Modelo de Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural

Qual é a importância de um contrato de compra e venda de imóvel rural?

O contrato de compra e venda de imóvel rural é um documento utilizado para fornecer segurança e formalizar a negociação de uma propriedade rural. Ele estabelece os direitos, deveres e responsabilidades das partes envolvidas, protegendo tanto o comprador quanto o vendedor de possíveis conflitos ou prejuízos futuros.

Embora não transfira a propriedade do imóvel, esse contrato funciona como uma garantia de que o negócio foi fechado, especificando as condições necessárias para que a escritura definitiva seja lavrada e registrada em cartório.

Este documento detalha os principais pontos da negociação, como:

• Identificação e qualificação das partes (e cônjuges, se houver);
• Descrição detalhada do imóvel (características, dimensões, etc.), seu endereço e matrícula, se existente;
• Valor total e forma de pagamento, inclusive se há ou não sinal;
• Prazos e valores das parcelas, se for o caso;
• Prazos e datas da posse (entrega do imóvel, transferência da propriedade, etc.);
• Responsabilidade por pagamentos e taxas em aberto;
• Valor da corregatem imobiliária (opcional);
• Deveres e direitos das partes;
• Possibilidade de aplicação de penalidades em caso de descumprimento contratual (opcional);
• Proibição de desistência ou permissão mediante pagamento de multa (opcional).

Quais são os riscos da falta de um contrato na negociação de um imóvel rural?

A falta de um contrato na negociação de um imóvel rural pode trazer riscos para ambas as partes, aumentando as chances de conflitos. Veja alguns dos principais riscos de não formalizar o acordo por meio de um contrato:

• Falta de comprovação da transação: Sem um contrato escrito, não há um documento que comprove os termos acordados entre comprador e vendedor.
• Risco de pagamentos indevidos ou não cumpridos: A ausência de um contrato pode, por exemplo, levar o comprador a falta de pagamentos ou pagamentos sem um cronograma definido.
• Dificuldade na transferência da propriedade: O contrato é um documento utilizado para reconhecer legalmente a negociação e dar início ao processo de escritura e registro. Sem ele, o comprador pode enfrentar dificuldades na transferência da propriedade.
• Problemas com a entrega do imóvel (estado, vazio, ocupado, reformas, etc.): A falta de um contrato pode gerar disputas sobre o estado de entrega do imóvel, quem é responsável por eventuais reparos ou reformas, ou mesmo sobre a desocupação do imóvel por terceiros (ex: antigos inquilinos, ocupantes irregulares).
• Insegurança em caso de disputas: Sem um contrato, a resolução de qualquer conflito depende de testemunhos e registros informais, o que pode dificultar a comprovação dos termos acordados em um eventual processo judicial.

Portanto, o contrato não deve ser visto como uma mera formalidade, mas sim como uma ferramenta importante para a proteção de todas as partes envolvidas, ajudando a evitar possíveis conflitos e disputas judiciais ao esclarecer os direitos e responsabilidades de todos.

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Por que é importante incluir um laudo de vistoria na compra e venda de imóvel rural?

O laudo de vistoria é um documento que descreve as condições do imóvel rural no momento de sua negociação, incluindo informações como:

• Estado das construções: Descrição de casas, galpões ou outras benfeitorias existentes.
• Instalações elétricas e hidráulicas: Funcionamento e possíveis problemas identificados.
• Condições gerais do terreno: Avaliação da topografia, vegetação e áreas cultiváveis.
• Outros itens relevantes: Como móveis, cercas ou equipamentos presentes no imóvel.

Apesar do laudo de vistoria não ser obrigatório para uma negociação de um imóvel rural, a sua elaboração é recomendada, pois ao anexar o laudo ao contrato de compra e venda, as partes confirmam que estão cientes do estado real do imóvel no momento da negociação. Isso ajuda a evitar possíveis desentendimento futuros.

O laudo servirá como base para avaliar se houve danos ou desgaste no imóvel entre a vistoria e a entrega, e caso sejam encontrados problemas, o comprador pode recusar a entrega até que as reparações necessárias sejam realizadas. Já para o vendedor, o laudo evita seja responsabilizado por problemas já descritos ou infundáveis.

Fornecemos um modelo gratuito de laudo de vistoria gratuitamente ao elaborar o seu contrato de compra e venda de imóvel rural.

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Quais são as diferenças entre contrato de compra e venda de imóvel rural e urbano?

A compra e venda de imóveis rurais e urbanos apresenta diferenças, que vão desde os aspectos legais e tributários até a forma de negociação.

Um imóvel rural é aquele localizado em áreas destinadas à atividade agropecuária, como terras agrícolas, pastagens, florestas, entre outras. Para ser classificado como rural, o imóvel deve obedecer a critérios específicos estabelecidos pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA).

Já o imóvel urbano é qualquer propriedade situada em uma área urbana, destinada a residências, comércios, indústrias ou outras finalidades, de acordo com o planejamento urbano municipal. Esses imóveis estão sujeitos a regulamentações específicas de zoneamento e uso do solo da cidade em que estão localizados.

Requisitos legais e registro

Imóvel urbano

Imóvel rural

Tributação e impostos

No caso de imóveis rurais, o ITR (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural) é o imposto que deve ser pago anualmente pelo proprietário, e sua cobrança é calculada de acordo com o tamanho e uso da propriedade.

Para imóveis urbanos, o imposto principal é o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), que é cobrado anualmente pela prefeitura da cidade.

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Cadastro no INCRA

O cadastro no Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) é necessário para a regularização de qualquer imóvel rural.

E o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) é um documento necessário para comprovar a regularidade da propriedade junto ao INCRA. Ele é exigido para:

• Formalizar contratos de compra e venda de terras rurais
• Obter financiamentos agrícolas
• Registrar escritura e realizar a transferência do imóvel
• Evitar problemas legais e restrições no uso da terra

Quando é necessário atualizar o cadastro no INCRA?

Manter o cadastro no INCRA atualizado é obrigatório, principalmente nas seguintes situações de mudança de titularidade (compra, venda, herança ou doação) e alteração na exploração da terra (produção agrícola, pecuária, reflorestamento etc.)

A ausência do cadastro ou sua desatualização pode impedir a regularização do imóvel e a formalização de contratos. Sempre é recomendado verificar se o CCIR está em dia.

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Como fazer um contrato de compra e venda de imóvel rural?

Faça o seu contrato seguindo o passo a passo abaixo.

1. Crie o seu contrato

Criar um contrato de compra e venda de imóvel eural rural pode ser simples, prático e seguro com nosso modelo personalizado. Preencha as informações respondendo as perguntas apresentadas e veja o documento sendo ajustado em tempo real, com cláusulas adaptadas para atender às suas necessidades, incluindo a descrição do imóvel, o valor acordado e a sua forma de pagamento, as datas da entrega da posse e da transferência de propriedade e as responsabilidades das partes.

Além disso, para maior segurança, você poderá adicionar cláusulas sobre penalidades por descumprimento, vistoria e seu laudo e como proceder em caso de solicitação de rescisão, reduzindo riscos de conflitos futuros.

Ao final, você poderá baixar, imprimir e receber no seu e-mail o seu documento personalizado nos formatos Word e PDF.

Você receberá os seguintes itens:

1. O seu contrato personalizado nos formatos Word e PDF.
2. Modelo de laudo de vistoria (grátis).
3. Orientações sobre como utilizar o contrato e o que fazer após a sua criação.

2. Verifique se o seu contrato está preenchido corretamente

É importante que o contrato seja claro e detalhado, especificando todas as condições da negociação. Revise o contrato para garantir que todas as informações estejam corretas. Certifique que todos os campos estão completos e, se necessário, inclua anexos relevantes, como cópias dos documentos de identificação e CPF de todos os envolvidos.

3. Assine o contrato

Para que o contrato tenha validade, é recomendado que todas as partes envolvidas assinem o documento. Os signatários incluem:

• O vendedor;
• O comprador;
• Os anuentes (opcional);
• Duas testemunhas (opcional, mas recomendado para maior segurança jurídica).

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O que um contrato de compra e venda de imóvel rural deve ter?

Um contrato de compra e venda de imóvel rural deve incluir as seguintes informações:

• Identificação das partes envolvidas: Nome completo, endereço, número de telefone e outras informações de contato do vendedor e do comprador.
• Descrição do imóvel: Detalhes precisos sobre o imóvel rural que está sendo vendido, incluindo sua localização, dimensões, características físicas e quaisquer benfeitorias ou edificações presentes no local.
• Valor e forma de pagamento: Especificação do valor total da venda, forma de pagamento (à vista, parcelado, com entrada e saldo), eventuais correções monetárias, prazos e condições de pagamento, bem como informações sobre a responsabilidade de cada parte em relação a impostos, taxas e despesas incidentes sobre o imóvel.
• Documentação e garantias: Requisitos e obrigações relacionados à documentação do imóvel, tais como certidões negativas, registros e matrículas, bem como as garantias oferecidas pelo vendedor em relação à legalidade da venda e à existência de ônus, gravames ou pendências sobre o imóvel.
• Vistoria e entrega: Estipulação de prazos para a realização da vistoria do imóvel pelo comprador, bem como a data de entrega efetiva do imóvel e as condições em que o mesmo deve ser entregue (desocupado, com determinadas benfeitorias, etc.).
• Responsabilidades do vendedor: Enumeração das obrigações e responsabilidades do vendedor, como a entrega do imóvel em conformidade com as condições estabelecidas, a regularização da documentação, a quitação de eventuais dívidas ou ônus sobre o imóvel, e a garantia de que o imóvel está livre de qualquer tipo de litígio ou disputa judicial.
• Responsabilidades do comprador: Esclarecimento das obrigações e responsabilidades do comprador, como o pagamento do valor acordado nas condições estabelecidas, a obtenção de financiamento, se aplicável, e a responsabilidade por impostos, taxas e despesas a partir da data da assinatura do contrato.
• Prazos: Indicação do prazo para a realização da escritura definitiva do imóvel, assim como a forma como as despesas relativas à escritura serão distribuídas entre as partes (comprador e vendedor).
• Rescisão: Definição das condições em que o contrato pode ser rescindido por qualquer uma das partes, bem como as consequências da rescisão, como a devolução de valores pagos ou eventuais penalidades.
• Responsabilidades após a venda: Esclarecimento das responsabilidades do comprador em relação ao pagamento de impostos, taxas, despesas de manutenção, conservação do imóvel e outras obrigações que surgem após a transferência da propriedade.
• Resolução de disputas: Estabelecimento do método de resolução de eventuais disputas ou controvérsias decorrentes do contrato, como a mediação, arbitragem ou jurisdição competente para solução de litígios.
• Foro: Indicação da jurisdição em que quaisquer disputas devem ser resolvidas.
• Assinaturas: Espaço para as assinaturas do vendedor e do comprador, juntamente com a data de assinatura.

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Perguntas frequentes

Abaixo estão os algumas das perguntas mais frequentes sobre o contrato de compra e venda de imóvel rural:

Quais são os documentos necessários para a compra e venda de um imóvel rural?

Os documentos necessários geralmente incluem a matrícula do imóvel atualizada, certidão negativa de débitos, CAR (Cadastro Ambiental Rural), CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural), e outros documentos que comprovem a regularidade da propriedade.

Quais são os passos para realizar a compra e venda de um imóvel rural?

Os passos incluem a negociação entre comprador e vendedor, a verificação da documentação do imóvel, a elaboração e assinatura do contrato de compra e venda, o pagamento do valor acordado, e a transferência da propriedade no cartório de registro de imóveis.

É necessária a assinatura do cônjuge no contrato?

Negociações envolvendo um imóvel nas quais uma das partes seja casada devem ter a assinatura do cônjuge. Exceto se a união for regida pela separação total de bens.

Quais são os cuidados ambientais a serem observados na compra de um imóvel rural?

É importante verificar se o imóvel está em conformidade com a legislação ambiental, incluindo a existência de áreas de preservação permanente (APPs) e reserva legal, e se possui autorização para atividades específicas, como desmatamento ou exploração de recursos naturais.

Quais são os impostos e taxas incidentes na compra e venda de um imóvel rural?

Os impostos e taxas podem incluir o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), ITR (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural), taxas de cartório, e outras taxas relacionadas à regularização e transferência da propriedade.

Confira a nossa sessão de perguntas frequentes sobre uma compra e venda de imóvel rural para conferir mais perguntas e respostas.

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Termos mais utilizados - Glossário

Aqui estão algumas definições úteis sobre os termos legais mais presentes em um contrato de compra e venda de imóve rural:

• Partes: refere-se aos envolvidos no contrato de compra e venda de um imóvel, ou seja, o vendedor (que está transferindo a propriedade) e o comprador (que o está adquirindo).
• Vistoria: processo no qual o imóvel é inspecionado para verificar seu estado geral
• Valor de Mercado: preço estimado do imóvel no mercado, que pode ser usado como referência para determinar o preço de venda ou compra.
• Foro e legislação aplicável: Refere-se à lei e ao tribunal responsáveis pela interpretação e resolução de disputas judiciais relacionadas ao contrato.
• Usucapião: Processo legal para regularizar a propriedade do imóvel quando não há matrícula.
• Anuência de Terceiros: Concordância de herdeiros ou terceiros, quando necessário, para garantir a validade e segurança da negociação.

Se você quiser, fique à vontade para explorar o nosso glossário de termos utilizados em uma compra e venda de imóvel.

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Legislação aplicável

Aplicam-se ao contrato de compra e venda de imóvel rural as seguintes leis:

• Código Civil (Lei nº 10.406/2002);
• Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964);
• Lei nº 10.267/2001;
• Lei nº 12.651/2012 (Código Florestal).

Este modelo de contrato foi revisado e atualizado em 26 de março de 2025.