Contrato de Gaveta de Compra e Venda de Imóvel

Qual é a importância de um contrato de gaveta de compra e venda de imóvel?

Além de formalizar o acordo, o contrato de gaveta é serve para garantir segurança na negociação de um imóvel feita de forma particular, registrando os direitos e as obrigações de cada parte e servindo como prova do que foi combinado.

Esse tipo de documento ajuda a evitar mal-entendidos, previne conflitos e descreve as condições da compra e venda, como o valor negociado, a forma de pagamento, a data de entrega da posse, entre outros pontos relevantes.

Além disso, um bom contrato contribui para:

• Estabelecer de forma clara quem são o comprador e o vendedor, bem como suas responsabilidades;
• Descrever com detalhes o imóvel envolvido, incluindo sua localização, área e características;
• Registrar prazos e condições para a transferência da posse;
• Proteger juridicamente ambas as partes em caso de descumprimento contratual;
• Prevenir disputas judiciais, prejuízos e perda de tempo.

Quais são os riscos de negociar um imóvel sem contrato?

Negociar a compra e venda sem um contrato pode trazer riscos para ambas as partes, aumentando as chances de conflitos. Veja abaixo alguns dos principais riscos:

1. Falta de comprovação legal da negociação: Sem um contrato assinado, é difícil provar que a venda foi realizada.
2. Dificuldade para regularizar o imóvel: Sem o contrato, o comprador pode não consegue iniciar o processo de registro ou usucapião, ficando impossibilitado de oficializar a propriedade.
3. Insegurança quanto a dívidas e encargos: Sem cláusulas e definições da negociação, o comprador pode herdar dívidas anteriores ou enfrentar problemas com tributos e taxas não previstas.

Portanto, o contrato não deve ser visto como uma mera formalidade, mas sim como uma ferramenta importante para a proteção de todas as partes envolvidas, ajudando a evitar possíveis conflitos e disputas judiciais ao esclarecer os direitos e responsabilidades de todos.

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Quais são as diferenças entre contrato de compra e venda e contrato de gaveta?

Embora ambos envolvam à negociação de um imóvel, esses documentos diferem em seu objetivo.

O contrato de compra e venda é um documento considerado formal que estabelece a negociação entre comprador e vendedor. Ele define todas as condições da transação efetuada entre as partes e é utilizado para atualizar a matrícula do imóvel em um cartório.

Esse acordo pode ser realizado de forma particular, mas para que o comprador tenha a propriedade legal do imóvel, é necessário que a escritura pública seja lavrada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Já o contrato de gaveta, por sua vez, é considerado um acordo informal de compra e venda, utilizado principalmente quando não é possível fazer a transferência oficial da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis. Esse instrumento costuma ser aplicado em três situações principais:

• Imóveis financiados: Quando o vendedor ainda está pagando um financiamento e o comprador assume a dívida sem a aprovação do banco.
• Imóveis sem escritura: Quando o imóvel não tem documentação oficial, e a venda ocorre sem a possibilidade de registro no cartório.
• Momento de uma das partes: Quando uma das partes está impossibilitada, independentemente do motivo, de registrar o imóvel.

Apesar de ser informal, ele é válido judicialmente, podendo ser utilizado como um importante instrumento legal para comprovar que a negociação foi efetivada. O comprador terá a segurança neste documento de uma confirmação da compra do imóvel, e o vendedor, por sua vez, da venda.

Imóvel sem escritura

Muitas pessoas utilizam o contrato de gaveta para negociar imóveis sem escritura, casos onde o imóvel ainda não foi registrado no cartório. Isso pode ocorrer por vários motivos, como:

• O imóvel faz parte de um loteamento ou condomínio ainda irregular.
• A propriedade nunca teve uma escritura formalizada.
• O processo de regularização ainda não foi concluído.

É comum vermos esse tipo de acordo em loteamentos antigos ou áreas urbanas onde a regularização ainda está em andamento. Nesses casos, o contrato de gaveta é muitas vezes o único documento que comprova a posse, servindo como um documento legal particular que registra a negociação entre as partes e até mesmo como um instrumento judicial caso seja necessário.

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Qual é a importância de um laudo de vistoria na negociação?

Apesar de não ser obrigatório, é recomendado que seja efetuada uma vistoria no imóvel, e o seu laudo de vistoria ser anexado ao contrato ao ceder ou receber o bem.

Este documento deve ser elaborado em duas vias, descrevendo as condições gerais do imóvel, bem como as condições das instalações elétricas, hidráulicas e móveis, se presentes.

Como o laudo protege comprador e vendedor?

O laudo tem como principal objetivo fornecer segurança para ambas as partes, como:

• Evita surpresas e gastos inesperados: O comprador pode verificar o real estado do bem antes de fechar negócio.
• Garante segurança jurídica: Em caso de disputa sobre danos, o laudo serve como prova documental.
• Facilita a entrega das chaves: Se houver divergências entre o estado original e a entrega, o vendedor pode ser responsabilizado por reparos.
• Protege o vendedor contra cobranças indevidas: Caso o imóvel já possua desgastes descritos no laudo, o vendedor não será obrigado a repará-los.

Disponibilizamos um modelo de laudo de vistoria gratuitamente ao elaborar seu contrato em nossa plataforma.

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Como pode ser feita a venda de um imóvel alienado (financiado) entre particulares?

A venda de um imóvel ainda financiado (alienado), é possível, mas exige cuidados específicos para evitar problemas legais e financeiros. Isso ocorre porque, até a quitação total do financiamento, a propriedade pertence à instituição financeira responsável pelo crédito imobiliário.

O que considerar ao vender um imóvel financiado?

Ao negociar um imóvel com saldo devedor, há algumas possibilidades para realizar a transação com segurança. Veja os principais pontos a serem analisados:

• Autorização do banco: A instituição financeira deve aprovar a transferência do financiamento para o novo comprador. Isso geralmente envolve uma análise de crédito do interessado.
• Contrato de gaveta: Quando a venda ocorre sem o conhecimento do banco, por meio de um contrato particular entre as partes. Embora comum, essa prática apresenta riscos, pois o vendedor continua sendo o responsável legal pelo financiamento.
• Quitação antecipada: Caso o comprador tenha recursos suficientes, ele pode quitar o saldo devedor e, em seguida, fazer a escritura definitiva em seu nome.
• Transferência do financiamento: Algumas instituições permitem que o novo comprador assuma a dívida, mantendo as mesmas condições do contrato original.

Venda sem aval do banco

Caso a negociação seja feita sem autorização da instituição financeira, o vendedor assume riscos, como, por exemplo, o comprador deixar de pagar as parcelas, fazendo com que o banco cobre a dívida.

O contrato ajuda a minimizar este risco. Ele cita as condições da transferência do financiamento (se aplicável) e cláusulas que assegurem direitos e obrigações de ambas as partes. Assim como penalidades em caso de inadimplência ou descumprimento do contrato.

Portanto, este documento também servirá como instrumento judicial para que o vendedor possa reivindicar judicialmente os valores devidos pelo comprador, bem como eventuais perdas e danos causados.

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Como funciona o contrato de gaveta?

Um contrato de gaveta é um acordo de compra e venda informal que não é registrado em cartório e não tem a ciência de terceiros, como um banco. Ele é assim chamado porque é um documento privado, que fica guardado e não tem valor legal perante o público ou instituições financeiras.

Na maioria das vezes, este instrumento é usado em situações onde um imóvel ainda está sendo financiado ou para imóveis que não tem matrícula ou registro em cartório.

Como ele funciona na prática

Imagine que você (o comprador) queira adquirir um apartamento que ainda está sendo pago pelo proprietário (o vendedor) a um banco. Em vez de transferir oficialmente o financiamento (o que é burocrático e caro), vocês fazem um acordo privado:

• O comprador se compromete, através de um contrato, a pagar as parcelas do financiamento diretamente para o vendedor.

• O vendedor, por sua vez, continua sendo o responsável legal pelo contrato de financiamento com o banco e repassa os pagamentos.

• O comprador toma posse do imóvel e vive nele, mas o apartamento e o financiamento continuam em nome do vendedor no banco.

Esse arranjo geralmente é feito para evitar as taxas e a burocracia da transferência oficial do financiamento.

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Documentos recomendados para acompanhar a negociação

É recomendado anexar os seguintes documentos, originais ou cópias, no contrato firmado:

1. Carteira de identificação dos signatários (comprador, vendedor e testemunhas);
2. CPF de todos os signatários;
3. Certidão de nascimento, ou de casamento, do comprador e do vendedor;
4. Estatuto social ou ato constitutivo caso uma das partes tenha natureza de pessoa jurídica;
5. Laudo de vistoria.

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Como fazer um contrato de gaveta

Para elaborar o seu contrato de forma segura e eficiente, siga o passo a passo abaixo:

1. Crie o seu contrato

Criar um contrato de gaveta de compra e venda pode ser simples, prático e seguro com nosso modelo personalizado. Preencha as informações respondendo às perguntas apresentadas e veja o documento sendo ajustado em tempo real, com cláusulas adaptadas às suas necessidades específicas, como prazos, valores, financiamento existente e responsabilidades.

Nossos contratos seguem rigorosamente as normas do Código Civil Brasileiro, garantindo proteção para ambas as partes. Cláusulas importantes, como as de pagamento, entrega, rescisão e responsabilidade, podem ser adicionadas para evitar conflitos e assegurar transparência em toda a relação contratual.

Ao final, você poderá baixar, imprimir e receber no seu e-mail o seu documento personalizado.

Você receberá os seguintes itens:

1. O seu contrato personalizado nos formatos Word e PDF.
2. Modelo de laudo de vistoria (grátis).
3. Orientações sobre como utilizar o contrato e o que fazer após a sua criação.

2. Confira se o contrato está preenchido corretamente

Revise o contrato para garantir que todas as informações estejam corretas e atendam às suas necessidades. Certifique-se de que todos os campos estão completos e, se necessário, inclua anexos relevantes.

3. Assine o contrato

Para que o contrato tenha validade, é recomendado que todas as partes envolvidas assinem o documento. Os signatários incluem:

• Comprador
• Vendedor
• Anuentes (caso seja necessário)
• Duas testemunhas (opcional, mas recomendado para maior segurança jurídica)

4. Armazene o contrato com segurança

Após a assinatura, cada parte deve manter uma cópia do contrato com todas as assinaturas. Recomendamos guardar o documento em local seguro para evitar perdas ou extravios. Para maior praticidade, oferecemos uma versão digital (backup) que ficará disponível e poderá ser acessada sempre que necessário.

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O que um contrato de gaveta de compra e venda de imóvel deve ter?

Aqui estão alguns elementos que são comumente devem constar em um contrato de compra e venda:

• Identificação das partes: São as pessoas (físicas ou jurídicas) que fazem parte do contrato. Deve-se incluir: dados completos do comprador e vendedor (nome/razão social, CPF/CNPJ, endereço).
• Descrição do imóvel: Nessa cláusula serão descritos os detalhes do imóvel, como o seu endereço, matrícula, metragem e as suas características.
• Valor e forma de pagamento: Essa é a uma das cláusulas do contrato que mais deve ser datalhada. Nela, será informado o valor da negociação e a sua forma de pagamento (à vista, parcelado, etc.). bem como multa em caso de atraso .
• Financiamento (se houver): Se o imóvel estiver financiado, esta cláusula servirá para informar quantas parcelas estão pendentes e quem será responsável pelo pagamento.
• Vistoria e entrega: Sempre recomendada, a vistoria descreve o estado do imóvel no momento de sua negociação. Com essa cláusula, ambas as partes formalmente concordam com o estado do imóvel no momento de sua entrega.
• Obrigações do comprador e do vendedor: Nestas partes é preciso informar quais são as responsabilidades do comprador (como pagamento, regularização de documentação, etc.) e do contratante (entregar o imóvel no estado vistoriado, quitação de dívidas anteriores, etc).
• Rescisão contratual (opcional): Nesta cláusula ficarão definidas as situações nas quais o contrato poderá ser rescindido (inadimplência, descumprimento, etc.), podendo essa rescisão incluir uma penalidade com cobrança de multa.
• Foro para resolução de conflitos: Por fim, deve-se indicar qual será a comarca responsável para resolver disputas judiciais.
• Assinaturas e data: Finalize o contrato com a assinatura de ambas as partes e a data de assinatura. E, se possível, é recomendado incluir a assinatura de duas testemunhas.

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Legislação aplicável ao contrato de gaveta de compra e venda

O contrato de gaveta de compra e venda de imóvel, apesar de ser um instrumento particular (não registrado em cartório) e informal, possui validade entre as partes e é regido por um conjunto de normas que garantem seus direitos e deveres. Abaixo estão as referências oficiais utilizadas na elaboração do nosso modelo:

• Código Civil (Lei Federal n.º 10.406/2002)
  Regula a compra e venda no Brasil, especialmente nos artigos 481 a 532. Essas regras definem os direitos e deveres de comprador e vendedor, incluindo pagamento, transferência de propriedade e cláusulas especiais, como retrovenda e preempção.
• Concentração na Matrícula (Lei Federal n.º 13.097/2015)
  Esta lei implementou com o princípio da concentração na matrícula. Isso significa que apenas ônus registrados na matrícula do imóvel podem afetar o comprador. Se a matrícula estiver livre de pendências, ele não poderá ser responsabilizado por dívidas ocultas.

Ao optar pelo nosso modelo, você tem a segurança de que os dispositivos legais foram aplicados por especialistas, garantindo proteção jurídica ao seu contrato e à sua negociação.

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Perguntas frequentes

Abaixo estão os algumas das perguntas mais frequentes sobre o contrato de gaveta de compra e venda:

O contrato de gaveta tem validade legal?

Sim, o contrato de gaveta é legal, desde que respeite as normas do Código Civil e não envolva práticas ilícitas. Ele é considerado um acordo particular válido entre comprador e vendedor, mesmo que não tenha sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Como posso fazer um contrato de gaveta seguro?

Para tornar o contrato mais seguro, é recomendável incluir cláusulas claras e detalhadas sobre as obrigações das partes, fazer um levantamento minucioso da situação jurídica do imóvel e registrar o contrato no cartório de imóveis.

É preciso ter a assinatura do cônjuge na negociação de um imóvel?

As negociações envolvendo um imóvel em que uma das partes seja casada, por recomendação, devem ter a assinatura do cônjuge. Exceto se a união for regida pela separação total de bens.

É possível vender um imóvel que está financiado?

O recomendado seria efetuar a transferência do financiamento para a pessoa que está comprando. Mas caso isto não seja possível, pode, por meio do contrato, estabelecer a responsabilidade das parcelas pendentes ao comprador.

Quais são as diferenças entre um contrato de gaveta e uma escritura pública de compra e venda?

A principal diferença é que a escritura pública de compra e venda é um documento oficial que confere ao comprador a propriedade legal do imóvel, enquanto o contrato de gaveta é um acordo informal.

Confira a nossa sessão de perguntas frequentes para conferir mais perguntas e respostas.

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Termos mais utilizados - Glossário

Aqui estão algumas definições úteis sobre os termos legais mais presentes em uma negociação de compra e venda:

• Partes: refere-se aos envolvidos no acordo, ou seja, o vendedor (que está transferindo a propriedade) e o comprador (que o está adquirindo).
• Vistoria: processo no qual o bem é inspecionado para verificar seu estado geral
• Valor de Mercado: preço estimado do imóvel no mercado, que pode ser usado como referência para determinar o preço de venda ou compra.
• Foro e legislação aplicável: Refere-se à lei e ao tribunal responsáveis pela interpretação e resolução de disputas judiciais relacionadas ao contrato.
• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): Imposto incidente sobre a transmissão da propriedade do imóvel, a ser pago pelo comprador.
• Anuência de Terceiros: Concordância de herdeiros ou terceiros, quando necessário, para garantir a validade e segurança da negociação.
• Matrícula do Imóvel: Registro oficial que comprova a propriedade do imóvel.

Se você quiser, fique à vontade para explorar o nosso glossário de termos utilizados em uma compra e venda de imóvel.

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