Uma locação sem contrato escrito - Como funciona a locação verbal?

Entenda em nosso artigo como funciona uma locação sem um contrato escrito e todas as suas implicações de acordo com a Lei do Inquilinato.

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Quais são os direitos e obrigações de quem faz uma locação sem um contrato escrito? Artigo escrito por: Gustavo Falcão
Criado em: 14 de janeiro de 2019   
Atualizado em: 26 de fevereiro de 2019
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Artigo Locação Residencial

É comum acharmos que uma locação quando não tem um contrato não deve seguir nenhuma regra, pois não tem a assinatura nem o registro do acordo feito entre as partes.

Assim muitos locadores acreditam que sem um contrato podem retirar o inquilino quando bem entender, ou até mesmo aumentar o valor da locação quando quiser, mas a realidade não é esta, e vamos debater neste artigo sobre a locação feita de forma verbal, o que isso implica e quais são as responsabilidades e direitos das partes envolvidas.

A legislação sobre a locação de imóveis

A legislação para a locação, conhecida como Lei do Inquilinato, é a lei federal 8.245/91, a qual estabelece os direitos e obrigações das partes envolvidas em uma locação de imóvel.

Nela temos as especificações sobre o prazo de uma locação, o quanto se pode cobrar de multa, e como cobrá-la, em caso de rescisão antecipada, quando que um locador pode solicitar o seu imóvel de volta, entre outras regras que devem ser cumpridas que já debatemos em nosso artigo A Lei do Inquilinato e as locações.

Ela cita que um contrato de locação é aceito, e deve ser cumprido, mesmo se este foi feito verbalmente, ou seja, sem um documento assinado pelo locatário e locador.

Mas, o contrato verbal deve seguir um padrão, não sendo moldado para as necessidades dos envolvidos.

Como comprovar uma locação feita verbalmente?

Para se comprovar que a locação existe, ou existiu, e com isso garantir os direitos da Lei do Inquilinato, tanto para locador quanto para locatário, deve-se ter os recibos de pagamento dos aluguéis, comprovantes de residência, ou testemunhas que confirmem a moradia, podendo ser qualquer prova.

Estes comprovantes garantem que a relação contratual existiu, e a locação foi feita de comum acordo entre os envolvidos.

Assim, mesmo se uma das partes disser que não vai cumprir o seu dever, poderá a outra parte abrir um processo solicitando seu direito, que vamos debater mais neste mesmo artigo.

Prazo da locação

Quando se tem uma locação acordada verbalmente temos o prazo dela como indeterminado, devendo obedecer os critérios nela existentes, como, por exemplo, a permissão do locador solicitar o seu imóvel de volta somente após 5 (cinco) anos de locação, sendo proibida a solicitação antes deste prazo sem uma denúncia cheia como explicado no nosso artigo Qual é a diferença entre uma denúncia cheia e uma denúncia vazia?

Mas, a locação pode sim ser encerrada se for de comum acordo entre as partes, sendo recomendado que para isso se estabeleça este acordo por escrito.

Caso o proprietário solicite o imóvel antes do prazo, sem uma denúncia cheia, ele poderá responder por uma indenização que varia entre 12 (doze) a 24 (vinte e quatro) aluguéis, de acordo claro com a decisão judicial decretada pela ação aberta pelo locatário contra ele.

Surge neste caso um possível impasse para as partes, que é a comprovação do tempo de locação, pois como não existe um documento assinado comprovando o início da relação, como prova-se o tempo que a locação existe? Ou seja, em um contrato verbal a relação se torna mais complexa.

Valor do aluguel, o seu reajuste e impostos

Aqui temos outro impasse, que muitas vezes se torna um problema para os envolvidos, que é o valor cobrado para o aluguel e os impostos e despesas que incidem sobre o imóvel.

Muitos acreditam, por falta de conhecimento na Lei do Inquilinato, que ao alugar o seu imóvel o locatário deverá obrigatoriamente pagar com os impostos, como o IPTU por exemplo.

Mas esta crença está errada, pois a Lei do Inquilinato cita que qualquer imposto que incida sobre o imóvel é de responsabilidade do proprietário, salvo se definido o contrário em contrato de locação.

Ou seja, se você tiver um contrato escrito poderá nele ter especificado que o imposto será de obrigação do locatário, mas sem este contrato o locador permanece como o responsável.

Caso o locatário não pague o IPTU, e não sendo de sua obrigação, o proprietário, sendo o contribuinte para a Prefeitura, poderá ter o seu imóvel penhorado caso não ocorra o pagamento do tributo, além claro dos juros e multas que incidem sobre referido atraso.

Já o reajuste só pode ser feito se acordado entre as partes, ou seja, se ambas as partes aceitarem com este reajuste (ARTIGO REAJUSTE).

E para garantir este reajuste, recomenda-se que em um contrato por escrito tenha este fator determinado e claro, pois sem ele o locatário pode recusar o aumento e com direito, o que neste caso obrigará o proprietário a permanecer até o final da locação sem poder reajustar o valor cobrado.

Benfeitorias no imóvel

Se o imóvel precisar de um reparo, ou uma melhoria, a Lei do Inquilinato também cobre os cenários, e este também é um tema que gera muita dúvida.

É comum o proprietário acreditar que os reparos são de obrigação do locatário, o que está errado.

Caso o reparo sejá necessário, como um telhado com vazamento, ou uma tubulação rompida, este conserto deverá ser feito pelo proprietário obrigatoriamente, exceto se estiver definido em contrato que esta responsabilidade seja do locatário.

Assim vemos novamente a necessidade de ter um contrato claro e bem definido.

Vamos exemplificar com um cenário hipotético:
O locatário aluga um imóvel e se compromete a restaurá-lo consertando o básico, ou seja, restaurar sua pintura, trocar um piso, ou qualquer melhoria acordada com o proprietário verbalmente.
E neste cenário o locador isenta ele de 6 (seis) meses de aluguel.
Caso não exista um contrato escrito especificando esta situação, o locatário ao terminar a locação poderá por meio de fotos comprovar que fez as benfeitorias necessárias, que seriam de obrigação do proprietário.
E como este acordo não foi escrito, poderá o locatário solicitar a indenização do valor que gastou com estas melhorias.
E assim poderá o juíz obrigar o proprietário a pagar este valores ao locatário.
Pode não parecer justo, mas é uma das possíveis consequências de uma contratação verbal.

Aluguel para conhecidos ou "pessoas do bem"

Não acredite que os problemas em uma locação não vão acontecer com você, ou seja, não tenha o pensamento comum de "Isso não acontecerá comigo porque todos somos honestos nesta negociação.".

Praticamente toda relação que acaba em um tribunal originou de uma negociação "honesta" e "tranquila", mas que no meio do caminho infelizmente se deparou com um problema.

Para evitar isso que se recomenda criar um contrato escrito, pois é com ele que as obrigações e direitos das partes envolvidas fica claro, tendo assim a relação das partes bem definidas desde o início.

Conclusão

Em todos os casos percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.

Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.


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Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato


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