Antes de comprar um imóvel, leia isto: 5 fatores que podem anular o negócio

Atualizado em: 24 de maio de 2025             



Antes de comprar um imóvel, leia isto: 5 fatores que podem anular o negócio
Antes de comprar um imóvel, leia isto: 5 fatores que podem anular o negócio

A compra de um imóvel é um dos passos mais importantes na vida de muitos brasileiros, seja para realizar o sonho da casa própria ou como um investimento seguro. No entanto, esse processo exige atenção e cautela, pois existem diversos fatores que podem comprometer a legalidade da negociação.

Muitos compradores não realizam uma investigação detalhada sobre o imóvel e o vendedor antes da compra, o que pode resultar em fraudes, bloqueios jurídicos ou até mesmo na anulação da transação.

Nos últimos anos, leis, cartórios e prefeituras tornaram-se mais rigorosos para garantir a segurança das negociações. Ainda assim, muitas informações importantes não são amplamente conhecidas. Por isso, é fundamental entender todos os riscos antes de assinar o contrato de compra e venda.

A seguir, confira cinco motivos que podem levar à anulação da compra de um imóvel e saiba como evitar problemas na sua negociação.

O vendedor não tem legitimidade para vender o imóvel

Pode parecer óbvio, mas nem todo vendedor tem o direito legal de vender um imóvel. Para garantir que a propriedade será transferida sem problemas, o comprador deve verificar se o vendedor é o real proprietário do imóvel.

Como verificar? Solicite uma Certidão de Inteiro Teor da Matrícula do Imóvel, que mostrará quem é o dono e se há algum impedimento legal na venda. Além disso, verifique:

  • A capacidade civil do vendedor;
  • O estado civil e regime de bens;
  • Se há procuração pública em caso de venda por terceiros.

Caso esses critérios não sejam atendidos, a venda pode ser anulada judicialmente.

2. Impedimentos registrados na matrícula do imóvel

A Lei Federal 13.097/2015 estabeleceu que todos os atos que podem impedir a venda devem estar registrados na matrícula do imóvel. Isso significa que qualquer problema jurídico envolvendo a propriedade deve ser formalmente documentado no cartório.

Como identificar problemas? Solicite a Certidão de Inteiro Teor da Matrícula para conferir:

  • Ações judiciais contra o vendedor;
  • Regime de bens do proprietário;
  • Penhora ou indisponibilidade do imóvel.

Esse documento é obrigatório em financiamentos imobiliários e tem validade de 30 dias.

3. Dívidas fiscais e trabalhistas podem bloquear a venda

Não são apenas dívidas do imóvel que podem impedir a compra—dívidas fiscais e trabalhistas do vendedor também afetam a transação.

Se o vendedor estiver inscrito na dívida ativa do município, estado ou União, a venda poderá ser anulada por fraude à execução fiscal. Além disso, caso o vendedor seja sócio de uma empresa com dívidas trabalhistas, seus bens podem ser usados para quitar os débitos, incluindo o imóvel que está sendo vendido.

Como se proteger? Solicite certidões negativas do vendedor sobre dívidas fiscais, tributárias e trabalhistas antes de finalizar o negócio.

4. Histórico de fraudes envolvendo o imóvel

A fraude imobiliária pode ocorrer mesmo sem a intenção direta do vendedor. Por exemplo, uma pessoa endividada doa seu imóvel para o filho e, pouco tempo depois, esse filho vende o imóvel para um terceiro comprador.

Anos depois, a Justiça pode anular essa doação por considerá-la fraudulenta, anulando também todas as vendas subsequentes. Isso significa que o comprador pode perder o imóvel, mesmo tendo feito tudo corretamente na hora da compra.

Como evitar esse problema? Pesquise o histórico da propriedade, analise registros antigos e certidões disponíveis no cartório e consulte um advogado especializado em direito imobiliário.

5. Violação do direito de preferência

Se o imóvel estiver alugado ou tiver mais de um proprietário, os inquilinos ou coproprietários têm prioridade na compra. Ou seja, antes de vender o imóvel a terceiros, o proprietário precisa oferecer a venda aos interessados diretos nas mesmas condições.

O que fazer? O vendedor deve comprovar que os inquilinos ou coproprietários renunciaram ao direito de preferência. O inquilino tem até 90 dias para decidir se deseja adquirir o imóvel.

Se esse direito for desrespeitado, a venda pode ser anulada, e o comprador pode ser prejudicado.

Conclusão: Como garantir uma compra segura?

A compra de um imóvel exige pesquisa, planejamento e cautela. Para evitar problemas e possíveis anulações, siga estas etapas:

  • Solicite certidões e analise os registros do imóvel;
  • Verifique o histórico do vendedor e suas condições legais para a venda;
  • Analise possíveis pendências na matrícula do imóvel;
  • Confirme que o direito de preferência foi respeitado;
  • Busque orientação jurídica, se necessário.

Seguindo essas recomendações, sua compra será mais segura e livre de surpresas desagradáveis.

Referências legais:

Código Civil (Lei Federal 10.406)

Lei Federal 13.097


Author: Gustavo Falcão

Gustavo Falcão

Gustavo Falcão, fundador da 99contratos, oferece soluções acessíveis e descomplicadas para o conhecimento jurídico.

Através de modelos de contratos personalizáveis, sua missão é garantir praticidade e segurança jurídica.

Sempre buscando aprimorar seus serviços e expandir suas áreas de atuação, Gustavo acredita na tecnologia como aliada para simplificar processos burocráticos e democratizar o acesso ao conhecimento jurídico.


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