A compra e venda de um imóvel sem escritura

Confira em nosso artigo os detalhes e informações sobre a compra de um imóvel sem escritura.

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Como lidar com a compra e venda de um imóvel sem escritura Artigo escrito por: Gustavo Falcão
Criado em: 04 de junho de 2018   
Atualizado em: 26 de fevereiro de 2019
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Artigo Dúvidas Compra imóvel sem Escritura

I móvel sem escritura em cartório, em inventário ou com dívidas em aberto são situações que acontecem no cotidiano das negociações. Confira em nosso artigo as recomendações sobre o que fazer para regularizar a sua negociação, e assim elucidar um pouco as dúvidas mais comuns que surgem quando se inicia uma negociação nesta situação.

Quando se negocia um imóvel, seja comprando ou vendendo, é comum se deparar com situações que deixam a propriedade irregular, atrapalhando assim qualquer acordo que esteja em andamento. A situação mais comum enfrentada é a da falta de registro em cartório, ou seja, a falta da escritura.

Vamos neste artigo debater sobre como regularizar as situações mais comuns e deixar a situação do imóvel em dia.

O imóvel não tem escritura - Como devo proceder?

Todo imóvel, para ser considerado regular, deve ter o seu registro em um Cartório de Registro de Imóveis. Este documento informa publicamente quem é o proprietário do imóvel, sendo imprescindível para uma negociação tranquila.

Um imóvel sem esta documentação gera situações desagradáveis, como até mesmo a perda da propriedade. Sem a existência da escritura a negociação do imóvel entre vendedor e comprador só poderá ser feita através de um "contrato de gaveta". É um contrato que dará direitos legais entre as partes, mas não garante a transferência da propriedade do imóvel para o comprador, pois não será possível o registro no cartório.

Mas a boa notícia é que pode-se regularizar esta situação. A má notícia é que existe um custo alto para isso. O custo para fazer uma escritura de um imóvel em cartório fica em torno de 4% do valor venal do bem, além de possíveis cobranças de taxas de cartório.

Sem a escritura o comprador não poderá utilizar o recurso de financiamento bancário, visto que as instituições financeiras normalmente não aprovam o financiamento nesta condição. Assim, o vendedor deve sim ter o interesse em regularizar o imóvel, e com isso aumentar as suas chances de venda.

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Pode-se vender um imóvel sem escritura?

De acordo com a legislação, a falta de escritura em um imóvel não significa que o vendedor não seja o proprietário. A negociação pode sim ser feita, mas o registro não será possível enquanto não for regularizada a situação.

Assim a utilização do "contrato de gaveta" será para garantir o acordo feito entre as partes envolvidas - comprador e vendedor. Mas, se fizer o contrato de gaveta e o proprietário anterior vender o imóvel de maneira regular, a outra pessoa poderá fazer o registro e será o proprietário oficial.

Recomenda-se então que se for negociar um imóvel sem registro, que se formalize o contrato, junte todas as provas necessárias para comprovar a posse do imóvel e programe-se para regularizar a condição do imóvel o mais rápido possível.

Como regularizar a documentação e gerar a escritura?

Uma forma de regularizar seria levantar toda a documentação existente sobre o imóvel, e muito importante a documentação dos antigos donos ou seus herdeiros. É necessária a ajuda dos antigos proprietários, e junto com eles levar um contrato de compra de venda para comprovar a negociação, e assim registrar o imóvel.

Caso não seja possível localizar os antigos donos e não tiver nenhum dado que comprove a compra do imóvel, deve-se então utilizar a justiça. A forma mais utilizada nestes caso é a solicitação da propriedade por usucapião, aonde se comprova que se está morando no imóvel por um determinado tempo, geralmente superior á 5 (cinco) anos.

Deve-se para isso utilizar toda a documentação possível, como contas pagas, fotos e testemunhas.

O processo de regularização de um imóvel por usucapião costuma demorar um ano e recomenda-se a utilização de um advogado.

Usucapião - Como funciona?

Para solicitar a regularização do imóvel por usucapião deve-se morar no imóvel por um mínimo de 5 (cinco) anos. A legislação aceita que a posse prolongada do imóvel gera a aquisição, desde que quem esteja com a posse pague todas as taxas e impostos que incidiram sobre o imóvel durante todo o período, além de claro provar que mora nele. Esta regra não funciona para imóveis alugados, assim, um locatário não pode de maneira alguma solicitar o usucapião.

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Conclusão

Em todos os casos, seja na venda regularizada, seja na venda sem escritura, percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.

Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.

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