Os direitos e deveres do inquilino na locação de um imóvel residencial

Leia em nosso artigo sobre os direitos e os deveres do locatário em uma locação residencial.

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Os direitos e deveres do inquilino na locação de um imóvel residencial Artigo escrito por: Gustavo Falcão
Criado em: 16 de maio de 2019   
Atualizado em: 16 de maio de 2019
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Artigo Locação Residencial

T oda locação, seja de um imóvel por completo como um apartamento ou uma casa, ou mesmo parcial, como um quarto, deve obedecer alguns conceitos e regras básicas da Lei do Inquilinato (nº 8.245/91), mesmo que não se tenha um contrato escrito ou registrado.

O contrato de locação de imóvel residencial é uma ferramenta importante para garantir e definir os direitos e as obrigações dos envolvidos na locação, mas ele não é obrigatório, como já citamos em nosso artigo: Como funciona o contrato verbal em uma locação.

A Lei do Inquilinato define cláusulas que devem ser seguidas, para que assim sejam evitados conflitos e dores de cabeça durante o aluguel.

Vamos neste artigo debater sobre estes direitos e obrigações, explicando sobre a Lei do Inquilinato e tudo o que as partes envolvidas, seja o locador, seja o inquilino, devem entender antes de iniciar a locação.

O prazo da locação, a sua renovação e a devolução do imóvel

Um dos pontos mais importantes sobre a locação é quanto seu prazo, que pode ser definido como determinado, ou seja, quando já se tem uma data para ser encerrada, ou indeterminado, que é quando a locação se inicia sem um prazo para ser encerrada.

Ao se firmar um contrato de locação por prazo determinado a sua renovação é feita automaticamente, ou seja, não é necessária a criação de um novo contratou ou a elaboração de um termo aditivo.

Basta que locador e locatário não queiram encerrar a locação que no final de seu prazo, depois de 30 (trinta) dias, o prazo torna-se indeterminado.

O prazo serve para garantir para o locatário que ele poderá permanecer no imóvel por um determinado tempo, e também para garantir ao locador um valor que deverá ser pago pelo locatário caso ele resolva sair antes do tempo acordado, a multa rescisória.

Já em contratos por prazo indeterminado, o término ocorre quando ambas as partes solicitam a rescisão contratual com um aviso prévio de 30 (trinta) dias, sem a possibilidade de multa rescisória.

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Os direitos do inquilino

Vamos agora citar os direitos que o locatário tem ao se iniciar uma locação.

I. O inquilino deve receber o imóvel em condições de uso, e deverá ser de responsabilidade do locador o reparo de defeitos e problemas que existam no imóvel que sejam anteriores à locação firmada, salvo se expresso o contrário em contrato.

Para este ponto é sempre recomendada a elaboração de um laudo de vistoria do imóvel, laudo este que determina a descrição das condições do imóvel quando este foi entregue ao locatário.

II. O inquilino não é responsável pelo pagamento dos impostos e encargos que incidam sobre o imóvel alugado, devendo estes serem pagos pelo proprietário.

O IPTU por exemplo deve ser pago pelo locador. Mas assim como a regra citada anteriormente pode-se em contrato repassar esta responsabilidade para o locatário.

Se o contrato não estiver com esta responsabilidade repassada para o inquilino, então deve o proprietário se responsabilizar por estes pagamentos.

Debatemos mais sobre este assunto em nosso artigo: Quem deve pagar o IPTU? Locador ou locatário?

III. Taxas de imobiliárias

Assim como os impostos que incidam sobre um imóvel é de responsabilidade do proprietário / locador o pagamento de taxas de administração com as imobiliárias, ou intermediários.

IV. Despesas do condomínio

Se o imóvel estiver em um condomínio, este normalmente tem a cobrança condominial, sendo ela dividida em 2 tipos, as ordinárias e as extraordinárias.

As despesas ordinárias são de responsabilidade do inquilino, sendo elas as comuns para a utilização do condomínio como um todo, como gasto de energia, funcionários, água, dentre outras.

Já as despesas extraordinárias são de responsabilidade do locador.

Entende-se como despesas extraordinárias como reformas no condomínio, como uma obra na fachada, trocas de luminárias internas e externas do condomínio, dentre outras.

Os deveres do inquilino

Não só direitos tem o inquilino. Ele também tem obrigações a serem cumpridas, e entre elas estão:

I. Pagar o valor acordado do aluguel, e os encargos de sua responsabilidade, no prazo estipulado em contrato.

II. Cuidar, zelar e preservar o imóvel como se sua fosse. E devolvê-lo no mesmo estado em que o recebeu.

III. Notificar imediatamente o proprietário sobre qualquer dano, ou defeito, que o imóvel venha a sofrer.

IV. Reparar também imediatamente qualquer dano causado por si, seus familiares, ou visitantes.

V. Não modificar o imóvel sem a aprovação do locador.

VI. Respeitar as regras do condomínio, cumprindo a convenção e regulamentos internos.

VII. Pagar as despesas ordinárias condominiais.

O locador pode solicitar o imóvel antes do prazo encerrar?

A resposta padrão para esta pergunta é NÃO.

O proprietário normalmente não pode solicitar o imóvel antes do prazo acordado em contrato se encerrar.

Mas se ocorrer um dos motivos previstos por lei, conhecido como Denúncia Cheia, poderá o locador solicitar o imóvel de volta antes do prazo contratual se encerrar.

Por exemplo:
Se o proprietário solicitar o imóvel para servir de sua residência, ou de seu cônjuge ou descendentes.

Mais informações em podem ser encontradas em nosso artigo:
O locador pode pedir o imóvel antes do término do contrato de locação?

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E o locatário? Pode solicitar o encerramento antes do prazo encerrar?

Sim!

A legislação determina que o locatário pode solicitar a rescisão quando bem lhe entender, devendo pagar uma multa rescisória, caso prevista em contrato.

Esta multa rescisória deve sempre ser proporcional ao tempo restante de contrato e não pode ter sido definida com um valor acima de 10% (dez por cento) de todo o contrato de locação.

Existe um cenário em que o locatário pode solicitar a rescisão contratual e não pagar multa rescisória, que é quando o seu empregador o transfere de cidade, ficando inviável a continuidade da locação, devendo o locatário informar sobre a rescisão com um prazo de 30 (trinta) dias de antecedência.

O pagamento do aluguel e seu atraso

Caso ocorra um atraso no pagamento do aluguel, pode-se, caso também prevista em contrato, cobrar uma multa de até 10% (dez por cento) sobre o valor devido.

Este percentual poderá ser cobrado a partir do primeiro dia de atraso no pagamento, acrescidos de juros de até 1% (um por cento) ao mês.

Ocorrendo o atraso no pagamento do aluguel, ou das taxas condominiais, poderá o locador abrir uma Ação de Despejo, solicitando a rescisão contratual por justa causa, multas por descumprimento e o imóvel de volta (Saiba como funciona a Ação de Despejo).

Mas deve-se alertar que não é permitido ao locador invadir o imóvel e retirar o locatário sem a Ação de Despejo, devendo ele sempre respeitar os prazos legais.

Caso o contrato conte com uma garantia, como caução, seguro-fiança, ou fiador, por exemplo, pode-se utilizá-la para cobrir a dívida.

Obras e reparos no imóvel

A responsabilidade sobre as obras em um imóvel sempre gera dúvidas entre os envolvidos.

Pode-se em um contrato especificar qual será o responsável por elas, mesmo as necessárias.

Mas caso o contrato não tenha esta responsabilidade especificada, deverá seguir a Lei do Inquilinato, que cita o seguinte:

Benfeitorias necessárias: são as que se fazem obrigatórias para que se possa habitar no imóvel, como por exemplo, um reparo de infiltração.

Estas obras por definição são de responsabilidade do locador.

As outras benfeitorias devem ser de responsabilidade do locatário, devendo ter sempre a aprovação do locador para serem efetuadas.

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Conclusão

Em todos os casos percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.

Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.

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Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato


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