Locação com duas garantias: o que diz a lei?
Atualizado em: 05 de setembro de 2025
A exigência de mais de uma modalidade de garantia em contratos de locação é expressamente proibida pela legislação brasileira. Embora ainda ocorra na prática, essa conduta pode gerar sérias consequências jurídicas, tanto na esfera cível quanto penal.
Segundo a Lei do Inquilinato (Lei Federal nº 8.245/1991), o locador deve escolher apenas uma entre as modalidades previstas, como caução, fiança, seguro fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, para assegurar o cumprimento das obrigações do locatário. A tentativa de acumular duas ou mais garantias em um mesmo contrato é considerada ilegal.
O que diz a Lei do Inquilinato
O artigo 37, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91 é claro:
“É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”
Já o artigo 43, inciso II, tipifica essa prática como contravenção penal:
“Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: II – exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato.”
Ou seja, além da nulidade das garantias excedentes, o locador pode ser penalizado criminalmente, com multa ou prisão simples.
Interpretação dos tribunais
Embora o texto legal pareça indicar que o contrato inteiro poderia ser invalidado, a jurisprudência consolidada entende que apenas as garantias excedentes são anuladas. A garantia principal, geralmente a primeira pactuada ou efetivada, permanece válida.
Contudo, essa abordagem não elimina o risco de inadimplemento. Se a garantia mantida for insuficiente para cobrir prejuízos como aluguéis atrasados, taxas condominiais e danos ao imóvel, o locador pode enfrentar dificuldades para recuperar os valores devidos.
Judicialização e critérios de escolha
A judicialização de contratos com dupla garantia pode ocorrer em duas frentes:
- Na esfera cível, para anulação das garantias excedentes e eventual reparação de danos.
- Na esfera penal, para apuração da contravenção prevista no artigo 43 da Lei do Inquilinato.
Na prática, os juízes costumam manter a garantia que foi efetivada primeiro. Mas há divergências: alguns entendem que a fiança deve prevalecer por estar no contrato, enquanto outros consideram que a caução, por ter sido depositada antes da citação do fiador, é mais eficaz.
Essa ambiguidade tem sido explorada por advogados em ações de despejo, cobrança e execução, especialmente como estratégia de defesa por fiadores que alegam nulidade da garantia acumulada.
Conclusão
A exigência de dupla garantia em contratos de locação é uma prática vedada pela legislação brasileira e pode gerar consequências severas. A correta aplicação da Lei do Inquilinato é essencial para garantir segurança jurídica às partes envolvidas e evitar litígios desnecessários.
Locadores devem estar atentos à escolha da garantia e evitar cláusulas que possam ser interpretadas como abusivas ou ilegais. Já locatários e fiadores devem conhecer seus direitos para se protegerem de exigências indevidas.
Referências legais
Lei Federal nº 8.245/1991 - Lei do Inquilinato
- Art. 37, parágrafo único – Proibição de dupla garantia
- Art. 43, inciso II – Contravenção penal por exigência de dupla garantia
Gustavo Falcão
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