contrato de locação comercial é o instrumento que serve como um facilitador para a boa convivência entre o proprietário (locador) e a pessoa que utilizará o seu imóvel (locatário), e ajuda na organização da locação do imóvel comercial que será celebrada.
Ele serve para ajudar e esclarecer as principais dúvidas sobre o aluguel comercial, como:
• A descrição do imóvel e qual será a finalidade da locação;
• Quais serão os prazos da locação;
• A definição do valor do aluguel, remuneração que o locatário pagará ao locador, e a sua forma de pagamento;
• Qual será a garantia utilizada na locação - se for necessária, e seus termos;
• A possibilidade ou não do locatário efetuar uma sublocação do imóvel comercial;
• As obrigações, os deveres e os direitos das partes envolvidas;
• Como proceder em caso de rescisão por qualquer uma das partes.
Uma vez definidos os direitos, os deveres e as obrigações de cada parte, é possível evitar conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.
Ou seja, o contrato não deve ser visto como uma mera formalidade, mas sim como uma ferramenta importante para proteger as partes e garantir uma harmonia na locação.
De acordo com o Código Civil, Art. 318, a locação de imóvel comercial deverá ter seu pagamento efetuado em moeda nacional.
Informações complementares
PAGAMENTO ANTECIPADO DO ALUGUEL
Conforme o Art. 42, caso não seja utilizada garantia na locação, o locador poderá exigir, se assim desejar, que o locatário efetue o pagamento do aluguel de forma antecipada até o sexto dia útil do mês vincendo.
GARANTIAS NA LOCAÇÃO
No contrato pode-se utilizar uma garantia, que a parte proprietária (locadora) utiliza para se proteger em caso de inadimplência por parte da locatária.
Não é obrigatória em um contrato a exigência de garantia, mas sempre é recomendada a sua utilização.
As modalidades mais comuns de garantia para a locação de imóvel comercial, previstas na Lei do Inquilinato, são:
• FIANÇA
Nesta modalidade, uma pessoa (fiadora) garante assumir as obrigações caso a parte locatária se torne devedora (inadimplente).
A fiança compreenderá todos os aspectos da dívida, inclusive possíveis despesas judiciais.
A parte locadora, de acordo com o Código Civil, pode recusar um fiador caso este não comprove ser uma pessoa idônea, não reside no mesmo município ou não possua bens suficientes para cumprir a obrigação.
• SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA
O seguro de fiança locatícia é uma modalidade prevista na Lei do Inquilinato, e substitui o fiador nos contratos de locação, garantindo o pagamento do aluguel e demais encargos no caso do locatário se tornar devedor (inadimplente).
Para esta modalidade, deve-se contratar uma apólice de seguro, o qual a parte locadora será a única beneficiária. O valor de prêmio a ser pago varia normalmente entre um a três vezes o valor da locação do imóvel.
• CAUÇÃO
A caução pode ser dada em espécie, bens móveis ou imóveis.
No caso de bens móveis, recomenda-se que se registre a caução em um cartório de títulos e documentos. Bens móveis são os bens que podem ser transportados de um local ao outro, como objetos de valor, veículos, entre outros.
Os bens imóveis, referem-se aos bens que não podem ser transportados, como uma casa ou um apartamento. Recomenda-se que essa caução seja averbada em cartório junto com a respectiva matrícula, vinculando com o contrato de locação.
De acordo com a Lei do Inquilinato, a caução em espécie (dinheiro) não pode ser superior a três meses de aluguel. Deverá também ser depositada em poupança, e o valor decorrente de rendimentos, no final da locação deverá ser revertido em benefício da parte locatária, caso não tenha sido utilizada.
O LAUDO DE VISTORIA
Recomenda-se que seja anexado ao contrato um laudo de vistoria do imóvel. Este documento deve ser elaborado em duas vias, descrevendo as condições gerais do imóvel, como pintura, vidros, instalações elétricas, hidráulicas e móveis, quando houver.
Uma via deverá ficar com o locatário e outra via com o locador.
Este laudo permite, ao final da locação, com a entrega das chaves, verificar se houve algum dano ao imóvel e, assim, garantir que o proprietário receberá o seu imóvel no mesmo estado em que o entregou no início do contrato de locação. O proprietário poderá recusar a devolução do imóvel enquanto não tiver sido devidamente reparado.
A 99Contratos fornece um modelo de laudo de vistoria gratuitamente, que acompanha o contrato.
PESSOAS FÍSICAS E PESSOAS JURÍDICAS
A locação comercial pode ser feita com o locador sendo pessoa física ou jurídica.
Havendo a necessidade de uma pessoa jurídica ser locatária, ou seja, alugar um imóvel para que um funcionário nele reside, então deve ser utilizado este modelo de contrato, escolhendo a opção correta quando perguntada a finalidade.
A RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA
A renovação compulsória poderá ocorrer se as condições abaixo forem respeitadas.
I - O contrato deve ser escrito e com prazo determinado;
II - A locação ter pelo menos 5 anos de contrato ininterruptos, mesmo sendo resultado de dois ou mais contratos;
III - O locatário deverá exercer a mesma atividade comercial no imóvel por 3 anos ininterruptos;
IV - A ação renovatória deve ser proposta entre um ano e seis meses antes da data de finalização do contrato.
Respeitadas as condições acima, baseado na lei do inquilinato, o locatário poderá garantir a renovação do contrato independentemente da vontade do proprietário do imóvel.
FUNDO DE COMÉRCIO / LUVAS
É permitida a cobrança de fundo de comércio, popularmente conhecido como luvas, caso a locação se encaixe nas condições abaixo:
I - O contrato deve ser escrito e com prazo determinado;
II - O contrato deve ter como prazo pelo menos 5 (cinco) anos;
III - Deve ser a primeira locação entre as partes envolvidas, sendo proibida a cobrança de luvas em renovação de contrato.
Caso o contrato respeite as condições acima poderá o locador cobrar do locatário o valor conhecido como luvas.
No final do contrato o locatário não terá direito ao retorno deste valor cobrado, visto que as luvas não são equivalentes à garantia do contrato.
Mas caso ocorra a rescisão antecipada do contrato motivada pelo locador, sem que este motivo tenha sido originado pelo locatário, como, por exemplo, pela falta do pagamento do aluguel, deverá o locador restituir o valor recebido como luvas.
SOBRE O DESPEJO
O despejo do locatário poderá ocorrer se houver:
I - Término do prazo contratual ou de sua renovação sem a saída do locatário do imóvel;
II - Se o locatário sublocar, ceder ou emprestar o imóvel, no todo ou em parte, sem o prévio e expresso consentimento do locador;
III - Se o locatário não pagar o aluguel no prazo convencionado;
IV - Dano causado ao imóvel, provado o dolo ou culpa do locatário;
V - Se o locatário mudar a destinação do imóvel;
VI - Abandono total ou parcial do imóvel;
VII - Nos casos de pedido de retomada, permitidos e previstos em lei e neste regulamento, comprovada em Juízo a sinceridade do pedido;
VIII - Se o locatário conduzir atividade ilegal, cometer infrações legais, ou cometer infração grave de obrigação contratual.
OBSERVAÇÕES RELEVANTES
A legislação vigente prevê que poderão ser consideradas nulas as cláusulas contratuais que contenham uma multa superior a 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato ou da dívida.
O mesmo acontece para cobrança de juros, que por determinação legal não pode ultrapassar 12% (doze por cento) ao ano ou 1% (um por cento) ao mês. Valores superiores poderão ser considerados como extorsão indireta, caracterizado como crime previsto no Código Penal e citado na Lei de Usura.
O QUE FAZER APÓS A CRIAÇÃO DO CONTRATO
Com o documento completamente preenchido, sem lacunas, o contrato deverá ser assinado por todas as partes envolvidas, incluindo as testemunhas e o fiador, se esta foi a garantia escolhida.
Recomenda-se a entrega de uma cópia do documento para cada uma das partes envolvidas, locador(es), locatário(s) e, se for o caso, fiador(es).
Recomenda-se, também, que acompanhem o contrato cópias dos seguintes documentos:
• Documento de identificação de todas as partes que assinaram;
• CPF de todas as partes que assinaram;
• Laudo de vistoria do imóvel.
REGISTRO EM CARTÓRIO
Não é obrigatório o registro de um contrato em cartório. No entanto, este registro é recomendado, visto que ele garante algumas vantagens aos envolvidos.
O registro do contrato pode ser realizado por qualquer uma das partes e torna o conteúdo do documento incontestável por terceiros que não participam da relação.
O registro impede que um contrato, um título ou um documento sejam fraudados. Além de validar legalmente, o registro torna o documento público, garantindo que, no caso de perda, os dados que constam nele sejam conservados por tempo indeterminado. Assim, outra vantagem de registrar-se o referente ao registro do contrato, é que, uma vez registrado, é possível obter uma cópia autêntica, verdadeira, com o mesmo valor e segurança do original.
Assim, outra vantagem de registrar-se o referente ao registro do contrato, é que, uma vez registrado, é possível obter uma cópia autêntica, verdadeira, com o mesmo valor e segurança do original.
O NOSSO MODELO DE CONTRATO
Ao gerar um contrato em nossa plataforma você terá direito à:
• Efetuar o download do seu documento no formato Word (docx) e PDF.
• Imprimir imediatamente após a geração do contrato. Impressão formatada.
• Enviar o arquivo para o seu e-mail para utilizar quando quiser.
• Download e envio de e-mail do 'Laudo de Vistoria do Imóvel'.
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• Além de receber orientações de como corretamente utilizar o seu contrato.
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