Evitando Erros em Contratos de Locação: Dicas para Locadores e Locatários
Criado em: 09 de outubro de 2018
Atualizado em: 04 de novembro de 2023
A o criar um contrato de locação, é crucial agir com o máximo de cuidado e atenção, a fim de estabelecer uma negociação tranquila e evitar dúvidas que possam resultar em conflitos entre locador e locatário.
Um contrato de locação desempenha um papel fundamental, pois documenta os acordos entre as partes e esclarece seus direitos e obrigações durante a vigência do aluguel.
Neste artigo, discutiremos uma série de erros comuns que devem ser evitados ao negociar um contrato de locação, garantindo assim uma experiência mais tranquila e transparente para todas as partes envolvidas.
I. Fazer a Locação por Meio de um Acordo Verbal
A legislação não exige necessariamente um contrato por escrito para formalizar uma locação, permitindo acordos verbais.
No entanto, os acordos verbais são mais frágeis, pois não oferecem a mesma segurança legal que um contrato de locação escrito e assinado. O contrato serve como uma ferramenta crucial para garantir que as partes envolvidas possam fazer valer seus direitos acordados.
No caso de um acordo verbal, há um alto risco de que o que foi acordado não seja cumprido, já que não existe uma documentação que comprove os termos acordados.
II. Ter Mais de uma Garantia
O locador tem o direito de solicitar uma garantia ao locatário antes de iniciar uma locação. Essa garantia serve como proteção contra a inadimplência do inquilino no pagamento dos aluguéis ou encargos relacionados ao imóvel.
No entanto, a legislação estipula que apenas uma modalidade de garantia pode ser utilizada em um único contrato de locação. Por exemplo, se o locador escolheu um fiador como garantia, não pode solicitar uma segunda garantia, como uma caução.
A escolha da modalidade de garantia deve ser cuidadosamente considerada, optando-se pela que melhor se adequa à negociação.
Contratos que contenham mais de uma garantia podem ter sua cláusula anulada, tornando o contrato sem nenhuma garantia, conforme previsto no parágrafo único do artigo 37 da Lei do Inquilinato:
"Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação."
III. Não Especificar a Finalidade do Imóvel
A especificação da finalidade do imóvel é crucial tanto para locações residenciais quanto para locações comerciais. Todo contrato de locação deve deixar claro se o imóvel será usado para fins residenciais ou comerciais.
Ao definir essa finalidade, impede-se o uso diverso por parte do locatário, e a falta de cumprimento do acordado pode resultar na rescisão do contrato por justa causa. Contratos residenciais e comerciais diferem em vários aspectos, incluindo o preço praticado e as condições de encerramento.
IV. Não Incluir Cláusula de Multa por Descumprimento Contratual
A inclusão de uma cláusula de multa por descumprimento contratual é fundamental para proteger tanto o locatário quanto o locador. Essa multa atua como uma penalidade financeira para a parte que não cumpre com os termos estabelecidos no contrato, garantindo que o que foi acordado seja de fato cumprido.
Sem a presença dessa cláusula, o contrato se torna vulnerável, uma vez que não há uma penalidade financeira em caso de não cumprimento das obrigações contratuais.
V. Não Planejar o Prazo Correto da Locação
Um erro comum que deve ser evitado ao elaborar um contrato de aluguel é não planejar adequadamente o prazo da locação. O prazo de locação é um elemento fundamental que deve ser cuidadosamente considerado para evitar conflitos e inconveniências futuras.
O prazo da locação determina a duração do acordo entre locador e locatário. Portanto, é essencial que ambas as partes estejam alinhadas quanto a esse período. Além disso, é importante destacar que a legislação brasileira estabelece diferentes regras para a rescisão de contratos de locação, dependendo do prazo estipulado:
Contrato por Prazo Indeterminado: Quando não há um prazo específico estipulado no contrato, a rescisão pode ocorrer a qualquer momento, desde que seja respeitado o aviso prévio. O locador deve conceder um prazo mínimo de 30 dias para desocupação do imóvel.
Contrato com Prazo Menor que 30 Meses: Nos contratos com prazo determinado inferior a 30 meses, a rescisão antecipada por parte do locatário é permitida, desde que ele pague uma multa proporcional ao período restante do contrato. O locador, por sua vez, só pode retomar o imóvel nas hipóteses previstas em lei.
Contrato com Prazo Igual ou Superior a 30 Meses: Nos contratos com prazo igual ou superior a 30 meses, a rescisão antecipada por parte do locatário é permitida após os primeiros 30 meses, seguindo as mesmas regras da rescisão de contratos com prazo menor que 30 meses. O locador, por outro lado, só pode retomar o imóvel nas hipóteses previstas em lei.
A escolha adequada do prazo de locação é essencial para evitar conflitos e garantir que ambas as partes estejam satisfeitas com o acordo. Além disso, é crucial compreender as regras de rescisão estabelecidas pela legislação brasileira, que variam de acordo com o prazo do contrato. Planejar e discutir esse aspecto com antecedência é uma prática inteligente que pode contribuir para uma locação tranquila e bem-sucedida.
VI. Não Especificar Responsabilidades sobre Pagamento de Impostos e Benfeitorias
Outro erro que deve ser evitado na elaboração de um contrato de aluguel é a falta de clareza quanto às responsabilidades relacionadas ao pagamento de impostos e benfeitorias. Essas questões podem se tornar fontes significativas de conflito entre locador e locatário se não forem abordadas de forma adequada.
Pagamento de Impostos
Em muitos casos, os contratos de locação não especificam quem é responsável pelo pagamento de impostos relacionados ao imóvel alugado, como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). A ausência dessa cláusula pode levar a disputas sobre quem deve arcar com esses custos adicionais. É importante que o contrato seja claro em relação a essa obrigação, definindo se o locatário ou o locador será responsável pelo pagamento dos impostos e, em caso afirmativo, como os valores serão ajustados e pagos.
Benfeitorias no Imóvel
Da mesma forma, a questão das benfeitorias realizadas no imóvel também pode causar desentendimentos se não for abordada no contrato. As benfeitorias referem-se a melhorias físicas realizadas no imóvel pelo locatário. O contrato deve estipular se o locatário tem permissão para fazer benfeitorias, sob quais condições e se será ou não reembolsado por essas melhorias no final da locação. Além disso, é importante definir o que acontecerá com as benfeitorias no término do contrato, se elas permanecerão no imóvel ou se serão removidas.
Conclusão
A importância de um contrato de locação bem definido é inegável. Ele serve como um mecanismo de segurança para todas as partes envolvidas, prevenindo conflitos que poderiam resultar em disputas judiciais dispendiosas e na perda de tempo. Portanto, é essencial criar um contrato claro e objetivo, detalhando todos os termos e condições para garantir uma locação tranquila e sem problemas.
Referências Legais
Lei do Inquilinato (Lei Federal nº 8.245/1991).
Gustavo Falcão
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