Modelo de Contrato de Locação Comercial
Última revisão: 24 de junho de 2025
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O que é um contrato de locação comercial?
O contrato de locação comercial é o instrumento utilizado para formalizar o acordo entre o proprietário de um imóvel (locador) e uma empresa ou indivíduo (locatário) para o uso do imóvel com fins comerciais, industriais ou profissionais.
Ele descreve as condições da locação, incluindo o valor do aluguel, a forma de pagamento e seu reajuste, o prazo, a existência de garantia, além de estabelecer responsabilidades pelo pagamento de impostos e tributos, possibilidade de locação com mobília e outras cláusulas importantes.
Ao gerar o seu contrato, forneceremos gratuitamente um modelo de laudo de vistoria e um modelo de recibo de aluguel, recomendados para a locação.
O seu contrato será gerado de acordo com as suas respostas, de maneira simples e personalizada, sendo disponibilizado nos formatos Word e PDF em conformidade com as normas ABNT.
Qual é a legislação aplicável ao contrato de locação comercial?
O nosso modelo de contrato de locação comercial é revisado mensalmente de acordo com a Lei do Inquilinato (Lei Federal nº 8.245) e pela Lei Federal n. 12.112.
Qual é a importância de um contrato de locação comercial?
O contrato de locação comercial é o instrumento legal utilizado na organização do aluguel de um imóvel para fins comerciais, visando à boa convivência entre o proprietário e o locatário.
Ele ajuda a evitar possíveis conflitos e disputas judiciais, ajudando no entendimento dos direitos e responsabilidades de todos, economizando, portanto, tempo e evitando prejuízos.
Neste documento estarão descritos os pontos utilizados para esclarecer as principais dúvidas da locação, como:
- A qualificação das partes envolvidas.
- A descrição do imóvel alugado e a sua finalidade.
- O prazo da locação.
- O valor do aluguel e sua forma de pagamento.
- A garantia utilizada (opcional).
- As obrigações e direitos de todos os envolvidos;
- O procedimento no caso de uma rescisão antecipada.
Este instrumento não deve ser visto como uma formalidade, mas sim como uma ferramenta importante para proteger as partes e garantir a segurança na locação comercial.
Garantia do pagamento do aluguel na locação comercial
A garantia do aluguel é utilizada para proteger o proprietário contra inadimplência e garantir o cumprimento do contrato de locação. As principais modalidades de garantia incluem:
- Fiador: Uma pessoa se responsabiliza pelo pagamento das dívidas caso o inquilino não cumpra as obrigações. Se o fiador for casado, o cônjuge também deve assinar.
- Caução: Um bem (dinheiro, imóveis ou bens móveis) é oferecido como garantia. Quando em dinheiro, o valor não pode ultrapassar três meses de aluguel.
- Seguro de fiança locatícia: Substitui o fiador, oferecendo uma apólice que garante o pagamento de encargos caso o locatário não pague.
O locador pode utilizar a garantia do aluguel em cenários de inadimplência do locatário, como quando o locatário não paga o aluguel dentro do prazo acordado ou se o locatário causar danos no imóvel durante a locação.
Laudo de vistoria e sua importância para a locação
O laudo de vistoria é uma etapa recomendada e importante no processo de uma locação comercial. Ele descreve detalhadamente as condições do imóvel no momento da locação, oferecendo uma visão clara sobre o estado do imóvel, incluindo pintura, móveis, equipamentos e outros aspectos essenciais.
A seguir, listamos os principais motivos para a importância desse documento:
Documentação do estado inicial do imóvel
O laudo descreve de forma precisa a condição do imóvel, incluindo itens como o estado de conservação das paredes, pisos, janelas, portas, sistemas elétricos e hidráulicos, entre outros. Isso ajuda a evitar disputas sobre os danos ao imóvel após o término do contrato.
Evita litígios ao final do contrato de locação
Ao registrar as condições iniciais, o laudo de vistoria estabelece uma referência. No final da locação, o imóvel deve ser devolvido nas mesmas condições, o que torna claro para ambas as partes se houve ou não danos além do desgaste natural.
Responsabilidade do inquilino por danos
O laudo de vistoria especifica quais danos são considerados normais e quais seriam de responsabilidade do locatário, como, por exemplo, danos causados por mau uso ou negligência. Ele garante que o locatário assuma a responsabilidade por qualquer dano que exceda o desgaste normal.
Segurança jurídica para ambas as partes
Ter um laudo de vistoria detalhado ajuda a proteger tanto o locador quanto o inquilino, fornecendo provas em caso de disputas legais. Se houver litígios sobre danos, o laudo serve como uma referência objetiva.
Para garantir uma locação comercial sem conflitos, é necessário que o laudo de vistoria seja bem elaborado e que ambos os lados compreendam sua importância. Aqui estão algumas dicas para evitar problemas:
- Elabore o laudo com detalhes precisos: Inclua descrições detalhadas sobre o estado de cada parte do imóvel, como a pintura, o estado do mobiliário (se houver), sistemas de ar condicionado, iluminação, etc. Quanto mais detalhado for o laudo, mais fácil será comparar o imóvel no final do contrato.
- Realize a vistoria juntos: O locador e o locatário podem estar presentes durante a vistoria inicial, garantindo que ambas as partes concordem com o estado do imóvel antes da assinatura do contrato. Isso assegura que não haverá disputas posteriores sobre as condições iniciais do imóvel.
- Guarde uma cópia do laudo de vistoria: Ambas as partes devem manter uma cópia assinada do laudo de vistoria, garantindo que, se houver necessidade, possam consultar o documento durante ou após o término do contrato.
A elaboração de um laudo de vistoria detalhado e a sua assinatura pelas partes são medidas preventivas que podem evitar litígios. Quando o imóvel for devolvido no final do contrato, o laudo servirá como uma prova importante em caso de desacordo.
Para facilitar o processo, fornecemos um modelo de laudo de vistoria gratuito ao preencher o contrato de locação comercial em nosso site.
Como definir e negociar o valor do aluguel no contrato
O valor do aluguel de um imóvel comercial pode ser livremente acordado entre as partes, devendo ser detalhado no contrato, tanto em formato numérico quanto por extenso. Além disso, é necessário especificar a forma de pagamento (como depósito bancário, Pix, transferência, ou em espécie) e estabelecer a data de vencimento.
Caso o pagamento não seja efetuado dentro do prazo, o contrato deve prever a multa que será cobrada do inquilino, garantindo a proteção do locador contra inadimplência.
Para calcular com precisão a multa e os juros em caso de atraso no pagamento, recomendamos o uso de uma calculadora especializada, como a nossa calculadora de multa e juros de aluguel atrasado.
Quais são as regras para o reajuste do valor do aluguel?
O reajuste do valor do aluguel comercial é uma prática comum e importante em contratos de locação. Ele pode ocorrer de duas formas: contratual ou judicialmente. A forma mais frequente é a contratual, onde as partes concordam que o valor do aluguel será atualizado periodicamente, geralmente uma vez por ano, com base em um índice de reajuste acordado no contrato.
Como funciona o reajuste contratual do aluguel?
No reajuste contratual, o índice de correção do aluguel é escolhido pelas partes envolvidas no contrato de locação comercial. Este índice será o responsável por ajustar o valor do aluguel conforme a variação de preços na economia. O mais comum é estipular o reajuste anualmente, com base em um índice de preços oficial.
Existem diversos índices que podem ser escolhidos para o reajuste do aluguel. Os mais comuns são:
- IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado): Um dos índices mais populares, muito utilizado para o reajuste de aluguéis.
- INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor): Usado para medir a variação no custo de vida das famílias.
- IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo): Um dos índices oficiais utilizados pelo governo para medir a inflação no país.
- IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais): Mais específico para o mercado imobiliário.
Como calcular o reajuste do aluguel?
Se você precisa calcular o valor do reajuste do aluguel, pode utilizar a nossa calculadora de reajuste de aluguel. Isso torna o processo mais simples e preciso, garantindo que o valor esteja de acordo com o índice de correção estipulado no contrato de locação. Nossa calculadora de reajuste de aluguel comercial é uma ferramenta prática e fácil de usar, ideal para ajudar você a calcular o novo valor do aluguel.
Fundo de comércio e sua cobrança na locação comercial
A cobrança de fundo de comércio (também conhecida como luvas) em contratos de locação comercial é uma prática legal, mas com algumas condições específicas.
O que é o fundo de comércio em locação comercial?
O fundo de comércio ou luvas é uma quantia paga pelo locatário ao locador no início do contrato de locação, como uma espécie de "taxa" para garantir o uso de um estabelecimento comercial. Esse valor é frequentemente negociado no começo da locação e é utilizado como uma compensação ao locador pelas condições específicas do imóvel, como localização ou histórico de negócios.
Quais são as condições para a cobrança do fundo de comércio?
Embora a cobrança de fundo de comércio seja permitida, é importante que o locador observe as seguintes regras:
- Cobrança no início do contrato: O fundo de comércio pode ser exigido somente no início da locação comercial.
- Prazo determinado de pelo menos 5 anos: A locação deverá ter um prazo mínimo de 5 anos.
- Proibição na renovação do contrato: Não é permitido cobrar luvas ou fundo de comércio durante a renovação do contrato. Esse tipo de cobrança é restrito à celebração do novo vínculo contratual.
Uma consideração importante sobre o fundo de comércio é que não é reembolsável. Ao final do contrato, o locatário não terá direito a receber de volta o valor pago pelo fundo de comércio.
Como fazer um contrato de locação comercial
Para elaborar o seu contrato de forma segura e eficiente, siga o passo a passo abaixo:
1. Crie o seu contrato
Criar um contrato de locação comercial pode ser simples, prático e seguro com nosso modelo personalizado. Preencha as informações respondendo as perguntas apresentadas e veja o documento sendo ajustado em tempo real, com cláusulas adaptadas às suas necessidades específicas, como prazo, valor do aluguel e responsabilidades.
Nossos contratos seguem rigorosamente as normas do Código Civil Brasileiro e da Lei do Inquilinato, garantindo proteção para ambas as partes. Cláusulas importantes, como as de rescisão, multas e garantia, podem ser adicionadas para evitar conflitos e assegurar transparência em toda a relação contratual.
Ao final, você poderá baixar, imprimir e receber no seu e-mail o seu documento personalizado nos formatos Word e PDF.
Você receberá os seguintes itens:
- O seu contrato personalizado nos formatos Word e PDF.
- Modelo de laudo de vistoria do imóvel comercial (grátis).
- Modelo de recibo de aluguel (grátis).
- Orientações sobre como utilizar o contrato e o que fazer após a sua criação.
2. Confira se o contrato está preenchido corretamente
Revise o contrato para garantir que todas as informações estejam corretas e atendam às suas necessidades. Certifique-se de que todos os campos estão completos e, se necessário, inclua anexos relevantes.
3. Assine o contrato
Para que o contrato tenha validade, é recomendado que todas as partes envolvidas assinem o documento. Os signatários incluem:
- Locador
- Locatário
- Fiador (caso tenha sido escolhido como garantia)
- Duas testemunhas (opcional, mas recomendado para maior segurança jurídica)
4. Armazene o contrato com segurança
Após a assinatura, cada parte deve manter uma cópia do contrato com todas as assinaturas. Recomendamos guardar o documento em local seguro para evitar perdas ou extravios. Para maior praticidade, oferecemos uma versão digital (backup) que ficará disponível e poderá ser acessada sempre que necessário.
Como assinar o contrato
No contrato de locação comercial, a assinatura pode ser feita de duas formas válidas: presencial ou digital.
Assinatura presencial
É necessário que o contrato seja assinado presencialmente, com rubricas em todas as folhas, exceto na última, onde deve ocorrer a assinatura.
Assinatura digital
Pode ser feita por meios eletrônicos, como e-mail ou WhatsApp, com o aceite explícito das partes. A parte que recebe o contrato deve responder confirmando o acordo com os termos.
Gov.br
Desde 2022, é possível assinar digitalmente através do portal gov.br com a mesma validade que uma assinatura física, conforme regulamentação do decreto 10.543/2020.
O que um contrato de locação de imóvel comercial deve ter?
Embora os detalhes possam variar dependendo das circunstâncias e do tipo de negócio, aqui estão alguns elementos comuns que geralmente devem constar em um contrato de locação comercial:
1. Identificação das partes: O contrato deve conter as informações completas e precisas do locador e do locatário, como nome da empresa ou indivíduo, endereço, CNPJ ou CPF.
2. Descrição do imóvel: Deve ser feita uma descrição detalhada do imóvel comercial que está sendo locado, incluindo endereço completo, dimensões e características específicas.
3. Prazo de locação: Deve ser estabelecido o período de duração da locação.
4. Valor do aluguel e reajuste: Deve ser definido o valor do aluguel mensal a ser pago pelo locatário, bem como a forma de pagamento e as datas de vencimento.
5. Condições de pagamento: Devem ser especificadas as condições de pagamento, incluindo a forma de pagamento e eventuais multas ou juros por atraso.
6. Uso do imóvel e destinação: Deve ser estabelecido o uso específico para o qual o imóvel será destinado, e quaisquer restrições ou proibições de uso impostas pelo locador.
7. Responsabilidades e obrigações das partes: Devem ser estabelecidas as responsabilidades e obrigações tanto do locador quanto do locatário durante o período da locação, incluindo questões como manutenção, reparos, seguro, despesas de condomínio, entre outros.
8. Condições de rescisão: Devem ser estabelecidas as condições em que o contrato pode ser rescindido, tanto por parte do locador quanto do locatário, e quaisquer penalidades ou indenizações aplicáveis em caso de rescisão antecipada.
9. Assinaturas e testemunhas: Por fim, o contrato deve ser assinado por ambas as partes e, se necessário, por testemunhas.
Legislação aplicável à locação comercial
A locação de imóveis para fins comerciais é regulamentada pela Lei nº 8.245/91, (Lei do Inquilinato), que define os direitos e deveres do locador (proprietário) e do locatário (pessoa ou empresa que utilizará o imóvel). Essa lei trata de pontos necessários como prazos contratuais, reajustes de aluguel, garantias, rescisão, direito de preferência na compra do imóvel e regras sobre benfeitorias. Além disso, prevê ações judiciais para resolver conflitos, como despejo e revisão de aluguel.
Para maior segurança do locatário, a lei também estabelece a renovação compulsória do contrato (Art. 51), desde que sejam cumpridos certos requisitos.
Além da Lei do Inquilinato, o Código Civil (Lei nº 10.406/2002) complementa as regras, reforçando princípios como boa-fé, responsabilidade das partes e obrigações contratuais. Há ainda espaço para a liberdade contratual (Art. 421-A do Código Civil e Art. 45 da Lei do Inquilinato), permitindo negociações sobre aspectos como garantias locatícias, desde que respeitadas as normas legais.
Perguntas frequentes
Abaixo estão algumas das perguntas mais frequentes sobre o contrato de locação comercial:
Quais são os tipos de imóveis comerciais que podem ser alugados?
Imóveis comerciais incluem lojas, salas comerciais, escritórios, galpões, pontos comerciais em shoppings, entre outros espaços destinados ao exercício de atividades empresariais ou profissionais.
Quais são os deveres do locador na locação de um imóvel comercial?
O locador é responsável por entregar o imóvel em condições adequadas de uso, realizar manutenções estruturais necessárias e garantir a posse legítima do imóvel.
Quais são os direitos e deveres do locatário na locação?
O locatário deve utilizar o imóvel conforme a finalidade estipulada no contrato, pagar o aluguel nos prazos estabelecidos, realizar manutenções básicas e devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo desgaste natural pelo uso.
É permitida a cobrança de luvas ao inquilino?
Sim. A cobrança do fundo de comércio, popularmente conhecido como luvas, pode ser feita, desde que o contrato seja feito por escrito e com prazo determinado de pelo menos 5 anos.
Quem deverá pagar os impostos que incidem sobre o imóvel durante a locação?
Se a locação não tiver definido o responsável pelo pagamento dos impostos, como o IPTU, o responsável pelo seu pagamento será o proprietário.
Mas é permitido definir que o inquilino será o responsável por estes pagamentos, desde que esta condição esteja descrita no contrato.
Confira a nossa seção de perguntas frequentes sobre uma locação comercial para conferir mais perguntas e respostas.
Glossário - Termos comuns utilizados na locação comercial
Aqui estão algumas definições úteis sobre os termos legais mais presentes em um contrato de locação de imóvel comercial:
- Locador: A parte que é dona ou detentora do imóvel e o disponibiliza para aluguel;
- Locatário: A parte que aluga o imóvel do locador para a sua utilização;
- Partes: Refere-se às partes envolvidas no contrato;
- Rescisão Contratual: O ato de encerrar a locação por decisão de uma ou ambas as partes;
- Foro e legislação aplicável: Refere-se à lei e ao tribunal responsáveis pela interpretação e resolução de disputas judiciais relacionadas ao contrato;
- Laudo de Vistoria do Imóvel: Um documento que descreve as condições do imóvel no início da locação, incluindo pintura e móveis, que é usado para verificar qualquer dano ou desgaste durante a locação;
- Caução: Uma quantia em dinheiro ou equivalente, geralmente paga pelo locatário ao locador como garantia de cumprimento das obrigações contratuais e eventuais danos ao imóvel;
- Sublocação: A ação de alugar o imóvel para terceiros por parte do locatário, o que pode ser permitido ou proibido de acordo com o contrato;
- Vistoria: Uma inspeção realizada antes do início e após o término do contrato para avaliar o estado do imóvel e quaisquer danos.
Se você quiser, fique à vontade para explorar o nosso glossário de termos utilizados em uma locação.
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Resumo: Explicação simples e direta
Este contrato de locação comercial tem o objetivo principal proteger tanto o locador quanto o locatário, além de oferecer uma transparência na contratação.
Ele garante ao proprietário a segurança em relação ao pagamento e à integridade do seu imóvel, com a premissa de conservação do mesmo durante a locação e a sua devolução, no final, no mesmo estado em que foi entregue.
Além disso, o contrato resguarda o locatário em relação ao prazo da locação, às condições de pagamento e especifica claramente a multa, caso existente, em caso de rescisão antecipada.
Em nossa experiência, os contratos que mais evitam conflitos são aqueles que detalham claramente a finalidade do imóvel, as regras de uso e as condições de devolução. Esses pontos, quando bem definidos, reduzem drasticamente as chances de litígio.
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- Modelo de recibo de aluguel.
- Orientações sobre como utilizar o contrato e o que fazer após a sua criação.
Outros nomes para este contrato
Existem diferentes formas de se referir a um contrato de locação comercial, como:
- Contrato de aluguel comercial
- Contrato de arrendamento comercial
- Contrato de locação de ponto comercial
- Contrato de aluguel de loja ou sala comercial
- Contrato de locação de imóvel comercial
- Contrato de locação de imóvel para fins comerciais
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