Modelo de Contrato de Compra e Venda de Imóvel

Informações sobre o contrato de compra e venda de imóvel

O contrato de compra e venda de de imóvel é o instrumento legal que deve ser utilizado para formalizar a venda de um determinado imóvel, aumentando a segurança e facilitando na relação entre as partes envolvidas.

Além disso, o contrato esclarece as principais dúvidas sobre a transação, como:

• A identificação e qualificação das partes.

• A descrição do imóvel vendido.

• O valor acordado da venda, os seus prazos, e se será pago a vista ou parcelado.

• Como, e quando, será transferido o imóvel para o comprador.

• As obrigações, deveres e direitos dos envolvidos.

• Como proceder em caso de rescisão.

É importante ressaltar que o contrato de compra e venda de imóvel não transfere a propriedade ao comprador, mas confirma que o negócio foi fechado. Para que a transação seja definitiva, o comprador deve cumprir todas as obrigações descritas no contrato, como efetuar o pagamento e registrar a escritura definitiva no Cartório de Registro de Imóveis.

Portanto, o contrato não deve ser visto como uma mera formalidade, mas sim como uma ferramenta importante para a proteção de todas as partes envolvidas, ajudando a evitar possíveis conflitos e disputas judiciais ao esclarecer os direitos e responsabilidades de todos.

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Qual é a importância do laudo de vistoria do imóvel?

Para garantir uma transação segura e sem surpresas, é recomendável anexar um laudo de vistoria ao contrato de compra e venda do imóvel. Esse documento, elaborado em duas vias, deve detalhar minuciosamente as condições do imóvel, incluindo pintura, vidros, instalações elétricas e hidráulicas, móveis e outros aspectos relevantes.

Ao entregar as chaves, o laudo deve servir como base para verificar possíveis danos ao imóvel. Se forem identificadas irregularidades, o comprador tem o direito de recusar a entrega até que as devidas reparações sejam feitas e comprovadas pelo laudo. Da mesma forma, o vendedor pode recusar realizar reparos em danos já identificados no laudo.

Para facilitar o processo, oferecemos gratuitamente um modelo de laudo de vistoria que acompanha o contrato.

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Diferenças entre contrato particular e escritura pública

O contrato particular de compra e venda é o documento que registra o acordo entre comprador e vendedor. Ele pode ser elaborado sem a presença do cartório e serve para formalizar a intenção de compra e venda. No entanto, ele não transfere a propriedade do imóvel, funcionando apenas como compromisso entre as partes.

Já a escritura pública é o instrumento oficial lavrado em cartório que formaliza legalmente a transferência. Ela é obrigatória quando o valor do imóvel supera 30 salários mínimos, conforme determina o art. 108 do Código Civil.

Sem esse registro, o imóvel permanece em nome do antigo proprietário, mesmo que o contrato particular tenha sido assinado.

Portanto, o contrato particular é o primeiro passo da negociação, organizando os termos da venda e servindo de base para a escritura.

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É possível comprar ou vender um imóvel sem escritura?

Sim, é possível negociar um imóvel sem escritura, e isso acontece com frequência na prática. No entanto, essa transação não transfere a propriedade legal do bem e, por isso, não é recomendada como solução final.

A escritura pública é o documento que formaliza a transferência quando o valor do imóvel ultrapassa 30 salários mínimos, conforme exige a legislação. Porém, somente o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis é que transfere a propriedade, tornando o comprador o proprietário legal do terreno (Art. 1.245 do Código Civil).

Sem esse registro, o imovel permanece, juridicamente, em nome do antigo proprietário, mesmo que contrato particular tenha sido assinado e o pagamento tenha sido realizado.

Caso o imóvel não tenha matrícula ou ela não esteja regularizada, a negociação pode ser feita por meio de um contrato particular, conhecido como “contrato de gaveta”. Esse contrato não transfere a propriedade, mas serve como prova da negociação, estabelecendo direitos e obrigações entre as partes e permitindo que elas recorram à Justiça em caso de conflito.

Mais informações sobre o contrato de compra e venda de imóvel

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Quais são as diferenças entre o contrato de compra e venda (compromisso) e a promessa de compra e venda de imóveis?

A principal diferença entre o compromisso e a promessa de compra e venda reside no grau de irretratabilidade (ou seja, na possibilidade legal de desistência ou arrependimento) e nas consequências de um eventual descumprimento.

1. Contrato de compra e venda (ou compromisso):

• Irretratabilidade: É um contrato que tem força de definitivo e não permite o arrependimento. Uma vez assinado, as partes se obrigam incondicionalmente a concretizar o negócio no futuro.
• Consequência legal: Se uma das partes desistir, a parte prejudicada pode exigir judicialmente o cumprimento forçado do contrato, obrigando a transferência do imóvel, além de cobrar perdas e danos.

2. Promessa de Compra e Venda:

• Retratabilidade: É um contrato preliminar que permite o arrependimento, pois inclui uma cláusula expressa de desistência (geralmente condicionada ao pagamento de multa).
• Consequência legal: Se o contrato permitir a desistência, a parte que se arrepender apenas paga a multa acordada e o contrato é desfeito. A parte prejudicada não pode exigir o cumprimento (ou seja, a transferência do imóvel), apenas a indenização.

Em resumo: O compromisso visa garantir o resultado (a venda do imóvel), enquanto a promessa permite indenização em caso de desistência.

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Retenção do valor dado como entrada em caso de desistência

Conforme o artigo 420º do Código Civil, o valor dado como entrada em uma negociação pode ser utilizado como multa rescisória.

Nesse sentido, se o comprador desistir da negociação, o vendedor poderá reter o valor dado como entrada, devolvendo somente o valor pago além da entrada.

Por outro lado, se for o vendedor quem desistir da negociação, deverá devolver a entrada ao comprador em dobro, ou seja, devolver a entrada e pagar o mesmo valor como multa rescisória.

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É necessária a aprovação de terceiros ou herdeiros na venda de um imóvel?

A venda de um imóvel pode exigir a aprovação de terceiros em situações específicas, como quando o imóvel é vendido de ascendente para descendente (por exemplo, de pais para filhos). Nesse caso, é recomendável obter a anuência formal dos demais herdeiros, caso existam, para evitar possíveis disputas futuras.

Nosso modelo de contrato de compra e venda já oferece a opção de incluir essa concordância ao ser preenchido. Assim, a anuência dos herdeiros ou de outros terceiros necessários pode ser formalizada.

Essa anuência é importante para evitar possíveis contestações futuras por parte dos demais herdeiros ou terceiros, assegurando que a negociação seja válida e protegida para todas as partes envolvidas.

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Negociação de um imóvel financiado entre particulares

Ao negociar a venda de um imóvel que ainda está financiado, é recomendado que a negociação seja feita mediante aprovação da instituição financeira que concedeu o empréstimo, já que ela é a real proprietária do imóvel até que todas as parcelas sejam quitadas.

No entanto, em alguns casos, o imóvel ainda financiado pode ser vendido para um novo comprador.

Nesse cenário, há um risco considerável do novo comprador não continuar pagando as prestações devidas à instituição financeira, e o vendedor ainda permanecerá como responsável pelos pagamentos perante a instituição.

Para minimizar esses riscos, é fundamental que o contrato de compra e venda seja elaborado com muita cautela, incluindo cláusulas que assegurem os direitos e obrigações de ambas as partes.

Além disso, o contrato também servirá como instrumento judicial para que o vendedor possa reivindicar judicialmente os valores devidos pelo comprador, bem como eventuais perdas e danos causados.

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Como registrar o imóvel e atualizar sua matrícula após a negociação?

Registrar a negociação de um imóvel e atualizar sua matrícula é necessário para garantir a transferência legal da propriedade após a sua venda. Para isso, siga estas etapas abaixo:

1. Solicite a lavratura da Escritura no Tabelionato com a cópia do contrato de compra e venda, documentos pessoais dos compradores e certidões dos vendedores.
2. O Tabelionato enviará a minuta da Escritura para validação.
3. Efetue o pagamento das taxas e impostos (ITBI e custos do Tabelionato).
4. Após assinatura, o Tabelionato entregará o traslado da Escritura aos compradores.
5. Os compradores encaminham o traslado, junto com os comprovantes de pagamento, ao Cartório de Registro de Imóveis para atualizar a matrícula.
6. O Cartório fornecerá a matrícula atualizada em até 30 dias, confirmando a transferência de titularidade.

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O que um contrato de compra e venda de imóvel deve ter?

Embora os detalhes possam variar dependendo das negociações entre as partes, aqui estão algumas cláusulas comuns que geralmente devem constar em um contrato de compra e venda de imóvel, com suas respectivas implicações jurídicas:

• Identificação das partes envolvidas: Essa cláusula identifica o comprador e o vendedor, com nome, documentos e dados de contato. A falta dessa identificação pode invalidar o contrato, pois uma das partes poderia alegar que não fez parte do acordo (Art. 104, inciso I, do Código Civil).
• Descrição do imóvel: A descrição detalhada do imóvel, incluindo localização, metragem quadrada, características físicas (número de quartos, banheiros, etc.), mobília e benfeitorias, é importante para confirmar que as partes tenham ciência sobre o que está sendo vendido (Art. 481 do Código Civil).
• Valor e forma de pagamento: Essa cláusula deve detalhar o valor total da venda, a forma de pagamento (se à vista, parcelado, com entrada e saldo devedor), as condições de financiamento, prazos, correções monetárias, impostos e taxas incidentes. O descumprimento pode resultar em ações legais para exigir o cumprimento ou rescisão do contrato (Art. 481 do Código Civil).
• Vistoria e entrega: A cláusula de vistoria e entrega define quando o comprador realizará a vistoria do imóvel e as condições em que o imóvel será entregue. Ela é importante para garantir que o comprador possa verificar a condição do bem antes de assumir a posse e, na promessa de compra e venda, antes de prosseguir para a compra definitiva do imóvel. Caso o imóvel não seja entregue conforme o acordado, o comprador pode exigir o cumprimento ou rescindir o contrato.
• Rescisão (Opcional): Essa cláusula define as condições em que o contrato pode ser rescindido por qualquer uma das partes, bem como as consequências da rescisão, como a devolução de valores pagos ou eventuais penalidades. Ela é importante para definir as consequências da rescisão para ambas as partes, evitando disputas futuras e facilitando a resolução do contrato de forma organizada e previsível (Arts. 474 e 475 do Código Civil).
• Foro: A cláusula de foro especifica a jurisdição onde quaisquer disputas relacionadas ao contrato serão resolvidas. O foro escolhido pode ser do local de residência de uma das partes ou onde o imóvel está localizado (Art. 63 do Código de Processo Civil).
• Assinaturas: Por fim, a cláusula de assinaturas garante que ambas as partes assinem o contrato, formalizando o acordo. A falta de assinatura ou data pode invalidar o contrato ou gerar dúvidas sobre o início da vigência e prazos (Art. 107 do Código Civil).

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Como preencher e baixar o modelo de contrato de compra e venda de imóvel

Para elaborar o seu contrato de forma segura e eficiente, siga o passo a passo abaixo:

1. Crie o seu contrato

Criar um contrato de compra e venda de imóvel pode ser simples, prático e seguro com nosso modelo personalizado. Preencha as informações respondendo as perguntas apresentadas e veja o documento sendo ajustado em tempo real, com cláusulas adaptadas às suas necessidades específicas, como valores, multas, prazos e responsabilidades.

Nossos contratos seguem rigorosamente as normas do Código Civil Brasileiro, garantindo proteção para ambas as partes. Cláusulas importantes, como as de rescisão, vistoria e descumprimento, podem ser adicionadas para evitar conflitos e assegurar transparência em toda a relação contratual.

Ao final, você poderá baixar, imprimir e receber no seu e-mail o seu documento personalizado nos formatos Word e PDF.

Você receberá os seguintes itens:

1. O seu contrato personalizado nos formatos Word e PDF.
2. Modelo de laudo de vistoria (grátis).
3. Orientações sobre como utilizar o contrato e o que fazer após a sua criação.

2. Confira se o contrato está preenchido corretamente

Revise o contrato para garantir que todas as informações estejam corretas e atendam às suas necessidades. Certifique-se de que todos os campos estão completos e, se necessário, inclua anexos relevantes.

3. Assine o contrato

Para que o contrato tenha validade, é recomendado que todas as partes envolvidas assinem o documento. Os signatários incluem:

• Comprador
• Vendedor
• Anuentes (caso seja necessário)
• Duas testemunhas (recomendado para maior segurança jurídica)

4. Armazene o contrato com segurança

Após a assinatura, cada parte deve manter uma cópia do contrato com todas as assinaturas. Recomendamos guardar o documento em local seguro para evitar perdas ou extravios. Para maior praticidade, oferecemos uma versão digital (backup) que ficará disponível e poderá ser acessada sempre que necessário.

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Perguntas frequentes

Abaixo estão os algumas das perguntas mais frequentes sobre o contrato de compra e venda de imóvel:

Qual é a importância do registro do contrato no cartório de imóveis?

O registro do contrato confere segurança jurídica à transação, garantindo que a transferência de propriedade seja válida perante terceiros e protegendo os direitos do comprador.

É obrigatório o registro do contrato no cartório?

A necessidade de registrar o contrato de compra e venda de imóvel depende da existência de matrícula em cartório. Se o imóvel estiver registrado, a atualização do registro é necessária para garantir a efetiva transferência de propriedade ao comprador.

É necessária a assinatura do cônjuge no contrato?

Nas transações imobiliárias em que uma das partes é casada, é essencial obter a assinatura do cônjuge para a venda do imóvel. Na compra, essa assinatura é opcional, a menos que a união seja regida pela separação total de bens.

Quais são os documentos necessários para uma compra e venda de imóvel?

Os documentos geralmente incluem identificação das partes, matrícula atualizada do imóvel, certidões negativas, comprovantes de quitação de impostos, entre outros.

O que é uma escritura pública de compra e venda de imóvel?

A escritura pública é um documento lavrado em cartório que formaliza a transferência definitiva da propriedade do imóvel do vendedor para o comprador, sendo essencial para efetivar a transferência de propriedade.

Confira a nossa sessão de perguntas frequentes sobre uma compra e venda de imóvel para conferir mais perguntas e respostas.

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Termos mais utilizados - Glossário

Aqui estão algumas definições úteis sobre os termos legais mais presentes em um contrato de compra e venda de imóvel:

• Partes: refere-se aos envolvidos no contrato de compra e venda de um imóvel, ou seja, o vendedor (que está transferindo a propriedade) e o comprador (que o está adquirindo).
• Vistoria: processo no qual o imóvel é inspecionado para verificar seu estado geral
• Valor de Mercado: preço estimado do imóvel no mercado, que pode ser usado como referência para determinar o preço de venda ou compra.
• Foro e legislação aplicável: Refere-se à lei e ao tribunal responsáveis pela interpretação e resolução de disputas judiciais relacionadas ao contrato.
• Usucapião: Processo legal para regularizar a propriedade do imóvel quando não há matrícula.
• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): Imposto incidente sobre a transmissão da propriedade do imóvel, a ser pago pelo comprador.
• Anuência de Terceiros: Concordância de herdeiros ou terceiros, quando necessário, para garantir a validade e segurança da negociação.
• Matrícula do Imóvel: Registro oficial que comprova a propriedade do imóvel.

Se você quiser, fique à vontade para explorar o nosso glossário de termos utilizados em uma compra e venda de imóvel.

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