Guia: Dúvidas comuns nos contratos de aluguel de imóvel residencial residencial.
Atualizado em: 24 de maio de 2025
A o alugar um imóvel, seja como locador ou locatário, é comum que surjam dúvidas na hora de elaborar o contrato de locação residencial. Essas dúvidas envolvem questões como o reajuste do aluguel, multas em caso de rescisão, permissão para animais de estimação, pagamento de impostos, venda do imóvel durante a locação, escolha do locatário, uso das dependências do condomínio pelo locador, vencimento do contrato de locação e locações com menos de 30 meses.
Neste guia vamos abordar essas questões em detalhes.
Reajuste no valor do aluguel
Reajustar o valor do aluguel é um aspecto crucial nos contratos de locação. Neste contexto, a Lei do Inquilinato não especifica um índice obrigatório para a correção dos valores locatícios, deixando espaço para negociações entre as partes envolvidas. No entanto, há diretrizes e práticas comuns que podem orientar esse processo de maneira justa e transparente.
Índices recomendados
Embora a legislação não imponha um índice específico, é aconselhável que as partes utilizem índices oficiais do governo, como o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) ou o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), como base para o reajuste. Esses índices são amplamente aceitos no mercado imobiliário e oferecem uma referência sólida para a atualização do valor do aluguel.
Variação de índices
Uma alternativa válida é definir que o valor do aluguel será reajustado com base no índice que apresentar a maior variação durante o período de reajuste. Essa abordagem oferece flexibilidade e equilíbrio para ambas as partes, permitindo que o valor do aluguel seja ajustado de acordo com as condições econômicas vigentes.
Periodicidade do reajuste
A Lei do Inquilinato estabelece que o reajuste do aluguel pode ocorrer anualmente, a cada 12 meses de locação. Isso proporciona estabilidade e previsibilidade para ambas as partes, locador e locatário.
Cláusulas de reajuste fixo e periódico
Contratos de locação que contenham cláusulas que estipulam reajustes fixos ou com uma periodicidade inferior a 12 meses podem estar em desacordo com a legislação e ter essas cláusulas anuladas. Portanto, é importante evitar tais práticas para garantir que o contrato seja legal e aplicável.
Calculadora de reajuste
Para calcular o reajuste do aluguel de forma precisa e transparente, é aconselhável utilizar ferramentas como calculadoras de reajuste de aluguel. Essas ferramentas podem simplificar o processo, tornando-o mais eficiente e garantindo que as partes envolvidas cheguem a um acordo justo e equitativo.
Multa em caso de rescisão
A multa em caso de rescisão de um contrato de locação é um ponto relevante que exige clareza e justiça para ambas as partes envolvidas, locador e locatário.
A Lei do Inquilinato no Brasil não estabelece um valor fixo para a multa, mas existem práticas comuns e diretrizes que orientam esse aspecto.
Padrão de multa
O mercado imobiliário brasileiro adotou um padrão de multa em caso de rescisão de contrato, que geralmente corresponde a 3 vezes o valor do aluguel. Esse valor geralmente ocorre em contratos com 30 meses de prazo, sendo, assim, 10% do valor total do contrato (10% de 30 meses).
Isso significa que, neste exemplo, se o valor do aluguel for R$1.000, a multa seria de R$3.000. No entanto, é essencial lembrar que esse valor não é uma imposição legal, mas uma convenção comum.
Proporcionalidade
Uma diretriz fundamental na Lei do Inquilinato é que a multa não pode ser superior ao valor dos aluguéis restantes até o término do contrato. Isso garante que a multa seja razoável e justa, evitando penalizações excessivas.
Exemplo de multa proporcional:
Suponhamos que um contrato de locação tenha uma duração de 30 meses e que o valor do aluguel seja R$1.000 por mês. Se o locatário decidir rescindir o contrato após 20 meses de locação, ele já cumpriu 2/3 do contrato (20 meses de 30). Nesse caso, a multa deve ser proporcional ao tempo de cumprimento.
Multa: 3 vezes o valor do aluguel, ou seja, 3 x R$ 1.000 = R$ 3.000.
Multa proporcional: Como o locatário cumpriu 2/3 do contrato, ele paga 1/3 da multa. Portanto, a multa proporcional seria 1/3 x R$ 3.000 = R$ 1.000.
Isso significa que o locatário pagaria R$ 1.000 como multa em vez dos R$ 3.000 da multa, o que é uma abordagem mais justa e equitativa, de acordo com a proporção do tempo cumprido.
Animais de estimação no imóvel
O proprietário tem o direito de escolher a quem alugar seu imóvel, incluindo a permissão ou proibição de animais de estimação. Como o inquilino não é proprietário do imóvel, o locador pode restringir o uso a pessoas sem animais de estimação.
No entanto, condomínios não podem proibir a presença de animais de estimação em unidades habitacionais, pois isso é considerado um exercício do direito de propriedade.
Pagamento do IPTU e outros tributos
Por padrão, é responsabilidade do proprietário do imóvel alugado o pagamento de impostos e tributos que incidam sobre o imóvel. No entanto, as partes envolvidas podem acordar que o locatário assuma essa responsabilidade, o que é comum na prática. É importante que essa decisão seja claramente definida no contrato de locação.
Venda do imóvel durante a locação
A venda de um imóvel alugado é um evento que envolve direitos e obrigações tanto para o locador quanto para o locatário. A Lei do Inquilinato brasileira estabelece diretrizes específicas para garantir a proteção dos interesses do locatário, incluindo o direito de preferência e prazos legais para a desocupação.
Direito de preferência
Conforme a Lei do Inquilinato, o locatário de um imóvel residencial tem o direito de preferência no caso de venda do imóvel. Isso significa que, se o locador decidir vendê-lo, ele deve oferecer a primeira opção de compra ao locatário. O locatário terá a oportunidade de adquirir o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros.
Prazo para exercício do direito de preferência
O locatário deve ser notificado pelo locador sobre a intenção de venda do imóvel, com todas as condições da oferta. A partir desse momento, o locatário tem um prazo de 30 dias para exercer seu direito de preferência, aceitando a oferta nas mesmas condições.
Prazo para desocupação
Caso o locatário não exerça seu direito de preferência ou não chegue a um acordo com o locador, e a venda seja concretizada, a Lei do Inquilinato estabelece que o locatário pode permanecer no imóvel por um período adicional de 90 dias a partir da data da venda. Nesse período, o locatário deverá desocupar o imóvel.
Solicitação de rescisão pelo novo proprietário
É importante observar que, após a venda do imóvel, é o novo proprietário que deve solicitar a rescisão do contrato de locação, caso não deseje manter o locatário. Esse processo é regido pela Lei do Inquilinato e requer notificação prévia e cumprimento dos prazos estabelecidos na lei.
Artigo 33 do Código de Defesa do Consumidor (CDC)
A referência à possibilidade de o locatário buscar compensações ou a compra do imóvel, conforme o Artigo 33 do Código de Defesa do Consumidor, oferece proteção legal adicional ao locatário em caso de desrespeito ao direito de preferência. O Artigo 33 estabelece que o locatário preterido poderá reclamar do alienante (vendedor) as perdas e danos, ou depositar o preço da negociação e demais despesas do ato para a transferência e, com isso, tomar o imóvel para si, se requerer no prazo de 6 (seis) meses.
Escolha do locatário
O proprietário tem liberdade para escolher o locatário de acordo com seu critério, desde que não haja discriminação ilegal, como recusar alugar a pessoas com base em gênero, orientação sexual, religião, entre outros. Restrições, como o número de pessoas no imóvel, podem ser estipuladas, desde que estejam dentro dos limites legais.
Uso das dependências do condomínio pelo locador
Durante a vigência do contrato de locação, a posse do imóvel é transferida para o locatário, que tem o direito de usufruir das áreas comuns do condomínio. O proprietário não pode utilizar essas áreas enquanto o contrato estiver em vigor.
Vencimento do contrato de locação
Quando se trata do vencimento de contratos de locação no Brasil, é importante estar ciente das distinções que a Lei do Inquilinato estabelece com base na duração do contrato. Vamos abordar as regras para locações com prazos de 30 meses ou mais e aquelas com prazos menores.
Locações com prazo de 30 meses ou mais
Quando um contrato de locação tem um prazo de 30 meses ou mais, ao seu vencimento, ele automaticamente se converte em um contrato de prazo indeterminado, conforme previsto na Lei do Inquilinato. Nesse cenário, o proprietário tem o direito de solicitar a devolução do imóvel a qualquer momento.
Locações com prazo menor de 30 meses
A Lei do Inquilinato estabelece que, se o contrato de locação tiver um prazo inferior a 30 meses, ao seu término, ele se prorrogará automaticamente por prazo indeterminado.
No entanto, é importante ressaltar que, após a conversão em prazo indeterminado dos contratos com prazo inferior a 30 meses, a Lei estabelece que o proprietário só poderá retomar o imóvel sob certas condições específicas.
De acordo com a Lei do Inquilinato, o proprietário só poderá retomar o imóvel nas seguintes circunstâncias:
Por mútuo acordo: Quando ambas as partes (locador e locatário) concordam em encerrar o contrato.
Em decorrência da prática de infração legal ou contratual: Se o locatário comete infrações graves, como não pagar o aluguel ou violar termos do contrato, o proprietário pode solicitar a retomada do imóvel.
Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos: Se o locatário não cumprir suas obrigações de pagamento, o proprietário pode buscar a retomada do imóvel.
Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público: Se o imóvel necessitar de reparos urgentes que não possam ser realizados com o locatário presente, o proprietário pode retomá-lo.
Se o proprietário ou parente próximo desejar o imóvel para uso próprio: Se o proprietário, seu cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente não possuírem outro imóvel residencial, eles podem solicitar a retomada do imóvel para uso próprio.
Para demolição e edificação licenciada ou para obras aprovadas pelo Poder Público: Se o proprietário tiver aprovação para realizar obras que aumentem a área construída do imóvel em pelo menos vinte por cento.
Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos: Após cinco anos de locação ininterrupta, o proprietário pode retomar o imóvel.
Conclusão
A elaboração de um contrato de locação bem definido é essencial para evitar conflitos e garantir a segurança de todas as partes envolvidas. Um contrato claro e objetivo pode prevenir disputas legais, economizar tempo e proteger os interesses de locadores e locatários.
Referências
Lei Federal 10.406 (Código Civil Brasileiro)
Lei Federal 8.245/1991 (Lei do Inquilinato)
Gustavo Falcão
Gustavo Falcão, fundador da 99contratos, oferece soluções acessíveis e descomplicadas para o conhecimento jurídico.
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Sempre buscando aprimorar seus serviços e expandir suas áreas de atuação, Gustavo acredita na tecnologia como aliada para simplificar processos burocráticos e democratizar o acesso ao conhecimento jurídico.
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