e juros de mora de ___% (______ por cento) ao mês, mais correção monetária.

§ 8º. O valor do aluguel firmado neste contrato será reajustado a cada 12 (doze) meses, tendo como base o índice IGP-M. Na ausência deste índice, o reajuste do valor da locação terá por base a média da variação dos índices inflacionários no período.


CLÁUSULA 4ª – DO PRAZO DO ALUGUEL

A presente locação tem prazo de __ (______) meses, com início em ________________ (data de início da locação comercial).

§ 1º. O LOCATÁRIO terá direito à renovação compulsória, caso seja verificado que:

I – cumpriu-se o prazo de locação de 5 (cinco) anos;

II – o LOCATÁRIO está explorando o seu ramo de atividade, por pelo menos 3 (três) anos seguidos.

§ 2º. O LOCADOR poderá não renovar este contrato se acontecer uma das seguintes condições:

I – se tiver que, por ordem do Poder Público, realizar obras no referido imóvel que causem transformação ou modificações de tal natureza que aumentem o valor do negócio ou da propriedade;

II – se o imóvel estiver sendo utilizado para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo o LOCADOR detentor da maior parte do capital.

§ 3º. O LOCATÁRIO terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes ocasionados com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o LOCADOR, no prazo de 3 (três) meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.


CLÁUSULA 5ª – DO FUNDO DE COMÉRCIO

As partes livremente concordam que a presente locação do ponto comercial, considerando o investimento realizado durante a formação do fundo de comércio, é realizado a título oneroso, a custo de luvas, a qual o LOCADOR recebe do LOCATÁRIO o preço acordado e ajustado de R$ ________ (__________ reais).

§ 1º. O LOCADOR concorda em ceder ao LOCATÁRIO o seu imóvel comercial pelo prazo mínimo de 5 (cinco) anos, garantindo desta forma ao LOCATÁRIO o direito da Renovação Compulsória se assim o desejar.

§ 2º. Findo o prazo da presente locação, o LOCATÁRIO não poderá exigir qualquer indenização referente ao referido fundo de comércio.

§ 3º. O LOCATÁRIO reconhece que se ocorrer a rescisão antecipada do contrato, motivada por si, não terá direito a qualquer indenização do fundo de comércio, independentemente do tempo transcorrido da locação, visto que o montante disponibilizado não envolve a locação comercial, nem seu aluguel cobrado, estando de acordo com os termos da Lei Federal nº. 8.245/91.

§ 4º. Ocorrendo a rescisão antecipada motivada pelo LOCADOR, sem descumprimento contratual do LOCATÁRIO, deverá o LOCADOR indenizar o LOCATÁRIO pelo montante recebido do fundo de comércio.


CLÁUSULA 6ª – DA VEDAÇÃO À SUBLOCAÇÃO E EMPRÉSTIMO DO IMÓVEL

Fica vedada ao LOCATÁRIO a sublocação, cessão ou empréstimo do imóvel que ora lhe foi locado, quer no todo ou em parte, ou sob qualquer título, sem a expressa autorização do LOCADOR, sob pena de rescisão do presente contrato.


CLÁUSULA 7ª – DOS DEVERES DO LOCATÁRIO

Sem prejuízo de outras disposições deste contrato, constituem obrigações do LOCATÁRIO:

I – pagar o aluguel no prazo estipulado;

II – cuidar e zelar pelo imóvel como se fosse sua propriedade;

III – usar o imóvel como foi convencionado, de acordo com a sua natureza e com o fim a que se destina;

IV – devolver o imóvel, ao final da locação, no mesmo estado em que recebeu, desconsiderando-se deteriorações decorrentes do seu uso normal;

V – informar imediatamente ao LOCADOR caso o imóvel apresente dano ou defeito de sua responsabilidade;

VI – reparar rapidamente os danos sob sua responsabilidade;

VII – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do LOCADOR;

VIII – permitir ao LOCADOR ou seu mandatário o direito de realizar vistoria do imóvel mediante combinação prévia de dia e hora.


CLÁUSULA 8ª – DOS DEVERES DO LOCADOR

Sem prejuízo de outras disposições deste contrato, constituem obrigações do LOCADOR:

I – entregar ao LOCATÁRIO o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II – assegurar o uso pacífico do imóvel locado, não dificultando ou impedindo o direito do LOCATÁRIO de usufruí-lo com tranquilidade.


CLÁUSULA 9ª – DA GARANTIA

O cumprimento das obrigações previstas neste contrato, inclusive o pagamento pontual do aluguel, estará garantido por caução dada em dinheiro, perfazendo o montante de R$ __________ (________ reais), entregue ao LOCADOR no ato da assinatura deste contrato.

§ 1º. O valor dado em caução poderá ser utilizado em todas as hipóteses nas quais sejam necessários recursos provenientes do LOCATÁRIO, hipótese em que, sendo utilizado, o valor deverá ser imediatamente reposto.

...


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Qual é a importância de um contrato de locação comercial?

O contrato de locação comercial é fundamental na organização da locação de um imóvel para fins comerciais, visando à boa convivência entre o proprietário e o locatário.

Ele ajuda e esclarece as principais dúvidas sobre a locação, como:

• A qualificação das partes e do fiador, caso esta seja a garantia escolhida;

• A descrição do imóvel alugado e a sua finalidade;

• O prazo da locação;

• O valor do aluguel e sua forma de pagamento;

• A garantia utilizada (opcional);

• As obrigações e os direitos das partes;

• O procedimento em caso de rescisão.

Uma vez definidos os direitos e os deveres dos envolvidos, é possível evitar conflitos resultantes em brigas judiciais entre as partes, prevenindo prejuízos e perdas de tempo.

Este instrumento não deve ser visto como uma formalidade, mas sim como uma ferramenta essencial para proteger as partes e garantir a harmonia na locação comercial.

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Como funciona a garantia locatícia na locação comercial?

A garantia locatícia é uma ferramenta de proteção ao proprietário em caso de inadimplência do locatário e está prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).

As modalidades de garantia mais comuns são caução, fiança e seguro fiança.

• Caução

Por meio da caução, um bem é oferecido pelo locatário para cobrir eventuais inadimplências. Este bem pode ser em espécie (dinheiro), bens móveis ou imóveis. Se a caução for em dinheiro, o valor depositado não pode ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositado em caderneta de poupança vinculada.


• Fiador (fiança)

Na modalidade de fiança, o locatário apresenta uma terceira pessoa (o fiador), que assumirá a responsabilidade de pagar as obrigações e despesas caso o inquilino não as cumpra. É recomendado comprovar que o fiador possua renda e patrimônio suficientes para cobrir os débitos. Caso o fiador seja casado, o cônjuge também deve assinar o contrato (outorga uxória/marital).


• Seguro-fiança (seguradora)

Essa modalidade substitui a necessidade de um fiador. O locatário contrata uma apólice junto a uma seguradora para garantir o pagamento dos encargos contratuais em caso de inadimplência, sendo o locador o único beneficiário.

É importante destacar que a Lei do Inquilinato proíbe estritamente exigir mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade da cláusula.

Prazo da locação e a renovação do contrato

O prazo da locação comercial é livre para ser acordado entre as partes, não existindo um limite mínimo ou máximo definido por lei. Contudo, as consequências jurídicas mudam dependendo do período escolhido.

Embora seja comum firmar contratos de curto prazo (como 12 ou 24 meses), o mercado corporativo costuma preferir prazos maiores para amortizar investimentos no ponto. Um detalhe legal importante: caso o contrato de locação residencial ou comercial tenha prazo igual ou superior a 10 anos, ele exigirá obrigatoriamente a autorização do cônjuge do locador (proprietário), sob pena de o cônjuge não ser obrigado a observar o prazo pactuado.

Direito à renovação compulsória (Ação Renovatória)

Para garantir estabilidade ao negócio e proteger o investimento feito na valorização do ponto comercial, a lei prevê a possibilidade de renovação compulsória do contrato, permitindo que o inquilino exija a renovação mesmo contra a vontade do locador.

Para ter direito a essa proteção legal (através de uma Ação Renovatória), o locatário deve cumprir cumulativamente os seguintes requisitos:

  1. O contrato deve ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado.
  2. O prazo mínimo do contrato (ou a soma de contratos escritos ininterruptos) deve ser de no mínimo 5 anos.
  3. O inquilino deve estar explorando seu comércio no mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos.

É permitida a cobrança de fundo de comércio (luvas)?

É permitida a cobrança de Fundo de Comércio, também conhecido como luvas, desde que sejam respeitados os direitos do locatário quanto à renovação compulsória.

No entanto, vale ressaltar que a cobrança de luvas só é permitida no início do contrato de locação comercial, não sendo autorizada em caso de renovação do contrato.

Por fim, é importante destacar que, ao final do prazo da locação, o locatário não terá direito a qualquer ressarcimento do valor pago pelo Fundo de Comércio.

Quais são as diferenças entre o contrato de locação comercial e residencial?

Apesar de ambos os modelos serem regidos pela Lei do Inquilinato, a finalidade e a flexibilidade das cláusulas mudam drasticamente.

A locação residencial visa proteger o direito constitucional à moradia e à habitação familiar, o que faz com que a lei imponha restrições muito mais rígidas ao proprietário para reaver o imóvel (denúncia cheia). Já a locação comercial possui foco empresarial e econômico; nela, há maior autonomia de vontade na negociação das cláusulas, permitindo regras de rescisão, multas contratuais e dinâmicas de renovação mais flexíveis e alinhadas à realidade do mercado de negócios.

A importância do laudo de vistoria

O laudo de vistoria é recomendado e importante na locação, pois descreve as condições do imóvel, incluindo pintura, móveis e outras características.

Ao final do contrato, o imóvel deve ser devolvido nas mesmas condições do laudo. Caso haja danos, o inquilino é responsável por repará-los. Portanto, o laudo evita conflitos e garante uma locação tranquila e justa.

Fornecemos um modelo de laudo de vistoria grátis ao preencher o contrato em nosso site.

Valor do aluguel

O valor a ser acordado é livre para ser negociado, mas é importante que ele conste no contrato tanto em seu formato numérico quanto por extenso.

Além disso, é necessário especificar no contrato a forma de pagamento de aluguel (depósito bancário, Pix, em espécie, por transferência, dentre outras), a data de pagamento e, caso não seja respeitada, qual será a multa cobrada do inquilino.

Para calcular com precisão a multa e os juros em caso de atraso no pagamento, recomendamos o uso de uma calculadora especializada, como a nossa calculadora de multa e juros de aluguel atrasado.

Como efetuar o reajuste do aluguel?

O reajuste do valor do aluguel é feito de duas formas: contratual ou judicialmente. A forma mais comum é a contratual, na qual as partes estipulam em contrato que o valor será atualizado anualmente de acordo com um índice de reajuste.

Os índices mais utilizados são:

IGP-M: Índice Geral de Preços do Mercado;

INPC: Índice Nacional de Preços ao Consumidor;

IPCA: Índice de Preços ao Consumidor Amplo;

IVAR: Índice de Variação de Aluguéis Residenciais.

Caso precise calcular o valor do reajuste do aluguel, recomendamos utilizar uma calculadora especializada, como a nossa calculadora de reajuste de aluguel, uma ferramenta prática e fácil de usar.

O que deve constar em um contrato de locação comercial

Embora os detalhes possam variar dependendo das circunstâncias e do tipo de negócio, aqui estão alguns elementos que devem constar em um contrato de locação comercial:

1. Identificação das partes

: O contrato deve conter as informações completas e precisas do locador e do locatário, como nome da empresa ou pessoa física, endereço, CNPJ ou CPF.

2. Descrição do imóvel

: Deve ser feita uma descrição detalhada do imóvel comercial que está sendo locado, incluindo endereço completo, dimensões e características específicas.

3. Prazo de locação

: Deve ser estabelecido o período de duração da locação.

4. Valor do aluguel e reajuste

: Deve ser definido o valor do aluguel mensal a ser pago pelo locatário, bem como a forma de pagamento e as datas de vencimento.

5. Condições de pagamento

: Devem ser especificadas as condições de pagamento, incluindo a forma de pagamento e eventuais multas ou juros por atraso.

6. Uso do imóvel e destinação

: Deve ser estabelecido o uso específico para o qual o imóvel será destinado, e quaisquer restrições ou proibições de uso impostas pelo locador.

7. Responsabilidades e obrigações das partes

: Devem ser estabelecidas as responsabilidades e obrigações tanto do locador quanto do locatário durante o período da locação, incluindo questões como manutenção, reparos, seguro, despesas de condomínio, entre outros.

8. Condições de rescisão

: Devem ser estabelecidas as condições em que o contrato pode ser rescindido, tanto por parte do locador quanto do locatário, e quaisquer penalidades ou indenizações aplicáveis em caso de rescisão antecipada.

9. Assinaturas e testemunhas

: Por fim, o contrato deve ser assinado por ambas as partes e, se necessário, por testemunhas.

Como preencher e baixar o modelo de contrato de locação comercial

Ao preencher o nosso modelo de contrato, você o verá sendo gerado em tempo real, de forma simples, prática e segura.

Cláusulas serão adicionadas e modificadas de acordo com as suas respostas.

No fim, você poderá baixar e imprimir o seu documento, assim como também o receberá em seu e-mail nos formatos Word e PDF, livre para editar e alterar.

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Assinaturas no contrato

O contrato pode ser assinado de forma presencial ou digital, sendo ambas as formas válidas do ponto de vista jurídico.

Presencial:

No caso de assinatura presencial, é necessário haver rubricas em todas as folhas do contrato, exceto na última, que deve conter as assinaturas.

Digital:

No caso de assinatura digital, é possível utilizar, em alguns modelos de contrato, como os de locação, meios de comunicação eletrônica, como e-mail ou WhatsApp, desde que haja um aceite explícito das partes.

Nesse caso, ao enviar o contrato anexado à mensagem, a outra parte deve responder com um aceite, confirmando estar de acordo com os termos do contrato.

Gov.br:

Desde abril de 2022, é permitido aos brasileiros assinar contratos digitalmente por meio do site Gov.br ou em seu aplicativo.

Essa forma de assinatura tem a mesma validade que a assinatura física e é regulamentada pelo decreto nº 10.543/2020.

Após acessar a seção de serviços do Gov.br, o usuário poderá assinar documentos digitalmente no portal de assinatura eletrônica, desde que os arquivos estejam nos formatos doc, docx, pdf ou odt.

Perguntas frequentes

Abaixo estão algumas das perguntas mais frequentes sobre o contrato de locação comercial:

Quais são os tipos de imóveis comerciais que podem ser alugados?

Imóveis comerciais incluem lojas, salas comerciais, escritórios, galpões, pontos comerciais em shoppings, entre outros espaços destinados ao exercício de atividades empresariais ou profissionais.

Quais são os deveres do locador na locação de um imóvel comercial?

O locador é responsável por entregar o imóvel em condições adequadas de uso, realizar manutenções estruturais necessárias e garantir a posse legítima do imóvel.

Quais são os direitos e deveres do locatário na locação?

O locatário deve utilizar o imóvel conforme a finalidade estipulada no contrato, pagar o aluguel nos prazos estabelecidos, realizar manutenções básicas e devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo desgaste natural pelo uso.

É permitida a cobrança de luvas ao inquilino?

Sim, a cobrança do fundo de comércio, popularmente conhecido como luvas, pode ser feita, desde que o contrato seja feito por escrito e com prazo determinado de pelo menos 5 anos.

Quem deverá pagar os impostos que incidem sobre o imóvel durante a locação?

Se a locação não tiver definido o responsável pelo pagamento dos impostos, como o IPTU, o responsável pelo seu pagamento será o proprietário.

Mas é permitido definir que o inquilino será o responsável por esses pagamentos, desde que esta condição esteja descrita no contrato.


Confira a nossa sessão de perguntas frequentes sobre uma locação comercial para conferir mais perguntas e respostas.

Glossário - Termos comuns utilizados

Locador: A parte que é dona ou detentora do imóvel e o disponibiliza para aluguel.

Locatário: A parte que aluga o imóvel do locador para a sua utilização.

Partes: Refere-se às partes envolvidas no contrato de locação.

Rescisão Contratual: O ato de encerrar a locação por decisão de uma ou ambas as partes.

Foro e legislação aplicável: Refere-se à lei e ao tribunal responsáveis pela interpretação e resolução de disputas judiciais relacionadas ao contrato.

Laudo de Vistoria do Imóvel: Um documento que descreve as condições do imóvel no início da locação, incluindo pintura e móveis, que é usado para verificar qualquer dano ou desgaste durante a locação.

Caução: Uma quantia em dinheiro ou equivalente, geralmente paga pelo locatário ao locador como garantia de cumprimento das obrigações contratuais e eventuais danos ao imóvel.

Sublocação: A ação de alugar o imóvel para terceiros por parte do locatário, o que pode ser permitido ou proibido de acordo com o contrato.

Vistoria: Uma inspeção realizada antes do início e após o término do contrato para avaliar o estado do imóvel e quaisquer danos.

Se você quiser, fique à vontade para explorar o nosso glossário de termos utilizados em uma locação.

Ao criar o seu contrato, você receberá

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O direito aplicável

Este contrato de locação comercial é regulado pela Lei do Inquilinato (Lei Federal nº. 8.245/1991) e pela Lei Federal nº. 12.112/2009.

Guias e artigos para te ajudar

Mais guias e artigos  

Resumo: simples e direto

Este contrato de locação comercial tem o objetivo principal proteger tanto o locador quanto o locatário, além de oferecer uma transparência na contratação.

Ele garante ao proprietário a segurança em relação ao pagamento e à integridade do seu imóvel, com a premissa de conservação do mesmo durante a locação e a sua devolução, no final, no mesmo estado em que foi entregue.

Além disso, o contrato resguarda o locatário em relação ao prazo da locação, às condições de pagamento e especifica claramente a multa, caso existente, em caso de rescisão antecipada.


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Outros nomes para este contrato

Modelo de contrato de aluguel comercial,

Contrato de locação de sala comercial,

Contrato de locação de imovel comercial simples,

Contrato de aluguel de galpão,

Modelo de contrato de aluguel de escritório,

Contrato simples de locação de loja


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comentário cliente 1
Congresso Lash boss

04 de junho de 2023

Amei o profissionalismo e atenção em desenvolver um contrato, onde atendeu minhas necessidades

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Felipe Sena

06 de janeiro de 2024

Tive uma boa experiência com a 99Contratos. A plataforma é muito boa e intuitiva. Prático e simples. Fiz o pagamento por Pix e o envio do contrato para meu e-mail foi imediato. Excelente!

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Marciele Porsch

10 de março de 2026

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