O locador pode pedir o imóvel antes do término do contrato de locação?

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Criado em: 07 de janeiro de 2019             
Atualizado em: 09 de maio de 2020             
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Artigo Locação Residencial

E xistem tipos diferentes de contrato de locação, e para cada tipo existe uma forma possível por lei para que o locador possa solicitar o seu imóvel de volta caso ele esteja alugado.

Se uma locação foi feito somente verbalmente, ou seja, sem um contrato escrito, ela ainda assim tem um contrato, pois locações verbais também são aceitas e devem seguir a legislação, sendo este tipo de locação é considerada por prazo indeterminado.

Agora, se um contrato escrito foi feito e firmado entre as partes, então ele pode ser por prazo determinado ou indeterminado, e para cada tipo de prazo existe uma possibilidade diferente para o locador retomar o seu imóvel, o que não pode ocorrer simplesmente porque ele deseja.

Contratos por prazo determinado

Em um contrato por prazo determinado, por definição, o locador não pode solicitar o seu imóvel antes do prazo acordado terminar, exceto se ele tiver uma denúncia cheia, ou seja, um motivo aceito por lei.

E ainda em contratos por prazo determinado, existe uma diferença entre os que são feitos por prazo inferior a 30 (trinta) meses e os que são feitos por prazo maior ou igual a 30 (trinta) meses.

Antes de citarmos as diferenças para a retomada de um imóvel em contratos de prazo determinado, devemos ressaltar que todo contrato de locação quando o prazo encerra e as partes permanecem inertes, ou seja, não se manifestam solicitando o término do mesmo, o contrato passa a ser considerado automaticamente como por prazo indeterminado.

Prazo determinado de 30 meses ou mais

Em contratos com prazo determinado de 30 (trinta) meses ou mais, ao terminar este prazo, mesmo que a locação continue e se torne por prazo indeterminado, será de direito do proprietário/locador solicitar o seu imóvel quando bem entender, respeitando um aviso prévio de 30 (trinta) dias para que o inquilino libere seu imóvel.

Esta solicitação não depende de motivo, bastando um simples aviso de que o imóvel deve ser devolvido e a locação encerrada.

Prazo determinado inferior a 30 meses

Já nos contratos com prazo inferior a 30 (trinta) meses, as regras são diferentes para a retomada do imóvel.

Ao encerrar o prazo da locação, se as partes permanecerem inertes o contrato também será considerado por prazo indeterminado, mas a retomada será diferente, pois só poderá ocorrer sem denúncia cheia, ou seja, sem motivo previsto por lei, depois do prazo de 5 (cinco) anos de locação ininterruptos.

Por exemplo: se você alugou seu imóvel por 12 (doze) meses, e o locatário ficou no imóvel por 16 (dezesseis) meses, esta locação já teve seu prazo encerrado e passou a ser considerada por prazo indeterminado.

E neste cenário o locador agora só poderá pedir o imóvel de volta depois de 5 (cinco) anos de locação, ou se tiver uma denúncia cheia.

Por este motivo que é muito comum encontrarmos contratos com prazo de locação de 30 (trinta) meses.

Contratos por prazo indeterminado

Já os contratos firmados inicialmente por prazo indeterminado, poderá o proprietário solicitar o imóvel quando lhe for mais conveniente, devendo sempre respeitar os 30 (trinta) dias para a desocupação, assim como descrito na Lei do Inquilinato.

"Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação."

Motivos previstos para a tomada do imóvel (denúncia cheia)

Agora, independente do prazo de locação, existem alguns motivos que permitem a retomada do imóvel pelo locador, e são eles:

I. inadimplência do pagamento pelo locatário, ou seja, a falta do pagamento do aluguel, desde que não tenha garantia cobrindo tal inadimplência;

II. extinção do contrato de trabalho, caso o contrato tenha sido feito baseado em alguma relação trabalhista, como, por exemplo, uma empresa alugando o imóvel para que o seu funcionário lá habite;

III. se o proprietário solicitar o imóvel para uso próprio, ou para seu cônjuge ou companheiro, ou ascendentes e/ou descendentes, que não disponha de imóvel próprio;

IV. caso seja necessária a demolição do imóvel, realização de obras, exploração de hotel, desde que licenciadas ou aprovadas por poder público;

V. se o prazo da locação ultrapassar o prazo de 5 (cinco) anos ininterruptos.

Lembrando que os itens I, III e IV devem ser reais e cumpridos, pois se o locatário for retirado do imóvel e o motivo não for verdadeiro, poderá o locatário requerer em juízo uma compensação por danos morais.

Conclusão

Para cada tipo de prazo de um contrato existe uma forma de retomada do imóvel pelo locador, e saber estas formas é importante quando se trata de negociar a locação de um bem tão valioso quanto um imóvel.

Em todos os casos percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.

Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.


Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato


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