A compra e venda de um imóvel financiado

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Criado em: 12 de abril de 2018             
Atualizado em: 26 de fevereiro de 2019             
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Artigo Compra e Venda de Imóvel Financiado

Q uando se negocia um imóvel que já está financiado, ou seja, que ainda não está totalmente quitado e tem parcelas pendentes de pagamento, deve-se tomar algumas precauções para assim evitar dores de cabeça no futuro.

A prática mais comum neste tipo de negociação envolvem 3 cenários, que são:

•  o comprador transfere o financiamento existente para o seu nome, assim assumindo as parcelas pendentes e isentando o vendedor de qualquer responsabilidade;

•  o comprador faz um acordo com o vendedor, e neste acordo o financiamento continua em nome do vendedor / proprietário original, sendo que neste caso o comprador assume o pagamento das parcelas restantes;

•  o comprador solicita um refinanciamento do imóvel em outra instituição financeira.

Independente da opção escolhida na negociação de um imóvel financiado, o contrato de compra e venda do imóvel deve estar bem definido, para que não ocorram divergências ou problemas com o decorrer do tempo.

Transferindo o financiamento para o nome do comprador

Ao solicitar a transferência do financiamento existente para o novo comprador deve-se antes de fechar o acordo com o vendedor solicitar a aprovação com a instituição financeira antes de se efetuar a compra, pois a instituição financeira deverá aprovar o crédito para o novo comprador.

Quando a transferência ocorrer, as condições existentes no financiamento do imóvel, como taxas de juros e valores das prestações pendentes são mantidas, ou seja, serão as mesmas no novo contrato que será assumido pelo comprador.

O comprador assume o financiamento em nome do vendedor

Quando a opção escolhida entre as partes é a de que o comprador não efetuará a transferência do financiamento para o seu nome, mas será responsável pelo pagamento das parcelas, este tipo de negociação passa a ser chamada, popularmente, como contrato de gaveta.

Ao se optar pela negociação com um contrato de gaveta o comprador entende que a transferência da titularidade do imóvel para o seu nome somente acontecerá quando o valor total das parcelas restantes seja quitado, parcelas estas que estarão no nome do vendedor.

E a instituição financeira efetuará o registro do imóvel no nome do vendedor, pois ela ainda o considera como o proprietário, mesmo depois da venda.

Esta opção de negociação é muito utilizada, na maioria das vezes por necessidade ou por falta de condições de conseguir crédito imobiliário.

Assim como também é utilizada por pessoas com urgência na negociação, pois não é necessária aprovação de instituição financeira quanto ao crédito, nem o pagamento de taxas de avaliação.

Mas deve-se alertar que esta modalidade de negociação pode gerar diversos problemas.

Possíveis problemas para o vendedor:

Em caso de falecimento do comprador, o vendedor terá que reassumir a dívida que tinha com a instituição financeira, visto que para a instituição financeira ele ainda permanece como responsável.

Além de ser obrigado a declarar no Imposto de Renda anual um imóvel que, na prática, não é mais de sua propriedade.

Possíveis problemas para o comprador:

Caso ocorra o falecimento do vendedor/proprietário, o comprador terá que entrar com uma ação por usucapião na justiça, para que assim consiga efetuar a transferência do imóvel para o seu nome.

Com o contrato de gaveta, somente um juiz, após analisar o contrato feito entre as partes, poderá solicitar a transferência do bem para o nome do comprador.

Refinanciando o imóvel

A vantagem de solicitar um novo financiamento para o imóvel é sobre uma nova negociação de taxas, podendo o comprador conseguir condições mais atraentes.

Neste caso, antes da negociação, o comprador deve ir ao banco e verificar a possibilidade de financiar o imóvel, pois pode o banco recusar.

Entre os motivos da recusa para o financiamento estão a falta de crédito do comprador ou até mesmo a possibilidade do imóvel ser reprovado em uma vistoria da instituição financeira.

Em todos os possíveis casos, recomendamos que sempre levante toda a documentação do vendedor, comprador e do imóvel, comprovando a regularidade do imóvel e também das partes envolvidas.

Estes documentos vão garantir uma negociação segura.

Conclusão

Em todos os casos, seja na venda regular, seja na venda de um imóvel ainda financiado, percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido.

Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.

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Compra e Venda de Imóvel
Compra e Venda de Terreno
Compra e Venda de Imóvel de Gaveta


Referência:
Lei 10.406


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