Entendendo o Reajuste de Aluguel: Como Funciona, Regras e Legislação
Atualizado em: 20 de novembro de 2025
O processo de reajuste no valor de um aluguel é uma questão importante tanto para proprietários quanto para inquilinos.
Este artigo busca esclarecer como esse procedimento funciona no contexto brasileiro, levando em consideração a legislação pertinente, a periodicidade do reajuste, os índices utilizados e como calcular o novo valor do aluguel. Vamos explorar os principais aspectos relacionados a esse tema.
Legislação Aplicável
Para compreender o processo de reajuste em contratos de locação, é crucial começar pela legislação brasileira que regulamenta essa prática. A Lei do Inquilinato (Lei Federal 8.245/1991) é o principal marco legal nesse sentido. Esta lei desempenha um papel fundamental na proteção dos direitos tanto dos locadores quanto dos locatários, estabelecendo diretrizes claras para a relação entre as partes.
O artigo 17 da Lei do Inquilinato é um dos pontos de partida essenciais, que estabelece que:
"É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo."
Isso significa que as partes envolvidas em um contrato de locação têm liberdade para acordar o valor do aluguel, desde que esse valor seja expresso na moeda corrente nacional e não esteja atrelado à flutuação cambial ou ao salário mínimo. Essa disposição oferece flexibilidade para ambas as partes, permitindo negociações justas e transparentes.
Além disso, o artigo 18 da mesma lei é de grande importância, pois possibilita às partes, locador e locatário, estabelecer um novo valor para o aluguel e modificar cláusulas de reajuste mediante acordo mútuo. Isso significa que, ao longo da vigência do contrato, as partes podem chegar a um consenso sobre um novo valor de aluguel ou ajustar as cláusulas de reajuste de acordo com as circunstâncias do mercado e as necessidades de ambas as partes. Esse aspecto da lei promove a adaptabilidade e a negociação, permitindo que os contratos de locação sejam justos e atualizados.
Periodicidade do Reajuste
A determinação da periodicidade do reajuste em contratos de locação é um elemento crucial que deve ser cuidadosamente estabelecido no contrato.
A legislação brasileira, especificamente a Lei Federal nº 9.069/1995, também conhecida como Plano Real, desempenha um papel fundamental nesse aspecto, estabelecendo as bases para garantir relações locatícias equitativas e transparentes.
De acordo com o artigo 28 do Plano Real:
"Nos contratos celebrados ou convertidos em REAL com cláusula de correção monetária por índices de preço ou por índice que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados, a periodicidade de aplicação dessas cláusulas será anual."
Portanto, quando um índice oficial, como o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), é usado para o reajuste, este pode ocorrer somente a cada doze meses de vigência do contrato, ou seja, anualmente.
Escolha do Índice de Reajuste
A seleção do índice de reajuste é um componente fundamental no processo de reajuste de aluguel. A legislação brasileira oferece flexibilidade às partes envolvidas em um contrato de locação, permitindo que escolham o índice que melhor atenda aos interesses de ambas as partes. Essa flexibilidade é essencial para garantir que os contratos de locação reflitam as condições econômicas e as necessidades específicas das partes envolvidas.
Além do IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), que é um dos índices mais comuns e amplamente utilizados para o reajuste, outros índices, como o IPCA, ou o IVAR, podem ser empregados, desde que estejam expressamente previstos no contrato de locação. Essa variedade de opções permite que locador e locatário escolham o índice que melhor se alinhe com o objetivo do contrato e as condições do mercado.
Uma opção particularmente interessante que a lei proporciona é a possibilidade de eleger dois ou até três índices de variação da inflação no contrato. Esse mecanismo foi estabelecido no Plano Real e é uma forma de garantir que o índice escolhido esteja mais próximo da realidade econômica vigente. Dessa forma, pode-se aplicar o índice que teve a maior variação durante o período, de acordo com o que foi estabelecido no Plano Real.
Essa abordagem oferece maior flexibilidade às partes, uma vez que a inflação pode variar em diferentes setores da economia e em diferentes momentos. Portanto, ter a capacidade de escolher o índice que melhor reflete as circunstâncias específicas do contrato é benéfico para ambas as partes.
É importante destacar que a escolha do índice de reajuste deve ser claramente especificada no contrato de locação. Isso evita desentendimentos futuros e garante que as partes estejam em conformidade com a legislação vigente.
Cálculo do Reajuste
O cálculo do reajuste deve ser feito com base na data em que o contrato foi iniciado. Você pode utilizar calculadoras online para efetuar esse cálculo de forma simples. Recomendamos o uso da nossa Calculadora de Reajuste de Aluguel.
A seguir, explicamos como utilizar a calculadora:
Escolha o índice desejado ou utilizado no contrato.
Preencha o mês e ano do início da locação ou do ano anterior, se o contrato tiver mais de 12 meses de vigência.
Informe o mês e ano do aniversário do contrato de locação.
Digite o valor atual do aluguel, que precisa ser reajustado.
Pressione o botão "Corrigir Valor."
Esta ferramenta facilita o cálculo do reajuste e é amplamente reconhecida como uma referência oficial para esse fim.
Reajuste em Caso de Índices Negativos
É importante observar que se os índices usados para reajuste forem negativos, o valor do aluguel pode ser reduzido. No entanto, isso está condicionado ao que foi definido na cláusula de reajuste do contrato, a menos que exista uma cláusula expressa vedando a redução.
Notificação ao Locatário sobre o Reajuste
Um aspecto crítico do processo de reajuste de aluguel é a necessidade de notificar o locatário de forma adequada e oportuna. De acordo com a Lei do Inquilinato e as boas práticas de locação, a notificação é um passo fundamental a ser seguido rigorosamente.
A Lei do Inquilinato estabelece que o locador deve notificar o locatário com antecedência sobre a intenção de reajustar o valor do aluguel. O prazo de notificação e a forma como essa notificação deve ser feita podem variar de acordo com o que está estipulado no contrato de locação. Portanto, é essencial que ambas as partes, locador e locatário, estejam cientes das cláusulas relacionadas à notificação no contrato.
Em muitos casos, os contratos de locação estipulam prazos mínimos para a notificação, geralmente com alguns meses de antecedência antes da data em que o reajuste entrará em vigor. Essa antecedência permite que o locatário se prepare para as mudanças financeiras que ocorrerão devido ao reajuste.
A notificação ao locatário deve ser feita de forma escrita e entregue de maneira que possa ser comprovada, como por meio de carta registrada, e-mail com confirmação de leitura ou até mesmo um aviso por meio de um cartório de títulos e documentos, dependendo do que for estipulado no contrato.
É importante que a notificação seja clara e informativa, fornecendo todos os detalhes necessários para que o locatário compreenda o reajuste, incluindo o índice de correção a ser utilizado e o novo valor a ser pago. Isso evita mal-entendidos e possíveis conflitos.
Conclusão
Em resumo, é fundamental compreender que o reajuste no valor do aluguel não pode ser realizado de forma arbitrária, mas sim de acordo com o que estabelece a legislação e o contrato. A periodicidade de doze meses é um requisito a ser seguido, e a escolha do índice de reajuste deve ser feita com base no acordo entre as partes.
Para evitar conflitos e garantir uma relação harmoniosa entre locadores e locatários, é aconselhável que o contrato de locação seja claro, objetivo e contemple todos os detalhes relacionados ao reajuste de aluguel.
Referências
Lei Federal nº 8.245/1991 - Lei do Inquilinato
Lei Federal nº 9.069/1995 - Plano Real
Gustavo Falcão
Gustavo Falcão, fundador da 99contratos, oferece soluções acessíveis e descomplicadas para o conhecimento jurídico.
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