Negociando um imóvel com dívida de IPTU ou condomínio - Quem paga?
Criado em: 25 de março de 2019
Atualizado em: 10 de janeiro de 2022
A o negociar um imóvel, seja comprando ou vendendo, deve-se sempre verificar se nele existem débitos, para assim ter uma negociação tranquila tanto para o comprador quanto para o vendedor.
Isto se deve porque ao se comprar um imóvel o comprador assume quaisquer débitos nele existentes, devendo ele efetuar o pagamento como novo proprietário, mesmo que o atraso não tenha sido causado por ele.
E alguns destes débitos podem, se prolongado o pagamento, fazer com que a dívida entre na Dívida Ativa da União, e o comprador pode assim até mesmo perder o imóvel.
Vamos debater neste artigo sobre as dívidas existentes de IPTU e condomínio de um imóvel negociado.
As vantagem ao negociar um imóvel com dívidas existentes
Ao se comprar um imóvel com dívidas, mesmo com a insegurança que esta negociação aparenta ter, pode-se sim ter uma vantagem para o comprador.
Isto porque o comprador aceitando quitar os débitos pode negociar o preço, assim como melhores condições, com o atual proprietário, garantindo assim uma negociação vantajosa.
Mas deve-se ter em mente que as dívidas devem ser rapidamente negociadas, seja com a prefeitura se for IPTU, seja com o condomínio em relação aos débitos condominiais.
Como citado anteriormente, se a quitação demorar muito para acontecer poderá o imóvel entrar na Dívida Ativa e ser leiloado.
Dívidas de IPTU
Se o imóvel que está sendo negociado estiver com débitos de Importo sobre a Propriedade predial e Territorial Urbana (IPTU), deve-se confirmar junto com a Prefeitura da cidade o montante devido.
É possível até negociar junto com a prefeitura o parcelamento da dívida.
Recomenda-se que não assuma uma dívida de IPTU que seja superior à 25% (vinte e cinco por cento) do valor total do imóvel, pois neste montante a dívida provavelmente estará registrada como Ativa da União e o risco de se ter o imóvel leiloado é alto.
Dívidas de condomínio
A taxa condominial é um valor cobrado de todos os condôminos, com o objetivo de manter e preservar o bem em comum, que no caso de um imóvel é a propriedade comum.
O pagamento da taxa mensal de condomínio está previsto no Código Civil, em seu artigo 1.334:
"Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;"
O seu pagamento é de responsabilidade do proprietário do imóvel, e se este imóvel for vendido fica então a pessoa que comprou responsável pela sua quitação, assim como ocorre com o IPTU.
Isto acontece porque a dívida do condomínio não é ligada à pessoa, mas sim ao próprio imóvel, e com isso, quem compra o imóvel passa a comprar também a dívida existente de condomínio.
Esta dívida também pode levar o imóvel à leilão caso não seja quitada.
A dívida surgiu depois da compra
Se depois da compra efetuada alguma dívida surgiu, que não tenha sido levantada, existe neste caso 2 (duas) opções:
1. A pessoa que comprou paga e quita os débitos;
2. entra-se com uma ação judicial informando que não sabia da situação e que o vendedor agiu com má fé.
Esta última opção pode demorar anos para ser resolvido, e acarreta novos custos.
Dicas para a negociação do imóvel
1. Sempre negocie utilizando um contrato de compra e venda de imóvel, pois nele você terá as responsabilidades e obrigações das partes envolvidas.
Se o imóvel tem dívidas em aberto, pode-se em contrato definir que o vendedor será obrigado a quitá-las, e se não o fizer o comprador poderá judicialmente cobrar danos e multa contratual.
2. Pesquise e descubra toda e qualquer dívida que existe sobre o imóvel.
E também pesquise se o proprietário tem alguma dívida trabalhista contra ele, pois este tipo de processo pode comprometer também o imóvel.
3. Caso existam dívidas recaindo sobre o imóvel negocie bem o valor que pagará sobre ele, para que não tenha um prejuízo que não esteja esperando.
Conclusão
Deve-se sempre pesquisar muito sobre o imóvel que está pretendendo adquirir.
Não somente se o valor oferecido está bom e sua documentação em dia, mas também se existe alguma dívida em aberto sobre ele, pois quem compra o imóvel assume tais dívidas.
Em todos os casos, seja na venda regularizada, seja na venda sem escritura, percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.
Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.
Referência:
Lei 10.406
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