Negociando um imóvel com dívida de IPTU ou condomínio - Quem paga?

Criado em: 25 de março de 2019             
Atualizado em: 15 de maio de 2020             


Artigo sobre compra de imóvel com dívidas
Artigo sobre compra de imóvel com dívidas

A o negociar um imóvel, seja comprando ou vendendo, deve-se sempre verificar se nele existem débitos, para assim ter uma negociação tranquila tanto para o comprador quanto para o vendedor.

Isto se deve porque ao se comprar um imóvel o comprador assume quaisquer débitos nele existentes, devendo ele efetuar o pagamento como novo proprietário, mesmo que o atraso não tenha sido causado por ele.

E alguns destes débitos podem, se prolongado o pagamento, fazer com que a dívida entre na Dívida Ativa da União, e o comprador pode assim até mesmo perder o imóvel.

Vamos debater neste artigo sobre as dívidas existentes de IPTU e condomínio de um imóvel negociado.

As vantagem ao negociar um imóvel com dívidas existentes

Ao se comprar um imóvel com dívidas, mesmo com a insegurança que esta negociação aparenta ter, pode-se sim ter uma vantagem para o comprador.

Isto porque o comprador aceitando quitar os débitos pode negociar o preço, assim como melhores condições, com o atual proprietário, garantindo assim uma negociação vantajosa.

Mas deve-se ter em mente que as dívidas devem ser rapidamente negociadas, seja com a prefeitura se for IPTU, seja com o condomínio em relação aos débitos condominiais.

Como citado anteriormente, se a quitação demorar muito para acontecer poderá o imóvel entrar na Dívida Ativa e ser leiloado.

Dívidas de IPTU

Se o imóvel que está sendo negociado estiver com débitos de Importo sobre a Propriedade predial e Territorial Urbana (IPTU), deve-se confirmar junto com a Prefeitura da cidade o montante devido.

É possível até negociar junto com a prefeitura o parcelamento da dívida.

Recomenda-se que não assuma uma dívida de IPTU que seja superior à 25% (vinte e cinco por cento) do valor total do imóvel, pois neste montante a dívida provavelmente estará registrada como Ativa da União e o risco de se ter o imóvel leiloado é alto.

Dívidas de condomínio

A taxa condominial é um valor cobrado de todos os condôminos, com o objetivo de manter e preservar o bem em comum, que no caso de um imóvel é a propriedade comum.

O pagamento da taxa mensal de condomínio está previsto no Código Civil, em seu artigo 1.334:

"Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;"


O seu pagamento é de responsabilidade do proprietário do imóvel, e se este imóvel for vendido fica então a pessoa que comprou responsável pela sua quitação, assim como ocorre com o IPTU.

Isto acontece porque a dívida do condomínio não é ligada à pessoa, mas sim ao próprio imóvel, e com isso, quem compra o imóvel passa a comprar também a dívida existente de condomínio.

Esta dívida também pode levar o imóvel à leilão caso não seja quitada.

A dívida surgiu depois da compra

Se depois da compra efetuada alguma dívida surgiu, que não tenha sido levantada, existe neste caso 2 (duas) opções:

1. A pessoa que comprou paga e quita os débitos;

2. entra-se com uma ação judicial informando que não sabia da situação e que o vendedor agiu com má fé.

Esta última opção pode demorar anos para ser resolvido, e acarreta novos custos.

Dicas para a negociação do imóvel

1. Sempre negocie utilizando um contrato de compra e venda de imóvel, pois nele você terá as responsabilidades e obrigações das partes envolvidas.

Se o imóvel tem dívidas em aberto, pode-se em contrato definir que o vendedor será obrigado a quitá-las, e se não o fizer o comprador poderá judicialmente cobrar danos e multa contratual.

2. Pesquise e descubra toda e qualquer dívida que existe sobre o imóvel.

E também pesquise se o proprietário tem alguma dívida trabalhista contra ele, pois este tipo de processo pode comprometer também o imóvel.

3. Caso existam dívidas recaindo sobre o imóvel negocie bem o valor que pagará sobre ele, para que não tenha um prejuízo que não esteja esperando.

Conclusão

Deve-se sempre pesquisar muito sobre o imóvel que está pretendendo adquirir.

Não somente se o valor oferecido está bom e sua documentação em dia, mas também se existe alguma dívida em aberto sobre ele, pois quem compra o imóvel assume tais dívidas.

Em todos os casos, seja na venda regularizada, seja na venda sem escritura, percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.

Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.


Referência:
Lei 10.406


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