O locador pode pedir o imóvel antes do término do contrato de locação?

Entenda em nosso artigo como funciona a retomada de um imóvel pelo locador.

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Saiba, de acordo com a Lei do Inquilinato, quando é ou não permitido para o proprietário solicitar a retomada do seu imóvel antes do prazo do contrato de locação.

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Artigo Locação Residencial

E xistem alguns tipos diferentes de contrato de locação, e para cada tipo existe uma forma possível por lei para o locador solicitar o seu imóvel de volta.

Se uma locação foi feito somente por forma oral, ou seja, sem um contrato escrito, ela ainda assim tem um contrato, como já debatemos no artigo: Qual a diferença entre a denúncia cheia e a denúncia vazia?, e este tipo de locação é considerada como locação por prazo indeterminado.

Agora, se um contrato foi feito, ou seja, firmaram um contrato por escrito, então este pode ser por prazo determinado ou indeterminado.

E para cada tipo existe uma possibilidade diferente para o locador retomar o seu imóvel, o que não pode ser simplesmente porque ele deseja.

Contratos por prazo determinado

Em um contrato por prazo determinado, por definição o locador não pode solicitar o seu imóvel antes do prazo terminar, exceto se ele tiver uma denúncia cheia, ou seja, um motivo aceito por lei para tal.

E ainda em contratos por prazo determinado, existe uma diferença entre os que são feitos por prazo inferior a 30 (trinta) meses e os que são feitos por prazo maior ou igual a 30 (trinta) meses.

Antes de citarmos as diferenças para a retomada de um imóvel em contratos de prazo determinado, devemos ressaltar que todo contrato de locação quando o prazo encerra e as partes permanecem inertes, ou seja, não se manifestam solicitando o término do mesmo, o contrato passa a ser considerado automaticamente como por prazo indeterminado.

Prazo determinado de 30 meses ou mais

Em contratos com prazo determinado de 30 (trinta) meses ou mais, ao terminar este prazo, mesmo que a locação continue e se torne por prazo indeterminado, será de direito do proprietário / locador solicitar o seu imóvel quando bem lhe entender, respeitando o aviso prévio de 30 (trinta) dias para que o inquilino libere seu imóvel.

E esta solicitação não depende de motivo, bastando um simples aviso de que o imóvel deve ser devolvido e a locação encerrada.

Prazo determinado inferior a 30 meses

Já nos contratos de locação com prazo inferior a 30 (trinta) meses as regras são diferentes para a retomada do imóvel.

Ao encerrar o prazo da locação se as partes permanecerem inertes o contrato também será considerado por prazo indeterminado, mas a retomada será bem diferente, pois só poderá ocorrer sem denúncia cheia, ou seja, sem motivo previsto por lei, depois do prazo de 5 (cinco) anos de locação ininterruptos.

Por exemplo: Se você alugou seu imóvel por 12 (doze) meses, e o locatário ficou no imóvel por 16 (dezesseis) meses, esta locação já teve seu prazo encerrado e passou a ser considerada por prazo indeterminado. E neste cenário o locador agora só poderá pedir o imóvel de volta depois de 5 (cinco) anos de locação, ou se tiver uma denúncia cheia.

Por este motivo que é muito comum encontrarmos contratos com prazo de locação de 30 (trinta) meses.

Contratos por prazo indeterminado

Já os contratos firmados inicialmente por prazo indeterminado, poderá o proprietário solicitar o imóvel quando lhe for mais conveniente, devendo sempre respeitar os 30 (trinta) dias para a desocupação.

"Art. 57.
O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação."

Motivos previstos para a tomada do imóvel (denúncia cheia)

Agora, independente do prazo de locação, existem alguns motivos que permitem a retomada do imóvel pelo locador, são eles:
I. Inadimplência do pagamento pelo locatário, ou seja, a falta do pagamento do aluguel, desde que não tenha garantia cobrindo tal inadimplência.
II. Extinção do contrato de trabalho, caso o contrato tenha sido feito baseado em alguma relação trabalhista, como por exemplo, uma empresa alugando o imóvel para que o seu funcionário lá habite.
III. Se o proprietário solicitar o imóvel para uso próprio, ou para seu cônjuge ou companheiro, ou ascendentes e/ou descendentes.
IV. Caso seja necessária a demolição do imóvel, realização de obras, exploração de hotel, desde que licenciadas ou aprovadas por poder público.
V. Se o prazo da locação ultrapassar o prazo de 5 (cinco) anos ininterruptos.

Lembrando que os itens I, III e IV devem ser cumpridos, pois se o locatário for retirado do imóvel e o motivo não for cumprido, poderá o locatário requerer um juízo uma compensação por danos morais.

Conclusão

Em todos os casos percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.

Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.

Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato

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