Negociando Imóveis sem Escritura: Riscos, Benefícios e Soluções Legais
Criado em: 05 de outubro de 2018
Atualizado em: 15 de março de 2024
A o considerar a aquisição ou posse de um imóvel, é imperativo que se dê a devida atenção à regularização da documentação, incluindo a escritura do imóvel devidamente registrada em um Cartório de Registro de Imóveis.
A escritura, um documento de significativa importância, não apenas retrata o histórico completo do imóvel, incluindo informações sobre antigos proprietários e detalhes descritivos, mas também serve como evidência incontestável da propriedade atual, estabelecendo a verdadeira titularidade do bem.
Contudo, é crucial destacar que, embora um contrato de compra e venda de imóvel tenha seu valor, este por si só não é suficiente para atestar a propriedade. Esse contrato, embora desempenhe um papel vital para compradores e vendedores, pode ser utilizado pelo cartório para atualizar a escritura, mas não substitui a escritura em si.
É importante compreender que, apesar de ser possível realizar transações de imóveis sem a escritura, essa abordagem acarreta riscos substanciais.
Discutiremos detalhadamente esses riscos neste artigo, fornecendo um panorama mais amplo sobre a importância da escritura na compra e venda de imóveis.
A Importância da Escritura do Imóvel: Um Proprietário Legalmente Reconhecido
Um imóvel desprovido de escritura carece de um proprietário formalmente registrado. Embora alguém possa habitar e possuir o imóvel, e até mesmo 60% dos imóveis não têm escritura, a verdadeira propriedade só é estabelecida quando há uma matrícula oficial no Cartório de Registro de Imóveis, ou seja, quando a escritura está devidamente registrada.
Transações de imóveis sem escritura podem ser intermediadas através de contratos informais, como o contrato de gaveta de compra e venda. No entanto, é vital compreender que tais contratos não fornecem prova legal de propriedade e, como tal, não são reconhecidos pelo sistema judiciário nesse sentido. Eles servem primariamente como documentos que asseguram o cumprimento de obrigações acordadas, como o pagamento do valor estipulado na negociação.
Entretanto, confiar exclusivamente em um contrato de gaveta para a venda de um imóvel é arriscado, acarretando na possibilidade de venda dupla do imóvel para diferentes partes ou mesmo a situação em que outra pessoa registra o imóvel antes do comprador original. Em tais circunstâncias, mesmo uma disputa judicial contra o vendedor pode não garantir a recuperação do imóvel.
Desafios Relacionados à Falta de Escritura de Imóvel
Além dos desafios já mencionados, a ausência de escritura pode acarretar em dificuldades adicionais no processo de venda de um imóvel. Dado que os bancos exigem o registro do imóvel como garantia para conceder financiamento, a venda de um imóvel sem escritura para um comprador dependente de empréstimo é improvável.
Outra questão que surge ao adquirir um imóvel sem escritura é a necessidade de regularização da situação. Esse processo pode ser dispendioso, frequentemente correspondendo a cerca de 4% do valor total do imóvel. Adicionalmente, existe o risco de vendedores desonestos comercializarem repetidamente o mesmo imóvel para diferentes compradores caso não exista uma escritura válida atestando a propriedade.
Ao não contar com uma escritura, o comprador enfrenta incertezas quanto à legitimidade da transação e fica sujeito a potenciais disputas legais e litígios futuros. A escritura, enquanto documento legal, garante a segurança e validade da transferência de propriedade, proporcionando proteção tanto para compradores quanto vendedores.
Portanto, é essencial buscar a regularização da escritura do imóvel antes de finalizar qualquer transação. Isso não apenas confere maior segurança jurídica para todas as partes envolvidas, mas também elimina riscos de duplicação de vendas, viabiliza a obtenção de financiamentos e torna o processo de compra e venda mais transparente e confiável.
O Processo de Regularização de Imóveis Sem Escritura
Ao adquirir um imóvel desprovido da escritura adequada, é de suma importância empreender os passos necessários para regularização, visando garantir segurança jurídica e prevenir complicações futuras. Uma das formas de alcançar essa regularização é através da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
A matrícula é um documento essencial que identifica o imóvel e contém informações abrangentes, como localização precisa, tamanho, histórico de proprietários anteriores, ônus e gravames existentes, entre outros detalhes cruciais.
O processo de regularização pode envolver várias etapas, incluindo a obtenção de documentos que comprovem a posse do imóvel, correção de informações incorretas na matrícula existente, condução de vistorias ou avaliações técnicas, e a elaboração de uma nova escritura.
Benefícios da Regularização e Documentação Necessária
A regularização do imóvel acarreta em diversos benefícios, tais como garantia de segurança jurídica, uma vez que uma matrícula regularizada certifica o devido registro legal do imóvel e documentação apropriada. Além disso, facilita a obtenção de financiamentos, viabiliza transações futuras de maneira eficiente e transparente, e aumenta o valor de mercado do imóvel.
Para efetuar a matrícula e promover a regularização, a apresentação de toda a documentação relevante é crucial. Isso engloba informações sobre proprietários anteriores, contratos de compra e venda anteriores, comprovantes de pagamento de impostos e taxas, bem como demais documentos pertinentes. Essa documentação é fundamental para atestar a cadeia de propriedade e fornecer um histórico completo do imóvel.
Conclusão
Em conclusão, a regularização de imóveis desprovidos de escritura é um processo essencial para assegurar segurança jurídica e evitar possíveis complicações no futuro.
É imprescindível que proprietários reúnam a documentação necessária para realizar a matrícula do imóvel ou, caso a escritura não esteja disponível,solicitar o processo de usucapião, caso os requisitos legais sejam cumpridos. O usucapião é um mecanismo legal que permite a aquisição da propriedade de um imóvel por meio da posse contínua e ininterrupta ao longo de um período determinado, conforme estabelecido pela legislação do país. No Brasil, por exemplo, o período mínimo de posse é de 5 anos, desde que o possuidor comprove a ocupação efetiva do imóvel e o pagamento de todos os impostos e taxas pertinentes.
Para dar entrada no processo de usucapião, é necessário reunir evidências que atestem a ocupação e posse contínua do imóvel, como fotografias, comprovantes de pagamento de contas, depoimentos de testemunhas, entre outros.
Quando se trata de qualquer negociação de imóvel, seja com ou sem escritura, a elaboração de um contrato de compra e venda bem definido é um requisito fundamental. Esse contrato deve conter todos os detalhes e condições da negociação, incluindo o valor acordado, forma de pagamento, prazo de entrega do imóvel e quaisquer outras cláusulas relevantes. Um contrato claro e abrangente é essencial para evitar conflitos e disputas futuras entre as partes envolvidas na transação.
Referência:
Lei 10.406
Gustavo Falcão
Gustavo Falcão, fundador da 99contratos, oferece soluções acessíveis e descomplicadas para o conhecimento jurídico.
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