As dúvidas mais comuns nos contratos de aluguel de imóvel residencial.
Criado em: 14 de maio de 2018
Atualizado em: 26 de fevereiro de 2020
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o alugar um imóvel, seja como locador ou locatário, dúvidas surgem na hora de elaborar o seu contrato de locação residencial. Dúvidas sobre o que é permitido ou proibido, restrições aos locatários, direitos e deveres de ambas as partes. Se pode ou não animal de estimação, período de reajuste da locação, entre outras.
Para ajudar à elucidar estas dúvidas vamos listar abaixo algumas das mais comuns e as suas respostas.
Reajuste no valor do aluguel
A Lei do Inquilinato não define um índice para a correção / reajuste nos valores da locação, mas deve-se por regra utilizar um índice oficial do governo, como o IGPM, IPCA, entre outros.
Apesar de não definir qual o índice que deve ser utilizado, a lei estipula qual deve ser sua periodicidade, quer seja a locação residencial ou comercial, esta periodicidade só poderá ocorrer anualmente, ou seja, a cada 12 (doze) meses de locação.
Contratos que utilizem valores fixos, como, por exemplo, 10% de reajuste obrigatório, ou que tenham uma periodicidade inferior à 12 (doze) meses, pode ter a sua cláusula anulada. Mas, pode-se definir que o contrato de aluguel será reajustado pelo índice que apresentar a maior variação no período.
Multa em caso de rescisão
A legislação não estipula o valor da multa. Mas o mercado criou um padrão de 3 (três) aluguéis.
Independente do padrão de mercado, o que não pode ser feito é estipular a cobrança de multa superior à soma dos valores dos aluguéis a receber até o final da locação. Ou seja, se em um contrato faltam 2 meses para o término da locação, a multa não poderá ser de 3 meses.
O que é comumente feito em contratos, é colocar uma multa proporcional ao tempo de cumprimento. Vamos utilizar como exemplo os 3 meses que utilizam como padrão:
Caso o contrato de lcoação seja feito para 12 (doze) meses e o locatário queira romper com 8 (oito) meses, como ele já cumpriu com 2/3 do contrato, cobra-se 1/3 da multa estipulada. Assim, ele pagará 1 mês de locação como multa.
Animais de estimação no imóvel
Por não existir uma relação de consumo, o proprietário pode escolher para quem vai alugar o seu imóvel, e isso inclui também ele recusar alugar para quem tiver um animal de estimação.
Como o inquilino não tem o direito de propriedade sobre o imóvel, já que este direito pertence ao locador, então o locador pode limitar o uso de seu imóvel para quem não tenha um animal de estimação.
Já o condomínio não pode proibir, pois manter um animal de estimação dentro de uma unidade habitacional (casa ou apartamento) é um exercício do direito de propriedade, e não pode ser definido ou regulado por regras de um condomínio.
Pagamento do IPTU e outros tributos durante a locação
Por padrão legal é de responsabilidade do proprietário do imóvel alugado o pagamento de impostos e tributos que incidam sobre o imóvel. Mas, as partes envolvidas podem ajustar livremente sobre este assunto, e com isso decidir que a obrigação passará a ser do locatário, como é comum ocorrer na prática.
A venda do imóvel durante uma locação
A lei define que um contrato de locação residencial precisa ter o direito de preferência, ou seja, que o locatário tenha a preferência para a compra do imóvel com as mesmas condições apresentadas por um possível comprador.
De acordo com o Art. 33 do CDC, o locatário preterido poderá reclamar do alienante as perdas e danos, ou depositar o preço da negociação e demais despesas do ato para a transferência e com isso tomar o imóvel para si, se requerer no prazo de 6 (seis) meses.
A escolha do locatário
Pelo fato de uma locação ser uma negociação de direito privado, não existe uma relação de consumo, com isso o proprietário poderá alugar o seu imóvel para quem achar que seja mais conveniente.
O que não pode ocorrer é qualquer forma de discriminação, como por exemplo, não alugar o seu imóvel para um casal homossexual. Mas outros tipos de restrições, como, por exemplo, a limitação de pessoas no imóvel (uma família grande) é permitida.
A utilização das dependências do condomínio pelo locador
Quando se efetua uma locação de um imóvel, a posse dele é transferida para o locatário, que terá direito de usufruir o imóvel e suas dependências. Assim sendo, o proprietário não poderá mais usufruir das áreas comuns do condomínio enquanto a locação estiver valendo, como por exemplo, utilizar a piscina ou uma quadra de um condomínio.
Vencimento do contrato de locação
Pela Lei do Inquilinato, um contrato, quando vencido, passa a ser regido como por prazo indeterminado. Ou seja, o contrato continua vigente, mas por prazo indeterminado. Neste caso, a relação entre as partes fica mais frágil, visto que o imóvel poderá ser solicitado pelo proprietário em qualqeur momento.
Locações com menos de 30 (trinta) meses
Pela legislação vigente, se ocorrer uma locação com prazo inferior à 30 (trinta) meses, ao terminar o prazo estabelecido a locação prorroga-se automaticamente.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com o prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga- se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
II - Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;
III - Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento.
V - Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Mas, caso seja da vontade de ambas as partes - locador e locatário - de se criar um contrato com prazo inferior a 30 (trinta) meses, e ainda assim ser possível a retirada do locatário sem necessitar a denúncia cheia, deve-se criar um contrato com algumas alterações.
Se o locatário tiver interesse em ficar no imóvel somente 6 (seis) meses, digamos que por uma situação transitória, e assim não deseja assumir as penalizações ao solicitar o encerramento do contrato, deve-se criar um contrato de 30 (trinta) meses, mas alterando a cláusula da rescisão / penalidades para que a multa só seja válida se o contrato for rompido antes dos 6 (seis) meses estipulados, podendo assim o locatário rescindir o contrato após os 6 (seis) meses desejados. Esta alteração não é uma forma de burlar a Lei do Inquilinato, visto que o prazo do contrato é de 30 (trinta) meses.
O que está sendo definido, e isso é válido legalmente, é que o locador renuncia (adbica) o seu direito à cobranda da multa de rescisão após o prazo que foi determinado entre as partes, não penalizando assim o locatário no fim do término estipulado.
Conclusão
Percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.
Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.
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Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato
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