Como calcular a multa por quebra de contrato de aluguel

Gostaria de entender mais sobre como calcuar a multa rescisória? Vamos lhe ajudar com este artigo.

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Como calcular a multa por quebra de contrato de aluguel Artigo escrito por: Gustavo Falcão
Criado em: 28 de agosto de 2018   
Atualizado em: 26 de fevereiro de 2019
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Artigo como calcular multa rescisão

A o iniciar uma locação de imóvel as partes envolvidas, locador e locatário, normalmente imaginam que a negociação será tranquila, sendo cumprida até o final do prazo estipulado. Mas imprevistos acontecem e em alguns casos necessita-se romper o contrato antes do acordado. E aí surge a pergunta:

"E agora? Qual o valor da minha multa? Como devo calcular?"

Vamos debater neste artigo sobre este assunto, e esperamos que no final suas dúvidas tenham sido elucidadas.

A importância do prazo de locação

A multa de rescisão só existe se o contrato de aluguel for por prazo determinado, ou seja, em contratos por prazo indeterminado não existe a possibilidade de se estipular uma multa para a rescisão, visto que não tem como se afirmar que o rompimento foi antecipado exatamente pela falta de um prazo.

A legislação, mais precisamente na Lei 8.245/91 que é a Lei do Inquilinato, especifica o seguinte em seu artigo 4º:

"Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência."

Conclui-se assim que:

I. O locador não pode solicitar o rompimento antecipado, ou seja, reaver o seu imóvel, se não tiver uma justificativa prevista (denúncia cheia).
II. A multa só pode ser aplicada em contratos de locação que tenham um prazo determinado, não sendo permitida a cobrança da multa em contratos por prazo indeterminado.

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Mas como calcular a multa?

A multa deve ser calculada de forma proporcional ao tempo restante de contrato de locação, ou seja, nunca deve ser cobrada no valor cheio estipulado em contrato.

Digamos que um contrato tenha como multa rescisória o valor de R$ 1.000,00. Se o locatário tiver permanecido no imóvel metade do prazo, então deve-se descontar do valor da multa a metade do seu valor, sendo então devido R$ 500,00, e não o valor completo.

Vamos agora utilizar um cenário mais comum em contratos de locação, o prazo de 30 (trinta) meses.

Se em um contrato tivermos a multa de 3 (três) meses de aluguel, e o valor do aluguel for de R$ 1.000,00, então temos o valor cheio da multa sendo R$ 3.000,00. Devemos então, para cálculo de rescisão, dividir o valor total pelo número total de meses da locação cheia, que seriam 36.

R$ 3.000,00 / 36 = 83,33.

Este valor seria o valor por mês restantes no contrato. Se o locatário ficou 24 meses e solicitou a rescisão, então temos 12 meses restantes que devem ser utilizados para a cobrança da multa. O cálculo correto da multa que o locatário deverá pagar será:

R$ 83,33 x 12 = R$ 999,96

Desta forma temos o cálculo correto da multa proporcional ao tempo restante, que é o que demanda a legislação.

Conclusão

O locador tem por direito a cobrança de multa em caso de rescisão antecipada, esta cobrança é permitida por lei, mas também deve o locador cobrar tal multa proporcionalmente ao tempo restante de contrato, não sendo assim permitida a cobrança do valor cheio.

Caso o locador cobre o valor cheio, sem efetuar o desconto do tempo da locação, o locatário pode solicitar na justiça o questionamento da cobrança.

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