Modelo de Contrato de Compra e Venda de Imóvel

Qual é a importância de um contrato de compra e venda de imóvel?

O contrato de compra e venda de de imóvel é o instrumento legal que deve ser utilizado para formalizar a venda de um determinado imóvel, aumentando a segurança e facilitando na relação entre as partes envolvidas.

Neste documento, o proprietário se compromete a vender e o comprador, por sua vez, a comprar o imóvel mediante o pagamento de um valor acordado. Além disso, o contrato esclarece as principais dúvidas sobre a transação, como:

• A identificação e qualificação das partes.

• A descrição do imóvel vendido.

• O valor acordado da venda, os seus prazos, e se será pago a vista ou parcelado.

• Como, e quando, será transferido o imóvel para o comprador.

• As obrigações, deveres e direitos dos envolvidos.

• Como proceder em caso de rescisão.

É importante ressaltar que o contrato de compra e venda de imóvel não transfere a propriedade ao comprador, mas confirma que o negócio foi fechado. Para que a transação seja definitiva, o comprador deve cumprir todas as obrigações descritas no contrato, como efetuar o pagamento e registrar a escritura definitiva no Cartório de Registro de Imóveis.

Portanto, o contrato não deve ser visto como uma mera formalidade, mas sim como uma ferramenta importante para a proteção de todas as partes envolvidas, ajudando a evitar possíveis conflitos e disputas judiciais ao esclarecer os direitos e responsabilidades de todos.

Laudo de vistoria do imóvel

O laudo de vistoria é utilizado para garantir maior segurança para todas as partes envolvidas na negociação de um determinado imóvel. Essa segurança é proporcionada ao detalhar as condições do imóvel no momento da negociação, podendo, portanto, evitar possíveis divergências e conflitos futuros.

O que um laudo de vistoria deve ter?

O laudo de vistoria deve descrever com detalhes o estado geral do imóvel no momento da sua aquisição pelo comprador, incluindo principalmente os seguintes pontos:

• Estrutura e acabamentos: pintura, revestimentos e pisos.
• Elementos fixos: vidros, portas e janelas.
• Instalações elétricas e hidráulicas: funcionamento de tomadas, interruptores, torneiras e encanamentos.
• Itens adicionais: móveis embutidos e outros acessórios incluídos no contrato.

Como o laudo de vistoria protege as partes?

Para o comprador o laudo garante o direito de exigir reparos antes da entrega e evita surpresas desagradáveis, como problemas ocultos nas instalações.

Já para o vendedor, por sua vez, ele previne disputas sobre danos que já existiam antes da negociação e o protege contra exigências não previstas após a entrega do imóvel.

Para facilitar, disponibilizamos gratuitamente um modelo de laudo de vistoria ao elaborar o seu contrato em nossa plataforma.

Diferenças entre contrato de compra e venda e promessa de compra e venda

A principal diferença entre o contrato de compra e venda e a promessa de compra e venda está na possibilidade ou não de uma desistência por qualquer uma das partes.

Contrato de compra e venda

O contrato de compra e venda, também conhecido como compromisso de compra e venda, é um acordo definitivo e irretratável. Isso significa que, ao ser assinado, não permite arrependimento por nenhuma das partes. Esse tipo de contrato pode ser usado judicialmente para exigir o cumprimento da negociação previamente estabelecida.

Promessa de compra e venda

Já a promessa de compra e venda é um contrato preliminar que serve como um compromisso inicial entre as partes. Ele oferece maior flexibilidade, prevendo a possibilidade de desistência da negociação desde que esteja prevista uma cláusula de arrependimento. Em muitos casos, essa desistência pode acarretar o pagamento de uma multa, garantindo alguma compensação ao prejudicado.

Ao elaborar o seu contrato em nossa plataforma você terá a opção de escolher se existirá a possibilidade de desistência da negociação (promessa de compra e venda) ou se a venda será definitiva (compromisso).

Negociando um imóvel financiado (alienado)

Negociar a venda de um imóvel que ainda está financiado é possível desde que sejam seguidos alguns cuidados para evitar riscos. Antes de fechar negócio, é importante entender como funciona esse tipo de transação e quais medidas podem proteger tanto o vendedor quanto o comprador.

O que acontece ao vender um imóvel financiado?

Quando um imóvel está alienado, a instituição financeira que concedeu o financiamento permanece como sua verdadeira proprietária até que todas as parcelas sejam quitadas. Neste caso, é recomendado que negociação considere as regras do banco e tenha sua aprovação.

É possível vender um imóvel alienado?

Existem algumas formas de realizar essa negociação, incluindo:

• Transferência de financiamento: O comprador assume a dívida do vendedor, se comprometendo a pagar todas as parcelas pendentes.
• Quitação antecipada: O comprador pode pagar o saldo devedor à vista, liberando o imóvel do financiamento antes da venda.
• Novo financiamento: O comprador faz um novo financiamento em seu nome e usa o valor para quitar o financiamento original.

Quais são os riscos de vender um imóvel financiado sem envolver o banco?

Se o imóvel for vendido sem a participação da instituição financeira, o contrato de financiamento continuará no nome do vendedor. Isso significa que o vendedor ainda será o responsável legal pelo pagamento das parcelas, mesmo que o comprador deixe de pagar.

A elaboração de um contrato ajuda a minimizar riscos, servindo como um instrumento legal e garantia de segurança, protegendo os direitos do vendedor e do comprador em eventuais disputas judiciais.

Aprovação de terceiros ou herdeiros na venda de um imóvel

A venda de um imóvel pode exigir a aprovação de terceiros em situações específicas, como quando o imóvel é vendido de ascendente para descendente (por exemplo, de pais para filhos). Nesse caso, é recomendável obter a anuência formal dos demais herdeiros, caso existam, para evitar possíveis disputas futuras.

Nosso modelo de contrato de compra e venda já oferece a opção de incluir essa concordância ao ser preenchido. Assim, a anuência dos herdeiros ou de outros terceiros necessários pode ser formalizada.

Essa anuência é importante para evitar possíveis contestações futuras por parte dos demais herdeiros ou terceiros, assegurando que a negociação seja válida e protegida para todas as partes envolvidas.

Compra ou venda de um imóvel sem escritura

Embora seja possível realizar a negociação de um imóvel sem escritura, essa prática não é recomendada. Isso porque a escritura é o documento que oficialmente comprova a propriedade do imóvel.

Para que a propriedade do imóvel seja transferida de forma legal, é necessário atualizar a matrícula do imóvel em um Cartório de Registro de Imóveis. Esse procedimento só pode ser realizado mediante a apresentação da escritura.

No entanto, alguns imóveis não têm escritura. Neste caso, é possível fazer a negociação do imóvel por meio do contrato, sendo conhecido popularmente como contrato de gaveta. Neste caso, o contrato fornece uma segurança entre as partes envolvidas, estabelecendo os direitos e obrigações de cada uma delas e confirmando que a negociação ocorreu.

Valor dado como entrada (arras ou sinal) e a rescisão do contrato

Quando ocorre a desistência de uma das partes uma negociação de um imóvel, o valor dado como sinal (entrada) pode ser utilizado como multa, caso esta condição esteja estipulada no contrato.

O que acontece se o comprador desistir da compra?

Se o comprador desistir da negociação o vendedor terá o direito de reter o valor da entrada como forma de multa rescisória, conforme permite o artigo 420 do Código Civil. Apenas os pagamentos excedentes à entrada devem ser devolvidos ao comprador.

E o que acontece se o vendedor desistir?

Já se a desistência for solicitada pelo vendedor, ele deve reembolsar o valor da entrada em dobro, ou seja, devolver o valor recebido inicialmente e pagar uma multa equivalente como compensação ao comprador.

Essas condições são opcionais, mas para que sejam válidas, é necessária a inclusão da cláusula de arrependimento no contrato.

Como registrar o imóvel e atualizar sua matrícula após a negociação

Registrar a negociação de um imóvel e atualizar sua matrícula é necessário para garantir a transferência legal da propriedade após a sua venda. Para isso, siga estas etapas abaixo:

1. Solicite a lavratura da Escritura no Tabelionato com a cópia do contrato de compra e venda, documentos pessoais dos compradores e certidões dos vendedores.
2. O Tabelionato enviará a minuta da Escritura para validação.
3. Efetue o pagamento das taxas e impostos (ITBI e custos do Tabelionato).
4. Após assinatura, o Tabelionato entregará o traslado da Escritura aos compradores.
5. Os compradores encaminham o traslado, junto com os comprovantes de pagamento, ao Cartório de Registro de Imóveis para atualizar a matrícula.
6. O Cartório fornecerá a matrícula atualizada em até 30 dias, confirmando a transferência de titularidade.

Riscos da falta de um contrato na negociação de um imóvel

A falta de um contrato na negociação de um imóvel pode trazer riscos para ambas as partes, aumentando as chances de conflitos. Veja alguns dos principais riscos de não formalizar o acordo por meio de um contrato:

1. Falta de comprovação da transação: Sem um contrato escrito, não há um documento que comprove os termos acordados entre comprador e vendedor. Isso pode gerar dificuldades na exigência do cumprimento do acordo e até mesmo na defesa judicial caso uma das partes descumpra o combinado.
2. Risco de pagamentos indevidos ou não cumpridos: A ausência de um contrato pode, por exemplo, levar o comprador a falta de pagamentos ou pagamentos sem um cronograma definido. Assim como pode gerar desentendimentos sobre valores devidos.
3. Dificuldade na transferência da propriedade: O contrato é um documento utilizado para reconhecer legalmente a negociação e dar início ao processo de escritura e registro no cartório de imóveis. Sem ele, o comprador pode enfrentar dificuldades na transferência da propriedade.
4. Problemas com a entrega do imóvel (estado, vazio, ocupado, reformas, etc.): Um contrato também detalha as condições de entrega do imóvel, incluindo se será entregue vazio ou mobiliado, em qual estado de conservação, se eventuais reformas ou reparos serão realizados antes da entrega, e se o imóvel será entregue livre e desocupado. A falta destes pontos pode gerar disputas sobre o estado de entrega do imóvel, quem é responsável por eventuais reparos ou reformas, ou mesmo sobre a desocupação do imóvel por terceiros (ex: antigos inquilinos, ocupantes irregulares). Sem um contrato, o comprador pode receber um imóvel em condições diferentes das esperadas, com custos adicionais de reparo ou regularização, ou até mesmo impossibilitado de ocupar o imóvel imediatamente.
5. Insegurança em caso de disputas: Sem um contrato, a resolução de qualquer conflito depende de testemunhos e registros informais, o que pode dificultar a comprovação dos termos acordados em um eventual processo judicial. Com um contrato, as obrigações de cada parte são claras e documentadas, reduzindo a chance de litígios e facilitando a solução judicial de eventuais problemas.

Como fazer um contrato de compra e venda de imóvel

Para elaborar o seu contrato de forma segura e eficiente, siga o passo a passo abaixo:

1. Crie o seu contrato

Criar um contrato de compra e venda de imóvel pode ser simples, prático e seguro com nosso modelo personalizado. Preencha as informações respondendo as perguntas apresentadas e veja o documento sendo ajustado em tempo real, com cláusulas adaptadas às suas necessidades específicas, como valores, multas, prazos e responsabilidades.

Nossos contratos seguem rigorosamente as normas do Código Civil Brasileiro, garantindo proteção para ambas as partes. Cláusulas importantes, como as de rescisão, vistoria e descumprimento, podem ser adicionadas para evitar conflitos e assegurar transparência em toda a relação contratual.

Ao final, você poderá baixar, imprimir e receber no seu e-mail o seu documento personalizado nos formatos Word e PDF.

Você receberá os seguintes itens:

1. O seu contrato personalizado nos formatos Word e PDF.
2. Modelo de laudo de vistoria (grátis).
3. Orientações sobre como utilizar o contrato e o que fazer após a sua criação.

2. Confira se o contrato está preenchido corretamente

Revise o contrato para garantir que todas as informações estejam corretas e atendam às suas necessidades. Certifique-se de que todos os campos estão completos e, se necessário, inclua anexos relevantes.

3. Assine o contrato

Para que o contrato tenha validade, é recomendado que todas as partes envolvidas assinem o documento. Os signatários incluem:

• Comprador
• Vendedor
• Anuentes (caso seja necessário)
• Duas testemunhas (recomendado para maior segurança jurídica)

4. Armazene o contrato com segurança

Após a assinatura, cada parte deve manter uma cópia do contrato com todas as assinaturas. Recomendamos guardar o documento em local seguro para evitar perdas ou extravios. Para maior praticidade, oferecemos uma versão digital (backup) que ficará disponível e poderá ser acessada sempre que necessário.

O que um contrato de compra e venda de imóvel deve ter

Embora os detalhes possam variar dependendo das negociações entre as partes, aqui estão algumas cláusulas comuns que geralmente devem constar em um contrato de compra e venda de imóvel, com suas respectivas implicações jurídicas:

• Identificação das partes envolvidas: Essa cláusula identifica o comprador e o vendedor, com nome, documentos e dados de contato. A falta dessa identificação pode invalidar o contrato, pois uma das partes poderia alegar que não fez parte do acordo (Art. 104, inciso I, do Código Civil).
• Descrição do imóvel: A descrição detalhada do imóvel, incluindo localização, metragem quadrada, características físicas (número de quartos, banheiros, etc.), mobília e benfeitorias, é importante para confirmar que as partes tenham ciência sobre o que está sendo vendido (Art. 481 do Código Civil).
• Valor e forma de pagamento: Essa cláusula deve detalhar o valor total da venda, a forma de pagamento (se à vista, parcelado, com entrada e saldo devedor), as condições de financiamento, prazos, correções monetárias, impostos e taxas incidentes. O descumprimento pode resultar em ações legais para exigir o cumprimento ou rescisão do contrato (Art. 481 do Código Civil).
• Vistoria e entrega: A cláusula de vistoria e entrega define quando o comprador realizará a vistoria do imóvel e as condições em que o imóvel será entregue. Ela é importante para garantir que o comprador possa verificar a condição do bem antes de assumir a posse e, na promessa de compra e venda, antes de prosseguir para a compra definitiva do imóvel. Caso o imóvel não seja entregue conforme o acordado, o comprador pode exigir o cumprimento ou rescindir o contrato.
• Rescisão (Opcional): Essa cláusula define as condições em que o contrato pode ser rescindido por qualquer uma das partes, bem como as consequências da rescisão, como a devolução de valores pagos ou eventuais penalidades. Ela é importante para definir as consequências da rescisão para ambas as partes, evitando disputas futuras e facilitando a resolução do contrato de forma organizada e previsível (Arts. 474 e 475 do Código Civil).
• Foro: A cláusula de foro especifica a jurisdição onde quaisquer disputas relacionadas ao contrato serão resolvidas. O foro escolhido pode ser do local de residência de uma das partes ou onde o imóvel está localizado (Art. 63 do Código de Processo Civil).
• Assinaturas: Por fim, a cláusula de assinaturas garante que ambas as partes assinem o contrato, formalizando o acordo. A falta de assinatura ou data pode invalidar o contrato ou gerar dúvidas sobre o início da vigência e prazos (Art. 107 do Código Civil).

Impedimentos legais para a venda de um imóvel

A legislação brasileira estabelece diversas restrições que podem tornar um contrato de compra e venda de imóvel nulo ou ineficaz.

Abaixo estão os principais casos em que a venda de um imóvel pode ser invalidada ou exigir requisitos adicionais para sua legalidade:

1. Venda de ascendente para descendente sem anuência dos herdeiros: De acordo com o artigo 496 do Código Civil, a venda de um imóvel de pai para filho (ou de qualquer ascendente para descendente) só pode ocorrer com o consentimento dos demais herdeiros e do cônjuge. Caso contrário, a transação pode ser anulada judicialmente.
2. Venda sem a concordância do cônjuge quando exigida: O artigo 1.647 do Código Civil determina que, dependendo do regime de bens do casal, a alienação de um imóvel pode exigir o consentimento do cônjuge. Isso ocorre especialmente nos regimes de comunhão parcial ou total de bens, onde ambos os parceiros possuem direitos sobre o patrimônio.
3. Venda entre cônjuges: Nos termos do artigo 499 do Código Civil, a venda direta de um imóvel entre marido e mulher só é permitida quando houver autorização judicial, salvo nos casos em que o regime de bens permite a livre disposição do patrimônio.
4. Venda de parte indivisa em condomínio sem direito de preferência: Quando um imóvel está em condomínio (isto é, possui mais de um proprietário), a venda de uma fração ideal a terceiros pode ser invalidada caso os demais condôminos não tenham sido notificados previamente para exercer o direito de preferência, conforme o artigo 504 do Código Civil.
5. Venda de imóvel em inventário sem autorização judicial: Se um imóvel estiver em processo de inventário judicial, sua venda dependerá de uma autorização do juiz. Alternativamente, os herdeiros podem optar por uma cessão de direitos hereditários, desde que todos assinem o documento.

Legislação aplicável à compra e venda de imóveis

A compra e venda de imóveis no Brasil segue o Código Civil (Lei nº 10.406/2002), especialmente os artigos 481 a 532.

Além do Código Civil, a Lei nº Lei nº 13.097/2015 trouxe mais segurança jurídica com o princípio da concentração na matrícula. Isso significa que apenas ônus registrados na matrícula do imóvel podem afetar o comprador. Se a matrícula estiver livre de pendências, ele não poderá ser responsabilizado por dívidas ocultas.

Por sua vez, a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) exige a formalização da transação em cartório.

Perguntas frequentes (FAQ)

Abaixo estão os algumas das perguntas mais frequentes sobre o contrato de compra e venda de imóvel:

Qual é a importância do registro do contrato no cartório de imóveis?

O registro do contrato confere segurança jurídica à transação, garantindo que a transferência de propriedade seja válida perante terceiros e protegendo os direitos do comprador.

É obrigatório o registro do contrato no cartório?

A necessidade de registrar o contrato de compra e venda de imóvel depende da existência de matrícula em cartório. Se o imóvel estiver registrado, a atualização do registro é necessária para garantir a efetiva transferência de propriedade ao comprador.

É necessária a assinatura do cônjuge no contrato?

Nas transações imobiliárias em que uma das partes é casada, é essencial obter a assinatura do cônjuge para a venda do imóvel. Na compra, essa assinatura é opcional, a menos que a união seja regida pela separação total de bens.

Quais são os documentos necessários para uma compra e venda de imóvel?

Os documentos geralmente incluem identificação das partes, matrícula atualizada do imóvel, certidões negativas, comprovantes de quitação de impostos, entre outros.

O que é uma escritura pública de compra e venda de imóvel?

A escritura pública é um documento lavrado em cartório que formaliza a transferência definitiva da propriedade do imóvel do vendedor para o comprador, sendo essencial para efetivar a transferência de propriedade.

Confira a nossa sessão de perguntas frequentes sobre uma compra e venda de imóvel para conferir mais perguntas e respostas.

Termos mais utilizados - Glossário

Aqui estão algumas definições úteis sobre os termos legais mais presentes em um contrato de compra e venda de imóvel:

• Partes: refere-se aos envolvidos no contrato de compra e venda de um imóvel, ou seja, o vendedor (que está transferindo a propriedade) e o comprador (que o está adquirindo).
• Vistoria: processo no qual o imóvel é inspecionado para verificar seu estado geral
• Valor de Mercado: preço estimado do imóvel no mercado, que pode ser usado como referência para determinar o preço de venda ou compra.
• Foro e legislação aplicável: Refere-se à lei e ao tribunal responsáveis pela interpretação e resolução de disputas judiciais relacionadas ao contrato.
• Usucapião: Processo legal para regularizar a propriedade do imóvel quando não há matrícula.
• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): Imposto incidente sobre a transmissão da propriedade do imóvel, a ser pago pelo comprador.
• Anuência de Terceiros: Concordância de herdeiros ou terceiros, quando necessário, para garantir a validade e segurança da negociação.
• Matrícula do Imóvel: Registro oficial que comprova a propriedade do imóvel.

Se você quiser, fique à vontade para explorar o nosso glossário de termos utilizados em uma compra e venda de imóvel.

• Compra e Venda
• Compra e Venda de Imóvel Rural
• Compra e Venda de Terreno Urbano
• Permuta de Imóveis
• Corretagem Imobiliária