Como e quando se negativa o CPF de um locatário inadimplente?

Criado em: 05 de março de 2018             
Atualizado em: 09 de maio de 2020             


Artigo Negativação do CPF do Locatário
Artigo Negativação do CPF do Locatário

A relação comercial de uma locação não é caracterizada como uma prestação de serviço, nem também como uma relação de consumo, ela é considerada uma função social de moradia para quem não tem uma casa própria.

E desta forma tem-se o contrato firmado entre as partes, contrato este que gera obrigações para todos os envolvidos.

O locador tem o direito de receber o valor acordado, assim como o locatário tem o dever de pagar qualquer débito que venha a ser de sua responsabilidade durante a locação do imóvel.

De acordo com o Código Civil e a Lei do Inquilinato, ao locador é permitido negativar o CPF/nome do locatário perante os órgãos de proteção de crédito, como o SPC e o Serasa por exemplo, caso o locatário não tenha pago o seu aluguel em dia.

É considerado como atrasado o aluguel que não é pago até o dia combinado em contrato, salvo se por escrito o locador tenha concedido um prazo superior para o pagamento.

Mas, deve-se levar em consideração alguns cuidados antes da inclusão do CPF/nome do locatário nos sistemas de negativação de crédito. Caso ocorra uma negativação indevida, o locador responderá por todas as perdas e danos que causa indevidamente ao locatário.

Os cuidados necessários antes de solicitar a negativação

Temos uma citação sobre alguns cuidados que devemos tomar na Lei estadual nº 15.659/15:

"Notificação do atraso: Antes de proceder com a inclusão do nome do locatário/fiador nos órgãos de proteção ao crédito, faz-se necessário que haja prévia notificação, esta deve ser feita por escrito, dando-se ao devedor o prazo de 15 dias para a purgação da mora, persistindo pois a inadimplência, findo o prazo, o proprietário ou a administradora deverão encaminhar uma segunda notificação ao locatário informando que o débito continua em aberto e que seu nome será encaminhado aos órgãos de proteção ao crédito.".


Vamos organizar esta citação com algumas recomendações:

I. o locador deverá informar por escrito o locatário sobre o débito vencido, informando o valor, número de dias em que o atraso perdura, e neste aviso informar sobre a possibilidade da inclusão do seu CPF/nome como inadimplente perante os órgãos de proteção ao crédito.

Esta notificação deverá ser enviada ao locatário quando o atraso perdurar por mais de 10 (dez) dias, e após 30 (trinta) dias de atraso deve-se efetuar uma segunda comunicação escrita, informando que o débito persiste e que o CPF/nome do locatário será incluído no cadastro de inadimplentes.

Efetuando-se estas 2 (duas) notificações escritas, e com datas registradas, garante-se assim uma comunicação efetuada. Esta comunicação é recomendada que seja efetuada sempre através de um cartório de protestos.

II. não se deve, em hipótese alguma, enviar o CPF/nome do locatário para o cadastro de inadimplentes caso estiver ocorrendo uma disputa judicial entre as partes.

III. o locador deverá se certificar, sem possibilidade de dúvidas, de que os valores estão em atraso, não cobrando por valores que já tenham sido pagos.

IV. o locador poderá acionar a justiça, solicitando o despejo e a cobrança judicial dos valores devidos caso o locatário não tenha quitado a dívida após a negativação perante os órgãos.

V. caso na locação do imóvel exista a garantia através de fiador, o locador poderá solicitar a negativação do CPF/nome do Fiador e seu cônjuge, caso casado, mas recomenda-se efetuar o procedimento de comunicação (item I.) também com ele.

VI. é recomendado que se faça uma consulta com um advogado antes da negativação do CPF/nome do locatário.

Leve sempre em consideração que o nome de uma pessoa é o que ela tem de mais importante perante a sociedade.

Não se deve negativar sem ter um motivo concreto, devendo sempre ser de forma racional e não emocional.

Uma inclusão indevida do nome do locatário nos órgãos de proteção ao crédito resulta, geralmente, em um prejuízo muito superior ao valor devido, sendo o locador responsável pelo pagamento de indenizações ao locatário.

Como é efetuada a negativação do nome/CPF do locatário

O locador deverá comparecer a um Cartório de Protesto de Títulos, e nele apresentar o contrato de locação, as notificações enviadas e documentos que lhe sejam requeridos.

O processo de solicitação de negativação perante os órgãos é todo efetuado pelo próprio Cartório.

O Cartório irá informar ao locatário sobre a dívida existente, notificará ele por quantas vezes forem necessárias, solicitando que seja quitada a dívida, receberá o valor para a quitação, ou então, não ocorrendo o pagamento, o Cartório incluirá o CPF/nome do locatário nos órgãos de defesa ao crédito.

Quando o locatário quitar sua dívida, o mesmo Cartório providenciará a retirada do CPF/nome do locatário nos órgãos de proteção, devendo o locador informar sobre a quitação.

É de suma importância que o locador informe ao Cartório sobre a quitação da dívida que originou a negativação, pois o cartório não terá como saber se ocorreu um pagamento direto ao locador, e assim, pode ocorrer a negativação do CPF/nome após a quitação, o que também pode gerar processos contra o locador e pagamentos de indenizações.

A Importância do contrato locação

Verifica-se assim a importância de se ter um contrato de locação de imóvel firmado entre as partes envolvidas, pois é com ele que se garante as proteções necessárias para um protesto da dívida que possa surgir.

O contrato deve ter as assinaturas das partes, assim como assinatura de 2 (duas) testemunhas.

Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.

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Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato


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