Locação sem contrato escrito: Como funciona a locação verbal?
Criado em: 14 de janeiro de 2019
Atualizado em: 11 de março de 2024
V ocê sabia que uma locação sem contrato escrito, ou seja, feita verbalmente, deve seguir as mesmas regras de uma locação com contrato?
Muitas pessoas acreditam que sem um contrato assinado, a locação não precisa seguir nenhuma regra, pois não tem a assinatura nem o registro do acordo feito entre as partes. No entanto, essa ideia é equivocada.
Vamos debater neste artigo sobre a locação feita de forma verbal, o que isso implica e quais são as responsabilidades e direitos das partes envolvidas.
A legislação sobre a locação de imóveis
A legislação para a locação é regida pela Lei do Inquilinato, lei federal nº 8.245/91. Essa lei estabelece os direitos e obrigações das partes envolvidas em uma locação de imóvel.
Ela prevê, por exemplo, as especificações sobre o prazo de uma locação, o valor e as condições de pagamento do aluguel, bem como as regras sobre a rescisão do contrato, regras já debatidas em nosso artigo sobre a Lei do Inquilinato e as locações.
A Lei do Inquilinato estabelece que um contrato de locação é aceito e deve ser cumprido, mesmo se for feito verbalmente, sem a necessidade de um documento assinado pelo locatário e locador. No entanto, o contrato verbal deve seguir um padrão e não ser moldado para as necessidades dos envolvidos.
Como comprovar uma locação feita verbalmente?
Para comprovar que a locação existe e garantir os direitos da Lei do Inquilinato, tanto para o locador quanto para o locatário, é necessário ter os recibos de pagamento dos aluguéis, comprovantes de residência ou testemunhas que confirmem a moradia. Esses comprovantes garantem que a relação contratual existiu e a locação foi feita de comum acordo entre os envolvidos.
Dessa forma, mesmo se uma das partes se recusar a cumprir seus deveres, a outra parte poderá abrir um processo solicitando seus direitos.
Prazo da locação
Quando a locação é acordada verbalmente, o locador só pode solicitar o imóvel depois de 5 anos de locação ou se houver denúncia vazia (entenda mais sobre denúncia cheia neste artigo).
"Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
(...)
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos."
Caso o proprietário solicite o imóvel antes do prazo, sem uma denúncia vazia, ele poderá responder por uma indenização que varia de 12 a 24 aluguéis, de acordo com a decisão judicial decretada pela ação aberta pelo locatário contra ele.
Se a locação foi acordada verbalmente e sem prazo definido, ou seja, sendo a locação prazo indeterminado, então o proprietário só poderá solicitar o imóvel sem uma denúncia vazia depois de 5 anos de locação. Surge neste caso um possível impasse para as partes, que é a comprovação do tempo de locação, pois em um contrato verbal, não existe um documento assinado comprovando o início da relação.
Valor do aluguel, o seu reajuste e impostos
Muitos acreditam, por falta de conhecimento na Lei do Inquilinato, que ao alugar o seu imóvel o locatário deverá obrigatoriamente pagar com os impostos, como o IPTU por exemplo. Mas esta crença está errada, pois a Lei do Inquilinato cita que qualquer imposto que incida sobre o imóvel é de responsabilidade do proprietário, salvo se definido o contrário em contrato.
Ou seja, se você tiver um contrato escrito, poderá especificar que o imposto será de obrigação do locatário, mas sem este contrato o locador permanece como o responsável. E caso o locatário não pague o IPTU, e não sendo de sua obrigação, o proprietário poderá ter o seu imóvel penhorado caso não ocorra o pagamento do tributo, além dos juros e multas que incidem sobre referido atraso.
Já o reajuste do valor do aluguel, por sua vez, só pode ser feito se acordado entre as partes, ou seja, se ambas aceitarem com este reajuste. Para garantir esse reajuste, recomenda-se que o contrato por escrito especifique claramente esse fator, pois sem ele, o locatário pode recusar o aumento e com direito, o que neste caso, obrigará o proprietário a permanecer até o final da locação sem poder reajustar o valor cobrado.
Se precisar calcular o reajuste, pode utilizar a nossa calculadora de reajuste de aluguel.
Benfeitorias no imóvel
Benfeitorias no imóvel também são temas que geram muita dúvida. É comum o proprietário acreditar que os reparos são de obrigação do locatário, mas tudo depende do tipo de reparo que será feito. Caso o reparo seja necessário, como um telhado com vazamento ou uma tubulação rompida, este conserto deverá ser feito pelo proprietário obrigatoriamente, exceto se estiver definido em contrato que esta responsabilidade seja do locatário.
Por outro lado, se o locatário precisar fazer uma melhoria no imóvel, é importante ter isso estipulado no contrato por escrito para evitar problemas no futuro. Por exemplo, se o locatário alugar um imóvel e se comprometer a restaurá-lo, consertando o básico, como restaurar a pintura ou trocar um piso, ou qualquer melhoria acordada com o proprietário verbalmente, neste caso, o locador pode isentar o locatário de 6 (seis) meses de aluguel.
No entanto, caso não exista um contrato escrito especificando essa situação, o locatário ao terminar a locação poderá comprovar por meio de fotos que fez as benfeitorias necessárias, que seriam de obrigação do proprietário. Como esse acordo não foi escrito, o locatário pode solicitar a indenização do valor que gastou com essas melhorias, e o juiz pode obrigar o proprietário a pagar esses valores ao locatário.
Por isso, é fundamental que o contrato de locação seja bem elaborado e esclareça todos os deveres e responsabilidades de cada uma das partes, evitando possíveis conflitos e prejuízos no futuro.
Aluguel para conhecidos ou "pessoas do bem"
Muitas vezes, quando se aluga um imóvel para um conhecido, pode-se pensar que não é necessário ter um contrato escrito, afinal, "nós nos conhecemos e confiamos um no outro". Mas isso pode ser um grande erro.
A verdade é que, em muitos casos, a informalidade acaba gerando problemas e desgastes na relação entre as partes envolvidas. Mesmo que sejam pessoas de confiança, é sempre importante ter um contrato escrito, pois ele vai deixar tudo muito mais claro e objetivo.
E mesmo que tudo ocorra bem durante a locação, é sempre bom lembrar que imprevistos podem acontecer, como uma mudança de planos ou uma situação financeira complicada. Nesses casos, um contrato bem elaborado pode ser a diferença entre um acordo amigável e uma briga judicial.
Conclusão
Em resumo, a locação de imóveis é uma questão que envolve muitas variáveis, e por isso é importante estar atento a todos os detalhes. O contrato de locação é um documento essencial, que vai garantir a segurança e a tranquilidade das partes envolvidas.
Por isso, sempre que for alugar um imóvel, seja como proprietário ou como locatário, lembre-se da importância de ter um contrato bem elaborado e de seguir todas as regras estabelecidas pela Lei do Inquilinato.
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Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato
Gustavo Falcão
Gustavo Falcão, fundador da 99contratos, oferece soluções acessíveis e descomplicadas para o conhecimento jurídico.
Através de modelos de contratos personalizáveis, sua missão é garantir praticidade e segurança jurídica.
Sempre buscando aprimorar seus serviços e expandir suas áreas de atuação, Gustavo acredita na tecnologia como aliada para simplificar processos burocráticos e democratizar o acesso ao conhecimento jurídico.
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