Modelo de Contrato de Compra e Venda de Imóvel

Qual é a importância de um contrato de compra e venda de imóvel?

O contrato de compra e venda de de imóvel é o instrumento legal que deve ser utilizado para formalizar a venda de um determinado imóvel, aumentando a segurança e facilitando na relação entre as partes envolvidas.

Neste documento, o proprietário se compromete a vender e o comprador, por sua vez, a comprar o imóvel mediante o pagamento de um valor acordado. Além disso, o contrato esclarece as principais dúvidas sobre a transação, como:

• A identificação e qualificação das partes.

• A descrição do imóvel vendido.

• O valor acordado da venda, os seus prazos, e se será pago a vista ou parcelado.

• Como, e quando, será transferido o imóvel para o comprador.

• As obrigações, deveres e direitos dos envolvidos.

• Como proceder em caso de rescisão.

É importante ressaltar que o contrato de compra e venda de imóvel não transfere a propriedade ao comprador, mas confirma que o negócio foi fechado. Para que a transação seja definitiva, o comprador deve cumprir todas as obrigações descritas no contrato, como efetuar o pagamento e registrar a escritura definitiva no Cartório de Registro de Imóveis.

Portanto, o contrato não deve ser visto como uma mera formalidade, mas sim como uma ferramenta importante para a proteção de todas as partes envolvidas, ajudando a evitar possíveis conflitos e disputas judiciais ao esclarecer os direitos e responsabilidades de todos.

Laudo de vistoria do imóvel

O laudo de vistoria é utilizado para garantir maior segurança para todas as partes envolvidas na negociação de um determinado imóvel. Essa segurança é proporcionada ao detalhar as condições do imóvel no momento da negociação, podendo, portanto, evitar possíveis divergências e conflitos futuros.

O que um laudo de vistoria deve ter?

O laudo de vistoria deve descrever com detalhes o estado geral do imóvel no momento da sua aquisição pelo comprador, incluindo principalmente os seguintes pontos:

• Estrutura e acabamentos: pintura, revestimentos e pisos.
• Elementos fixos: vidros, portas e janelas.
• Instalações elétricas e hidráulicas: funcionamento de tomadas, interruptores, torneiras e encanamentos.
• Itens adicionais: móveis embutidos e outros acessórios incluídos no contrato.

Como o laudo de vistoria protege as partes?

Para o comprador o laudo garante o direito de exigir reparos antes da entrega e evita surpresas desagradáveis, como problemas ocultos nas instalações.

Já para o vendedor, por sua vez, ele previne disputas sobre danos que já existiam antes da negociação e o protege contra exigências não previstas após a entrega do imóvel.

Para facilitar, disponibilizamos gratuitamente um modelo de laudo de vistoria ao elaborar o seu contrato em nossa plataforma.

Diferenças entre contrato particular e escritura pública

O contrato particular de compra e venda é o documento que registra o acordo entre comprador e vendedor. Ele pode ser elaborado sem a presença do cartório e serve para formalizar a intenção de compra e venda. No entanto, ele não transfere a propriedade do imóvel, funcionando apenas como compromisso entre as partes.

Já a escritura pública é o instrumento oficial lavrado em cartório que formaliza legalmente a transferência. Ela é obrigatória quando o valor do imóvel supera 30 salários mínimos, conforme determina o art. 108 do Código Civil.

Sem esse registro, o imóvel permanece em nome do antigo proprietário, mesmo que o contrato particular tenha sido assinado.

Portanto, o contrato particular é o primeiro passo da negociação, organizando os termos da venda e servindo de base para a escritura.

Quais são as diferenças entre o contrato de compra e venda (compromisso) e a promessa de compra e venda de imóveis?

A principal diferença entre o compromisso e a promessa de compra e venda reside no grau de irretratabilidade (ou seja, na possibilidade legal de desistência ou arrependimento) e nas consequências de um eventual descumprimento.

Contrato de compra e venda

O contrato de compra e venda, também conhecido como compromisso de compra e venda, é um acordo definitivo e irretratável. Isso significa que, ao ser assinado, não permite arrependimento por nenhuma das partes. Esse tipo de contrato pode ser usado judicialmente para exigir o cumprimento da negociação previamente estabelecida.

Promessa de compra e venda

Já a promessa de compra e venda é um contrato preliminar que serve como um compromisso inicial entre as partes. Ele oferece maior flexibilidade, prevendo a possibilidade de desistência da negociação desde que esteja prevista uma cláusula de arrependimento. Em muitos casos, essa desistência pode acarretar o pagamento de uma multa, garantindo alguma compensação ao prejudicado.

Ao elaborar o seu contrato em nossa plataforma você terá a opção de escolher se existirá a possibilidade de desistência da negociação (promessa de compra e venda) ou se a venda será definitiva (compromisso).

O contrato pode ser utilizado na compra e venda de imóvel financiado?

Negociar a venda de um imóvel que ainda está financiado é possível desde que sejam seguidos alguns cuidados para evitar riscos. Antes de fechar negócio, é importante entender como funciona esse tipo de transação e quais medidas podem proteger tanto o vendedor quanto o comprador.

O que acontece ao vender um imóvel financiado?

Quando um imóvel está alienado, a instituição financeira que concedeu o financiamento permanece como sua verdadeira proprietária até que todas as parcelas sejam quitadas. Neste caso, é recomendado que negociação considere as regras do banco e tenha sua aprovação.

É possível vender um imóvel alienado?

Existem algumas formas de realizar essa negociação, incluindo:

• Transferência de financiamento: O comprador assume a dívida do vendedor, se comprometendo a pagar todas as parcelas pendentes.
• Quitação antecipada: O comprador pode pagar o saldo devedor à vista, liberando o imóvel do financiamento antes da venda.
• Novo financiamento: O comprador faz um novo financiamento em seu nome e usa o valor para quitar o financiamento original.

Quais são os riscos de vender um imóvel financiado sem envolver o banco?

Se o imóvel for vendido sem a participação da instituição financeira, o contrato de financiamento continuará no nome do vendedor. Isso significa que o vendedor ainda será o responsável legal pelo pagamento das parcelas, mesmo que o comprador deixe de pagar.

A elaboração de um contrato ajuda a minimizar riscos, servindo como um instrumento legal e garantia de segurança, protegendo os direitos do vendedor e do comprador em eventuais disputas judiciais.

É possível utilizar o contrato para comprar ou vender um imóvel sem escritura?

Embora seja possível realizar a negociação de um imóvel sem escritura, essa prática não é recomendada. Isso porque a escritura é o documento que oficialmente comprova a propriedade do imóvel.

Para que a propriedade do imóvel seja transferida de forma legal, é necessário atualizar a matrícula do imóvel em um Cartório de Registro de Imóveis. Esse procedimento só pode ser realizado mediante a apresentação da escritura.

No entanto, alguns imóveis não têm escritura. Neste caso, é possível fazer a negociação do imóvel por meio do contrato, sendo conhecido popularmente como contrato de gaveta. Neste caso, o contrato fornece uma segurança entre as partes envolvidas, estabelecendo os direitos e obrigações de cada uma delas e confirmando que a negociação ocorreu.

Como registrar o valor dado como entrada (arras ou sinal) no contrato?

Quando ocorre a desistência de uma das partes uma negociação de um imóvel, o valor dado como sinal (entrada) pode ser utilizado como multa, caso esta condição esteja estipulada no contrato.

O que acontece se o comprador desistir da compra?

Se o comprador desistir da negociação o vendedor terá o direito de reter o valor da entrada como forma de multa rescisória, conforme permite o artigo 420 do Código Civil. Apenas os pagamentos excedentes à entrada devem ser devolvidos ao comprador.

E o que acontece se o vendedor desistir?

Já se a desistência for solicitada pelo vendedor, ele deve reembolsar o valor da entrada em dobro, ou seja, devolver o valor recebido inicialmente e pagar uma multa equivalente como compensação ao comprador.

Essas condições são opcionais, mas para que sejam válidas, é necessária a inclusão da cláusula de arrependimento no contrato.

Riscos da falta de um contrato na negociação de um imóvel

A falta de um contrato na negociação de um imóvel pode trazer riscos para ambas as partes, aumentando as chances de conflitos. Veja alguns dos principais riscos de não formalizar o acordo por meio de um contrato:

1. Falta de comprovação da transação: Sem um contrato escrito, não há um documento que comprove os termos acordados entre comprador e vendedor. Isso pode gerar dificuldades na exigência do cumprimento do acordo e até mesmo na defesa judicial caso uma das partes descumpra o combinado.
2. Risco de pagamentos indevidos ou não cumpridos: A ausência de um contrato pode, por exemplo, levar o comprador a falta de pagamentos ou pagamentos sem um cronograma definido. Assim como pode gerar desentendimentos sobre valores devidos.
3. Dificuldade na transferência da propriedade: O contrato é um documento utilizado para reconhecer legalmente a negociação e dar início ao processo de escritura e registro no cartório de imóveis. Sem ele, o comprador pode enfrentar dificuldades na transferência da propriedade.
4. Problemas com a entrega do imóvel (estado, vazio, ocupado, reformas, etc.): Um contrato também detalha as condições de entrega do imóvel, incluindo se será entregue vazio ou mobiliado, em qual estado de conservação, se eventuais reformas ou reparos serão realizados antes da entrega, e se o imóvel será entregue livre e desocupado. A falta destes pontos pode gerar disputas sobre o estado de entrega do imóvel, quem é responsável por eventuais reparos ou reformas, ou mesmo sobre a desocupação do imóvel por terceiros (ex: antigos inquilinos, ocupantes irregulares). Sem um contrato, o comprador pode receber um imóvel em condições diferentes das esperadas, com custos adicionais de reparo ou regularização, ou até mesmo impossibilitado de ocupar o imóvel imediatamente.
5. Insegurança em caso de disputas: Sem um contrato, a resolução de qualquer conflito depende de testemunhos e registros informais, o que pode dificultar a comprovação dos termos acordados em um eventual processo judicial. Com um contrato, as obrigações de cada parte são claras e documentadas, reduzindo a chance de litígios e facilitando a solução judicial de eventuais problemas.

Como fazer um contrato de compra e venda de imóvel

Para elaborar o seu contrato de forma segura e eficiente, siga o passo a passo abaixo:

1. Crie o seu contrato

Criar um contrato de compra e venda de imóvel pode ser simples, prático e seguro com nosso modelo personalizado. Preencha as informações respondendo as perguntas apresentadas e veja o documento sendo ajustado em tempo real, com cláusulas adaptadas às suas necessidades específicas, como valores, multas, prazos e responsabilidades.

Nossos contratos seguem rigorosamente as normas do Código Civil Brasileiro, garantindo proteção para ambas as partes. Cláusulas importantes, como as de rescisão, vistoria e descumprimento, podem ser adicionadas para evitar conflitos e assegurar transparência em toda a relação contratual.

Ao final, você poderá baixar, imprimir e receber no seu e-mail o seu documento personalizado nos formatos Word e PDF.

Você receberá os seguintes itens:

1. O seu contrato personalizado nos formatos Word e PDF.
2. Modelo de laudo de vistoria (grátis).
3. Orientações sobre como utilizar o contrato e o que fazer após a sua criação.

2. Confira se o contrato está preenchido corretamente

Revise o contrato para garantir que todas as informações estejam corretas e atendam às suas necessidades. Certifique-se de que todos os campos estão completos e, se necessário, inclua anexos relevantes.

3. Assine o contrato

Para que o contrato tenha validade, é recomendado que todas as partes envolvidas assinem o documento. Os signatários incluem:

• Comprador
• Vendedor
• Anuentes (caso seja necessário)
• Duas testemunhas (recomendado para maior segurança jurídica)

4. Armazene o contrato com segurança

Após a assinatura, cada parte deve manter uma cópia do contrato com todas as assinaturas. Recomendamos guardar o documento em local seguro para evitar perdas ou extravios. Para maior praticidade, oferecemos uma versão digital (backup) que ficará disponível e poderá ser acessada sempre que necessário.

O que um contrato de compra e venda de imóvel deve ter?

Embora os detalhes possam variar dependendo das negociações entre as partes, aqui estão algumas cláusulas comuns que geralmente devem constar em um contrato de compra e venda de imóvel, com suas respectivas implicações jurídicas:

• Identificação das partes envolvidas: Nome completo, endereço, número de telefone e outras informações de contato do vendedor e do comprador.
• Descrição do imóvel: Detalhes sobre o imóvel, incluindo sua localização, metragem, dimensões, características físicas, mobília e quaisquer benfeitorias presentes no local.
• Valor e forma de pagamento: Especificação do valor total da venda, forma de pagamento (à vista, parcelado, com entrada e saldo), eventuais correções monetárias, prazos e condições de pagamento.
• Vistoria e entrega: A data de entrega efetiva do imóvel e as condições em que o mesmo deve ser entregue (desocupado, livre de móveis ou entulhos, etc.).
• Responsabilidades do vendedor: Como a entrega do imóvel em conformidade com as condições estabelecidas, a regularização da documentação, a quitação de eventuais dívidas ou ônus sobre o imóvel, e a garantia de que o imóvel está livre de qualquer tipo de litígio ou disputa judicial.
• Responsabilidades do comprador: Como o pagamento do valor acordado nas condições estabelecidas, e a responsabilidade por impostos, taxas e despesas a partir da data da assinatura do contrato.
• Rescisão (opcional): Definição das condições em que o contrato pode ser rescindido por qualquer uma das partes, bem como as consequências da rescisão, como a devolução de valores pagos ou eventuais penalidades.
• Resolução de disputas: Estabelecimento do método de resolução de eventuais disputas ou controvérsias decorrentes do contrato, como a mediação, arbitragem ou jurisdição competente para solução de litígios.
• Foro: Indicação da jurisdição em que quaisquer disputas devem ser resolvidas.
• Assinaturas: Espaço para as assinaturas do vendedor e do comprador, junto com a data de assinatura.

Qual é a legislação aplicável ao contrato de compra e venda de imóvel?

A compra e venda de imóveis no Brasil segue o Código Civil (Lei nº 10.406/2002), especialmente os artigos 481 a 532.

Além do Código Civil, a Lei nº Lei nº 13.097/2015 reforça o princípio da concentração na matrícula, protegendo o terceiro de boa-fé em relação a determinadas situações jurídicas que não estejam registradas, observadas as exceções previstas em lei.

Por sua vez, a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) disciplina a matrícula dos imóveis e o registro e a averbação dos atos sujeitos ao Registro de Imóveis.

Perguntas frequentes (FAQ)

Abaixo estão os algumas das perguntas mais frequentes sobre o contrato de compra e venda de imóvel:

O contrato particular transfere a propriedade do imóvel?

Não. O contrato pode formalizar as condições e obrigações assumidas entre as partes, mas a propriedade é transferida pelo registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.

É necessário registrar a promessa de compra e venda?

O registro de uma promessa sem cláusula de arrependimento confere ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Mesmo sem registro, porém, podem existir direitos pessoais entre as partes, e o STJ entende que a adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso

É necessária a assinatura do cônjuge no contrato?

Em regra, a alienação de imóvel por pessoa casada exige a autorização do outro cônjuge, salvo no regime de separação absoluta e nas demais hipóteses previstas em lei.

Quais dados e documentos são necessários para preencher o contrato de compra e venda de imóvel?

Os documentos geralmente incluem identificação das partes, matrícula atualizada do imóvel, certidões negativas, comprovantes de quitação de impostos, entre outros.

Confira a nossa sessão de perguntas frequentes sobre uma compra e venda de imóvel para conferir mais perguntas e respostas.

Termos mais utilizados - Glossário

Aqui estão algumas definições úteis sobre os termos legais mais presentes em um contrato de compra e venda de imóvel:

• Partes: refere-se aos envolvidos no contrato de compra e venda de um imóvel, ou seja, o vendedor (que está transferindo a propriedade) e o comprador (que o está adquirindo).
• Vistoria: processo no qual o imóvel é inspecionado para verificar seu estado geral
• Valor de Mercado: preço estimado do imóvel no mercado, que pode ser usado como referência para determinar o preço de venda ou compra.
• Foro e legislação aplicável: Refere-se à lei e ao tribunal responsáveis pela interpretação e resolução de disputas judiciais relacionadas ao contrato.
• Usucapião: Processo legal para regularizar a propriedade do imóvel quando não há matrícula.
• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): Imposto incidente sobre a transmissão da propriedade do imóvel, a ser pago pelo comprador.
• Anuência de Terceiros: Concordância de herdeiros ou terceiros, quando necessário, para garantir a validade e segurança da negociação.
• Matrícula do Imóvel: Registro oficial que comprova a propriedade do imóvel.

Se você quiser, fique à vontade para explorar o nosso glossário de termos utilizados em uma compra e venda de imóvel.

• Compra e Venda
• Compra e Venda de Imóvel Rural
• Compra e Venda de Terreno Urbano
• Permuta de Imóveis
• Corretagem Imobiliária