Modelo de Contrato de Locação Comercial

Qual é a importância de um contrato de locação comercial?

O contrato de locação comercial é o instrumento legal utilizado na organização do aluguel de um imóvel para fins comerciais, visando à boa convivência entre locador e locatário.

Ele ajuda a evitar possíveis conflitos e disputas judiciais, ajudando no entendimento dos direitos e responsabilidades de todos, economizando, portanto, tempo e evitando prejuízos.

Neste documento estarão descritos os pontos utilizados para esclarecer as principais dúvidas da locação, como:

• Identificação e qualificação das partes;
• Descrição do imóvel e seu endereço;
• Destinação do imóvel (atividade que será exercida);
• Prazo de vigência, que pode ser determinado ou indeterminado, e sua data de início;
• Valor do aluguel, sua forma de pagamento e reajustes;
• Garantia locatícia, como fiador, caução ou seguro-fiança;
• Permissão ou proibição de sublocação;
• Deveres e direitos das partes;
• Penalidades por descumprimento contratual (opcional);
• Procedimentos para caso ocorra a rescisão do contrato.

Quais são os riscos de fazer uma locação sem contrato?

Fazer uma locação de um imóvel comercial sem ter um contrato pode trazer problemas legais e financeiros, tanto para o locador quanto para o inquilino. Abaixo listamos alguns dos principais riscos:

1. Falta de comprovação da locação: sem um contrato, é difícil provar a relação locatícia em caso de disputa judicial, dificultando ações como cobrança ou despejo.
2. Uso indevido do imóvel: Sem regras estabelecidas, o locatário pode utilizar o imóvel para atividades que não sejam adequadas.
3. Insegurança quanto ao aluguel: também podem surgir conflitos sobre o valor do aluguel, forma de pagamento, reajustes e datas de vencimento.
4. Ausência de garantias: sem um contrato, não há definição formal de garantias como caução, fiador ou seguro-fiança, deixando o locador desprotegido.
5. Problemas na devolução do imóvel: sem um laudo de vistoria e cláusulas sobre conservação, é mais difícil responsabilizar o inquilino por eventuais danos ao imóvel quando ocorrer a devolução do imóvel.
6. Dificuldade em aplicar regras legais: mesmo com a Lei do Inquilinato, a ausência de contrato dificulta o cumprimento de prazos e penalidades previstos em lei.

Portanto, este documento não deve ser visto como uma mera formalidade, mas sim como uma importante ferramenta para proteger todas as partes na locação.

Como funciona a garantia do aluguel?

A garantia do aluguel é utilizada para proteger o proprietário contra inadimplência e garantir o cumprimento do contrato. As principais modalidades de garantia incluem:

• Fiador: Uma pessoa se responsabiliza pelo pagamento das dívidas caso o inquilino não cumpra as obrigações. Se o fiador for casado, o cônjuge também deve assinar.
• Caução: Um bem (dinheiro, imóveis ou bens móveis) é oferecido como garantia. Quando em dinheiro, o valor não pode ultrapassar três meses de aluguel.
• Seguro de fiança locatícia: Substitui o fiador, oferecendo uma apólice que garante o pagamento de encargos caso o locatário não pague.
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: O inquilino transfere quotas de um fundo de investimento para o locador como garantia, que podem ser usadas para cobrir débitos em caso de inadimplência.
• Título de Capitalização: O inquilino compra um título de capitalização, que pode ser usado para cobrir débitos em caso de inadimplência.

O locador poderá utilizar a garantia do aluguel em cenários de inadimplência, como o não pagamento do aluguel dentro do prazo acordado ou se o locatário causar danos no imóvel.

Qual é a importância do laudo de vistoria na locação?

A utilização de um laudo de vistoria é recomendada para registrar as condições do imóvel no início da locação, detalhando itens como pintura, móveis, sistemas elétricos e hidráulicos.

Ele serve como referência para evitar disputas sobre danos ao término do contrato, garantindo que o imóvel seja devolvido no mesmo estado, exceto pelo desgaste natural. Além disso, o laudo protege locador e locatário ao especificar responsabilidades por eventuais danos, proporcionando segurança jurídica em caso de litígios.

Aqui estão algumas dicas para evitar problemas:

1. Elabore o laudo com detalhes: Inclua descrições sobre o estado de cada parte do imóvel, como a pintura, o estado do mobiliário (se houver), sistemas de ar condicionado, iluminação, etc. Quanto mais detalhado for o laudo, mais fácil será comparar o imóvel no final do contrato.
2. Realize a vistoria juntos: O locador e o locatário podem estar presentes durante a vistoria inicial, garantindo que ambas as partes concordem com o estado do imóvel antes da assinatura do contrato.
3. Guarde uma cópia do laudo de vistoria: Ambas as partes devem manter uma cópia assinada do laudo de vistoria, garantindo que, se houver necessidade, possam consultar o documento durante ou após o término do contrato.

Fornecemos um modelo de laudo de vistoria gratuitamente ao preencher o seu contrato de locação comercial em nosso site.

Quais critérios devem ser considerados para definir o valor do aluguel e seu reajuste?

O valor do aluguel de um imóvel comercial pode ser acordado livremente entre as partes e deve ser especificado no contrato, tanto em formato numérico quanto por extenso, incluindo a forma de pagamento (depósito bancário, pix, em espécie, etc.) e a data de vencimento. O contrato também deve prever multa para casos de atraso no pagamento, assegurando a proteção do locador contra inadimplência.

Para calcular a multa e os juros em caso de atraso no pagamento, recomendamos o uso de nossa calculadora de multa e juros de aluguel atrasado.

Regras para o reajuste do valor do aluguel

O reajuste do valor do aluguel pode ocorrer de duas formas: contratual ou judicialmente. A forma mais comum é a contratual, onde as partes concordam que o valor do aluguel será atualizado periodicamente, geralmente uma vez por ano, com base em um índice de reajuste acordado no contrato.

Existem diversos índices que podem ser escolhidos para o reajuste do aluguel. Os mais comuns são:

• IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado): Um dos índices mais populares, muito utilizado para o reajuste de aluguéis.
• INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor): Usado para medir a variação no custo de vida das famílias.
• IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo): Um dos índices oficiais utilizados pelo governo para medir a inflação no país.
• IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais): Mais específico para o mercado imobiliário.

Já reajuste de aluguel feito judicialmente ocorre quando as partes não chegam a um acordo sobre o valor durante a renegociação. Nesse caso, uma das partes pode ingressar com uma ação revisional de aluguel, solicitando que o Judiciário determine um valor justo com base em critérios como preço de mercado para imóveis similares na mesma região.

Como calcular o reajuste do aluguel?

Se você precisa calcular o valor do reajuste do aluguel, pode utilizar a nossa calculadora de reajuste de aluguel.

É permitido cobrar fundo de comércio (ou luvas) na locação comercial?

O fundo de comércio (ou luvas) é uma quantia paga pelo locatário ao locador no início da locação, como uma espécie de "taxa" para garantir o uso de um estabelecimento comercial. Esse valor é frequentemente negociado no começo da locação e é utilizado como uma compensação ao locador pelas condições específicas do imóvel, como localização ou histórico de negócios.

Quais são as condições para a cobrança do fundo de comércio?

Embora a cobrança de fundo de comércio seja permitida, é importante que o locador observe as seguintes regras:

• O fundo de comércio pode ser exigido somente no início da locação comercial.
• A locação deverá ter um prazo mínimo de 5 anos.
• Não é permitido cobrar luvas ou fundo de comércio durante a renovação do contrato. Esse tipo de cobrança somente é permitida no início do contrato.

Uma consideração importante sobre o fundo de comércio é que ele não é reembolsável. Ao final do contrato, o locatário não terá direito a receber de volta o valor pago pelo fundo de comércio.

Como fazer um contrato de locação comercial?

Faça o seu contrato seguindo o passo a passo abaixo.

1. Crie o seu contrato

Criar um contrato de locação comercial pode ser simples, prático e seguro com nosso modelo personalizado. Preencha as informações respondendo as perguntas apresentadas e veja o documento sendo ajustado em tempo real, com cláusulas adaptadas para atender às suas necessidades, incluindo a descrição do imóvel e sua finalidade, o valor do aluguel e sua forma de pagamento, o prazo de vigência e a data de início da locação e as responsabilidades das partes.

Além disso, para maior segurança, você poderá adicionar cláusulas sobre penalidades por descumprimento, multas por atraso no pagamento, garantia locatícia, motivos para rescisão antecipada e reajuste periódico, reduzindo riscos de conflitos futuros.

Ao final, você poderá baixar, imprimir e receber no seu e-mail o seu documento personalizado nos formatos Word e PDF.

Você receberá os seguintes itens:

1. O seu contrato personalizado nos formatos Word e PDF;
2. Modelo de laudo de vistoria do imóvel comercial (grátis);
3. Modelo de recibo de aluguel (grátis);
4. Orientações sobre como utilizar o contrato e o que fazer após a sua criação.

2. Verifique se o seu contrato está preenchido corretamente

É importante que o contrato seja claro e detalhado, especificando todas as condições da locação. Revise o contrato para garantir que todas as informações estejam corretas. Certifique que todos os campos estão completos e, se necessário, inclua anexos relevantes, como cópias dos documentos de identificação e CPF de todos os envolvidos.

3. Assine o contrato

Para que o contrato tenha validade, é recomendado que todas as partes envolvidas assinem o documento. Os signatários incluem:

• O locador;
• O locatário;
• O fiador e seu cônjuge (caso tenha sido a modalidade de garantia escolhida);
• Duas testemunhas (opcional, mas recomendado para maior segurança jurídica).

4. Guarde o contrato

Após a assinatura, cada parte deve manter uma cópia do contrato com todas as assinaturas. Recomendamos guardar o documento em local seguro para evitar perdas ou extravios. Oferecemos uma versão digital (backup) que ficará disponível e poderá ser solicitada e acessada sempre que necessário.

Como assinar o contrato

No contrato de locação comercial, a assinatura pode ser feita de duas formas válidas: presencial ou digital.

Assinatura presencial

Assinatura digital

Gov.br

O que um contrato de locação de imóvel comercial deve ter?

Embora os detalhes possam variar dependendo das circunstâncias e do tipo de negócio, aqui estão alguns elementos comuns que geralmente devem constar em um contrato de locação comercial:

• Identificação das partes: O contrato deve conter as informações completas e precisas do locador e do locatário, como nome da empresa ou indivíduo, endereço, CNPJ ou CPF;
• Descrição do imóvel: Deve ser feita uma descrição detalhada do imóvel comercial que está sendo locado, incluindo endereço completo, dimensões e características específicas;
• Prazo de locação: Deve ser estabelecido o período de duração da locação;
• Valor do aluguel e reajuste: Deve ser definido o valor do aluguel mensal a ser pago pelo locatário, bem como a forma de pagamento e as datas de vencimento;
• Condições de pagamento: Devem ser especificadas as condições de pagamento, incluindo a forma de pagamento e eventuais multas ou juros por atraso;
• Uso do imóvel e sua destinação: Deve ser estabelecido o uso específico para o qual o imóvel será destinado, e quaisquer restrições ou proibições de uso impostas pelo locador;
• Deveres e direitos das partes: Devem ser estabelecidas as responsabilidades e obrigações tanto do locador quanto do locatário durante o período da locação, incluindo questões como manutenção, reparos, seguro, despesas de condomínio, entre outros;
• Condições de rescisão: Devem ser estabelecidas as condições em que o contrato pode ser rescindido, tanto por parte do locador quanto do locatário, e quaisquer penalidades ou indenizações aplicáveis em caso de rescisão antecipada;
• Assinaturas e testemunhas: Por fim, o contrato deve ser assinado por ambas as partes e, se necessário, por testemunhas.

Perguntas frequentes

Abaixo estão os algumas das perguntas mais frequentes sobre o contrato de locação comercial:

Quais são os tipos de imóveis comerciais que podem ser alugados?

Imóveis comerciais incluem lojas, salas comerciais, escritórios, galpões, pontos comerciais em shoppings, entre outros espaços destinados ao exercício de atividades empresariais ou profissionais.

Quais são os deveres do locador na locação de um imóvel comercial?

O locador é responsável por entregar o imóvel em condições adequadas de uso, realizar manutenções estruturais necessárias e garantir a posse legítima do imóvel.

Quais são os direitos e deveres do locatário na locação?

O locatário deve utilizar o imóvel conforme a finalidade estipulada no contrato, pagar o aluguel nos prazos estabelecidos, realizar manutenções básicas e devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo desgaste natural pelo uso.

É permitida a cobrança de luvas ao inquilino?

Sim. A cobrança do fundo de comércio, popularmente conhecido como luvas, pode ser feita, desde que o contrato seja feito por escrito e com prazo determinado de pelo menos 5 anos.

Quem deverá pagar os impostos que incidem sobre o imóvel durante a locação?

Se a locação não tiver definido o responsável pelo pagamento dos impostos, como o IPTU, o responsável pelo seu pagamento será o proprietário.

Mas é permitido definir que o inquilino será o responsável por estes pagamentos, desde que esta condição esteja descrita no contrato.

Confira a nossa sessão de perguntas frequentes sobre uma locação comercial para conferir mais perguntas e respostas.

Glossário - Termos comuns utilizados

• Locador: A parte que é dona ou detentora do imóvel e o disponibiliza para aluguel;
• Locatário: A parte que aluga o imóvel do locador para a sua utilização;
• Partes: Refere-se às partes envolvidas no contrato;
• Rescisão Contratual: O ato de encerrar a locação por decisão de uma ou ambas as partes;
• Foro e legislação aplicável: Refere-se à lei e ao tribunal responsáveis pela interpretação e resolução de disputas judiciais relacionadas ao contrato;
• Laudo de Vistoria do Imóvel: Um documento que descreve as condições do imóvel no início da locação, incluindo pintura e móveis, que é usado para verificar qualquer dano ou desgaste durante a locação;
• Caução: Uma quantia em dinheiro ou equivalente, geralmente paga pelo locatário ao locador como garantia de cumprimento das obrigações contratuais e eventuais danos ao imóvel;
• Sublocação: A ação de alugar o imóvel para terceiros por parte do locatário, o que pode ser permitido ou proibido de acordo com o contrato;
• Vistoria: Uma inspeção realizada antes do início e após o término do contrato para avaliar o estado do imóvel e quaisquer danos.

Se você quiser, fique à vontade para explorar o nosso glossário de termos utilizados em uma locação.

• Contrato de locação residencial
• Contrato de Hospedagem | Flat | Apart-Hotel
• Contrato de Locação de Espaço para Evento
• Contrato de Locação para temporada
• Contrato de Sublocação residencial
• Contrato de Sublocação comercial

Legislação aplicável

Aplicam-se ao contrato de locação comercial as seguintes leis:

• Lei Federal nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato;
• Código Civil (Lei nº 10.406/2002).

Este modelo de contrato foi revisado e atualizado em 20 de dezembro de 2022.