Algumas boas dicas que você precisa saber antes de comprar um imóvel

Criado em: 10 de abril de 2019   
Atualizado em: 10 de fevereiro de 2020   


Artigo Dúvidas Compra imóvel sem Escritura
Artigo Dúvidas Compra imóvel sem Escritura

V ocê está analisando um imóvel, achou um com um bom preço e localização, e agora resolveu comprar. Mas como proceder para não cair em uma furada?

Vamos ajudar com algumas dicas, para que assim você tome esta decisão com mais cautela e segurança, pois é sempre necessário evitar problemas e garantir uma maior segurança no momento de finalizar a negociação, evitando problemas no futuro.

Dica 1 - Verifique toda a documentação dos envolvidos

Uma das preocupações principais referente à negociação de um imóvel deve ser sempre sobre a documentação envolvida.

Seja a documentação do imóvel, como escritura e registro, ou documentações do proprietário.

Deve-se fazer um levantamento em cima deles, para saber se existem dívidas em aberto no imóvel, ou sobre o vendedor, como uma ação judicial ou dívidas que possam futuramente penhorar o imóvel.

IPTUs atrasados passam a ser responsabilidade de quem está comprando, assim como condomínios em débito.

E se o imóvel fizer parte de um inventário deve-se confirmar se existem outros herdeiros, que devem também assinar o contrato de compra e venda de imóvel ou fazer um contrato de cessão de direitos hereditários.

Documentos do vendedor / proprietário recomendados para conferência:

I. Identificação (RG) e CPF;
II. Certidão de nascimento, asamento, ou união estável, descrevendo o regime de bens;
III. Documentação do cônjuge caso o vendedor seja casado;

Se o vendedor for casado, mesmo que o imóvel esteja somente no nome dele e não faça parte dos bens do casal, deverá sim o cônjuge assinar o contrato, concordando com a venda.

Debatemos isso no artigo: Preciso da assinatura da esposa, ou marido, para vender o meu imóvel?

Certidões

Certidão Negativa de Débitos - documento emitido que atesta que não existem pendências financeiras ou processos no nome da pessoa física, jurídica ou do bem.

As Certidões Negativa de Débitos pode ser adquirida pela internet, e normalmente são gratuitas.

Deve-se solicitas as certidões de:

I. Protesto;
II. Ações cíveis e criminais;
III. Execuções fiscais estaduais e municipal;
IV. Quitação de tributos federais;
V. Ações trabalhistas;
VI. Interdição, tutela e curatela.

Documentos do comprador recomendados para conferência:

I. Identificação (RG) e CPF;
II. Comprovante de residência;
III. Certidão de nascimento, casamento, ou união estável, descrevendo o regime de bens;
IV. Comprovante de renda.

Assim como o vendedor, caso o comprador seja casado será necessária a apresentação dos documentos do cônjuge, assim como sua assinatura, concordando com a compra, exceto se em regime de separação total de bens.

Dica 2 - A documentação do imóvel

Também se faz necessário o levantamento dos documentos do imóvel, e os recomendados são:

I. Cópia autenticada da escritura definitiva;
II. Certidão negativa vintenária de ônus reais;
III. Registro de ações reipersecutórias e alienações;
IV. Habite-se;
V. Planta do imóvel, ou croqui, assinada pelo engenheiro ou arquiteto;
VI. Certidão negativa de dívidas de condomínio, ou declaração do síndico;
VII. Certidão negativa de IPTU.

A certidão negativa vintenária serve para confirmar que o imóvel não tem dívidas, enquanto a certidão negativa de IPTU confirma que não existem débitos com o município, além de confirmar que o imóvel não está inscrito na dívida ativa.

Já o registro de ações reipersecutórias e alienações serve para confirmar se existe ou não alguma ação judicial em nome do proprietário do imóvel.

Dica 3 - O contrato de compra e venda de imóvel

O contrato de compra e venda de imóvel é considerado um instrumento jurídico bilateral, ou seja, que foi gerado e acordado de forma consensual entre as partes envolvidas.

Ele define e especifica detalhadamente o que foi acordado entre as partes, suas obrigações e direitos, confirmando o negócio.

Com ele o vendedor se obriga a transferir o imóvel enquanto o comprador se obriga a pagar o valor acordado.

Este contrato não é um instrumento obrigatório, mas altamente recomendado para ter uma maior segurança na negociação.

Caso uma das partes não cumpra com o acordado, agindo de má-fé ou por impossibilidade, o contrato de compra e venda de imóvel servirá como um instrumento em que a parte prejudicada utilizará em um processo, confirmando que existiram obrigações e direitos que não foram cumpridas.

Nele pode-se também estipular uma cláusula de descumprimento, até mesmo com uma multa penalizando a parte que não cumprir com o acordado.

O que deve constar em um contrato de compra e venda:

I. O consentimento das partes, com as rubricas nas páginas do contrato e as devidas assinaturas na última página;
II. O preço negociado pelo imóvel, assim como a forma em que o pagamento será feito;
III. A descrição do imóvel;
IV. A qualificação das partes, como nome, identidade, CPF, endereço, dentre outras;
V. Cláusula de descumprimento, com penalização em forma de multa ou não;
VI. Condições que causam a rescisão do contrato;
VII. Obrigações das partes envolvidas;
VIII. Prazo para a transferência da posse do imóvel.

Dica 4 - Os custos adicionais na compra de um imóvel

Ao comprar um imóvel você precisa também pagar alguns tributos e custos adicionais, e estes valores precisam estar no seu orçamento.

Organize bem suas contas e finanças para contemplar todos estes custos, pois a negociação do imóvel vai além do custo negociado por ele.

Custos adicionais envolvendo a negociação de um imóvel:

I. ITBI: Imposto de Transmissão de Bens Imóveis;
II. Escritura;
III. Registro de Imóveis.

O ITBI é um tributo do município. Este tributo é cobrado calculando um percentual do imóvel, e considera-se este percentual em torno de 2% (dois por cento) a 4% (quatro por cento), dependendo de cada município.

Ele deverá ser pago pelo comprador e deve obrigatoriamente ser apresentado no momento em que der entrada na escritura.

Já a escritura é o instrumento público que serve para transmitir a propriedade do imóvel do vendedor para o comprador, ou seja, é a formalização definitiva da negociação feita.

Com a escritura devidamente lavrada o comprador tem até 30 (trinta) dias para registrar o imóvel.

O registro do imóvel é a última etapa na compra e venda, e para que seja feito deve ser necessária a apresentação dos comprovantes do pagamento do ITBI e da escritura.

Somente após esta última etapa que o imóvel será oficialmente seu.

Conclusão

Em todos os casos, seja na venda regularizada, seja na venda sem escritura, percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.

Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.

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Referência:
Lei 10.406


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