As dúvidas mais comuns nos contratos de aluguel de imóvel residencial

 

As dúvidas mais comuns nos contratos de aluguel de imóvel residencial

As dúvidas mais comuns nos contratos de aluguel de imovel

Ao alugar um imóvel, seja como locador ou locatário, dúvidas surgem na hora de elaborar o seu contrato.
Dúvidas sobre o que é permitido ou proibido, restrições aos locatários, direitos e deveres de ambas as partes.
Se pode ou não animal de estimação, período de reajuste da locação, entre outras.

Para isso, vamos listar abaixo algumas das dúvidas mais comuns e as suas respostas.

- Reajustes nos valores
A Lei do Inquilinato não define um índice para a correção / reajuste nos valores da locação, mas deve-se por regra utilizar um índice oficial do governo, como o IGPM, IPCA, entre outros.
Apesar de não definir qual o índice que deve ser utilizado, a lei estipula qual deve ser sua periodicidade, quer seja a locação residencial ou comercial, esta periodicidade só poderá ocorrer anualmente, ou seja, a cada 12 (doze) meses de locação.
Contratos que utilizem valores fixos, como por exemplo 10% de reajuste obrigatório, ou que tenham uma periodicidade inferior à 12 (doze) meses, pode ter a sua cláusula anulada.
Mas, pode-se definir que o contrato será reajustado pelo índice que apresentar a maior variação no período.

- Multa na rescisão
A legislação não estipula o valor da multa. Mas o mercado criou um padrão de 3 (três) aluguéis.
Independente do padrão de mercado, o que não pode ser feito é estipular a cobrança de multa superior à soma dos valores dos aluguéis a receber até o final da locação.
Ou seja, se em um contrato faltam 2 meses para o término da locação, a multa não poderá ser de 3 meses.

O que é comumente feito em contratos, é colocar uma multa proporcional ao tempo de cumprimento.
Vamos utilizar como exemplo os 3 meses que utilizam como padrão:
Caso o contrato seja feito para 12 (doze) meses e o locatário queira romper com 8 (oito) meses, como ele já cumpriu com 2/3 do contrato, cobra-se 1/3 da multa estipulada.
Assim, ele pagará 1 mês de locação como multa.

- Animais no imóvel
Por não existir uma relação de consumo, o proprietário pode escolher para quem vai alugar o seu imóvel, e isso inclui também ele recusar alugar para quem tiver um animal de estimação.
Como o inquilino não tem o direito de propriedade sobre o imóvel, já que este direito pertence ao locador, então o locador pode limitar o uso de seu imóvel para quem não tenha um animal de estimação.
Já o condomínio não pode proibir, pois manter um animal de estimação dentro de uma unidade habitacional (casa ou apartamento) é um exercício do direito de propriedade, e não pode ser definido ou regulado por regras de um condomínio.

- Pagamento do IPTU e outros tributos
Por padrão legal é de responsabilidade do proprietário do imóvel alugado o pagamento de impostos e tributos que incidam sobre o imóvel.
Mas, as partes envolvidas podem ajustar livremente sobre este assunto, e com isso decidir que a obrigação passará a ser do locatário, como é comum ocorrer na prática.

- A venda do imóvel durante a locação
A lei define que um contrato de locação precisa ter o direito de preferência, ou seja, que o locatário tenha a preferência para a compra do imóvel com as mesmas condições apresentadas por um possível comprador.
De acordo com o Art. 33 do CDC, o locatário preterido poderá reclamar do alienante as perdas e danos, ou depositar o preço da negociação e demais despesas do ato para a transferência e com isso tomar o imóvel para si, se requerer no prazo de 6 (seis) meses.

- A escolha / preferência do locatário
Pelo fato de uma locação ser uma negociação de direito privado, não existe uma relação de consumo, com isso o proprietário poderá alugar o seu imóvel para quem achar que seja mais conveniente.
O que não pode ocorrer é qualquer forma de discriminação, como por exemplo, não alugar o seu imóvel para um casal homossexual.
Mas outros tipos de restrições, como por exemplo a limitação de pessoas no imóvel (uma família grande) é permitida.

- A utilização das dependências do condomínio pelo locador
Quando se efetua uma locação de um imóvel, a posse dele é transferida para o locatário, que terá direito de usufruir o imóvel e suas dependências.
Assim sendo, o proprietário não poderá mais usufruir das áreas comuns do condomínio enquanto a locação estiver valendo, como por exemplo, utilizar a piscina ou uma quadra de um condomínio.

- Vencimento do contrato
Pela Lei do Inquilinato, um contrato, quando vencido, passa a ser regido como por prazo indeterminado. Ou seja, o contrato continua vigente, mas por prazo indeterminado.
Neste caso, a relação entre as partes fica mais frágil, visto que o imóvel poderá ser solicitado pelo proprietário em qualqeur momento.

- Locações com prazo inferior à 30 (trinta) meses
Pela legislação vigente, se ocorrer uma locação com prazo inferior à 30 (trinta) meses, ao terminar o prazo estabelecido a locação prorroga.

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com o prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga- se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

II - Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;
III - Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento.
V - Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Mas, caso seja da vontade de ambas as partes - locador e locatário - de se criar um contrato com prazo inferior a 30 (trinta) meses, e ainda assim ser possível a retirada do locatário sem necessitar a denúncia cheia, deve-se criar um contrato com algumas alterações.
Se o locatário tiver interesse em ficar no imóvel somente 6 (seis) meses, digamos que por uma situação transitória, e assim não deseja assumir as penalizações ao solicitar o encerramento do contrato, deve-se criar um contrato de 30 (trinta) meses, mas alterando a cláusula da rescisão / penalidades para que a multa só seja válida se o contrato for rompido antes dos 6 (seis) meses estipulados, podendo assim o locatário rescindir o contrato após os 6 (seis) meses desejados.

Esta alteração não é uma forma de burlar a Lei do Inquilinato, visto que o prazo do contrato é de 30 (trinta) meses.
O que está sendo definido, e isso é válido legalmente, é que o locador renuncia (adbica) o seu direito à cobranda da multa de rescisão após o prazo que foi determinado entre as partes, não penalizando assim o locatário no fim do término estipulado.

Esperamos ter ajudado, pois sabemos que este tema sempre gera dúvidas.

- Faça um contrato de locação de imóvel personalizado, confiável e de acordo com a lei vigente.

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