Contrato de Gaveta de Compra e Venda de Imóvel

Qual é a importância de um contrato de gaveta de compra e venda de imóvel?

O contrato de gaveta de compra e venda de imóvel é um acordo firmado entre comprador e vendedor que confirma formalmente as condições da negociação, mas sem o registro em Cartório de Imóveis.

Comum em imóveis sem matrícula (não registrados), ou em acordos nos quais a atualização da matrícula ocorrerá em outro momento, ele fornece segurança ao assegurar os direitos e obrigações de ambas as partes e ajuda a evitar que uma das partes desfaça a negociação.

Ele também ajuda e esclarece as principais dúvidas sobre a negociação do imóvel, como:

• A identificação das partes.
• A descrição do imóvel.
• A definição do valor que o comprador pagará, ou já pagou, ao vendedor.
• Quais serão os prazos do pagamento e da entrega do imóvel.
• As obrigações e os direitos de cada parte.
• O procedimento em caso de rescisão.

Portanto, o contrato não deve ser visto como uma mera formalidade, mas sim como uma ferramenta importante para a proteção de todas as partes envolvidas, ajudando a evitar possíveis conflitos e disputas judiciais ao esclarecer os direitos e responsabilidades de todos.

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Diferenças entre contrato de compra e venda e contrato de gaveta

Embora ambos envolvam à negociação de um imóvel, esses contratos diferem em seu objetivo. Mas o que realmente os diferencia?

O que é um contrato de compra e venda de imóvel?

O contrato de compra e venda é um documento considerado formal que estabelece a negociação entre comprador e vendedor. Ele define todas as condições da transação efetuada entre as partes e é utilizado para atualizar a matrícula do imóvel em um cartório.

Esse contrato pode ser realizado de forma particular, mas para que o comprador tenha a propriedade legal do imóvel, é necessário que a escritura pública seja lavrada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

O que é um contrato de gaveta?

Já o contrato de gaveta, por sua vez, é considerado um acordo informal de compra e venda de um imóvel, utilizado principalmente quando não é possível fazer a transferência oficial da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis. Esse contrato pode ser aplicado em três situações principais:

• Imóveis financiados: Quando o vendedor ainda está pagando um financiamento e o comprador assume a dívida sem a aprovação do banco.
• Imóveis sem escritura: Quando o imóvel não tem documentação oficial, e a venda ocorre sem a possibilidade de registro no cartório.
• Momento de uma das partes: Quando uma das partes está impossibilitada, independentemente do motivo, de registrar o imóvel.

Apesar de ser informal, ele é válido judicialmente, podendo ser utilizado como um importante instrumento legal para comprovar que a negociação foi efetivada. O comprador terá a segurança neste documento de uma confirmação da compra do imóvel, e o vendedor, por sua vez, da venda.

Contrato de gaveta para imóvel sem escritura

Muitas pessoas utilizam o contrato de gaveta para negociar imóveis sem escritura, casos onde o imóvel ainda não foi registrado no cartório. Isso pode ocorrer por vários motivos, como:

• O imóvel faz parte de um loteamento ou condomínio ainda irregular.
• A propriedade nunca teve uma escritura formalizada.
• O processo de regularização ainda não foi concluído.

É comum vermos esse tipo de contrato em loteamentos antigos ou áreas urbanas onde a regularização ainda está em andamento. Nesses casos, o contrato de gaveta é muitas vezes o único documento que comprova a posse.

Nesses casos, o contrato de gaveta serve como um documento legal particular que registra a negociação entre as partes, servindo até mesmo como um instrumento judicial caso seja necessário.

Laudo de vistoria do imóvel

O laudo de vistoria do imóvel é um documento utilizado para detalhar o estado do imóvel no momento da transação e serve como referência para qualquer disputa futura, aumentando, portanto, a segurança para comprador e vendedor.

Ele é um documento que descreve as condições estruturais e estéticas do imóvel, incluindo:

• Revestimentos e pintura (paredes, pisos e tetos)
• Esquadrias e vidros (portas e janelas)
• Instalações elétricas (tomadas, interruptores e fiação)
• Sistemas hidráulicos (torneiras, encanamento e esgoto)
• Móveis e acessórios embutidos (quando aplicável)

Esse documento deve ser elaborado em duas vias, assinadas por ambas as partes, e anexado ao contrato de compra e venda do imóvel.

Como o laudo protege comprador e vendedor?

O laudo tem como principal objetivo fornecer segurança para ambas as partes, como:

• Evita surpresas e gastos inesperados: O comprador pode verificar o real estado do imóvel antes de fechar negócio.
• Garante segurança jurídica: Em caso de disputa sobre danos, o laudo serve como prova documental.
• Facilita a entrega das chaves: Se houver divergências entre o estado original e a entrega, o vendedor pode ser responsabilizado por reparos.
• Protege o vendedor contra cobranças indevidas: Caso o imóvel já possua desgastes descritos no laudo, o vendedor não será obrigado a repará-los.

Disponibilizamos um modelo de laudo de vistoria gratuitamente ao elaborar seu contrato em nossa plataforma.

A venda de um imóvel financiado entre particulares

A venda de um imóvel ainda financiado (alienado), é possível, mas exige cuidados específicos para evitar problemas legais e financeiros. Isso ocorre porque, até a quitação total do financiamento, a propriedade pertence à instituição financeira responsável pelo crédito imobiliário.

O que considerar ao vender um imóvel financiado?

Ao negociar um imóvel com saldo devedor, há algumas possibilidades para realizar a transação com segurança. Veja os principais pontos a serem analisados:

• Autorização do banco: A instituição financeira deve aprovar a transferência do financiamento para o novo comprador. Isso geralmente envolve uma análise de crédito do interessado.
• Contrato de gaveta: Quando a venda ocorre sem o conhecimento do banco, por meio de um contrato particular entre as partes. Embora comum, essa prática apresenta riscos, pois o vendedor continua sendo o responsável legal pelo financiamento.
• Quitação antecipada: Caso o comprador tenha recursos suficientes, ele pode quitar o saldo devedor e, em seguida, fazer a escritura definitiva em seu nome.
• Transferência do financiamento: Algumas instituições permitem que o novo comprador assuma a dívida, mantendo as mesmas condições do contrato original.

Riscos de vender um imóvel financiado sem aval do banco

Caso a negociação seja feita sem autorização da instituição financeira, o vendedor assume riscos, como, por exemplo, o comprador deixar de pagar as parcelas, fazendo com que o banco cobre a dívida.

O contrato de gaveta ajuda a minimizar riscos. Ele cita as condições da transferência do financiamento (se aplicável) e cláusulas que assegurem direitos e obrigações de ambas as partes. Assim como penalidades em caso de inadimplência ou descumprimento do contrato.

Portanto, o contrato de gaveta também servirá como instrumento judicial para que o vendedor possa reivindicar judicialmente os valores devidos pelo comprador, bem como eventuais perdas e danos causados.

Aprovação de herdeiros ou terceiros na venda de um imóvel

A venda de um imóvel pode exigir a aprovação de herdeiros ou terceiros em algumas situações específicas. Isso ocorre principalmente quando a transação envolve parentes diretos ou quando há restrições legais sobre a propriedade do bem.

Venda de imóvel de pai para filho precisa da anuência dos herdeiros?

Sim. Se um pai ou mãe deseja vender um imóvel para um filho, a anuência dos demais herdeiros pode ser necessária para evitar futuras contestações jurídicas. Essa exigência busca garantir que não haja prejuízo aos demais herdeiros na sucessão patrimonial.

Como incluir a aprovação dos herdeiros no contrato de compra e venda?

Nosso modelo de contrato de compra e venda de imóvel já inclui a possibilidade de inserção dessa anuência, permitindo que os herdeiros ou terceiros envolvidos assinem formalmente, reduzindo riscos de disputas no futuro.

Documentos recomendados para acompanhar o contrato

É recomendado anexar os seguintes documentos, originais ou cópias, no contrato firmado:

1. Carteira de identificação dos signatários (comprador, vendedor e testemunhas);
2. CPF de todos os signatários;
3. Certidão de nascimento, ou de casamento, do comprador e do vendedor;
4. Estatuto social ou ato constitutivo caso uma das partes tenha natureza de pessoa jurídica;
5. Laudo de vistoria do imóvel.

Como fazer um contrato de gaveta de compra e venda

Para elaborar o seu contrato de forma segura e eficiente, siga o passo a passo abaixo:

1. Crie o seu contrato

Criar um contrato de gaveta de compra e venda pode ser simples, prático e seguro com nosso modelo personalizado. Preencha as informações respondendo as perguntas apresentadas e veja o documento sendo ajustado em tempo real, com cláusulas adaptadas às suas necessidades específicas, como prazos, valores e responsabilidades.

Nossos contratos seguem rigorosamente as normas do Código Civil Brasileiro, garantindo proteção para ambas as partes. Cláusulas importantes, como as de pagamento, entrega, rescisão e responsabilidade, podem ser adicionadas para evitar conflitos e assegurar transparência em toda a relação contratual.

Ao final, você poderá baixar, imprimir e receber no seu e-mail o seu documento personalizado nos formatos Word e PDF.

Você receberá os seguintes itens:

1. O seu contrato personalizado nos formatos Word e PDF.
2. Modelo de laudo de vistoria do imóvel (grátis).
3. Orientações sobre como utilizar o contrato e o que fazer após a sua criação.

2. Confira se o contrato está preenchido corretamente

Revise o contrato para garantir que todas as informações estejam corretas e atendam às suas necessidades. Certifique-se de que todos os campos estão completos e, se necessário, inclua anexos relevantes.

3. Assine o contrato

Para que o contrato tenha validade, é recomendado que todas as partes envolvidas assinem o documento. Os signatários incluem:

• Comprador
• Vendedor
• Anuentes (caso seja necessário)
• Duas testemunhas (opcional, mas recomendado para maior segurança jurídica)

4. Armazene o contrato com segurança

Após a assinatura, cada parte deve manter uma cópia do contrato com todas as assinaturas. Recomendamos guardar o documento em local seguro para evitar perdas ou extravios. Para maior praticidade, oferecemos uma versão digital (backup) que ficará disponível e poderá ser acessada sempre que necessário.

O que um contrato de gaveta de imóvel deve ter?

A compra e venda de imóvel é regulada pela Código Civil. Um contrato bem elaborado deve incluir estas cláusulas essenciais:

• Identificação das partes: São as pessoas (físicas ou jurídicas) que fazem parte do contrato. Deve-se incluir: dados completos do comprador e vendedor (nome/razão social, CPF/CNPJ, endereço).
• Descrição do imóvel: Nessa cláusula serão descritos os detalhes do imóvel, como o seu endereço, matrícula, metragem e as suas características.
• Valor e forma de pagamento: Essa é a uma das cláusulas do contrato que mais deve ser datalhada. Nela, será informado o valor da negociação e a sua forma de pagamento (à vista, parcelado, etc.). bem como multa em caso de atraso .
• Financiamento (se houver): Se o imóvel estiver financiado, esta cláusula servirá para informar quantas parcelas estão pendentes e quem será responsável pelo pagamento.
• Vistoria e entrega: Sempre recomendada, a vistoria descreve o estado do imóvel no momento de sua negociação. Com essa cláusula, ambas as partes formalmente concordam com o estado do imóvel no momento de sua entrega.
• Obrigações do comprador e do vendedor: Nestas partes é preciso informar quais são as responsabilidades do comprador (como pagamento, regularização de documentação, etc.) e do contratante (entregar o imóvel no estado vistoriado, quitação de dívidas anteriores, etc).
• Rescisão contratual (opcional): Nesta cláusula ficarão definidas as situações nas quais o contrato poderá ser rescindido (inadimplência, descumprimento, etc.), podendo essa rescisão incluir uma penalidade com cobrança de multa.
• Foro para resolução de conflitos: Por fim, deve-se indicar qual será a comarca responsável para resolver disputas judiciais.
• Assinaturas e data: Finalize o contrato com a assinatura de ambas as partes e a data de assinatura. E, se possível, é recomendado incluir a assinatura de duas testemunhas.

Legislação aplicável à compra e venda de imóveis

A compra e venda de imóveis no Brasil segue o Código Civil (Lei nº 10.406/2002), especialmente os artigos 481 a 532. Essas regras definem os direitos e deveres de comprador e vendedor, incluindo pagamento, transferência de propriedade e cláusulas especiais, como retrovenda e preempção.

Além do Código Civil, a Lei nº Lei nº 13.097/2015 trouxe mais segurança jurídica com o princípio da concentração na matrícula. Isso significa que apenas ônus registrados na matrícula do imóvel podem afetar o comprador. Se a matrícula estiver livre de pendências, ele não poderá ser responsabilizado por dívidas ocultas.

Por sua vez, a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) exige a formalização da transação em cartório. Para isso, são necessários documentos como RG, CPF, certidões negativas, ITBI pago e uma descrição atualizada do imóvel.

Perguntas frequentes

Abaixo estão os algumas das perguntas mais frequentes sobre o contrato de gaveta de compra e venda de imóvel:

O que é um contrato de gaveta na compra e venda de imóveis?

Um contrato de gaveta é um acordo informal entre duas partes (vendedor e comprador) para a compra e venda de um imóvel, sem a devida formalização perante o registro de imóveis.

Como formalizar um contrato de gaveta de maneira mais segura?

Para tornar o contrato de gaveta mais seguro, é recomendável incluir cláusulas claras e detalhadas sobre as obrigações das partes, fazer um levantamento minucioso da situação jurídica do imóvel e registrar o contrato no cartório de imóveis.

É preciso ter a assinatura do cônjuge na negociação de um imóvel?

As negociações envolvendo um imóvel em que uma das partes seja casada, por recomendação, devem ter a assinatura do cônjuge. Exceto se a união for regida pela separação total de bens.

É possível vender um imóvel que está financiado?

O recomendado seria efetuar a transferência do financiamento para a pessoa que está comprando. Mas caso isto não seja possível, pode, por meio do contrato, estabelecer a responsabilidade das parcelas pendentes ao comprador.

Quais são as diferenças entre um contrato de gaveta e uma escritura pública de compra e venda?

A principal diferença é que a escritura pública de compra e venda é um documento oficial que confere ao comprador a propriedade legal do imóvel, enquanto o contrato de gaveta é um acordo informal.

Confira a nossa sessão de perguntas frequentes sobre uma compra e venda de imóvel de gaveta para conferir mais perguntas e respostas.

Termos mais utilizados - Glossário

Aqui estão algumas definições úteis sobre os termos legais mais presentes em um contrato de gaveta compra e venda de imóvel:

• Partes: refere-se aos envolvidos no contrato de compra e venda de um imóvel, ou seja, o vendedor (que está transferindo a propriedade) e o comprador (que o está adquirindo).
• Vistoria: processo no qual o imóvel é inspecionado para verificar seu estado geral
• Valor de Mercado: preço estimado do imóvel no mercado, que pode ser usado como referência para determinar o preço de venda ou compra.
• Foro e legislação aplicável: Refere-se à lei e ao tribunal responsáveis pela interpretação e resolução de disputas judiciais relacionadas ao contrato.
• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): Imposto incidente sobre a transmissão da propriedade do imóvel, a ser pago pelo comprador.
• Anuência de Terceiros: Concordância de herdeiros ou terceiros, quando necessário, para garantir a validade e segurança da negociação.
• Matrícula do Imóvel: Registro oficial que comprova a propriedade do imóvel.

Se você quiser, fique à vontade para explorar o nosso glossário de termos utilizados em uma compra e venda de imóvel.

• Compra e Venda
• Compra e Venda de Imóvel
• Compra e Venda de Terreno Urbano
• Compra e Venda de Estabelecimento Comercial