A compra e venda de um imóvel sem escritura

Confira em nosso artigo os detalhes e informações sobre a compra de um imóvel sem escritura.

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Como lidar com a compra e venda de um imóvel sem escritura


Artigo Dúvidas Compra imóvel sem Escritura Como regularizar uma negociação de um imóvel irregular

Imóvel sem escritura em cartório, em inventário ou com dívidas em aberto são situações que acontecem no cotidiano das negociações.
Confira abaixo as recomendações sobre o que fazer para regularizar a sua negociação.

Quando se negocia um imóvel, seja comprando ou vendendo, é comum se deparar com situações que deixam a propriedade irregular, atrapalhando assim qualquer acordo que esteja em andamento.
A situação mais comum enfrentada é a da falta de registro em cartório, ou seja, a falta da escritura.

Vamos neste artigo debater sobre como regularizar as situações mais comuns e deixar a situação do imóvel em dia.


O imóvel não tem escritura - Como devo proceder?

Todo imóvel, para ser considerado regular, deve ter o seu registro em um Cartório de Registro de Imóveis.
Este documento informa publicamente quem é o proprietário do imóvel, sendo imprescindível para uma negociação tranquila.

Um imóvel sem esta documentação gera situações desagradáveis, como até mesmo a perda da propriedade.
Sem a existência da escritura a negociação do imóvel entre vendedor e comprador só poderá ser feita através de um "contrato de gaveta". É um contrato que dará direitos legais entre as partes, mas não garante a transferência da propriedade do imóvel para o comprador, pois não será possível o registro no cartório.

Mas a boa notícia é que pode-se regularizar esta situação. A má notícia é que existe um custo alto para isso.
O custo para fazer uma escritura de um imóvel em cartório fica em torno de 4% do valor venal do bem, além de possíveis cobranças de taxas de cartório.

Sem a escritura o comprador não poderá utilizar o recurso de financiamento bancário, visto que as instituições financeiras normalmente não aprovam o financiamento nesta condição.
Assim, o vendedor deve sim ter o interesse em regularizar o imóvel, e com isso aumentar as suas chances de venda.


Pode-se vender um imóvel sem escritura?

De acordo com a legislação, a falta de escritura em um imóvel não significa que o vendedor não seja o proprietário.
A negociação pode sim ser feita, mas o registro não será possível enquanto não for regularizada a situação.

Assim a utilização do "contrato de gaveta" será para garantir o acordo feito entre as partes envolvidas - comprador e vendedor.
Mas, se fizer o contrato de gaveta e o proprietário anterior vender o imóvel de maneira regular, a outra pessoa poderá fazer o registro e será o proprietário oficial.

Recomenda-se então que se for negociar um imóvel sem registro, que se formalize o contrato, junte todas as provas necessárias para comprovar a posse do imóvel e programe-se para regularizar a condição do imóvel o mais rápido possível.


Como regularizar a documentação e gerar a escritura?

Uma forma de regularizar seria levantar toda a documentação existente sobre o imóvel, e muito importante a documentação dos antigos donos ou seus herdeiros.
É necessária a ajuda dos antigos proprietários, e junto com eles levar um contrato de compra de venda para comprovar a negociação, e assim registrar o imóvel.

Caso não seja possível localizar os antigos donos e não tiver nenhum dado que comprove a compra do imóvel, deve-se então utilizar a justiça.
A forma mais utilizada nestes caso é a solicitação da propriedade por usucapião, aonde se comprova que se está morando no imóvel por um determinado tempo, geralmente superior á 5 (cinco) anos.

Deve-se para isso utilizar toda a documentação possível, como contas pagas, fotos e testemunhas.

O processo de regularização de um imóvel por usucapião costuma demorar um ano e recomenda-se a utilização de um advogado.

Usucapião - Como funciona?

Para solicitar a regularização do imóvel por usucapião deve-se morar no imóvel por um mínimo de 5 (cinco) anos.
A legislação aceita que a posse prolongada do imóvel gera a aquisição, desde que quem esteja com a posse pague todas as taxas e impostos que incidiram sobre o imóvel durante todo o período, além de claro provar que mora nele.
Esta regra não funciona para imóveis alugados, assim, um locatário não pode de maneira alguma solicitar o usucapião.

Em todos os casos, seja na venda regularizada, seja na venda sem escritura, percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido.
Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.


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