Como calcular a multa por quebra de contrato de aluguel
Criado em: 28 de agosto de 2018
Atualizado em: 21 de dezembro de 2021
A o iniciar uma locação de imóvel, as partes envolvidas normalmente imaginam que a negociação será tranquila, sendo ela cumprida até o final do prazo acordado.
Mas imprevistos podem acontecer com o locatário, e, em alguns casos, fazer com que ele necessite romper o contrato antes do acordado.
E aí surge a pergunta: "E agora? Qual o valor da multa? Como devo calcular?".
Debateremos neste artigo sobre o cálculo da multa, e quando ela é permitida, de acordo com a Lei do Inquilinato, e esperamos que, no final, suas dúvidas tenham sido elucidadas.
A importância do prazo de locação
A multa de rescisão só existe se o contrato de locação for por prazo determinado, ou seja, em contratos por prazo indeterminado não existe a possibilidade de se estipular uma multa para a rescisão, visto que não tem como se afirmar que o rompimento foi antecipado exatamente pela falta de um prazo.
A legislação, mais precisamente na Lei 8.245/91, que é a Lei do Inquilinato, especifica o seguinte em seu artigo 4º:
"Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.".
Com essa citação podemos verificar que:
I. o locador não pode solicitar o rompimento antecipado, ou seja, reaver o seu imóvel, se não tiver uma justificativa prevista;
II. a multa só pode ser aplicada em contratos de locação que tenham um prazo determinado, não sendo permitida a cobrança da multa em contratos por prazo indeterminado.
Mas como calcular a multa?
A multa deve ser calculada de forma proporcional ao tempo restante de contrato, ou seja, nunca deve ser cobrada no valor cheio estipulado em contrato.
Exemplo:
Digamos que um contrato tenha como multa rescisória o valor de R$ 1.000,00.
Se o locatário tiver permanecido no imóvel metade do prazo, então deve-se descontar do valor da multa a metade do seu valor, sendo então devido R$ 500,00, e não o valor completo.
Vamos agora utilizar um cenário mais comum em contratos de locação, o prazo de 30 (trinta) meses.
Se em um contrato tivermos a multa de 3 (três) meses de aluguel, e o valor do aluguel for de R$ 1.000,00, então temos o valor cheio da multa sendo R$ 3.000,00.
Devemos então, para cálculo de rescisão, dividir o valor total pelo número total de meses da locação cheia, que seriam 36.
R$ 3.000,00 / 36 = 83,33.
Se o locatário ficou 24 meses e solicitou a rescisão, então temos 12 meses restantes que devem ser utilizados para a cobrança da multa.
O cálculo correto da multa que o locatário deverá pagar será:
R$ 83,33 x 12 = R$ 999,96.
Desta forma temos o cálculo correto da multa proporcional ao tempo restante, que é o que demanda a legislação.
Conclusão
O locador tem por direito efetuar a cobrança de multa em caso de rescisão antecipada, caso ela esteja prevista em contrato, e esta cobrança é permitida por lei.
Mas também deve o locador cobrar tal multa proporcionalmente ao tempo restante de contrato, não sendo assim permitida a cobrança do valor cheio.
Caso o locador cobre o valor cheio, sem efetuar o desconto do tempo da locação, o locatário pode solicitar na justiça o questionamento da cobrança.
E a multa não é devida, ou seja, não é permitida sua cobrança, caso ela não esteja prevista no contrato, ou se o contrato for por prazo indeterminado.
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