O CONTRATO DE COMPRA E VENDA
O
contrato de compra e venda, conhecido também como promessa de compra e venda, serve como um facilitador para a boa convivência entre todas as partes envolvidas na negociação da compra e venda de um determinado bem móvel ou imóvel.
Este é o documento no qual o proprietário (vendedor) se compromete a vender, e o comprador a comprar, um determinado bem móvel ou imóvel mediante o pagamento de um valor acordado.
Essa promessa de compra e venda (ou compromisso), pode ser feita através de um contrato particular ou por uma escritura pública feita em um cartório.
A promessa de compra e venda não é definitiva, ou seja, não efetua a transferência da propriedade do vendedor ao comprador. Ela serve para informar que o negócio está fechado entre as partes.
Este contrato serve principalmente como uma garantia para ambas as partes. Servindo como uma forma de garantir o acordo e assegurar que nenhuma das partes, vendedor ou comprador, não vai desfazer a negociação.
Ela também serve para ajudar e esclarecer as principais dúvidas sobre a compra e venda do bem, como:
• A descrição do bem que será vendido;
• Quais serão os prazos para se efetuar o pagamento e a entrega do bem;
• A definição do valor que o comprador pagará ao vendedor;
• As obrigações, os deveres e os direitos das partes envolvidas;
• Como proceder em caso de rescisão por qualquer uma das partes.
Uma vez definidos os direitos, os deveres e as obrigações de cada parte, é possível evitar conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.
Ou seja, a promessa (ou compromisso) de compra e venda não deve ser visto como uma mera formalidade, mas sim como uma ferramenta importante para proteger as partes envolvidas nesta negociação.
Informações complementares
A VENDA DE IMÓVEL, A LEGISLAÇÃO E O CÓDIGO CIVIL
A lei considera como ausência de legitimação da compra e venda de um imóvel, tornando o contrato nulo, nos seguintes casos:
• a venda de ascendente a descendente sem a anuência dos demais descendentes e do cônjuge (CC, art. 496);
• a alienação de imóvel sem a concordância do cônjuge quando necessária (CC, art. 1.647, inciso I);
• a venda entre cônjuges (CC, art. 499);
• a venda de parte indivisa em condomínio (CC, art. 504).
Se o imóvel vendido estiver em inventário judicial, a venda dependerá de autorização judicial ou poderá ser realizada através de cessão de direitos hereditários, assinada por todos os herdeiros, mas somente será possível efetuar o registro imobiliário em Cartório após o final do processo judicial.
Caso a parte vendedora, ou a parte compradora, for casada em regime de comunhão total de bens ou comunhão parcial de bens, para que a venda do imóvel seja realizada, obrigatoriamente deverá ter a anuência de seu cônjuge. Esta anuência é dispensada no caso de casamento em regime de separação total de bens ou separação final dos aquestos.
A COMPRA E VENDA ENTRE CÔNJUGES
A legislação em seu artigo 499 do Código Civil não permite a venda entre cônjuges de bens que sejam compartilhados na comunhão.
Mas pode-se vender um bem para o cônjuge caso este não esteja na comunhão, ou seja, não faça parte do patrimônio do casal. Como, por exemplo, um bem recebido como herança.
O que diz a legislação:
"É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.".
OBSERVAÇÕES RELEVANTES
A legislação vigente prevê que poderão ser consideradas nulas as cláusulas contratuais que contenham uma multa superior a 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato ou da dívida.
O mesmo acontece para cobrança de juros, que por determinação legal não pode ultrapassar 12% (doze por cento) ao ano ou 1% (um por cento) ao mês. Valores superiores poderão ser considerados como extorsão indireta, caracterizado como crime previsto no Código Penal e citado na Lei de Usura.
O QUE FAZER APÓS A CRIAÇÃO DO CONTRATO
Após o preenchimento completo do documento, ou seja, sem campos em branco, o contrato deverá ser assinado por todas as partes envolvidas, incluindo as testemunhas.
Recomenda-se que uma cópia do documento seja entregue para os compradores e para os vendedores.
Recomenda-se, também, que acompanhem o contrato cópias dos seguintes documentos:
• Documento de identificação de todas as partes que assinaram;
• CPF de todas as partes que assinaram;
• Certidão de casamento ou de nascimento dos vendedores;
• Laudo de vistoria do bem;
REGISTRO EM CARTÓRIO
Não é obrigatório o registro de um contrato em cartório. Mas o registro no Cartório de Registro é recomendado, para que assim algumas vantagens sejam garantidas para todos os envolvidos.
O registro do contrato pode ser realizado por qualquer uma das partes e torna o conteúdo do documento incontestável por terceiros que não participam da relação.
O registro impede que um contrato, um título ou um documento sejam fraudados. Além de validar legalmente, o registro torna o documento público, garantindo que, no caso de perda, os dados que constam nele sejam conservados por tempo indeterminado.
Assim, outra vantagem referente ao registro do contrato, é que, uma vez registrado, é possível obter uma cópia autêntica, verdadeira, com o mesmo valor e segurança do original. Outra vantagem de registrar-se o referente ao registro do contrato, é que, uma vez registrado, é possível obter uma cópia autêntica, verdadeira, com o mesmo valor e segurança do original.
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