Como regularizar um imóvel sem escritura

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Criado em: 05 de outubro de 2018             
Atualizado em: 26 de fevereiro de 2020             
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Artigo Dúvidas Compra imóvel sem Escritura

C aso você tenha um imóvel, ou deseja comprar um, deve saber que ele deve estar com a sua documentação regularizada, entre eles um dos mais importantes, que é a sua escritura registrada em um Cartório de Imóveis.

A escritura é o documento que contém todo o histórico do imóvel, com os dados dos antigos proprietários, descrição, e serve como registro da atual propriedade, comprovando para terceiros quem é o real dono do imóvel.

A escritura sempre deve ser feita em um cartório, não servindo como prova de propriedade um contrato de compra e venda de imóvel sozinho, sendo este último um instrumento importante para comprador e vendedor, e utilizado pelos cartórios para atualizar a escritura.

Uma negociação de um imóvel pode ser feita sem a escritura, mas riscos acontecem nesta situação, e vamos debater neste artigo sobre isso.

O que significa o fato do imóvel não ter uma escritura?

Se o imóvel não tem escritura então ele não tem um proprietário. Simples assim. Ele pode ter uma pessoa que nele habite, tendo a sua posse, mas a propriedade real só existirá com a matrícula do imóvel, ou seja, sua escritura.

Para negociar imóvel um imóvel sem registro você pode utilizar um contrato particular de compra e venda de imóvel, contrato este que servirá como um 'contrato de gaveta' e tem suas particularidades, assunto que debatemos com mais detalhes no neste nosso artigo.

O contrato de gaveta serve como um instrumento de proteção entre o comprador e o vendedor, não valendo na justiça como prova de propriedade do imóvel, mas sim como um documento que ajudará fazendo com que as obrigações assumidas, como o pagamento do valor acordado, por exemplo, sejam cumpridas.

Ao fazer uma venda de um imóvel somente pelo contrato de gaveta você poderá ter alguns problemas, como um imóvel sendo vendido para mais de uma pessoa, ou outra pessoa registrar o imóvel antes de você, e com isso você dificilmente conseguirá reaver o imóvel, no máximo conseguirá via disputa judicial com o vendedor um ressarcimento do valor pago.

Os problemas relacionados a um imóvel sem escritura

Não bastassem todas as implicações já citadas acima, existe também o fato de que um imóvel sem escritura não pode ser financiado por uma instituição financeira, ou seja, a venda se torna mais difícil de ser feita.

Assim como também temos o fato de que um comprador quando adquire um imóvel sem a escritura deve regularizar a sua situação, o que acarreta em novos gastos, pois a regularização é custosa e costuma ficar em torno de 4% do valor total do imóvel.

E, por não ter uma escritura, caso o vendedor tenha má-índole, poderá ele vender o mesmo imóvel para mais de um comprador.

Regularizando um imóvel sem escritura

Para regularizar um imóvel sem escritura o comprador, ou atual possuidor, deve fazer a sua matrícula em um Cartório de Registro de Imóveis.

Este documento será o equivalente a uma identidade do imóvel, contendo todo seu histórico.

Deve-se também levantar toda a documentação existente do imóvel, como dados dos donos anteriores.

Com todos os dados dos antigos donos e um contrato de compra e venda pode-se registrar o imóvel.

Caso o comprador não saiba quem é o dono original, deve-se então solicitar o usucapião, comprovando que reside no imóvel, mas para isso precisa morar no imóvel por pelo menos 5 (cinco) anos.

Se estiver morando no imóvel por pelo menos 5 (cinco) anos e também pagando todos os impostos e taxas referentes ao imóvel, o comprador deve levantar todas as provas de que nele mora, como fotos, contas pagas, depoimentos de testemunhas, entre outros, e assim o usucapião poderá ser solicitado.

Conclusão

Um imóvel deve sempre ter o seu registro, a sua escritura, que serve como uma proteção ao proprietário.

Se for negociar um imóvel, com ou sem escritura, sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.


Referência:
Lei 10.406


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