O Contrato de Compra e Venda de Imóvel de Gaveta: Segurança e Riscos na Negociação
Criado em: 06 de março de 2021
Atualizado em: 11 de março de 2024
O contrato de compra e venda de imóvel de gaveta é uma prática comum no Brasil, na qual as partes envolvidas estabelecem as condições para a negociação de um imóvel sem a necessidade de recorrer a uma instituição financeira ou ao Cartório de Registro de Imóveis. Essa modalidade de contrato é frequentemente adotada quando os custos para a transferência do imóvel em cartório são considerados elevados ou quando não estão disponíveis no momento da negociação. Além disso, o contrato de gaveta é uma alternativa viável em situações em que a atualização da matrícula não é feita imediatamente após a compra, algo que exploraremos mais adiante.
A prática de negociar por meio de um contrato de gaveta tornou-se comum no país desde a década de 80 e ainda é amplamente utilizada nos dias de hoje. Entretanto, mesmo sendo uma opção adotada por muitas pessoas, surgem questionamentos quanto à segurança e aos riscos envolvidos nesse tipo de transação. Afinal, o contrato de gaveta é seguro? Ele possui valor legal? Quais são as implicações e os cuidados que os envolvidos devem tomar ao optar por essa forma de negociação?
O que é um contrato de gaveta?
Em termos simples, o contrato de gaveta é um documento que descreve a negociação entre um vendedor e um comprador de um imóvel sem que haja registro no Cartório de Registro de Imóveis, ou seja, sem a devida matrícula. Dessa forma, o comprador adquire o imóvel, mas a propriedade não é transferida perante terceiros até que a matrícula seja regularizada. Essa prática é especialmente comum em situações em que os custos cartorários são elevados, o que pode inviabilizar a realização imediata da transferência.
Além disso, é frequente a ocorrência de casos em que o comprador assume o parcelamento de um financiamento imobiliário já existente, caso o vendedor esteja enfrentando dificuldades financeiras e necessite se desfazer do imóvel. Nessa circunstância, o financiamento permanece no nome do vendedor até que seja quitado, e o comprador se responsabiliza pelo pagamento das parcelas de acordo com o acordado entre as partes.
Reconhecimento jurídico
Do ponto de vista jurídico, o contrato de gaveta possui reconhecimento legal e pode ser utilizado como instrumento em processos judiciais, caso haja descumprimento de algum acordo por parte do vendedor ou do comprador. Assim, caso o vendedor entregue o imóvel ao comprador e este último não cumpra com as obrigações estabelecidas no contrato, o vendedor poderá recorrer ao poder judiciário para cobrar o valor devido, acrescido de custos judiciais e danos que tenha sofrido. Da mesma forma, o comprador também pode utilizar o contrato como respaldo para exigir o cumprimento do que foi acordado.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende o contrato de gaveta como um mecanismo legal que permite a discussão judicial das obrigações e dos direitos assumidos entre o comprador e o vendedor. Além disso, o tribunal considera que, caso o imóvel tenha sido negociado com financiamento em aberto e este venha a ser quitado, não é possível anular a transferência para o comprador, uma vez que não são causados prejuízos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
Riscos
Embora o contrato de gaveta ofereça segurança jurídica na negociação, é essencial destacar que ele também apresenta riscos que devem ser observados com cautela por ambas as partes envolvidas. Um dos principais aspectos a considerar é que esse tipo de contrato não é oficial e não transfere a propriedade perante terceiros, tendo validade legal apenas entre o comprador e o vendedor.
Para o comprador, existem riscos significativos, tais como a possibilidade de o imóvel ser penhorado devido a dívidas do vendedor, especialmente se o mesmo não realizar a transferência da matrícula. Em casos de falecimento do vendedor, a falta de transferência da matrícula também pode implicar que o imóvel faça parte do inventário do falecido e seja dividido entre os herdeiros. Além disso, há a possibilidade de o vendedor vender o mesmo imóvel para terceiros, caso a matrícula ainda esteja em seu nome, o que pode levar o comprador a buscar ressarcimento por meio de um processo judicial.
Já para o vendedor, os riscos incluem a responsabilidade por impostos, tributos e despesas condominiais, caso o comprador não efetue o pagamento de tais obrigações. Além disso, o comprador pode não honrar com o que foi acordado, recusando-se a devolver o imóvel após o pagamento parcial ou integral do valor acordado. Se o imóvel estiver financiado e o comprador não efetuar o pagamento das parcelas, o vendedor também pode ser alvo de execução judicial por parte da instituição financeira.
Como se proteger
Para minimizar os riscos, é fundamental que as partes tenham confiança mútua e adotem algumas precauções no momento da formalização do contrato. Recomenda-se o reconhecimento das firmas no momento da assinatura do contrato, bem como a presença de testemunhas para dar maior respaldo à negociação. Além disso, é essencial que todas as parcelas e pagamentos realizados sejam documentados e guardados em segurança, especialmente no caso de imóveis financiados.
Caso a negociação seja realizada por meio de um contrato de gaveta por não haver matrícula em cartório, é altamente recomendado que o comprador busque regularizar a situação do imóvel o mais rápido possível. Nesse sentido, o contrato poderá ser utilizado como uma das ferramentas para solicitar o usucapião, além de outros documentos que possam ser requeridos pelo cartório e pela prefeitura.
Conclusão
Em conclusão, é essencial entender que um imóvel deve sempre ter sua escritura devidamente registrada, garantindo proteção e segurança ao proprietário. O contrato de compra e venda de imóvel de gaveta pode ser uma alternativa viável para a negociação, desde que seja elaborado com clareza e transparência entre as partes envolvidas. No entanto, é importante estar ciente dos riscos inerentes a essa modalidade de negociação e tomar todas as precauções necessárias para evitar conflitos futuros.
O contrato de compra e venda de imóvel de gaveta pode ser uma solução viável em determinadas circunstâncias, mas é necessário estar ciente dos riscos envolvidos e agir com responsabilidade e cuidado. A busca pela regularização do imóvel é fundamental para garantir a tranquilidade e a segurança das partes envolvidas. Ao seguir essas diretrizes, é possível realizar uma negociação eficiente e bem-sucedida, preservando os direitos e interesses de ambas as partes e evitando eventuais problemas jurídicos no futuro.
Referência:
Lei 10.406
Gustavo Falcão
Gustavo Falcão, fundador da 99contratos, oferece soluções acessíveis e descomplicadas para o conhecimento jurídico.
Através de modelos de contratos personalizáveis, sua missão é garantir praticidade e segurança jurídica.
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