Antes de comprar um imóvel, leia isto: 5 fatores que podem anular o negócio
Atualizado em: 03 de julho de 2025
A compra de um imóvel é um dos passos mais importantes na vida de muitos brasileiros, seja para realizar o sonho da casa própria ou como um investimento seguro. No entanto, esse processo exige atenção e cautela, pois existem diversos fatores que podem comprometer a legalidade da negociação.
Muitos compradores não realizam uma investigação detalhada sobre o imóvel e o vendedor antes da compra, o que pode resultar em fraudes, bloqueios jurídicos ou até mesmo na anulação da transação.
Nos últimos anos, leis, cartórios e prefeituras tornaram-se mais rigorosos para garantir a segurança das negociações. Ainda assim, muitas informações importantes não são amplamente conhecidas. Por isso, é fundamental entender todos os riscos antes de assinar o contrato de compra e venda.
A seguir, confira cinco motivos que podem levar à anulação da compra de um imóvel e saiba como evitar problemas na sua negociação.
O vendedor não tem legitimidade para vender o imóvel
Pode parecer óbvio, mas nem todo vendedor tem o direito legal de vender um imóvel. Para garantir que a propriedade será transferida sem problemas, o comprador deve verificar se o vendedor é o real proprietário do imóvel.
Como verificar? Solicite uma Certidão de Inteiro Teor da Matrícula do Imóvel, que mostrará quem é o dono e se há algum impedimento legal na venda. Além disso, verifique:
- A capacidade civil do vendedor;
- O estado civil e regime de bens;
- Se há procuração pública em caso de venda por terceiros.
Caso esses critérios não sejam atendidos, a venda pode ser anulada judicialmente.
2. Impedimentos registrados na matrícula do imóvel
A Lei Federal 13.097/2015 estabeleceu que todos os atos que podem impedir a venda devem estar registrados na matrícula do imóvel. Isso significa que qualquer problema jurídico envolvendo a propriedade deve ser formalmente documentado no cartório.
Como identificar problemas? Solicite a Certidão de Inteiro Teor da Matrícula para conferir:
- Ações judiciais contra o vendedor;
- Regime de bens do proprietário;
- Penhora ou indisponibilidade do imóvel.
Esse documento é obrigatório em financiamentos imobiliários e tem validade de 30 dias.
3. Dívidas fiscais e trabalhistas podem bloquear a venda
Não são apenas dívidas do imóvel que podem impedir a compra—dívidas fiscais e trabalhistas do vendedor também afetam a transação.
Se o vendedor estiver inscrito na dívida ativa do município, estado ou União, a venda poderá ser anulada por fraude à execução fiscal. Além disso, caso o vendedor seja sócio de uma empresa com dívidas trabalhistas, seus bens podem ser usados para quitar os débitos, incluindo o imóvel que está sendo vendido.
Como se proteger? Solicite certidões negativas do vendedor sobre dívidas fiscais, tributárias e trabalhistas antes de finalizar o negócio.
4. Histórico de fraudes envolvendo o imóvel
A fraude imobiliária pode ocorrer mesmo sem a intenção direta do vendedor. Por exemplo, uma pessoa endividada doa seu imóvel para o filho e, pouco tempo depois, esse filho vende o imóvel para um terceiro comprador.
Anos depois, a Justiça pode anular essa doação por considerá-la fraudulenta, anulando também todas as vendas subsequentes. Isso significa que o comprador pode perder o imóvel, mesmo tendo feito tudo corretamente na hora da compra.
Como evitar esse problema? Pesquise o histórico da propriedade, analise registros antigos e certidões disponíveis no cartório e consulte um advogado especializado em direito imobiliário.
5. Violação do direito de preferência
Se o imóvel estiver alugado ou tiver mais de um proprietário, os inquilinos ou coproprietários têm prioridade na compra. Ou seja, antes de vender o imóvel a terceiros, o proprietário precisa oferecer a venda aos interessados diretos nas mesmas condições.
O que fazer? O vendedor deve comprovar que os inquilinos ou coproprietários renunciaram ao direito de preferência. O inquilino tem até 90 dias para decidir se deseja adquirir o imóvel.
Se esse direito for desrespeitado, a venda pode ser anulada, e o comprador pode ser prejudicado.
Conclusão: Como garantir uma compra segura?
A compra de um imóvel exige pesquisa, planejamento e cautela. Para evitar problemas e possíveis anulações, siga estas etapas:
- Solicite certidões e analise os registros do imóvel;
- Verifique o histórico do vendedor e suas condições legais para a venda;
- Analise possíveis pendências na matrícula do imóvel;
- Confirme que o direito de preferência foi respeitado;
- Busque orientação jurídica, se necessário.
Seguindo essas recomendações, sua compra será mais segura e livre de surpresas desagradáveis.
Referências legais:
Código Civil (Lei Federal 10.406)
Gustavo Falcão
Gustavo Falcão, fundador da 99contratos, oferece soluções acessíveis e descomplicadas para o conhecimento jurídico.
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