A Cobrança de Aluguel e Condomínio como um Pacote Único: Uma Análise Detalhada
Criado em: 22 de dezembro de 2022
Atualizado em: 13 de março de 2024
U ma prática recorrente no cenário das locações imobiliárias é o que chamamos de 'Pacote Fechado'. Esse arranjo envolve a inclusão de aluguel, condomínio e outras taxas relacionadas em um único montante mensal.
Apesar de aparentemente conveniente, essa abordagem pode apresentar desvantagens substanciais para o locador.
Neste artigo, exploraremos os diversos aspectos dessa prática e destacaremos suas implicações.
O Enquadramento Legal e as Obrigações Financeiras da Locação
Segundo a Lei nº 8.245 de 18 de Outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, é permitido transferir ao locatário a responsabilidade pelo pagamento de impostos, taxas e despesas extraordinárias de condomínio. No entanto, essa transferência deve ser claramente estipulada no contrato de locação.
O Artigo 22 da lei delineia as obrigações do locador, incluindo o pagamento de impostos, taxas e despesas de condomínio, a menos que o contrato disponha o contrário.
Art. 22. O locador é obrigado a:
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Tipicamente, os contratos de locação escritos transferem essas responsabilidades para o locatário, especificando tanto o valor do aluguel quanto a obrigação de arcar com impostos e taxas.
Em contrapartida, as locações verbais não permitem essa transferência, visto que não existirá um documento comprovando este acordo.
Desvendando o Conceito de 'Pacote Fechado'
O termo 'Pacote Fechado' refere-se à soma de todas as despesas relacionadas à locação - impostos, taxas, aluguel, entre outras - agrupadas em um pagamento mensal único. Nesse arranjo, o locatário paga um montante fixo que engloba todas as despesas associadas ao imóvel.
Por exemplo, se você já se deparou com um anúncio de aluguel onde a taxa mensal é de R$ 3.000,00 e essa quantia inclui tanto o condomínio quanto o IPTU, isso sugere a adoção do 'Pacote Fechado'.
Essa prática é especialmente comum em locações temporárias, com duração de até 90 dias. Isso ocorre porque, dentro desse período, é improvável que haja alterações significativas nos impostos ou nas taxas do condomínio que afetem o locador, visto que a locação é de curto prazo.
Vemos um exemplo semelhante de 'Pacote Fechado' em plataformas de hospedagem como o Airbnb. Nesse contexto, você paga uma tarifa diária que já inclui despesas como eletricidade, água e internet.
Os Riscos dos Reajustes de Valores
A abordagem do 'Pacote Fechado' pode parecer uma opção favorável para o locador, pois ele não precisa se preocupar com variações nas taxas e impostos; o locatário sempre paga o montante acordado como aluguel. No entanto, há um aspecto crucial que merece consideração: os reajustes de valores.
De acordo com o Artigo 22, Parágrafo 1º, da Lei do Inquilinato, qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária deve ocorrer anualmente. Isso implica que os valores de aluguel só podem ser atualizados a cada 12 meses, respeitando um índice oficial de inflação, como IPCA, IVAR ou IGP-M.
Aqui reside a armadilha: o que acontece quando o condomínio necessita de um aumento superior ao índice escolhido? Ou, ainda, quando um aumento ocorre pouco tempo após o início da locação?
Nos contratos de 'Pacote Fechado', em que o condomínio está incluído como parte do aluguel, o locador fica impossibilitado de repassar o aumento ao locatário. Como resultado, ele é forçado a absorver a diferença.
Por outro lado, nos contratos em que não há um 'Pacote Fechado', e as taxas são de responsabilidade do locatário, este deve aceitar e pagar qualquer aumento que ocorra.
Conclusão
Se a intenção é alugar o imóvel por um período superior a 90 dias, ou seja, uma locação não temporária, é aconselhável evitar a estrutura de cobrança do 'Pacote Fechado'. Essa medida visa prevenir surpresas desagradáveis para ambas as partes envolvidas na locação.
No entanto, para locações de curto prazo, como aquelas realizadas através do Airbnb ou durante períodos de temporada, a abordagem do 'Pacote Fechado' pode ser vantajosa. O locador consegue antecipadamente arrecadar um valor que cobre as despesas estimadas, ao mesmo tempo em que assegura sua renda.
Em última análise, a escolha entre a cobrança separada ou em um pacote único depende da duração da locação e da flexibilidade do locador em lidar com reajustes imprevistos. Considerar cuidadosamente esses fatores é essencial para garantir um acordo justo e equilibrado entre ambas as partes.
Referências:
Lei Federal nº 10.406 - Código Civil
Lei Federal nº 8.245 - Lei do Inquilinato
Gustavo Falcão
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