Modelo de Contrato de Compra e Venda de Imóvel

Qual é a importância do contrato de compra e venda de imóvel?

O contrato de compra e venda de imóvel é o instrumento legal que deve ser utilizado para formalizar a venda de um imóvel, aumentando a segurança e facilitando a relação entre as partes envolvidas.

Nele podem ser definidos o valor e forma de pagamento, prazos de entrega, responsabilidades, transferência e cláusula de arrependimento.

É importante ressaltar que o contrato de compra e venda de imóvel não transfere a propriedade ao comprador, mas confirma que o negócio foi fechado. Para que a transação seja definitiva, o comprador deve cumprir todas as obrigações descritas no contrato, como efetuar o pagamento e registrar a escritura definitiva no Cartório de Registro de Imóveis.

Quais são os riscos de negociar um imóvel sem um contrato?

A falta de um contrato na negociação de um imóvel pode trazer riscos para ambas as partes, aumentando as chances de conflitos. Veja alguns dos principais riscos de não formalizar o acordo por meio de um contrato:

1. Falta de comprovação da transação: Sem um contrato escrito, não há um documento que comprove os termos acordados entre comprador e vendedor.
2. Risco de pagamentos indevidos ou não cumpridos: A ausência de um contrato pode, por exemplo, levar o comprador a falta de pagamentos ou pagamentos sem um cronograma definido.
3. Dificuldade na transferência da propriedade: O contrato é um documento utilizado para reconhecer legalmente a negociação e dar início ao processo de escritura e registro no cartório de imóveis.
4. Problemas com a entrega do imóvel (estado, vazio, ocupado, reformas, etc.): Um contrato também detalha as condições de entrega do imóvel, incluindo se será entregue vazio ou mobiliado, em qual estado de conservação, se eventuais reformas ou reparos serão realizados antes da entrega, e se o imóvel será entregue livre e desocupado. A falta destes pontos pode gerar disputas sobre o estado de entrega do imóvel, quem é responsável por eventuais reparos ou reformas, ou mesmo sobre a desocupação do imóvel por terceiros (ex: antigos inquilinos, ocupantes irregulares).
5. Insegurança em caso de disputas: Sem um contrato, a resolução de qualquer conflito depende de testemunhos e registros informais, o que pode dificultar a comprovação dos termos acordados em um eventual processo judicial.

Portanto, o contrato não deve ser visto como uma mera formalidade, mas sim como uma ferramenta importante para a proteção de todas as partes envolvidas, ajudando a evitar possíveis conflitos e disputas judiciais ao esclarecer os direitos e responsabilidades de todos.

Por que utilizar um laudo de vistoria do imóvel?

O laudo de vistoria é utilizado para garantir maior segurança para todas as partes envolvidas na negociação de um imóvel ao detalhar as condições do imóvel.

Ele deve descrever com detalhes o estado geral do imóvel no momento da sua aquisição pelo comprador, incluindo sua estrutura e acabamentos, instalações elétricas e hidráulicas e quaisquer itens adicionais, como móveis e outros acessórios.

Como o laudo de vistoria protege as partes?

Para o comprador o laudo garante o direito de exigir reparos antes da entrega e evita surpresas desagradáveis, como problemas ocultos nas instalações.

Já para o vendedor, por sua vez, ele previne disputas sobre danos que já existiam antes da negociação e o protege contra exigências não previstas após a entrega do imóvel.

Para facilitar, disponibilizamos gratuitamente um modelo de laudo de vistoria ao elaborar o seu contrato em nossa plataforma.

Qual é a diferença entre contrato particular, escritura e registro do imóvel?

O contrato particular de compra e venda de imóvel é o documento que registra e formaliza as condições negociadas e as obrigações assumidas entre comprador e vendedor.

A escritura pública, por sua vez, é o instrumento público exigido para determinados negócios imobiliários, ressalvadas as hipóteses em que a lei admite outro título. Ela é obrigatória quando o valor do imóvel supera 30 salários mínimos, conforme determina o art. 108 do Código Civil.

O Registro do título é referente ao ato de registro no Cartório de Registro de Imóveis, que efetiva oficialmente a transferência da propriedade para o comprador.

Promessa ou compromisso de compra e venda: qual é a diferença?

Os termos promessa de compra e venda e compromisso de compra e venda são frequentemente utilizados para identificar contratos em que comprador e vendedor estabelecem previamente as condições para uma futura transferência definitiva do imóvel.

Na prática, porém, os efeitos do contrato dependem principalmente das cláusulas previstas no documento, especialmente da existência ou não de direito de arrependimento, das obrigações assumidas pelas partes e do registro do instrumento, e não apenas do nome utilizado.

Promessa de compra e venda

A promessa de compra e venda é uma modalidade de contrato preliminar em que as partes estabelecem as condições essenciais da negociação, como o imóvel, preço, forma de pagamento e demais obrigações, comprometendo-se posteriormente com a formalização definitiva do negócio.

Quando não houver cláusula de arrependimento, o Código Civil permite que a parte interessada exija o cumprimento do contrato definitivo caso a outra se recuse a realizá-lo.

Compromisso de compra e venda

A expressão compromisso de compra e venda é muito utilizada para contratos em que as partes assumem obrigações mais definidas em relação à negociação do imóvel. Entretanto, não é correto considerar todo compromisso automaticamente irrevogável ou irretratável apenas por receber esse nome.

É necessário verificar o conteúdo do contrato e se foi ou não prevista a possibilidade de arrependimento.

E quando o contrato é registrado?

Quando uma promessa de compra e venda de imóvel é celebrada sem cláusula de arrependimento e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o comprador passa a ter direito real à aquisição do imóvel, conforme previsto no artigo 1.417 do Código Civil.

Nessa situação, o comprador pode exigir a escritura definitiva e, havendo recusa, buscar judicialmente a adjudicação do imóvel.

É possível comprar ou vender um imóvel sem escritura?

Embora seja possível formalizar obrigações por meio de um contrato particular, esse documento não transfere a propriedade do imóvel. A escritura pública é exigida em determinadas negociações, enquanto a transferência da propriedade ocorre com o registro do título adequado no Cartório de Registro de Imóveis.

Somente o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis transfere a propriedade, tornando o comprador o proprietário legal do imóvel (Art. 1.245 do Código Civil). Sem esse registro, o imóvel permanece, juridicamente, em nome do antigo proprietário, mesmo que contrato particular tenha sido assinado e o pagamento tenha sido realizado.

Caso o imóvel não tenha matrícula ou esteja irregular, um instrumento particular pode documentar as obrigações assumidas e a negociação realizada, mas não regulariza o imóvel nem transfere a propriedade registral.

É permitido negociar um imóvel que esteja financiado (alienado)?

Negociar a venda de um imóvel que ainda está financiado é possível desde que sejam seguidos alguns cuidados para evitar riscos.

Quando o imóvel estiver alienado fiduciariamente, a negociação deverá considerar o contrato de financiamento e a participação da instituição financeira quando necessária. A transferência dos direitos do vendedor depende, em regra, da anuência do credor fiduciário.

Negociações informais realizadas sem a anuência da instituição financeira são por vezes chamadas de “contratos de gaveta”. Entretanto, esse instrumento não substitui a anuência do credor fiduciário nem regulariza a transferência dos direitos perante a instituição financeira, podendo gerar riscos para comprador e vendedor.

Valor dado como entrada (arras ou sinal) na compra e venda do imóvel

O valor pago no início da negociação pode ser definido no contrato como arras ou sinal, servindo para confirmar o negócio. Quando for da mesma natureza da prestação principal, o valor poderá ser computado no pagamento devido.

O que acontece se uma das partes não cumprir o contrato?

Quando não existe direito de arrependimento e a parte que entregou as arras deixa de cumprir o contrato, a outra parte poderá considerar o negócio desfeito e reter o valor recebido.

Se o descumprimento ocorrer por quem recebeu as arras, a parte que as entregou poderá considerar o contrato desfeito e exigir a devolução do valor pago mais o equivalente, além dos acréscimos previstos em lei.

Dependendo do caso, a parte prejudicada também poderá exigir o cumprimento do contrato ou indenização por prejuízos adicionais, desde que preenchidos os requisitos legais.

E se o contrato permitir arrependimento?

Quando o contrato prevê expressamente o direito de arrependimento, as arras passam a ter função indenizatória.

Nesse caso, se desistir quem entregou o sinal, perderá o valor em favor da outra parte. Se desistir quem recebeu, deverá devolver o valor recebido mais o equivalente. Nessa hipótese, não cabe indenização suplementar.

Como registrar o imóvel e atualizar sua matrícula após a negociação?

Registrar a negociação de um imóvel e atualizar sua matrícula é necessário para garantir a transferência legal da propriedade após a sua venda. Para isso, siga estas etapas abaixo:

1. Solicite a lavratura da Escritura no Tabelionato com a cópia do contrato de compra e venda, documentos pessoais dos compradores e certidões dos vendedores.
2. O Tabelionato enviará a minuta da Escritura para validação.
3. Efetue o pagamento das taxas e impostos (ITBI e custos do Tabelionato).
4. Após assinatura, o Tabelionato entregará o traslado da Escritura aos compradores.
5. Os compradores encaminham o traslado, junto com os comprovantes de pagamento, ao Cartório de Registro de Imóveis para atualizar a matrícula.
6. Após o protocolo, o cartório analisará o título e poderá registrá-lo ou formular exigências. Os prazos legais variam conforme o título e a existência de pendências.

Como fazer um contrato de compra e venda de imóvel

Para fazer um contrato de compra e venda de imóvel, é importante reunir as informações da negociação e definir por escrito as condições acordadas entre comprador e vendedor.

1. Confira os dados das partes e do imóvel

Identifique corretamente comprador e vendedor e confira as informações do imóvel, como endereço, matrícula, titularidade e eventuais pendências ou ônus que possam interferir na negociação.

2. Defina as condições da compra e venda

Estabeleça o valor do imóvel, forma de pagamento, eventual entrada ou sinal, prazos, condições de entrega e demais responsabilidades assumidas pelas partes.

3. Registre as obrigações no contrato

Deixe claras as responsabilidades do comprador e do vendedor, incluindo entrega do imóvel, débitos existentes, despesas, eventual rescisão e consequências em caso de descumprimento.

4. Revise, assine e verifique as formalidades necessárias

Antes da assinatura, confira nomes, documentos, valores e demais condições. Dependendo das características da negociação, também poderão ser necessárias escritura pública e posterior registro no Cartório de Registro de Imóveis para a transferência da propriedade.

O que um contrato de compra e venda de imóvel deve ter?

Embora os detalhes possam variar dependendo das negociações entre as partes, aqui estão algumas cláusulas comuns que geralmente devem constar em um contrato de compra e venda de imóvel, com suas respectivas implicações jurídicas:

• Identificação das partes envolvidas: Nome completo, endereço, número de telefone e outras informações de contato do vendedor e do comprador.
• Descrição do imóvel: Detalhes sobre o imóvel, incluindo sua localização, metragem, dimensões, características físicas, mobília e quaisquer benfeitorias presentes no local.
• Valor e forma de pagamento: Especificação do valor total da venda, forma de pagamento (à vista, parcelado, com entrada e saldo), eventuais correções monetárias, prazos e condições de pagamento.
• Vistoria e entrega: A data de entrega efetiva do imóvel e as condições em que o mesmo deve ser entregue (desocupado, livre de móveis ou entulhos, etc.).
• Responsabilidades do vendedor: Como a entrega do imóvel em conformidade com as condições estabelecidas, a regularização da documentação, a quitação de eventuais dívidas ou ônus sobre o imóvel, e a garantia de que o imóvel está livre de qualquer tipo de litígio ou disputa judicial.
• Responsabilidades do comprador: Como o pagamento do valor acordado nas condições estabelecidas, e a responsabilidade por impostos, taxas e despesas a partir da data da assinatura do contrato.
• Rescisão (opcional): Definição das condições em que o contrato pode ser rescindido por qualquer uma das partes, bem como as consequências da rescisão, como a devolução de valores pagos ou eventuais penalidades.
• Resolução de disputas: Estabelecimento do método de resolução de eventuais disputas ou controvérsias decorrentes do contrato, como a mediação, arbitragem ou jurisdição competente para solução de litígios.
• Foro: Indicação da jurisdição em que quaisquer disputas devem ser resolvidas.
• Assinaturas: Espaço para as assinaturas do vendedor e do comprador, junto com a data de assinatura.

Legislação aplicável à compra e venda de imóveis

A compra e venda de imóveis no Brasil segue o Código Civil (Lei nº 10.406/2002), especialmente os artigos 481 a 532.

Além do Código Civil, a Lei nº Lei nº 13.097/2015 reforça o princípio da concentração na matrícula, protegendo o terceiro de boa-fé em relação a determinadas situações jurídicas que não estejam registradas, observadas as exceções previstas em lei.

Por sua vez, a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) disciplina a matrícula dos imóveis e o registro e a averbação dos atos sujeitos ao Registro de Imóveis.

Impedimentos legais para a venda de um imóvel

A legislação brasileira prevê situações em que a venda de um imóvel pode ser anulável, ineficaz ou exigir consentimentos e formalidades adicionais.

Abaixo estão os principais casos em que a venda de um imóvel pode ser invalidada ou exigir requisitos adicionais para sua legalidade:

1. Venda de ascendente para descendente sem anuência dos herdeiros: De acordo com o artigo 496 do Código Civil, a venda de um imóvel de pai para filho (ou de qualquer ascendente para descendente) só pode ocorrer com o consentimento dos demais descendentes e cônjuge do alienante. Caso contrário, a transação pode ser anulada judicialmente.
2. Venda sem a concordância do cônjuge quando exigida: O artigo 1.647 do Código Civil determina que, dependendo do regime de bens do casal, a alienação de um imóvel pode exigir o consentimento do cônjuge. Isso ocorre especialmente nos regimes de comunhão parcial ou total de bens, onde ambos os parceiros possuem direitos sobre o patrimônio.
3. Venda entre cônjuges: O artigo 499 do Código Civil permite a compra e venda entre cônjuges em relação aos bens excluídos da comunhão. Por isso, é necessário observar o regime de bens e a situação patrimonial do imóvel antes da negociação.
4. Venda de parte indivisa em condomínio sem direito de preferência: Quando um imóvel está em condomínio (isto é, possui mais de um proprietário), a venda de uma fração ideal a terceiros pode ser invalidada caso os demais condôminos não tenham sido notificados previamente para exercer o direito de preferência, conforme o artigo 504 do Código Civil.
5. Venda de imóvel em inventário: A alienação de um imóvel pertencente ao espólio deve observar as regras aplicáveis ao inventário e à partilha e, conforme o caso, pode depender de autorização judicial. A cessão de direitos hereditários é um negócio diferente e deve ser formalizada por escritura pública.

Perguntas frequentes (FAQ)

Abaixo estão os algumas das perguntas mais frequentes sobre o contrato de compra e venda de imóvel:

O contrato particular transfere a propriedade do imóvel?

Não. O contrato pode formalizar as condições e obrigações assumidas entre as partes, mas a propriedade é transferida pelo registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.

É necessário registrar a promessa de compra e venda?

O registro de uma promessa sem cláusula de arrependimento confere ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Mesmo sem registro, porém, podem existir direitos pessoais entre as partes, e o STJ entende que a adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso

É necessária a assinatura do cônjuge no contrato?

Em regra, a alienação de imóvel por pessoa casada exige a autorização do outro cônjuge, salvo no regime de separação absoluta e nas demais hipóteses previstas em lei.

Quais são os documentos necessários para uma compra e venda de imóvel?

Os documentos geralmente incluem identificação das partes, matrícula atualizada do imóvel, certidões negativas, comprovantes de quitação de impostos, entre outros.

O que é escritura pública?

É o instrumento público exigido para determinados negócios imobiliários. Quando necessária, ela formaliza o negócio, mas a transferência da propriedade ocorre com o registro do título no Registro de Imóveis.

Confira a nossa sessão de perguntas frequentes sobre uma compra e venda de imóvel para conferir mais perguntas e respostas.

Termos mais utilizados - Glossário

Aqui estão algumas definições úteis sobre os termos legais mais presentes em um contrato de compra e venda de imóvel:

• Partes: refere-se aos envolvidos no contrato de compra e venda de um imóvel, ou seja, o vendedor (que está transferindo a propriedade) e o comprador (que o está adquirindo).
• Vistoria: processo no qual o imóvel é inspecionado para verificar seu estado geral
• Valor de Mercado: preço estimado do imóvel no mercado, que pode ser usado como referência para determinar o preço de venda ou compra.
• Foro e legislação aplicável: Refere-se à lei e ao tribunal responsáveis pela interpretação e resolução de disputas judiciais relacionadas ao contrato.
• Usucapião: Processo legal para regularizar a propriedade do imóvel quando não há matrícula.
• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): Imposto incidente sobre a transmissão da propriedade do imóvel, a ser pago pelo comprador.
• Anuência de Terceiros: Concordância de herdeiros ou terceiros, quando necessário, para garantir a validade e segurança da negociação.
• Matrícula do Imóvel: Registro oficial que comprova a propriedade do imóvel.

Se você quiser, fique à vontade para explorar o nosso glossário de termos utilizados em uma compra e venda de imóvel.

• Compra e Venda
• Compra e Venda de Imóvel Rural
• Compra e Venda de Terreno Urbano
• Permuta de Imóveis
• Corretagem Imobiliária