Modelo de Contrato de Gaveta de Compra e Venda de Imóvel

Qual é a importância de um contrato de gaveta de compra e venda de imóvel?

O contrato de gaveta de compra e venda de imóvel é um acordo firmado entre comprador e vendedor que confirma formalmente as condições da negociação, mas sem o registro em Cartório de Imóveis.

Comum em imóveis sem matrícula (não registrados), ou em acordos nos quais a atualização da matrícula ocorrerá em outro momento, ele assegura os direitos e obrigações de ambas as partes, evitando que uma das partes desfaça a negociação.

Ele também ajuda e esclarece as principais dúvidas sobre a negociação do imóvel, como:

• Identificação e qualificação das partes.
• Descrição completa do imóvel e seu endereço.
• Valor total do imóvel e da negociação e a forma de pagamento.
• Data da entrega do imóvel.
• Responsabilidades com impostos e financiamento, caso existente.
• Obrigações e os direitos de cada parte.
• Possibilidade de aplicação de penalidades em caso de descumprimento contratual (opcional).
• Como proceder em caso de rescisão contratual.

A elaboração de um contrato de compra e venda não é apenas uma formalidade. Ele é uma ferramenta indispensável para proteger os interesses das partes e garantir uma negociação mais harmoniosa.

Portanto, ao prever regras claras, o contrato reduz significativamente o risco de disputas judiciais e assegura que todos os envolvidos tenham suas expectativas atendidas.

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Qual é a diferença entre contrato de compra e venda e contrato de gaveta?

Ao comprar um imóvel, muitas pessoas se deparam com diferentes tipos de contratos. Dois dos mais comuns são o contrato de compra e venda e o contrato de gaveta. Mas qual a diferença entre eles? Quando o contrato de gaveta é utilizado? Ele é seguro?

O que é um contrato de compra e venda de imóvel?

O contrato de compra e venda é um documento formal que estabelece a negociação entre comprador e vendedor. Ele define todas as condições da transação efetuada entre as partes e é utilizado para atualizar a matrícula do imóvel em um cartório.

Esse contrato pode ser realizado de forma particular, mas para que o comprador tenha a propriedade legal do imóvel, é necessário que a escritura pública seja lavrada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

O que é um contrato de gaveta?

O contrato de gaveta é um acordo informal de compra e venda de um imóvel, utilizado quando não é possível fazer a transferência oficial da propriedade. Esse contrato pode ser aplicado em duas situações principais:

• Imóveis financiados: Quando o vendedor ainda está pagando um financiamento e o comprador assume a dívida sem a aprovação do banco.
• Imóveis sem escritura: Quando o imóvel não tem documentação oficial, e a venda ocorre sem a possibilidade de registro no cartório.

Apesar de ser informal, ele é válido judicialmente, podendo ser utilizado como um importante instrumento legal para comprovar que o comprador efetuou a compra do imóvel.

Contrato de gaveta para imóvel sem escritura

Muitas pessoas recorrem ao contrato de gaveta para imóveis sem escritura em casos onde o imóvel ainda não foi registrado no cartório. Isso pode ocorrer por vários motivos, como:

• O imóvel faz parte de um loteamento ou condomínio irregular.
• A propriedade nunca teve uma escritura formalizada.
• O processo de regularização ainda não foi concluído.

Nesses casos, o contrato de gaveta serve como um documento particular que registra a negociação entre as partes, servindo até mesmo como um instrumento judicial caso seja necessário.

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Por que o laudo de vistoria é recomendado na compra e venda de um imóvel?

O laudo de vistoria do imóvel é um documento recomendado para garantir uma negociação segura e evitar conflitos entre comprador e vendedor. Ele detalha o estado do imóvel no momento da transação e serve como referência para qualquer disputa futura.

O que é um laudo de vistoria de imóvel?

O laudo de vistoria imobiliária é um documento técnico que descreve minuciosamente as condições estruturais e estéticas do imóvel, incluindo:

• Revestimentos e pintura (paredes, pisos e tetos)
• Esquadrias e vidros (portas e janelas)
• Instalações elétricas (tomadas, interruptores e fiação)
• Sistemas hidráulicos (torneiras, encanamento e esgoto)
• Móveis e acessórios embutidos (quando aplicável)

Esse documento deve ser elaborado em duas vias, assinadas por ambas as partes, e anexado ao contrato de compra e venda do imóvel.

Como o laudo protege comprador e vendedor?

• Evita surpresas e gastos inesperados: O comprador pode verificar o real estado do imóvel antes de fechar negócio.
• Garante segurança jurídica: Em caso de disputa sobre danos, o laudo serve como prova documental.
• Facilita a entrega das chaves: Se houver divergências entre o estado original e a entrega, o vendedor pode ser responsabilizado por reparos.
• Protege o vendedor contra cobranças indevidas: Caso o imóvel já possua desgastes descritos no laudo, o vendedor não será obrigado a repará-los.

Para tornar sua transação ainda mais segura, disponibilizamos um modelo de laudo de vistoria gratuito ao elaborar seu contrato de gaveta de compra e venda.

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É possível vender um imóvel financiado entre particulares?

A venda de um imóvel ainda financiado entre particulares é possível, mas exige cuidados específicos para evitar problemas legais e financeiros. Isso ocorre porque, até a quitação total do financiamento, a propriedade pertence à instituição financeira responsável pelo crédito imobiliário.

O que considerar ao vender um imóvel financiado?

Ao negociar um imóvel com saldo devedor, há algumas possibilidades para realizar a transação com segurança. Veja os principais pontos a serem analisados:

• Autorização do banco: A instituição financeira deve aprovar a transferência do financiamento para o novo comprador. Isso geralmente envolve uma análise de crédito do interessado.
• Contrato de gaveta: Quando a venda ocorre sem o conhecimento do banco, por meio de um contrato particular entre as partes. Embora comum, essa prática apresenta riscos, pois o vendedor continua sendo o responsável legal pelo financiamento.
• Quitação antecipada: Caso o comprador tenha recursos suficientes, ele pode quitar o saldo devedor e, em seguida, fazer a escritura definitiva em seu nome.
• Transferência do financiamento: Algumas instituições permitem que o novo comprador assuma a dívida, mantendo as mesmas condições do contrato original.

Riscos de vender um imóvel financiado sem a permissão do banco

Caso a negociação seja feita sem autorização da instituição financeira, o vendedor assume riscos, como:

• O comprador deixar de pagar as parcelas, fazendo com que o banco cobre a dívida do vendedor original.
• A impossibilidade de transferir oficialmente a propriedade até a quitação do financiamento.
• Problemas na regularização do imóvel em caso de falecimento ou inadimplência do comprador.

Como formalizar a venda de forma segura?

Para minimizar riscos, é necessário formalizar a transação com um contrato de gaveta de compra e venda bem estruturado.

Nele, além da identificação das partes envolvidas, serão citadas as condições da transferência do financiamento (se aplicável) e cláusulas que assegurem direitos e obrigações de ambas as partes. Assim como penalidades em caso de inadimplência ou descumprimento do contrato.

Portanto, o contrato de gaveta também servirá como instrumento judicial para que o vendedor possa reivindicar judicialmente os valores devidos pelo comprador, bem como eventuais perdas e danos causados.

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Quando a aprovação de herdeiros ou terceiros é necessária na venda de um imóvel?

A venda de um imóvel pode exigir a aprovação de herdeiros ou terceiros em algumas situações específicas. Isso ocorre principalmente quando a transação envolve parentes diretos ou quando há restrições legais sobre a propriedade do bem.

Venda de imóvel de ascendente para descendente: é preciso a anuência dos herdeiros?

Sim. Se um pai ou mãe deseja vender um imóvel para um filho, a anuência dos demais herdeiros pode ser necessária para evitar futuras contestações jurídicas. Essa exigência busca garantir que não haja prejuízo aos demais herdeiros na sucessão patrimonial.

Como incluir a aprovação dos herdeiros no contrato de compra e venda?

Nosso modelo de contrato de compra e venda de imóvel já inclui a possibilidade de inserção dessa anuência, permitindo que os herdeiros ou terceiros envolvidos assinem formalmente, reduzindo riscos de disputas no futuro.

Caso a venda ocorra sem a anuência dos herdeiros, pode haver:

• Impugnação judicial da venda, caso um herdeiro alegue prejuízo.
• Discussões sobre fraudes ou favorecimento indevido, especialmente em casos de partilha.
• Dificuldade em transferir a propriedade no cartório, caso a contestação chegue à Justiça.

Antes de vender um imóvel para um descendente, certifique-se de que todos os herdeiros concordam com a transação. Isso evitará complicações e garantirá que a negociação ocorra de forma transparente e segura para todas as partes envolvidas.

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Quais são os impedimentos legais para a venda de um imóvel?

A legislação brasileira estabelece diversas restrições que podem tornar um contrato de compra e venda de imóvel nulo ou ineficaz. Conhecer esses impedimentos é essencial para evitar problemas jurídicos futuros.

Abaixo estão os principais casos em que a venda de um imóvel pode ser invalidada ou exigir requisitos adicionais para sua legalidade:

1. Venda de ascendente para descendente sem anuência dos herdeiros

De acordo com o artigo 496 do Código Civil, a venda de um imóvel de pai para filho (ou de qualquer ascendente para descendente) só pode ocorrer com o consentimento dos demais herdeiros e do cônjuge. Caso contrário, a transação pode ser anulada judicialmente.

2. Venda sem a concordância do cônjuge quando exigida

O artigo 1.647 do Código Civil determina que, dependendo do regime de bens do casal, a alienação de um imóvel pode exigir o consentimento do cônjuge. Isso ocorre especialmente nos regimes de comunhão parcial ou total de bens, onde ambos os parceiros possuem direitos sobre o patrimônio.

3. Venda entre cônjuges

Nos termos do artigo 499 do Código Civil, a venda direta de um imóvel entre marido e mulher só é permitida quando houver autorização judicial, salvo nos casos em que o regime de bens permite a livre disposição do patrimônio.

4. Venda de parte indivisa em condomínio sem direito de preferência

Quando um imóvel está em condomínio (isto é, possui mais de um proprietário), a venda de uma fração ideal a terceiros pode ser invalidada caso os demais condôminos não tenham sido notificados previamente para exercer o direito de preferência, conforme o artigo 504 do Código Civil.

5. Venda de imóvel em inventário sem autorização judicial

Se um imóvel estiver em processo de inventário judicial, sua venda dependerá de uma autorização do juiz. Alternativamente, os herdeiros podem optar por uma cessão de direitos hereditários, desde que todos assinem o documento.

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Quais são os documentos recomendados para acompanhar o contrato de gaveta?

É recomendado anexar os seguintes documentos, originais ou cópias, no contrato firmado:

1. Carteira de identificação dos signatários (comprador, vendedor e testemunhas);
2. CPF de todos os signatários;
3. Certidão de nascimento, ou de casamento, do comprador e do vendedor;
4. Estatuto social ou ato constitutivo caso uma das partes tenha natureza de pessoa jurídica;
5. Laudo de vistoria do imóvel.

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Como fazer um contrato de gaveta de imóvel?

Criar um contrato de gaveta de compra e venda pode ser simples, prático e seguro com nosso modelo personalizado. Preencha as informações respondendo às perguntas apresentadas e veja o documento sendo ajustado em tempo real, com cláusulas adaptadas às suas necessidades específicas, como prazos, valores e responsabilidades.

Nossos contratos seguem rigorosamente as normas do Código Civil Brasileiro, garantindo proteção para ambas as partes. Cláusulas importantes, como as de pagamento, entrega, rescisão e responsabilidade, podem ser adicionadas para evitar conflitos e assegurar transparência em toda a relação contratual.

Ao final, você poderá baixar, imprimir e receber no seu e-mail o seu documento personalizado nos formatos Word e PDF.

Você receberá os seguintes itens:

1. O seu contrato personalizado nos formatos Word e PDF.
2. Modelo de laudo de vistoria do imóvel (grátis).
3. Orientações sobre como utilizar o contrato e o que fazer após a sua criação.

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Quais são os riscos da falta de um contrato na negociação de um imóvel?

A falta de um contrato na negociação de um imóvel pode trazer riscos para ambas as partes, aumentando as chances de conflitos. Veja alguns dos principais riscos de não formalizar o acordo por meio de um contrato:

• Falta de comprovação da transação: Sem um contrato escrito, não há um documento que comprove os termos acordados entre comprador e vendedor.
• Risco de pagamentos indevidos ou não cumpridos: A ausência de um contrato pode, por exemplo, levar o comprador a falta de pagamentos ou pagamentos sem um cronograma definido.
• Dificuldade na transferência da propriedade: O contrato é um documento utilizado para reconhecer legalmente a negociação e dar início ao processo de escritura e registro no cartório de imóveis. Sem ele, o comprador pode enfrentar dificuldades na transferência da propriedade.
• Problemas com a entrega do imóvel (estado, vazio, ocupado, reformas, etc.): A falta de um contrato pode gerar disputas sobre o estado de entrega do imóvel, quem é responsável por eventuais reparos ou reformas, ou mesmo sobre a desocupação do imóvel por terceiros (ex: antigos inquilinos, ocupantes irregulares).
• Insegurança em caso de disputas: Sem um contrato, a resolução de qualquer conflito depende de testemunhos e registros informais, o que pode dificultar a comprovação dos termos acordados em um eventual processo judicial.

Portanto, embora não formalize a transferência, o contrato de gaveta protege as partes envolvidas, evitando disputas judiciais.

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O que um contrato de gaveta de imóvel deve ter?

Embora os detalhes possam variar dependendo das circunstâncias específicas e das negociações entre as partes, aqui estão alguns elementos comuns que geralmente devem constar no contrato:

1. Identificação das partes: Dados do vendedor e comprador (nome, identidade, CPF, endereço, contato).
2. Descrição do imóvel: Detalhes do imóvel, como localização, metragem e benfeitorias.
3. Valor e forma de pagamento: Valor total, forma de pagamento (à vista, parcelado) e responsabilidades fiscais.
4. Financiamento (caso existente): Termos caso o imóvel tenha financiamento.
5. Vistoria e entrega: Prazos e condições para vistoria e entrega do imóvel.
6. Responsabilidades do comprador e vendedor: Obrigações de cada parte, incluindo quitação de dívidas e pagamentos.
7. Rescisão (opcional): Condições de rescisão e penalidades.
8. Resolução de disputas: Métodos de resolução de litígios (mediação, arbitragem).
9. Foro: Jurisdição para resolução de disputas.
10. Assinaturas: Espaço para as assinaturas do vendedor e do comprador e a data de assinatura.

Além dos elementos mencionados acima, é fundamental que o contrato contemple todas as cláusulas necessárias para proteger os interesses de ambas as partes envolvidas na transação, garantindo a segurança jurídica e evitando possíveis litígios futuros.

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Perguntas frequentes

Abaixo estão algumas das perguntas mais frequentes sobre o contrato de gaveta de compra e venda de imóvel:

Como formalizar um contrato de gaveta de maneira mais segura?

Para tornar o contrato de gaveta mais seguro, é recomendável incluir cláusulas claras e detalhadas sobre as obrigações das partes, fazer um levantamento minucioso da situação jurídica do imóvel e registrar o contrato no cartório de imóveis.

É preciso ter a assinatura do cônjuge na negociação de um imóvel?

As negociações envolvendo um imóvel em que uma das partes seja casada, por recomendação, devem ter a assinatura do cônjuge. Exceto se a união for regida pela separação total de bens.

É possível vender um imóvel que está financiado?

O recomendado seria efetuar a transferência do financiamento para a pessoa que está comprando. Mas caso isto não seja possível, pode, por meio do contrato, estabelecer a responsabilidade das parcelas pendentes ao comprador.

Quais são as diferenças entre um contrato de gaveta e uma escritura pública de compra e venda?

A principal diferença é que a escritura pública de compra e venda é um documento oficial que confere ao comprador a propriedade legal do imóvel, enquanto o contrato de gaveta é um acordo informal.

Confira a nossa seção de perguntas frequentes sobre uma compra e venda de imóvel de gaveta para conferir mais perguntas e respostas.

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Termos mais utilizados - Glossário

Aqui estão algumas definições úteis sobre os termos legais mais presentes em um contrato de gaveta compra e venda de imóvel:

• Partes: refere-se aos envolvidos no contrato de compra e venda de um imóvel, ou seja, o vendedor (que está transferindo a propriedade) e o comprador (que o está adquirindo).
• Vistoria: processo no qual o imóvel é inspecionado para verificar seu estado geral
• Valor de Mercado: preço estimado do imóvel no mercado, que pode ser usado como referência para determinar o preço de venda ou compra.
• Foro e legislação aplicável: Refere-se à lei e ao tribunal responsáveis pela interpretação e resolução de disputas judiciais relacionadas ao contrato.
• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): Imposto incidente sobre a transmissão da propriedade do imóvel, a ser pago pelo comprador.
• Anuência de Terceiros: Concordância de herdeiros ou terceiros, quando necessário, para garantir a validade e segurança da negociação.
• Matrícula do Imóvel: Registro oficial que comprova a propriedade do imóvel.

Se você quiser, fique à vontade para explorar o nosso glossário de termos utilizados em uma compra e venda de imóvel.

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