Como despejar um inquilino que não paga o aluguel?

Confira em nosso artigo como fazer para retirar do seu imóvel um inquilino que não paga o aluguel

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Como despejar um inquilino que não paga o aluguel?

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Artigo dúvida como despejar

A falta de pagamento de uma locação é uma situação desagradável e que ninguém espera que aconteça, mas infelizmente isto pode ocorrer com qualquer um que tenha um imóvel alugado. E quando esta situação ocorre, independente do motivo, surge no locador a dúvida: "Como faço para retirar o inquilino do meu imóvel?".

Para ajudar neste assunto elaboramos este artigo, que vai tratar sobre como despejar um inquilino que não cumpre com o pagamento da locação, mas também daremos algumas dicas contratuais para proteger o locador no momento da negociação.

A Ação de Despejo

A Ação de Despejo é uma medida judicial que serve para retirar um locatário que esteja irregular, e entre estas irregularidades está a falta de pagamento. Esta ação é prevista no artigo 62 da Lei do Inquilinato, também conhecida como Lei de Locação - Lei nº 8.245/91.

Só que antes de abrir uma Ação de Despejo deve-se tomar algumas medidas, para que esta ação seja legal.

Na solicitação da Ação de Despejo deve-se ter somado todos os valores devidos pelo locatário, com o cálculo discriminado. Com esta discriminação, junto com o despejo, será feita uma cobrança dos prejuízos causados pelo locatário inadimplente, e assim a Ação de Despejo correrá junto com a cobrança em um único processo.

Caso a dívida seja quitada ainda com a Ação de Despejo em processo, seja pelo inquilino ou pelo fiador, se a locação tiver esta garantia prevista, o despejo será evitado, e o contrato permanecerá em vigor. Mas para isso o valor devido deverá ser depositado em juízo e no prazo de até 15 (quinze) dias contados do momento em que o inquilino for citado.

Ocorrendo o depósito, o locador sera informado sobre o valor, e este poderá confirmar se o montante condiz com a dívida em aberto ou não, o que inclui não só os valores do aluguel, mas também possíveis impostos e despesas extras que sejam de obrigação do inquilino.

Caso ainda falte algum valor a ser depositado, o locador contesta e o locatário terá um prazo adicional de 10 (dez) dias para depositar o restante.

A retirada do inquilino por medida liminar

É permitida ao proprietário a solicitação de uma medida liminar em que seja solicitada a saída do inquilino do imóvel em 15 (quinze) dias. Esta medida independe de audiência e está prevista na Lei do Inquilinato em seu artigo 59 e é uma forma muito mais rápida de se retirar um inquilino de seu imóvel.

As condições previstas que permitem a solicitação de uma medida liminar, de cordo com a Lei de Locações em seu artigo 59, são:

I. Ocorrendo o falecimento do inquilino que não tenha sucessor e no imóvel resida pessoas não autorizadas. Herdeiros e/ou cônjuge não se enquadram neste caso.

II. Se o imóvel foi alugado para trabalho, da empresa para o funcionário residir, e o contrato de trabalho é encerrado.

III. Existindo a necessidade de obras urgentes no imóvel, obras estas que devem ser solicitadas pelo Poder Público, como por exemplo em um caso de risco de desabamento.

IV. Se as partes envolvidas na locação já fizeram um acordo para a desocupação, e neste acordo foi dado pelo menos 6 (seis) meses para a saída. Se ultrapassar este prazo a liminar é permitida.

V. Se no contrato prevê uma garantia, como fiador, seguro, entre outras, e ela foi perdida. Como por exemplo se um fiador deixou de garantir a locação. Neste caso o locador deve pedir para que o locatário apresente uma nova garantia em até 30 (trinta) dias. Se não for apresentada o locador pode solicitar a liminar mesmo que o valor do aluguel esteja sendo pago.

VI. Caso não ocorra o pagamento do aluguel e o contrato não contemple nenhuma garantia.

Independente do motivo, ao se solicitar uma liminar, também é dada a chance para o locatário resolver a sua irregularidade, evitando assim o despejo, em um prazo de até 15 (quinze) dias.

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Solicitando o despejo

Antes de solicitar o despejo de um inquilino você deve ter a certeza que tem justa causa para isso.

Não se pode solicitar um despejo sem uma razão prevista por Lei, ou seja, não se pode solicitar o despejo simplesmente porque você não gosta do inquilino.

Exemplos de razões previstas para que se possa solicitar o despejo:

I. Não cumprimento do contrato de locação, ou termos do aluguel. Como por exemplo se o locatário efetuou uma sublocação sem a permissão do locador mesmo sendo proibido expressamente por contrato.

II. Caso esteja sendo conduzida uma atividade ilegal no imóvel alugado.

III. A falta de pagamento do aluguel.

IV. Se o imóvel foi danificado pelo inquilino.

Recomenda-se sempre que se tenha a certeza de que o motivo pelo qual você pretende despejar um inquilino esteja previsto na Lei do Inquilinato.

Iniciando o aviso prévio para o despejo

Inquilino Inadimplente

Para que se inicie o despejo, deve-se utilizar um documento aceito pelo governo brasileiro para iniciar um processo de Ação de Despejo.

É recomendada a utilização de um modelo de formulário fornecido pelo órgão responsável pelo processo. Entre os formulários existentes os mais comuns são:

I. Aviso prévio por falta de pagamento do aluguel ou abandono de imóvel.

II. Aviso prévio para reparo do imóvel ou das condições da locação, como por exemplo, se o locatário violou algum termo do contrato.

III. Aviso prévio para desocupação. Utilizado para quando o locador necessita finalizar um contrato utilizando uma razão prevista por lei, como o término do prazo do contrato.

Após o preenchimento deste documento deve-se colocar na porta de entrada do imóvel e enviar também uma cópia pelos correios por carta registrada.

Caso seja iniciada uma Ação de Despejo e o locatário disser que não foi informado previamente, isso pode ser prejudicial para o locador.

É comum este argumento em processos, e para evitar isso deve-se seguir as recomendações legais. Se possível consulte um advogado para que ele lhe oriente melhor sobre como proceder.

Após o aviso ao inquilino deve-se aguardar o prazo para o início da Ação de Despejo, que costuma ser de 30 (trinta) dias, prazo este que servirá para que o inquilino regularize sua situação.

O processo e a retirada do inquilino

Nunca tente retirar um inquilino sem a autorização da lei e pelas próprias mãos. Caso faça isso você poderá ter problemas no processo. Ou seja, sempre aguarde o processo ser concluído e espere a resolução legal.

Ao comparecer ao tribunal levante toda a documentação e provas que o ajudará no processo, como o aviso prévio de despejo, uma cópia do contrato, emails trocados entre as partes, testemunhas, fotos do imóvel se danificado, etc.

Muito importante levar consigo provas de que o inquilino foi avisado previamente sobre o despejo, visto que esta alegação é muito utilizada para evitar a saída.

No final do processo, tendo a causa ganha, não vá sozinho retirar o inquilino.

Recomenda-se que se envolva a polícia caso o inquilino ainda se recuse a sair. Para isso volte ao tribular para pedir o auxílio.

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Conclusão

Em todos os casos percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.

Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.

Se você tiver qualquer dúvida ou queira comentar sobre este artigo vá na sessão de comentários logo abaixo, respondemos bem rápido para você!

Legislação e Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato

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