Modelo de Contrato de Compra e Venda de Imóvel

Qual é a importância de um contrato de compra e venda de imóvel?

O contrato de compra e venda de de imóvel é o instrumento legal que deve ser utilizado para formalizar a venda de um determinado imóvel, fornecendo mais segurança aos envolvidos e evitando mal-entendidos comuns neste tipo de negociação.

Neste documento, o proprietário se compromete a vender e o comprador, por sua vez, a comprar o imóvel mediante o pagamento de um valor acordado. Além disso, o contrato esclarece as principais dúvidas sobre a transação, como:

• A identificação e qualificação das partes.

• A descrição do imóvel vendido.

• O valor acordado da venda, os seus prazos, e se será pago a vista ou parcelado.

• Como, e quando, será transferido o imóvel para o comprador.

• As obrigações, deveres e direitos dos envolvidos.

• Como proceder em caso de rescisão.

É importante ressaltar que o contrato de compra e venda de imóvel não transfere a propriedade ao comprador, mas confirma que o negócio foi fechado. Para que a transação seja definitiva, o comprador deve cumprir todas as obrigações descritas no contrato, como efetuar o pagamento e registrar a escritura definitiva no Cartório de Registro de Imóveis.

Portanto, o contrato não deve ser visto como uma mera formalidade, mas sim como uma ferramenta importante para a proteção de todas as partes envolvidas, ajudando a evitar possíveis conflitos e disputas judiciais ao esclarecer os direitos e responsabilidades de todos.

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Laudo de vistoria do imóvel

Basicamente, o laudo de vistoria existe para proteger ambas as partes na hora de finalizar o negócio, registrando exatamente como o imóvel estava no momento da compra, evitando possíveis dores de cabeça que poderiam surgir após a venda.

Na prática, o laudo de vistoria precisa informar, com o máximo de detalhes possível, o estado do imóvel, incluindo principalmente os seguintes pontos:

• Estrutura e acabamentos: pintura, revestimentos e pisos.
• Elementos fixos: vidros, portas e janelas.
• Instalações elétricas e hidráulicas: funcionamento de tomadas, interruptores, torneiras e encanamentos.
• Itens adicionais: móveis embutidos e outros acessórios incluídos no contrato.

Como o laudo de vistoria protege as partes?

Para o comprador o laudo é uma proteção real que garante o direito de solicitar reparos de problemas ocultos, como, por exemplo na parte elétrica do imóvel ou em seus encanamentos.

Já para o vendedor, por sua vez, o documento evita que alguém reclame de um dano que já estava no imóvel antes mesmo do contrato ser assinado.

Para facilitar, disponibilizamos gratuitamente um modelo de laudo de vistoria ao elaborar o seu contrato em nossa plataforma.

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É possível utilizar o contrato para comprar ou vender um imóvel sem escritura?

Embora seja possível realizar a negociação de um imóvel sem escritura, essa prática não é recomendada. Isso porque a escritura é o documento que oficialmente comprova a propriedade do imóvel.

Para que a propriedade do imóvel seja transferida de forma legal, é necessário atualizar a matrícula do imóvel em um Cartório de Registro de Imóveis. Esse procedimento só pode ser realizado mediante a apresentação da escritura.

No entanto, mesmo que a escritura não esteja disponível, é possível fazer a negociação do imóvel por meio de um contrato. O contrato, embora não tenha o mesmo valor jurídico que a escritura, é um documento que pode fornecer uma segurança entre as partes envolvidas, estabelecendo os direitos e obrigações de cada uma delas.

Vale lembrar que, em caso de problemas futuros, o comprador pode recorrer à justiça para fazer valer seus direitos, apresentando o contrato como prova de que a negociação foi realizada e de que ele tem direito sobre o imóvel.

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Posse e entrega das chaves

Basicamente, a posse e a entrega das chaves dizem respeito ao momento em que o comprador poderá, de gato, entrar e usar o imóvel.

No contrato, o comprador e o vendedor podem combinar quando isso vai acontecer, podendo ser na hora da assinatura, só depois que todo o valor for pago, ou em qualquer outra data que fizer sentido para ambos.

Vale lembrar que ter a posse do imóvel não significa ter o direito de transferência da propriedade. Enquanto a entrega das chaves permite a ocupação do imóvel, a transferência definitiva pode ser acordada para outra data, o que protege o vendedor, já que ele continua sendo o dono no papel até receber tudo que foi combinado.

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Retenção do valor dado como entrada (arras ou sinal)

Conforme o artigo 420º do Código Civil, o valor dado como entrada em uma negociação pode ser utilizado como multa rescisória.

Nesse sentido, se o comprador desistir da negociação, o vendedor poderá reter o valor dado como entrada, devolvendo somente o valor pago além da entrada.

Agora, se a situação se inverter e for o vendedor quem quiser sair do negócio, ele terá devolver o valor em dobro, ou seja, a entrada de volta mais o mesmo valor de multa.

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Diferenças entre contrato particular e escritura pública

De forma resumida, podemos citar que o contrato particular de compra e venda é o documento que tudo o que foi acordado entre comprador e vendedor, servindo como base para esclarecimento e formalização da intenção de compra e venda. No entanto, ele não transfere a propriedade do imóvel, servindo, na prática, como um compromisso entre as partes.

Já a escritura pública é o instrumento oficial lavrado em cartório que formaliza legalmente a transferência. Vale lembrar que este instrumento é obrigatório quando o valor do imóvel for superior à 30 salários mínimos, conforme determinado pelo art. 108 do Código Civil.

Resumindo: o contrato particular é o primeiro passo do processo de negociação, organizando o que foi acertado, mas sem a escritura, a transferência efetivamente não estará completa.

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O contrato pode ser utilizado na compra e venda de imóvel financiado?

É possível negociar um imóvel financiado sim, mas existem alguns cuidados importantes que você precisa tomar para evitar riscos desnecessários. Antes de assinar o contrato, é preciso entender como este tipo de negócio funciona, tanto para quem vente quanto para quem compra.

Quando um imóvel está alienado, o banco continua sendo o dono "de verdade" do imóvel até que a última parcela seja pago, sendo isso o que a alienação fiduciária significa na prática. Neste caso, é recomendado que negociação considere as regras do banco e tenha sua aprovação.

Mas, na prática, existem três caminhos que as pessoas costumam usar para vender um imóvel ainda financiado:

• Transferência de financiamento: O comprador assume a dívida do vendedor, se comprometendo a pagar todas as parcelas pendentes.
• Quitação antecipada: O comprador pode pagar o saldo devedor à vista, liberando o imóvel do financiamento antes da venda.
• Novo financiamento: O comprador faz um novo financiamento em seu nome e usa o valor para quitar o financiamento original.

Quais são os riscos de vender um imóvel financiado sem envolver o banco?

Se o imóvel for vendido sem a participação da instituição financeira, o contrato de financiamento continuará no nome do vendedor. Isso significa que o vendedor ainda será o responsável legal pelo pagamento das parcelas, mesmo que o comprador deixe de pagar.

Ter um contrato bem feito é o que pode ajudar a diminuir esses riscos, te protegendo em uma eventual disputa judicial.

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Diferenças entre promessa e contrato de compra e venda

A principal diferença os dois é referente ao grau de irretratabilidade, ou seja, na possibilidade legal de desistência ou arrependimento.

O contrato de compra e venda, também conhecido como compromisso de compra e venda, é basicamente um acordo fechado no qual nenhuma das partes pode simplesmente mudar de ideia depois de assinar. Na prática, uma vez assinado, ninguém pode desistir sem enfrentar consequências legais, podendo o contrato ser usado judicialmente para exigir o cumprimento da negociação.

Já a promessa de compra e venda é um contrato preliminar que serve como um compromisso inicial entre as partes. Ele oferece maior flexibilidade, prevendo a possibilidade de desistência da negociação desde que esteja prevista uma cláusula de arrependimento. Em muitos casos, essa desistência pode acarretar o pagamento de uma multa, garantindo alguma compensação ao prejudicado.

Ao elaborar o seu contrato em nossa plataforma você terá a opção de escolher se existirá a possibilidade de desistência da negociação (promessa de compra e venda) ou se a venda será definitiva (compromisso).

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Como fazer um contrato de compra e venda de imóvel?

Para elaborar o seu contrato de forma segura e eficiente, siga o passo a passo abaixo:

1. Crie o seu contrato

Criar um contrato de compra e venda de imóvel bem mais fácil do que parece com nosso modelo personalizado. Preencha as informações respondendo as perguntas apresentadas e veja o documento sendo ajustado em tempo real, com cláusulas adaptadas às suas necessidades específicas, como valores, multas, prazos e responsabilidades.

Nossos contratos seguem rigorosamente as normas do Código Civil Brasileiro, garantindo proteção para ambas as partes. Cláusulas importantes, como as de rescisão, vistoria e descumprimento, podem ser adicionadas para evitar conflitos e deixar tudo bem claro desde o início, sem surpresas desagradáveis.

Ao final, você poderá baixar, imprimir e receber no seu e-mail o seu documento personalizado nos formatos Word e PDF.

Você receberá os seguintes itens:

1. O seu contrato personalizado nos formatos Word e PDF.
2. Modelo de laudo de vistoria (grátis).
3. Orientações sobre como utilizar o contrato e o que fazer após a sua criação.

2. Confira se o contrato está preenchido corretamente

Revise o contrato para garantir que todas as informações estejam corretas e atendam às suas necessidades. Certifique-se de que todos os campos estão completos e, se necessário, inclua anexos relevantes.

3. Assine o contrato

Para que o contrato tenha validade, é recomendado que todas as partes envolvidas assinem o documento. Os signatários incluem:

• Comprador
• Vendedor
• Anuentes (caso seja necessário)
• Duas testemunhas (recomendado para maior segurança jurídica)

4. Armazene o contrato com segurança

Após a assinatura, cada parte deve manter uma cópia do contrato com todas as assinaturas. Recomendamos guardar o documento em local seguro para evitar perdas ou extravios. Para maior praticidade, oferecemos uma versão digital (backup) que ficará disponível e poderá ser acessada sempre que necessário.

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O que um contrato de compra e venda de imóvel deve ter?

Embora os detalhes possam variar dependendo das negociações entre as partes, aqui estão algumas cláusulas comuns que geralmente devem constar em um contrato de compra e venda de imóvel, com suas respectivas implicações jurídicas:

• Identificação das partes envolvidas: Nome completo, endereço, número de telefone e outras informações de contato do vendedor e do comprador.
• Descrição do imóvel: Detalhes sobre o imóvel, incluindo sua localização, metragem, dimensões, características físicas, mobília e quaisquer benfeitorias presentes no local.
• Valor e forma de pagamento: Especificação do valor total da venda, forma de pagamento (à vista, parcelado, com entrada e saldo), eventuais correções monetárias, prazos e condições de pagamento.
• Vistoria e entrega: A data de entrega efetiva do imóvel e as condições em que o mesmo deve ser entregue (desocupado, livre de móveis ou entulhos, etc.).
• Responsabilidades do vendedor: Como a entrega do imóvel em conformidade com as condições estabelecidas, a regularização da documentação, a quitação de eventuais dívidas ou ônus sobre o imóvel, e a garantia de que o imóvel está livre de qualquer tipo de litígio ou disputa judicial.
• Responsabilidades do comprador: Como o pagamento do valor acordado nas condições estabelecidas, e a responsabilidade por impostos, taxas e despesas a partir da data da assinatura do contrato.
• Rescisão (opcional): Definição das condições em que o contrato pode ser rescindido por qualquer uma das partes, bem como as consequências da rescisão, como a devolução de valores pagos ou eventuais penalidades.
• Resolução de disputas: Estabelecimento do método de resolução de eventuais disputas ou controvérsias decorrentes do contrato, como a mediação, arbitragem ou jurisdição competente para solução de litígios.
• Foro: Indicação da jurisdição em que quaisquer disputas devem ser resolvidas.
• Assinaturas: Espaço para as assinaturas do vendedor e do comprador, junto com a data de assinatura.

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Qual é a legislação aplicável ao contrato de compra e venda de imóvel?

A compra e venda de imóveis no Brasil segue o Código Civil (Lei nº 10.406/2002), especialmente os artigos 481 a 532.

Além do Código Civil, a Lei nº Lei nº 13.097/2015 reforça o princípio da concentração na matrícula, protegendo o terceiro de boa-fé em relação a determinadas situações jurídicas que não estejam registradas, observadas as exceções previstas em lei.

Por sua vez, a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) disciplina a matrícula dos imóveis e o registro e a averbação dos atos sujeitos ao Registro de Imóveis.

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Perguntas frequentes (FAQ)

Abaixo estão os algumas das perguntas mais frequentes sobre o contrato de compra e venda de imóvel:

O contrato particular transfere a propriedade do imóvel?

Não. O contrato pode formalizar as condições e obrigações assumidas entre as partes, mas a propriedade é transferida pelo registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.

É necessário registrar a promessa de compra e venda?

O registro de uma promessa sem cláusula de arrependimento confere ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Mesmo sem registro, porém, podem existir direitos pessoais entre as partes, e o STJ entende que a adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso

É necessária a assinatura do cônjuge no contrato?

Em regra, a alienação de imóvel por pessoa casada exige a autorização do outro cônjuge, salvo no regime de separação absoluta e nas demais hipóteses previstas em lei.

Quais dados e documentos são necessários para preencher o contrato de compra e venda de imóvel?

Os documentos geralmente incluem identificação das partes, matrícula atualizada do imóvel, certidões negativas, comprovantes de quitação de impostos, entre outros.

Confira a nossa sessão de perguntas frequentes sobre uma compra e venda de imóvel para conferir mais perguntas e respostas.

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Termos mais utilizados - Glossário

Aqui estão algumas definições úteis sobre os termos legais mais presentes em um contrato de compra e venda de imóvel:

• Partes: refere-se aos envolvidos no contrato de compra e venda de um imóvel, ou seja, o vendedor (que está transferindo a propriedade) e o comprador (que o está adquirindo).
• Vistoria: processo no qual o imóvel é inspecionado para verificar seu estado geral
• Valor de Mercado: preço estimado do imóvel no mercado, que pode ser usado como referência para determinar o preço de venda ou compra.
• Foro e legislação aplicável: Refere-se à lei e ao tribunal responsáveis pela interpretação e resolução de disputas judiciais relacionadas ao contrato.
• Usucapião: Processo legal para regularizar a propriedade do imóvel quando não há matrícula.
• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): Imposto incidente sobre a transmissão da propriedade do imóvel, a ser pago pelo comprador.
• Anuência de Terceiros: Concordância de herdeiros ou terceiros, quando necessário, para garantir a validade e segurança da negociação.
• Matrícula do Imóvel: Registro oficial que comprova a propriedade do imóvel.

Se você quiser, fique à vontade para explorar o nosso glossário de termos utilizados em uma compra e venda de imóvel.

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