Contrato de Gaveta de Imóvel (Compra e Venda ou Repasse)

Qual é a importância de um contrato de gaveta de compra e venda de imóvel?

O contrato de gaveta de compra e venda de imóvel é um acordo firmado entre comprador e vendedor sem o registro em Cartório de Imóveis, mas confirmando formalmente a negociação.

Comum em imóveis sem matrícula (não registrados), ou em acordos nos quais a atualização da matrícula ocorrerá em outro momento, ele assegura os direitos e obrigações de ambas as partes, evitando que uma das partes desfaça a negociação.

Ele também ajuda e esclarece as principais dúvidas sobre a negociação do imóvel, como:

• A identificação das partes.
• A descrição do imóvel.
• A definição do valor que o comprador pagará, ou já pagou, ao vendedor.
• Quais serão os prazos do pagamento e da entrega do imóvel.
• As obrigações e os direitos de cada parte.
• O procedimento em caso de rescisão.

Embora não formalize a transferência, o contrato de gaveta protege as partes envolvidas, evitando disputas judiciais.

Portanto, o contrato não deve ser visto como uma mera formalidade, mas sim como uma ferramenta importante para a proteção de todas as partes envolvidas, ajudando a evitar possíveis conflitos e disputas judiciais ao esclarecer os direitos e responsabilidades de todos.

Como fazer um contrato de gaveta de imóvel?

Para elaborar o seu contrato de forma segura e eficiente, siga o passo a passo abaixo:

1. Crie o seu contrato

Criar um contrato de gaveta de compra e venda pode ser simples, prático e seguro com nosso modelo personalizado. Preencha as informações respondendo às perguntas apresentadas e veja o documento sendo ajustado em tempo real, com cláusulas adaptadas às suas necessidades específicas, como prazos, valores, financiamento existente e responsabilidades.

Nossos contratos seguem rigorosamente as normas do Código Civil Brasileiro, garantindo proteção para ambas as partes. Cláusulas importantes, como as de pagamento, entrega, rescisão e responsabilidade, podem ser adicionadas para evitar conflitos e assegurar transparência em toda a relação contratual.

Ao final, você poderá baixar, imprimir e receber no seu e-mail o seu documento personalizado.

Você receberá os seguintes itens:

1. O seu contrato personalizado nos formatos Word e PDF.
2. Modelo de laudo de vistoria (grátis).
3. Orientações sobre como utilizar o contrato e o que fazer após a sua criação.

2. Confira se o contrato está preenchido corretamente

Revise o contrato para garantir que todas as informações estejam corretas e atendam às suas necessidades. Certifique-se de que todos os campos estão completos e, se necessário, inclua anexos relevantes.

3. Assine o contrato

Para que o contrato tenha validade, é recomendado que todas as partes envolvidas assinem o documento. Os signatários incluem:

• Comprador
• Vendedor
• Anuentes (caso seja necessário)
• Duas testemunhas (opcional, mas recomendado para maior segurança jurídica)

4. Armazene o contrato com segurança

Após a assinatura, cada parte deve manter uma cópia do contrato com todas as assinaturas. Recomendamos guardar o documento em local seguro para evitar perdas ou extravios. Para maior praticidade, oferecemos uma versão digital (backup) que ficará disponível e poderá ser acessada sempre que necessário.

O que um contrato de gaveta de imóvel deve ter?

Aqui estão alguns elementos que são comumente devem constar em um contrato de compra e venda:

• Identificação das partes: São as pessoas (físicas ou jurídicas) que fazem parte do contrato. Deve-se incluir: dados completos do comprador e vendedor (nome/razão social, CPF/CNPJ, endereço).
• Descrição do imóvel: Nessa cláusula serão descritos os detalhes do imóvel, como o seu endereço, matrícula, metragem e as suas características.
• Valor e forma de pagamento: Essa é a uma das cláusulas do contrato que mais deve ser datalhada. Nela, será informado o valor da negociação e a sua forma de pagamento (à vista, parcelado, etc.). bem como multa em caso de atraso .
• Financiamento (se houver): Se o imóvel estiver financiado, esta cláusula servirá para informar quantas parcelas estão pendentes e quem será responsável pelo pagamento.
• Vistoria e entrega: Sempre recomendada, a vistoria descreve o estado do imóvel no momento de sua negociação. Com essa cláusula, ambas as partes formalmente concordam com o estado do imóvel no momento de sua entrega.
• Obrigações do comprador e do vendedor: Nestas partes é preciso informar quais são as responsabilidades do comprador (como pagamento, regularização de documentação, etc.) e do contratante (entregar o imóvel no estado vistoriado, quitação de dívidas anteriores, etc).
• Rescisão contratual (opcional): Nesta cláusula ficarão definidas as situações nas quais o contrato poderá ser rescindido (inadimplência, descumprimento, etc.), podendo essa rescisão incluir uma penalidade com cobrança de multa.
• Foro para resolução de conflitos: Por fim, deve-se indicar qual será a comarca responsável para resolver disputas judiciais.
• Assinaturas e data: Finalize o contrato com a assinatura de ambas as partes e a data de assinatura. E, se possível, é recomendado incluir a assinatura de duas testemunhas.

Importância do laudo de vistoria no contrato de gaveta de imóvel

Embora não seja obrigatório, é recomendado que seja utilizado um laudo de vistoria ao negociar um imóvel. Este documento deve ser elaborado em duas vias, descrevendo as condições gerais do imóvel, bem como as condições das instalações elétricas, hidráulicas e móveis, se presentes.

Com esse documento, o vendedor se protege de reclamações sobre problemas inexistentes no momento da venda, e o comprador, por sua vez, garante que o imóvel será entregue nas condições previamente verificadas.

O laudo tem como principal objetivo fornecer segurança para ambas as partes, como:

• Evita surpresas e gastos inesperados: O comprador pode verificar o real estado do bem antes de fechar negócio.
• Garante segurança jurídica: Em caso de disputa sobre danos, o laudo serve como prova documental.
• Facilita a entrega das chaves: Se houver divergências entre o estado original e a entrega, o vendedor pode ser responsabilizado por reparos.
• Protege o vendedor contra cobranças indevidas: Caso o imóvel já possua desgastes descritos no laudo, o vendedor não será obrigado a repará-los.

Em nossa plataforma, ao elaborar o seu contrato de compra e venda você receberá junto um modelo de laudo de vistoria gratuitamente.

Contrato de gaveta para imóvel financiado (alienado)

A venda de um imóvel ainda financiado (alienado), é possível, mas exige cuidados específicos para evitar problemas legais e financeiros. Isso ocorre porque, até a quitação total do financiamento, a propriedade pertence à instituição financeira responsável pelo crédito imobiliário.

O que considerar ao vender um imóvel financiado?

Ao negociar um imóvel com saldo devedor, há algumas possibilidades para realizar a transação com segurança. Veja os principais pontos a serem analisados:

• Autorização do banco: A instituição financeira deve aprovar a transferência do financiamento para o novo comprador. Isso geralmente envolve uma análise de crédito do interessado.
• Contrato de gaveta: Quando a venda ocorre sem o conhecimento do banco, por meio de um contrato particular entre as partes. Embora comum, essa prática apresenta riscos, pois o vendedor continua sendo o responsável legal pelo financiamento.
• Quitação antecipada: Caso o comprador tenha recursos suficientes, ele pode quitar o saldo devedor e, em seguida, fazer a escritura definitiva em seu nome.
• Transferência do financiamento: Algumas instituições permitem que o novo comprador assuma a dívida, mantendo as mesmas condições do contrato original.

Venda sem aval do banco

Caso a negociação seja feita sem autorização da instituição financeira, o vendedor assume riscos, como, por exemplo, o comprador deixar de pagar as parcelas, fazendo com que o banco cobre a dívida.

O contrato ajuda a minimizar este risco. Ele cita as condições da transferência do financiamento (se aplicável) e cláusulas que assegurem direitos e obrigações de ambas as partes. Assim como penalidades em caso de inadimplência ou descumprimento do contrato.

Portanto, este documento também servirá como instrumento judicial para que o vendedor possa reivindicar judicialmente os valores devidos pelo comprador, bem como eventuais perdas e danos causados.

Quais são os riscos de negociar um imóvel sem contrato?

Negociar a compra e venda sem um contrato pode trazer riscos para ambas as partes, aumentando as chances de conflitos. Veja abaixo alguns dos principais riscos:

1. Falta de comprovação legal da negociação: Sem um contrato assinado, é difícil provar que a venda foi realizada.
2. Dificuldade para regularizar o imóvel: Sem o contrato, o comprador pode não consegue iniciar o processo de registro ou usucapião, ficando impossibilitado de oficializar a propriedade.
3. Insegurança quanto a dívidas e encargos: Sem cláusulas e definições da negociação, o comprador pode herdar dívidas anteriores ou enfrentar problemas com tributos e taxas não previstas.

Documentos recomendados para acompanhar a negociação

Para aumentar a segurança das partes, é recomendado anexar os seguintes documentos, originais ou cópias, no contrato firmado:

1. Carteira de identificação dos signatários (comprador, vendedor e testemunhas);
2. CPF de todos os signatários;
3. Certidão de nascimento, ou de casamento, do comprador e do vendedor;
4. Estatuto social ou ato constitutivo caso uma das partes tenha natureza de pessoa jurídica;
5. Laudo de vistoria do imóvel.

Contrato de gaveta de imóvel sem escritura

Embora seja possível realizar a negociação de um imóvel sem escritura, essa prática não é recomendada. Isso porque a escritura é o documento que oficialmente comprova a propriedade do imóvel.

Para que a propriedade do imóvel seja transferida de forma legal, é necessário atualizar a matrícula do imóvel em um Cartório de Registro de Imóveis. Esse procedimento só pode ser realizado mediante a apresentação da escritura.

No entanto, alguns imóveis não têm escritura. Neste caso, é possível fazer a negociação do imóvel por meio do modelo de contrato de compra e venda de imóvel sem escritura, sendo conhecido popularmente como contrato de gaveta. Ele fornecerá uma segurança entre as partes envolvidas, estabelecendo os direitos e obrigações de cada uma delas e confirmando que a negociação ocorreu.

Negociando com venda parcelada

A venda de imóveis com pagamento parcelado exige um contrato bem detalhado para garantir segurança jurídica às partes envolvidas. É necessário especificar o valor total, o número de parcelas, a periodicidade dos pagamentos, a forma de pagamento (transferência, Pix, etc.), e se haverá juros aplicáveis.

Uma cláusula recomendada é a de “reserva de domínio”, onde o vendedor mantém a propriedade legal do imóvel até a quitação total das parcelas. Isso protege contra inadimplência, permitindo a transferência apenas após o pagamento completo.

Além disso, o contrato deve incluir:

• Condições para a entrega do imóvel, geralmente feita após o pagamento total.
• Medidas para atrasos ou inadimplência.
• Procedimentos para a transferência definitiva da propriedade.

O valor dado como entrada (arras ou sinal) e a rescisão do contrato

Quando ocorre a desistência de uma das partes uma negociação de um imóvel, o valor dado como sinal (entrada) pode ser utilizado como multa, caso esta condição esteja estipulada no contrato.

Se o comprador desistir da negociação, o vendedor terá o direito de reter o valor da entrada como forma de multa rescisória, conforme permite o artigo 420 do Código Civil. Apenas os pagamentos que excederem à entrada devem ser devolvidos ao comprador.

Já se a desistência for solicitada pelo vendedor, este deve reembolsar o valor da entrada em dobro, ou seja, devolver o valor recebido inicialmente e pagar uma multa equivalente como compensação ao comprador.

Essas condições são opcionais, mas para que sejam válidas, é necessária a inclusão da cláusula de arrependimento no contrato.

O contrato de gaveta tem validade legal?

Sim, o contrato de gaveta pode ter validade legal, mas com restrições importantes. Ele é considerado um contrato particular firmado entre partes sem registro formal no cartório. Por isso, sua eficácia depende de diversos fatores jurídicos.

O contrato tem força legal entre comprador e vendedor, desde que contenha os elementos essenciais (identificação das partes, objeto, preço, forma de pagamento).

Além disso, é recomendado o reconhecimento das firmas, pois isso ajuda a comprovar a autenticidade do documento. E, por fim, contar com testemunhas e cláusulas claras, pois a presença de testemunhas e cláusulas bem redigidas reforçam a validade em caso de disputa judicial.

Como garantir mais segurança jurídica?

1. Formalize o contrato com cláusulas claras e testemunhas.

2. Utilize um laudo de vistoria para registrar o estado do imóvel.

3. Considere um termo de compromisso de regularização futura.

4. Avalie a possibilidade de averbação judicial ou ação de usucapião, quando aplicável.

Ao gerar seu contrato na nossa plataforma, você pode incluir cláusulas específicas para imóveis financiados, sem escritura ou com intenção de regularização futura.

Como funciona o contrato de gaveta na prática?

Um contrato de gaveta é um acordo de compra e venda informal que não é registrado em cartório e é assim chamado porque é um documento privado, que fica guardado e não tem valor legal perante o público ou instituições financeiras.

Na maioria das vezes, este instrumento é usado em situações onde um imóvel ainda está sendo financiado ou para imóveis que não tem matrícula ou registro em cartório.

Imagine que você (o comprador) queira adquirir um apartamento que ainda está sendo pago pelo proprietário (o vendedor) a um banco. Em vez de transferir oficialmente o financiamento (o que é burocrático e caro), vocês fazem um acordo privado:

• O comprador se compromete, através de um contrato, a pagar as parcelas do financiamento diretamente para o vendedor.

• O vendedor, por sua vez, continua sendo o responsável legal pelo contrato de financiamento com o banco e repassa os pagamentos.

• O comprador toma posse do imóvel e vive nele, mas o apartamento e o financiamento continuam em nome do vendedor no banco.

Esse arranjo geralmente é feito para evitar as taxas e a burocracia da transferência oficial do financiamento.

O que é “repasse de financiamento” em um contrato de gaveta?

O repasse de financiamento é uma prática informal em que o comprador assume o pagamento das parcelas de um imóvel financiado em nome do vendedor, sem que haja alteração oficial no contrato junto à instituição financeira (como a Caixa Econômica, por exemplo).

Em outras palavras, o vendedor continua sendo o titular do financiamento, mas o comprador passa a pagar as prestações e a ocupar o imóvel. Tudo isso formalizado por um contrato de gaveta.

O comprador e o vendedor assinam um contrato particular (de gaveta) que:

• Transfere a posse do imóvel
• Estabelece o valor da venda
• Define que o comprador assumirá o pagamento das parcelas do financiamento

O banco não é informado e não reconhece essa transferência, e o comprador não se torna proprietário oficial até que o financiamento seja quitado e a escritura definitiva seja registrada.

Perguntas frequentes sobre o contrato de gaveta

Abaixo estão os algumas das perguntas mais frequentes sobre o contrato de gaveta de imóvel:

Como posso fazer um contrato de gaveta seguro?

Para tornar o contrato mais seguro, é recomendável incluir cláusulas claras e detalhadas sobre as obrigações das partes, fazer um levantamento minucioso da situação jurídica do imóvel e registrar o contrato no cartório de imóveis.

É preciso ter a assinatura do cônjuge na negociação de um imóvel?

As negociações envolvendo um imóvel em que uma das partes seja casada, por recomendação, devem ter a assinatura do cônjuge. Exceto se a união for regida pela separação total de bens.

É possível vender um imóvel que está financiado?

O recomendado seria efetuar a transferência do financiamento para a pessoa que está comprando. Mas caso isto não seja possível, pode, por meio do contrato, estabelecer a responsabilidade das parcelas pendentes ao comprador.

Quais são as diferenças entre um contrato de gaveta e uma escritura pública de compra e venda?

A principal diferença é que a escritura pública de compra e venda é um documento oficial que confere ao comprador a propriedade legal do imóvel, enquanto o contrato de gaveta é um acordo informal.

Confira a nossa sessão de perguntas frequentes para conferir mais perguntas e respostas.

Contrato de gaveta vs. contrato de compra e venda: entenda as diferenças

Embora ambos envolvam à negociação de um imóvel, esses documentos diferem em seu objetivo.

O contrato de compra e venda é um documento considerado formal que estabelece a negociação entre comprador e vendedor. Ele define todas as condições da transação efetuada entre as partes e é utilizado para atualizar a matrícula do imóvel em um cartório.

Esse acordo pode ser realizado de forma particular, mas para que o comprador tenha a propriedade legal do imóvel, é necessário que a escritura pública seja lavrada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Já o contrato de gaveta, por sua vez, é considerado um acordo informal de compra e venda, utilizado principalmente quando não é possível fazer a transferência oficial da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis. Esse instrumento costuma ser aplicado em três situações principais:

• Imóveis financiados: Quando o vendedor ainda está pagando um financiamento e o comprador assume a dívida sem a aprovação do banco.
• Imóveis sem escritura: Quando o imóvel não tem documentação oficial, e a venda ocorre sem a possibilidade de registro no cartório.
• Momento de uma das partes: Quando uma das partes está impossibilitada, independentemente do motivo, de registrar o imóvel.

Apesar de ser informal, ele é válido judicialmente, podendo ser utilizado como um importante instrumento legal para comprovar que a negociação foi efetivada. O comprador terá a segurança neste documento de uma confirmação da compra do imóvel, e o vendedor, por sua vez, da venda.

Imóvel sem escritura

Muitas pessoas utilizam o contrato de gaveta para negociar imóveis sem escritura, casos onde o imóvel ainda não foi registrado no cartório. Isso pode ocorrer por vários motivos, como:

• O imóvel faz parte de um loteamento ou condomínio ainda irregular.
• A propriedade nunca teve uma escritura formalizada.
• O processo de regularização ainda não foi concluído.

É comum vermos esse tipo de acordo em loteamentos antigos ou áreas urbanas onde a regularização ainda está em andamento. Nesses casos, o contrato de gaveta é muitas vezes o único documento que comprova a posse, servindo como um documento legal particular que registra a negociação entre as partes e até mesmo como um instrumento judicial caso seja necessário.

Glossário: entenda os termos do contrato de gaveta de imóvel

Aqui estão algumas definições úteis sobre os termos legais mais presentes em uma negociação de compra e venda:

• Partes: refere-se aos envolvidos no acordo, ou seja, o vendedor (que está transferindo a propriedade) e o comprador (que o está adquirindo).
• Vistoria: processo no qual o bem é inspecionado para verificar seu estado geral
• Valor de Mercado: preço estimado do imóvel no mercado, que pode ser usado como referência para determinar o preço de venda ou compra.
• Foro e legislação aplicável: Refere-se à lei e ao tribunal responsáveis pela interpretação e resolução de disputas judiciais relacionadas ao contrato.
• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): Imposto incidente sobre a transmissão da propriedade do imóvel, a ser pago pelo comprador.
• Anuência de Terceiros: Concordância de herdeiros ou terceiros, quando necessário, para garantir a validade e segurança da negociação.
• Matrícula do Imóvel: Registro oficial que comprova a propriedade do imóvel.

Se você quiser, fique à vontade para explorar o nosso glossário de termos utilizados em uma compra e venda de imóvel.

Legislação aplicável ao contrato de gaveta de imóvel

O contrato de gaveta de compra e venda de imóvel, apesar de ser um instrumento particular (não registrado em cartório) e informal, possui validade entre as partes e é regido por um conjunto de normas que garantem seus direitos e deveres. Abaixo estão as referências oficiais utilizadas na elaboração do nosso modelo:

• Código Civil (Lei Federal n.º 10.406/2002)
  Regula a compra e venda no Brasil, especialmente nos artigos 481 a 532. Essas regras definem os direitos e deveres de comprador e vendedor, incluindo pagamento, transferência de propriedade e cláusulas especiais, como retrovenda e preempção.
• Concentração na Matrícula (Lei Federal n.º 13.097/2015)
  Esta lei implementou com o princípio da concentração na matrícula. Isso significa que apenas ônus registrados na matrícula do imóvel podem afetar o comprador. Se a matrícula estiver livre de pendências, ele não poderá ser responsabilizado por dívidas ocultas.

Este modelo de contrato foi revisado e atualizado em 15 de outubro de 2025.

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