Desistência da compra de imóvel: Prazos, multas e direitos
Criado em: 03 de maio de 2021
Atualizado em: 08 de março de 2024
A compra de um imóvel é um passo significativo na vida de qualquer pessoa. No entanto, mesmo após a negociação e a celebração de um contrato de compra e venda, podem surgir circunstâncias que levem uma das partes, seja o comprador ou o vendedor, a reconsiderar a transação. Nesses casos, é importante entender como funciona a desistência da compra de um imóvel, os prazos envolvidos e as possíveis multas.
Este artigo visa esclarecer essas questões, destacando a importância das leis vigentes, mais especificamente o Código Civil e a Lei do Distrato, além de contratos bem definidos para evitar conflitos.
1. O compromisso na compra e venda de imóveis
Ao firmar um contrato de compra e venda, as partes envolvidas, ou seja, o comprador e o vendedor, estabelecem um compromisso que vai além de uma mera transação comercial.
Nesse contrato, o comprador assume a responsabilidade de adquirir o imóvel, enquanto o vendedor se compromete a não mais considerar outras ofertas e a reservar o imóvel exclusivamente para o promitente comprador.
Caso desejem, poderá ser incluída uma cláusula de irretratabilidade ou irrevogabilidade no contrato, sendo ela fundamental para dar segurança às partes envolvidas. Essa cláusula desempenha um papel crucial na concretização do acordo e na proteção dos direitos das partes envolvidas. Ela não apenas estabelece obrigações legais, mas também promove a confiança e a segurança necessárias para que a negociação avance de forma transparente e eficaz.
2. O direito de arrependimento
A decisão de desistir de um contrato de compra e venda de imóvel é uma questão delicada e complexa, que pode envolver implicações financeiras significativas.
E o valor a ser pago no caso de uma desistência dependerá se o pagamento teve ou não um sinal, também conhecido como entrada, pago ao vendedor.
2.1. Quando Houve Pagamento de Sinal (Entrada)
Art. 420º. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer uma das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.
É crucial compreender que, em casos de arrependimento do comprador, o valor dado como entrada, conhecido como sinal, pode ser retido como multa, desde que esteja esta condição claramente especificada no contrato. Isso significa que o comprador pode perder o montante investido como sinal, que muitas vezes corresponde a uma parte substancial do valor total da transação. Essa disposição visa a desencorajar desistências impulsivas e garantir que os compromissos sejam assumidos com seriedade.
Entretanto, a cláusula de arrependimento também confere obrigações ao vendedor. Se a desistência for motivada pelo vendedor, este não somente deverá restituir o valor do sinal ao comprador, mas também arcar com o mesmo montante a título de multa.
Dessa forma, a cláusula de arrependimento pode assumir proporções financeiras significativas para ambas as partes, agindo como um mecanismo de responsabilização e equilíbrio nas relações contratuais.
2.2. Quando Não Houve Pagamento de Sinal
Se não ocorreu a retenção do sinal, as multas por desistência podem atingir até 25% do valor já pago pelo bem, além de outras taxas e encargos, que merecem atenção especial:
Comissão dos Corretores:
Ao desistir de um contrato de compra e venda, o comprador pode ser obrigado a arcar com a comissão dos corretores envolvidos na transação. Essa comissão é uma remuneração pelo serviço de intermediação prestado.
Impostos Reais:
São devidos os valores correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel. Esses impostos variam de acordo com a localização e o tipo de imóvel e podem representar uma parcela considerável dos custos de desistência.
Cotas Condominiais e Contribuições à Associação de Moradores:
As cotas condominiais e as contribuições devidas à associação de moradores também são de responsabilidade do comprador em caso de desistência. Esses valores devem ser quitados antes da conclusão do distrato.
Encargos e Despesas Contratuais:
Além disso, encargos incidentes sobre o imóvel e as despesas previstas no contrato também podem ser cobrados do comprador que desiste da compra. É importante revisar cuidadosamente o contrato para entender quais são essas despesas.
Observação Importante:
É válido destacar que, em relação às quantias correspondentes à posse do imóvel, essas podem até ultrapassar o montante já pago.
Portanto, é crucial compreender todas as cláusulas e termos do contrato antes de tomar a decisão de desistir da compra de um imóvel, para evitar surpresas financeiras desagradáveis.
É imperativo que compradores e vendedores compreendam os termos e implicações do direito de arrependimento ao celebrar contratos de compra e venda de imóveis.
Cláusulas claras e precisas devem ser estipuladas para evitar ambiguidades e garantir que ambas as partes estejam plenamente cientes das implicações financeiras dessa cláusula antes de proceder com a negociação.
3. Quando o imóvel foi negociado com incorporadora ou construtora
Quando o processo de compra de um imóvel foi feito envolvendo uma incorporadora ou uma construtora, a negociação envolve uma série de nuances legais que afetam tanto o comprador quanto a empresa que vendeu o imóvel.
Um dos aspectos mais relevantes diz respeito ao distrato, ou seja, a rescisão do contrato de compra e venda.
Vamos analisar essa questão em detalhes, destacando as situações em que o comprador tem o direito de rescindir o contrato e as implicações financeiras envolvidas.
3.1. Distrato devido a Atraso na Entrega
Quando o imóvel não é entregue dentro do prazo previsto na Lei do Distrato (Lei Federal nº 13.786), que é de 6 meses, o comprador tem o direito de rescindir o contrato sem prejuízo da restituição de todos os valores pagos e da multa estabelecida.
Se o comprador optar por manter a compra apesar do atraso, a incorporadora deverá pagar uma indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, com correção monetária conforme o índice estipulado em contrato.
3.2. Direito de Arrependimento do Comprador
De acordo com o Código de Defesa do Consumidor, se o contrato for firmado fora da sede da incorporadora ou em estandes de vendas, o comprador tem o direito de desistir da compra no prazo de 7 dias após a assinatura do contrato, sem sofrer qualquer penalidade.
Entretanto, quando o contrato é celebrado diretamente com a incorporadora ou construtora, a empresa tem a opção de conceder ou não o direito ao arrependimento. Em outras palavras, nessas circunstâncias, as incorporadoras não são legalmente obrigadas a acatar o que está estabelecido no Código de Defesa do Consumidor.
3.3. Multa de Rescisão por Parte do Comprador
Outro ponto de destaque na Lei do Distrato é o valor retido como multa em caso de rescisão do contrato pelo comprador. Se o comprador decidir interromper a compra por vontade própria, a multa pode variar, sendo de até 25% dos valores pagos em empreendimentos convencionais e de até 50% dos valores pagos em empreendimentos sob o regime de patrimônio de afetação. Este último ocorre quando o terreno onde a obra será construída possui direitos e deveres vinculados a ele, com regras específicas para a relação entre fornecedores e compradores das unidades, priorizando a conclusão da obra.
No entanto, é relevante observar que muitos empreendimentos são incorporados sob o regime de patrimônio de afetação, o que geralmente resulta em uma multa de 50% dos valores pagos até o momento do distrato.
No caso de lotes, a multa pode atingir até 10% sobre o valor atualizado do imóvel, não se baseando no valor total pago pelo comprador, o que pode acarretar em prejuízos financeiros significativos.
4. Taxa de fruição em imóveis em uso: Compreendendo os custos após o distrato
Agora, ao considerar o cenário em que o comprador já está desfrutando do imóvel quando ocorre o distrato, seja devido à inadimplência do comprador ou à dissolução do contrato por sua iniciativa, uma nova dimensão financeira entra em cena: a chamada "taxa de fruição". Essa taxa é aplicada devido ao fato de o imóvel ter sido utilizado pelo comprador antes do distrato e funciona como uma espécie de "aluguel".
Nas incorporações imobiliárias, a taxa de fruição é fixada em 0,5% do valor atualizado do contrato. Já nos loteamentos, essa taxa é estabelecida em 0,75%, também calculada com base no valor atualizado do contrato.
Vale destacar que, mesmo antes da promulgação da Lei do Distrato, a taxa de 0,5% já era comumente cobrada nessas circunstâncias, sendo um elemento recorrente em acordos imobiliários.
Essa taxa de fruição busca equilibrar as obrigações financeiras quando um comprador usufrui do imóvel por um período, mesmo que a transação seja posteriormente interrompida. É essencial que os compradores estejam cientes desses custos e das políticas específicas de cada incorporadora ou loteadora ao considerar um distrato após terem utilizado o imóvel.
5. Conclusão
A desistência da compra de um imóvel envolve questões legais e financeiras que podem afetar tanto o comprador quanto o vendedor.
Para evitar conflitos e prejuízos, é fundamental elaborar um contrato claro e objetivo, especificando os prazos e as multas em caso de desistência. sso proporciona segurança a todas as partes envolvidas, prevenindo disputas judiciais e economizando tempo e recursos.
6. Referências Legais:
Código Civil (Lei Federal nº 10.406)
Lei do Distrato (Lei Federal nº 13.786)
Gustavo Falcão
Gustavo Falcão, fundador da 99contratos, oferece soluções acessíveis e descomplicadas para o conhecimento jurídico.
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Sempre buscando aprimorar seus serviços e expandir suas áreas de atuação, Gustavo acredita na tecnologia como aliada para simplificar processos burocráticos e democratizar o acesso ao conhecimento jurídico.
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